Kúpa bytu na prenájom
Popisem nasu situaciu, otazka je ci by ste za danych okolnosti isli do toho a kupili byt na prenajom :
- byvame vo vlastnom, bez hypoteky
- manzel zamestnany, ja na materskej
- zvazujeme kupit maly byt na prenajom, dostavany bude cca o 2 roky
- financovanie by bolo cez hypo pricom ja by som musela nastupit do prace (aspon na 3/4 uvazok, mozno by stacil 1/2) skor ako mi skonci rodicak, iba z manzeloveho platu by nam to nevyslo (dieta bude mat cca 2,5 roka)
- z prenajmu by sme hradili hypo + poplatky na byt - mesacne by sme z toho nemali ziaden zisk, islo by len o dlhodobu inevsticiu kedy by nam vpodstate niekto cudzi (najomnik) splatil (kupil) byt
- kym bude dostavany jeho cena este vzrastie (na zaklade situacie na trhu s realitami, ceny proste rastu) ale mi ho kupime za sucastnu cenu, ak chceme mozeme ho hned potom predat a mame zarobenych par tisic € (samozrejme budeme musiet zaplatit dan zo zisku)
- byt bude treba zariadit takze minieme aj nieco z nasich uspor
- ked nastupim do prace tak splacanie hypo (v pripade ze nebude hned prenajaty, nenajdme hned najomnika atd) by bolo ltt, ak by vobec vyslo, ratam so sukromnou skolkou kedze s umiestnenim malych deti je problem
Isli by ste za danych okolnosti do toho?
Stručné zhrnutie
- Rezervácia bytu v novostavbe je bežný postup; developeri často požadujú rezervačný poplatok (v diskusii spomínané cca 2 %) a zvyšok sa doplatí po kolaudácii, pričom hypotéku je možné čerpať až po dokončení stavby.
- Banky sa pri posudzovaní hypotéky líšia v zaúčtovaní príjmov z materskej/rodičovského; niektoré banky rodičovský príspevok započítajú ako príjem, iné ho nepočítajú, preto sa odporúča predschválenie úveru.
- Hlavné riziká sú potreba predčasného návratu do práce kvôli schváleniu úveru, riziko meškania alebo problémov s kolaudáciou, variabilita obsadenosti nájomníkom a daňové zaťaženie pri predaji do 5 rokov (v diskusii uvádzané 20 %).
Najčastejšie otázky
Q: Ako funguje rezervácia bytu v novostavbe a kedy sa platí hypotéka?
A: V praxi developeri často požadujú rezervačný poplatok (v diskusii uvádzané cca 2 %; inak sa spomínala aj prax so zálohou 10–20 %), podpíše sa zmluva o budúcej zmluve a zvyšok sa doplatí po kolaudácii; hypotéku je možné čerpať až po dokončení a prevode.
Q: Koľko vlastných prostriedkov treba mať pri kúpe novostavby?
A: Bežné požiadavky sú 20 % ako vlastné zdroje, ale v niektorých prípadoch stačí iba rezervačný poplatok (cca 2 %) a doplatenie pri kolaudácii; podmienky sa líšia podľa developera a zmluvy.
Q: Počíta banka materskú alebo rodičovský príspevok do príjmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Banky sa líšia: v diskusii bolo uvedené, že niektoré banky materskú nepočítajú, iné počítajú rodičovský príspevok ako príjem, preto treba overiť pravidlá konkrétnej banky a žiadať predschválenie.
Q: Aké dane musím očakávať pri predaji bytu do 5 rokov?
A: V diskusii medzi účastníkmi sa uvádzala daň z predaja do 5 rokov 20 % zo zisku; jedna pripomienka spomínala celkové zaťaženie 34 % (uvádza sa ako 20 % daň + približne 14 % zdravotné odvody), tento údaj je potrebné overiť u daňového poradcu.
Q: Pokryje nájom splátku hypotéky?
A: Záleží na lokalite a výške nájmu; v diskusii jedna účastníčka uviedla príklad novostavby s nákladmi 100 € a nájmom 500 € (zisk 400 €), ale viacero príspevkov varovalo, že obvykle jedno nájomné nemusí pokryť všetky náklady a treba mať rezervu.
Q: Aké výhody má riešiť hypotéku už pri rezervácii bytu?
