Odstúpenie od predkúpnej zmluvy
Dobrý večer, chcela by som sa opýtať na Váš názor.
Chceli sme kúpiť rodinný dom od rodiny, dohodli sme sa že náš byt predáme a kúpime ho, na náš byt mame kupca ktorý už má schválenú aj hypotéku. Mame 2 mesačnú dcéru a preto sme sa dohodli že dom začneme prerábať aby sme sa hneď mohli doňho po predaji nášho bytu presťahovať. Samozrejme sme spísali predkúpnu zmluvu, kde je aj napísané, že sme sa dohodli na prerobeni nehnuteľnosti pred kúpou. A v prípade ze by jedna zo strán by odstúpila tak musí druhej strane vyplatiť 5000 euro pokutu..
LENŽE pred samotnou predkúpnu zmluvou sme sa pýtali predavajucej, či dom nevhlne, z čoho bol postavený atď. V dome bol veľmi nízky strop v obývačke tak sa priateľ pýtal že mu taky nízky strop nevyhovuje a že vlastne či je to iba znižovane alebo ako to je a ona povedala nám že ten strop bol znižovaní a ze nad ním je ešte jeden, ze je medzi ním priestor 15cm cca.
. Tak sme podpísali predkúpnu zmluvu a začali sme dom prerábať, priateľ začal tým stropom, aby ho zvýšil nakoľko sme chceli zbúrať stenu a spraviť prechod do ďalšej izby ktorá bola o niečo vyššie a bolo tam potrebné spraviť schodky. Tak sme zistili po zhodeni stropu že ďalší tam už nieje, bol tam už iba palach a dosky a za nimi už boli vidieť iba škridle ( dobre nechali sme to tak, že bude to sidce investícia navyše ale povedali sme si, že budú aspoň nové krovy.. Tak sme to ďalej s nou neriešili dali sme si vyrobiť krovy a prerábal ďalej, potom po zhodeni stropu išiel robiť v stene ten prechod do izby. Pri tom ako začal, zistil ze dom je postavený z kotovice ktorá dokonca bola vlhká.. ( všetko bolo zakryté sadrokartón) samozrejme keď tu kotovicu videl tak už prechod ani nebural a nechal ho tak. Zavolal si tam odborníka, ktorý mu povedal ze bude musieť 80% domu zbúrať lebo je vlhký a je to všetko kotovica okrem dvoch predných izieb ( lebo tie boli dostavovane už z tehál, po tom názor, zavolal si ďalšieho ktorý povedal to isté že to jediné všetko zbúrať. Tak zavolal predávajúcu tam aby to všetko videla a povedal jej o tom ze ten dom by musel zbúrať a nanovo postaviť. Nič si nechcela nechať vysvetliť, z cenu dole ísť taktiež nechcela. Teraz vlastne nevieme ako ďalej postupovať, lebo 5000 tisíc vracať koli odstúpeniu za to že sme prišli na skryté zavady je naozaj veľa.
Ďalšia vec je ze ci bude musieť byt dat do pôvodného stavu ( strop, ta stena, urezane trubky z kúrenia ktoré viedli vrchom steny, Stará kuchynská linka (vyvezená do zberného dvora)
Stručné zhrnutie
- Predkupná zmluva môže obsahovať dohodnutú pokutu za odstúpenie; v diskutovanom prípade bola v zmluve stanovená pokuta 5 000 €.
- Pri zistení skrytých vád odporúčajú diskutujúci získať znalecký posudok a konzultovať situáciu s nezávislým právnikom pred ďalšími prácami.
- V diskusii sa uvádzali protichodné technické posudky: niektorí odborníci odporučili zbúranie až 80 % stavby, iní spomínali možnosti opráv (vysušenie, podrezanie, hydroizolácia) pre stavbu z kotovice.
Najčastejšie otázky
Q: Kedy môžem odstúpiť od predkupnej zmluvy pri zistení skrytých vád?
A: Odstúpenie závisí od znenia predkupnej zmluvy; v diskusii mali zmluvu s dohodnutou pokutou 5 000 €, preto diskutujúci odporúčali najprv získať znalecký posudok a poradiť sa s právnikom, aby posúdil, či bolo zatajovanie vád preukázateľné.
Q: Čo mám urobiť okamžite po zistení vlhnutia alebo kotovice pod sadrokartónom?
A: Diskutujúci odporúčajú zdokumentovať zistenia (fotografie), zavolať odborníka/znalca na vypracovanie znaleckého posudku a následne kontaktovať nezávislého právnika a predávajúceho; v jednom prípade znalec nafotil čierny sadrokartón a konštatoval nízke ohodnotenie.
Q: Je chyba začať rekonštrukciu ešte pred získaním znaleckého posudku?
A: Väčšina diskutujúcich považuje za chybu začať veľké práce bez hotového znaleckého posudku; v diskusii viacerí uviedli, že mali počkať na posudok, statika a právnu kontrolu zmlúv.
Q: Aké sú bežné opravné postupy pre dom postavený z kotovice spomenuté v diskusii?
A: V diskusii odborník navrhoval zbúranie veľkej časti stavby (až 80 %), zatiaľ čo iní spomínali opravy ako vysušenie, podrezanie muriva a hydroizoláciu; konkrétne riešenie odporučí odborné posúdenie stavby.
