Ako riešiť problémy s nespoľahlivým prenajímateľom?
Dobrý deň, chcela by som sa opýtať ako by ste riešili alebo resp. ako by sa dalo riešiť to že máme s priatelom v podnájme byt od októbra a prakticky stále sa niečo musí riešiť za problémy. Aby som vám objasnila lepšie situáciu tak pred nasťahovaním do BA sme mali iba jedinú podmienku a to bolo parkovacie miesto kedže máme auto a parkovanie v Bratislave je čistá katastrofa. Kedže ani jeden z nás nepoznal Bratislavu tak pri každom inzeráte sme sa na to pýtali majitela. Tu začal vlastne aj prvý problém kedy nám majitelka povedala že parkovanie nebude problém a zrazu až v deň nasťahovania sme zistili že tam ten problém bude a ona zrazu že ona o tom nevedela (predtým v tom byte sama bývala a taktiež vlastní auto takže silno pochybujem že si tam parkovala jak sa jej zachcelo a zbierala papuče) každopadne tento menši “detail” sme teda nechali tak lebo viacmenej sme sa vynašli a parkujeme o 2 ulice dalej kde je verejné. Po nasťahovaní do bytu ale prišiel ďalši problem a to v podobe rozbitej rúry ktorý nám tiež bol oznamený až v deň nájmu ale že do týždna to vyrieši a kupi sa nová. Z týždna bol vyše mesiac. Po asi 2 mesiacoch prišla majitelka s tým že depozit ktorý je napisaný v zmluve a ktorý bol aj dopredu dohodnutý a napisaný aj v inzeráte nepostačuje a chce ho zvyšiť. S tým som teda absolutne nesuhlasila lebo mi prišlo maximálne nekorektné aby vám niekto po 2 mesiacoch nakračal do bytu s tým že sa “pomylil” a depozit mal byť v inej hodnote. Tam sme teda mali menšiu vymenu názorov kedy som jej povedala že tym padom by porušila zmluvu a môže nám vratiť ten naš depozit a nájsť si niekoho ineho (neni som konfliktný človek ale ak vám niekto len tak zazvoni na byt s tym že chce do buduceho tyždna väčši depozit aj napriek tomu že v zmluve je napisaná nejaká už stanovená čiastka tak to nasere)… teraz zasa riešime problém so starou pračkou ktorá nejde. Keď sme sa nasťahovali tak už vtedy tá pračka si hocikedy povedala v polke programu že sa vypne a vtedy keď som to spominala majitelke jej odpoveď bola že pračka je nová a je to nemožné. Tá pračka nová určite neni a má zopár rokov za sebou a vidno to na nej už na prvý pohlad. Teraz si ale povedala že nepôjde už vôbec a zasa nastáva problem. Nechceme do toho bytu investovať alebo nebodaj tam kupovať nové spotrebiče ak vieme že časom by sme chceli isť do väčšieho a väčšina bytov základné spotrebiče už má a len by sme dali peniaze do niečoho čo možno ani časom nebudeme potrebovať v druhom byte. Majitelka kedže žije v zahraniči a chodi na SK raz za pár mesiacov tak sa to znova bude naťahovať ako s tou trubou a človek ktorý 70% svojej vyplaty dáva len do nájmu si logicky za tie peniaze prať v rukách ďalšie 2 mesiace nechce. Ako by ste to prosim vás riešili ak by ste boli v našej situacii?
Stručné zhrnutie
- V podnájmoch sa často objavujú skryté vady a neplnené dohody, napríklad chýbajúce parkovacie miesto v Bratislave, rozbitá rúra a nefunkčná práčka, pričom prenajímateľ by mal zodpovedať za vybavenie uvedené v zmluve.
- Riešenia, ktoré diskutujúci odporúčajú, zahŕňajú hľadanie nového nájmu, dôkladné spísanie zmluvy podľa občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme, a v prípade podozrenia z daňových nezrovnalostí ohlásenie na Daňový úrad/Finančnú správu.