A: Výhody sú predschválenie úveru, možnosť zafixovať aktuálne nízku úrokovú sadzbu a posúdenie podľa súčasného veku žiadateľov, čo môže umožniť výhodnejšie podmienky a dlhšiu dobu splácania.
Závery z diskusie
Zhoda
- Dopyt po nájmoch a lokalita sú kľúčové faktory pri rozhodovaní o kúpe bytu na prenájom; pred kúpou treba zistiť miestny dopyt po nájmoch.
- Odporúča sa mať finančnú rezervu na najmenej 3–6 mesiacov prevádzkových nákladov pre prípad, že byt nebude obsadený ihneď.
Sporné názory
- Kupovať papierový (predkolaudovaný) byt vs. hotový byt: niektorí odporúčajú rezervovať vopred kvôli rastu cien, iní varujú pred rizikami meškania, problémami s kolaudáciou a povinnosťou dozerať na stavebné práce.
- Povinnosť mať predschválenú hypotéku pri rezervácii: niektorí tvrdia, že banka vyžaduje predschválenie, iní uvádzajú, že stačí len rezervačný poplatok a hypotéka sa rieši až pri doplatku po kolaudácii.
- Trend cien a nájmov: časť diskutujúcich verí v ďalší rast cien a nájmov, iní varujú pred možným poklesom v budúcnosti.
Otvorené otázky
- Ako sa v konkrétnom prípade vyvinie proces kolaudácie a či dôjde k oneskoreniu alebo doplatkovým doložkám od developera.
- Ako presne bude vyzerať daňové a odvodové zaťaženie pri prípadnom predaji do 5 rokov v konkrétnej situácii (nutné overiť u daňového poradcu).
- Získajú žiadatelia požadovanú výšku hypotéky o dva roky neskôr za rovnakých podmienok, ak sa zmenia kreditné pravidlá alebo rodinná situácia.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, rezervačný poplatok (cca 2 %), záloha (spomínané aj 15–20 %), zmluva o budúcej zmluve, kolaudácia, predschválenie hypotéky, fixácia úrokovej sadzby, daň z predaja do 5 rokov (20 %), zdravotné odvody (v diskusii uvedené ako ~14 % pri celkovom 34 %), prenájom, nájomné
Miesta a osoby
Bratislava
Isla za predpokladu ze na to mam. Ale vy zjavne na to nemate v tomto komente ked budes musiet kvoli tomu nastupit do prace
Do 5 rokov od kúpy nehnuteľnosti musíš zaplatiť daň z predaja, čiže na to pozor, nezarobia by si na tom toľko. Inak by som išla do kúpy už existujúceho bytu.
Áno išla by som do toho... Prinajhoršom budeš musieť nastúpiť do práce, keď bude mať malý 2 a pol roka, ak tomu dobre chápem
@martinka13 bezne sa byty kupuju resp rezervuju este pred dostavanim, vyplatit a teda splacat hypo treba po kolaudacii, uz jestvujuci byt bude za 2 roky o cca 15tisic drahsi, mame vypocitane ze jedno najomne pokryje spaltku hypo a najomne
Ono ak dokazete vykryt tu hypo z vasich platov teraz, tak ano. Investicia vyborna, pripadne pre potomka na osamostatnenie... Vtedy by tu hypo platilo vase dieta. Cena nehnutelnosti rastie stale.
Ak by mal najomnik vykryt hypo a svoje realne naklady tak nie je o com.
Ak ale ste na tom teraz tak akurat a byt by bol viac prazdny ako olny, teda problemovy najomnik odchadzajuci casto ci ine premyslajte ci vam to za tie nervy stoji. Jedine co by ten byt mal mat je ten zaklad teda kuchyna, podlahy, svetla vypinace dvere a sanita v kupelni. Inak to mozete prenajimat nevybavene a s cim najomca pride, s tym aj odide
@tncka prosim ta a kto ma v dnesnej dobe na kupu bytu bez hypo? Resp komu dnes daju hypo cez 100 000€ z jedneho platu ked ma doma dieta a zenu na materskej/rodicaku?