Q: Môže predávajúci požadovať vrátenie domu do pôvodného stavu po tom, čo ste začali prerábky?
A: Diskutujúci uvádzali, že ak zmluva obsahuje klauzuly o odstúpení a poškodení, predávajúci môže požadovať vrátenie do pôvodného stavu vrátane stropu, steny a staršej kuchynskej linky, pričom právne nároky závisia od konkrétneho znenia zmluvy.
Q: Aké dokumenty a kroky sú dôležité pred začatím prerábky pri kúpe starého domu?
A: Diskutujúci odporúčali mať vopred vyhotovený znalecký posudok, geometrický plán (vysporiadanie pozemkov, v diskusii trval geometrický plán cca 6 týždňov), preverenie vysporiadania pozemkov, revízie a právnu kontrolu zmlúv realitným alebo nezávislým právnikom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Začatie rozsiahlych prerábok pred obdržaním znaleckého posudku a právnej kontroly je rizikové.
- Pri zistení skrytých vád je nevyhnutné vyžiadať si znalecký posudok a konzultovať právnika.
- Predkupná zmluva s dohodnutou pokutou (v príklade 5 000 €) má právny význam a treba ju dôkladne preskúmať.
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že kupujúci konali nerozvážne začatím prerábok a preto nesú následky vrátane povinnosti zaplatiť pokutu; iní tvrdia, že predávajúci úmyselne zatajil vady (zamaskoval sadrokartónom) a kupujúci by mali mať právo odstúpiť bez pokuty.
- Jeden odborník/znalec v diskusii odporučil zbúranie až 80 % domu, zatiaľ čo ďalší účastníci uvádzali technické možnosti opravy kotovice (vysušenie, podrezanie, hydroizolácia).
Otvorené otázky
- Preukáže sa právne, či predávajúci vedome zatajila vady napriek písomnému vyhláseniu „nie je si vedomá závad“?
- Ako presne bude súd alebo právna analýza posudzovať zmluvnú pokutu 5 000 € v kontexte skrytých vád a započítaných nákladov na prerábku?
- Ktorá technická expertíza (statik vs. znalcove posudky) bude rozhodujúca pri rozhodovaní, či je stavba opraviteľná alebo sa musí zbúrať?
Spomenuté značky a firmy
realitná kancelária, Facebook skupina "opytaj sa právnika", Billa, Kaufland, Milka, banka, občiansky zákonník
Spomenuté produkty a metódy
sadrokartón, kotovica, krovy, geometrický plán, znalecký posudok, predkupná zmluva, pokuta 5 000 €, podrezanie, hydroizolácia, vysušenie, rezervácia/záloha, hypotéka, vrátenie do pôvodného stavu, právnik, statik, kuchynská linka
Miesta a osoby
žiadne
@noami12 A nechcem ti tu nakladat, naozaj len v tom najlepsom radim a upozornujem na chyby, aby si do buducna vedela.
Neinvestujte do toho dalej, zoberte zmluvu a vsetky dokumenty co k tomu mate a chodte k pravnikovi - nie do realitky, ale k nezavislemu pravnikovi, povedzte mu situaciu a nech sa na to pozrie a odporuci vam co dalej. Aby ste sa v tom nezamotali este viac a nevyrobili si viac problemov.
@euie jasne, ja nenakaldam, ale pisem aj skusenosti, minimalne do buducna budu vediet 🙂 davali sme aj my rezervacku, ale kym nepresiel predaj, riesili sme projektove dokumentacie, riesili sme "obzeracky", zistovania, ohodnocovanie, detto okolite pozemky, cesty pristupove, bremena kontrolovali, pred prepisom domu sme dali byvalemu majielovi to co sme nasli ako viditelnu zavadu odstranit atd a nie ze sme "preburali polku domu" a potom to isli vracat... Tiez sme menili kopec veci, nasli sme aj chyby.. ale tu uz potom ide o to, ci som kupila 200t dom a idem ho vracat v polke prerabky, lebo sa napr. u nas objavil problem so zateplenim, alebo to proste viem odstranit. Viem = urobim to. Neviem, budem sa na zaklade zmluvy sudit o odstupenie od zmluvy pre tieto vady.
No a v neposlednom rade hodnota domu a pozemku bola u nas takmer totozna s kupnou, este trochu vyssia. Nekupili sme 50r dom, kde hodnota je nizka za vyssiu sumu.
@noami12 banka si ohodnoti nehnutelnost realne ale je na majitelovi kolko za neho pyta a ci sa najde kupec.
V Bille stoji Milka 3 Eur a v Kauflande 2,80 Eur a kazda si svojho kupca najde. Trochu easy priklad ale chapes pointu?
Rovnako aj pani nasla vas. Banka da len to kolko ona chce a zvysok je na vasich zdrojoch to dofinancovat
Mrzi ma to aj za vas, dufam ze sa vyhnete 5000 pokute za odstupenie. Na Facebook je dobra skupina "opytaj sa pravnika" tak skus orientacne na zaciatok tam. Takych ludi by som vyfliasklala za taketo svinske spravanie.