- Praktické kroky z diskusie zahŕňajú kontaktovanie pozáručného servisu značky práčky, dohodu o odpočte nákladov z nájomného, fotodokumentáciu stavu bytu pri odchode a použitie depozitu ako posledného nájmu ako diskutovanú, ale spornú taktiku.
Q: Aké sú povinnosti prenajímateľa pri poruche spotrebiča v byte, ktorý je súčasťou vybavenia?
A: Prenajímateľ je podľa diskusie zvyčajne povinný riešiť opravy zariadení, ktoré patria do vybavenia bytu, a nájomca by nemal platiť za bežné opravy; riešenie môže zahŕňať povolanie pozáručného servisu značky práčky alebo dohodu o strhnutí nákladov z nájomného.
Q: Ako má vyzerať bezpečná nájomná zmluva pri dlhodobom podnájme?
A: Zmluva by mala byť uzavretá podľa občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme a musí jasne uvádzať výšku nájomného, odpočet meračov, kto platí opravy a do akej sumy, termíny výpovede a povinnosti prenajímateľa.
Q: Môžem použiť depozit ako zaplatenie posledného mesiaca nájmu?
A: Nie je to právne bezproblémové; v diskusii mnohí radili nezaplať posledný mesiac a ponechať depozit, ale reálne vymôženie vrátenia depozitu je často súdny proces, ktorý môže trvať roky, preto je potrebné podať riadnu výpoveď a zabezpečiť fotodokumentáciu stavu bytu.
Q: Ako zistiť, či prenajímateľ priznáva príjem z prenájmu a platí dane?
A: Je možné overiť, či má prenajímateľ pridelené DIČ cez verejné údaje Finančnej správy, a v prípade podozrenia ho nahlásiť na Daňový úrad.
Q: Ak prenajímateľ žije v zahraničí a opravy sa ťahajú, aké kroky sú rozumné?
A: Discutujúci odporúčajú okamžite hľadať nové bývanie, kontaktovať servis (napr. pozáručný servis práčky), dohodnúť si strhnutie opráv z nájomného alebo v krajnom prípade použiť depozit na posledný nájom po riadnej výpovedi.
Q: Ako rýchlo sa dajú v praxi riešiť spory s nespoľahlivým prenajímateľom súdnou cestou?
A: Podľa diskusie súdne spory o nájomné a vymáhanie práv na Slovensku často dlhé; sociálno-právne spory môžu trvať niekoľko rokov, takže presadzovanie práv cez súd nie je rýchle riešenie.
Závery z diskusie
Zhoda
- Odporúča sa hľadať nové bývanie, ak prenajímateľ pravidelne nedodržiava dohody o vybavení a opravách.
- Nájomná zmluva by mala mať podrobné dojednania o nájomnom, odočte meračov, opravných povinnostiach a podmienkach výpovede.
- Fotodokumentácia stavu bytu pri nasťahovaní a pri odchode a uchovanie faktúr za opravy sú nevyhnutné.
Sporné názory
- Niektorí odporúčajú nezaplatit posledný mesiac a použiť depozit ako kompenzáciu, zatiaľ čo iní upozorňujú, že právne dôsledky takéhoto kroku vedú k dlhým súdnym sporom a nie je to bez rizika.
Otvorené otázky
- Vrátia prenajímateľky depozit v praxi ak mali predchádzajúci nájomníci podobné problémy?
- Ako presne sa rieši zodpovednosť za energie, ak prenajímateľ nahlásil na bytovom len jedného obyvateľa, ale v byte bývajú dvaja?
- Do akej miery je realistické dohodnúť si v krátkom čase opravu, ak prenajímateľ žije v zahraničí?