@evaachesa ako pisem vyssie - momentalne byt rezervujeme a hypo zoberieme a byt vyplatime az ked bude kolaudacia - bezny postuo pri novostavbach. Ak ho nerezervujeme teraz tak o 2 roky moze rovnaky byt stat o 15 ticis viac ... dan viem ze budeme platit ak predame skor ako o 5 rokov ale to je 20% zo zisku co bude pri raste cien nehnutelnosti par tisic aj tak
ak je byt v lokalite, kde nie je problém ho prenajať a ty máš prácu, do ktorej sa môžeš vrátiť, určite by som do toho išla. Ceny nehnuteľností rastú a rásť budú. Je to veľmi dobrá investícia, ale investovala by som do bytu, ktorý je dostavaný už dnes. Finančnú rezervu by som nedala do zariadenia bytu, ale ju nechala ako rezervu, môžeš byt prenajať ako nezariadený.
@tncka a čo keď bude musieť nastúpiť do práce? Keby nastúpila aj od budúceho mesiaca, v iných krajinách úplne bežné. Preto, že na ten byt nemajú, tak si berú naň hypo, oni vlastné bývanie majú, nie je zaťažené hypotékou, nevidím tu problém, iba rozumné rozmýšľanie.
treba aj rátať s tým, že 20 % musíš uhradiť hneď v hotovosti ako zálohu. K tomu samozrejme ďalšie výdavky pri prevzatí bytu.
@domiklik nie prinajhorsom ale to je podmienka inak manzel nedostane zo svojho platu hypoteku
@kitycat momentalne som na materskej takze iba z manzelovho platu hypo nedostaneme v takej vyske preto ak byt bude treba vyplatit o tie cca 2 roky tak budem musiet nastupit do prace aby nam banka tolko pozicala
@elizabet173 byt ktory je dostavany uz dnes nemozeme kupit lebo z manzelovho platu nam banka tolko nepozicia.
@tanapeta nie nemusim, teraz iba zalohu a podpisat zmluvu o buducej zmluve, zvysok po kolaudacii ked sa byty budu realne odkupovat (mame nestandardne podmienky)
@tanapeta nie hypo neberieme teraz, naco by mi bola? Teraz zaplatime iba zalohu (na nu mame), podpiseme zmluvu o vudcej zmluve a po dostavani resp. kolaudacii doplatime zvysok teraz stanovenej ceny a teda vtedy budeme brat hypo
Banka materskú ako príjem neráta, ale ak si na rodičaku, tak banka ho ráta ako príjem.
@tanapeta manzel robi pre developera takze ma ine podmienky, ich nezaujima odkial budeme mat za 2 roky na vyplatenie, teraz si len byt staci rezervovat + zaloha a zmluva o buducej zmluve, dokonca moze aj rezervaciu zrusit
Aj my tak fungujeme. A to mame hypo aj na dom aj na byt. Byt od kedy sme ho kupili isiel hore o 50tis. V zivote by dom za 10 rokov tolko nenasetrila. Keby mi dala banka vacsi uver kupim dalsi byt. Samozrejme je to o lokalite. Nas je v okoli BA. Na ucte vzdy treba drzat rezervu min na 6 mesiacov ak by nebol byt prenajaty. Zatial sme najomnika nasli tak do 1 mesiaca.
@jana005 to vazne? Mala som ine info, zajtra skusim zavolat do banky aj ked za 2 roky sa podmienky este mozu zmenit
Rezervacku sme podpisovali v 2018, v januari 2020 nam bol byt odovzdany, hypo sa riesila skor, ale dokladovala som rodicak, medzitym som nastupila do roboty. Ja by som sla do toho vtedy, keby mam tych 20% k dispozicii a ak by som veda, ze ak nebudem mat najomnikov pol roka, tak hypo mi nebude robit problem... Zatial sme na tom "stratovi", lebo sa nam po kratkej dobe menili najomcovia, trebalo zaplatit dan z prenajmu. Ale hypo a naklady sa byt sa platia same. Rozmyslali sme nad dalsim bytom, ale nenasli sme nic zaujimave a kedze som zase na materskej, tak mame urcity fin. Strop...
@tanapeta ani my sme nebrali hypo pri rezervacii... Dohodli sme si kontakt s pani z banky cez developera, ale dala nam dost smiesne podmienky, tak sme si to riesili sami... Hypo sme podpisovali v sept 2019... Peniaze sa prevadzali niekedy okolo silvestra 2019
Nie, nešla by som do toho. Príliš veľa rizík. Počkala by som až po nástupe do prace po rodičovskej a kupila by som už jestvujúci byt. Ale v prvom rade zistiť dopyt po najmoch v danom meste. To je alfa omega. Za bežných okolností jedno nájomné nepokryje splátku hypotéky. Funguje pri min.2 a viac bytoch.