Spomenuté značky a firmy
Daňový úrad, Finančná správa, Facebook, bytové družstvo
Spomenuté produkty a metódy
práčka, pozáručný servis značky práčky, využiť depozit ako posledný nájom, nezaplať posledný mesiac, ohlásenie na Daňový úrad, kontrola DIČ na Finančnej správe, podať výpoveď, spísanie odpočtu meračov, strhnutie nákladov z nájomného, fotodokumentácia stavu pri odchode, písanie negatívnych recenzií na Facebook
Miesta a osoby
Bratislava, Ružinov, Staré Mesto
@prettywoman1212 to máte ešte veľmi peknú sumu. My keď sme pozerali 3 izbák tak cenovo to bolo 1000-1200€ a niekedy aj viac. Semtam ak sa pošťastilo tak niekto ponukal aj za menej ale to boli inzeráty ktoré mali do pár minut už xy zaujemcov.
@martinkaxx tu nejde o to, že ste mali vycúvať kvôli parkovaniu. Mali ste vycúvať, lebo vás oklamala.
@kittykat22 ale áno, podnájomník je u nás chránený až až, výrazne viac ako majiteľ nehnuteľnosti a jeho majetok. Problém je, ak človek podpíše zle postavenú zmluvu a problém je, že ak sa chceš domôcť svojich práv (bez ohľadu na to, či si podnájomník alebo majiteľ) a druhá strana nespolupracuje, tak si pomôžeš jedine súdnou cestou a to je proces na niekoľko rokov, pretože toľko na Slovensku trvajú sociálno právne spory. Do roka sa často ani len súdne nezačne. Zákony sú v tomto podľa mňa postačujúce. Len ich vymožiteľnosť je beh na dlhú trať.
Okamžite si hľadajte nové bývanie a posledný mesiac neplať tak ako ti všetci radia. Ak bude vymýšľať, pohroz že ju nahlásiš na daňovom a tiež ju nahlásiš do všetkých skupín na FB kde sa rieši nájom. Už tá o ničom zmluva vám mala byť výstrahou. Nikdy by som do toho nešla.
@martinkaxx poviem ti svoj nazor, roky som zila v niekolkych prenajmoch a potom roky prenajimala svoj byt...narazili ste na osobu, ktora len potrebuje aby v byte hocikto bol, inak to ma na haku a najom je casto macka vo vreci...cim lacnejsi, tym horsia macka...mne ked najomnici zahlasili chybu spotrebica, okamzite som kmitala na byt a riesila opravu alebo kupu na svoje naklady, lebo je to majetok majitela...uz pri debate o depozite sa ukazala dotycna ako nedoveryhodna...bud rieste novy prenajom bohuzial so stratou nervov a penazi alebo vydrzat ten stav do konca zmluvy s ponaucenim...nehnutelnosti sa vzdy prezentuju bez skrytych chyb a ludia na tom, cest vynimkam, zarabaju...
@kittykat22 ale pochopiteľne, prenajímam viac nehnuteľností a som si vedomá toho, že podnájomník "obýva" byt tak isto ako ja. Ak som ale napísala, že podnájomníci sú chránený viac ako majitelia, tak som to myslela inak - ak napríklad podnájomník prestane platiť nájom, nevieš ho vyhodiť, ak sa rozhodne, že neodíde. Kľudne sa môžeš 2 roky súdiť, kým súd vydá rozhodnutie, že sa vysťahovať musí. Ale on za tie 2 roky bude v tvojom bývať zadarmo. Druhá vec je tá, že na Slovensku ľudia nehája svoje záujmy. Áno, ak by podnájomník podal oznámenie, majiteľ by cukol, ak nie je úplný pako. Lenže ľudia tu sú zvyknutí nechať si kadiť na hlavu, či sa bavíme o nájmoch, či o práci. Budú sa sťažovať, ale neurobia nič.
@melanta tak toto bol náš prvý byt kedy sme sa osamostatnili takže bez predošlych skusenosti sa dvaja 20 roční študenti lahko nechajú oklamať. Aj napriek tomu že dopyt v Bratislave je obrovský veľa podnajomnikov malo problém prenajať byt dvom vtedajšim študentom. Teraz budeme vedieť predložiť zmluvu a tým pádom dúfame že aj výber bytov bude trošku pestrejši. Nechceli sme vtedy vycuvať kvôli parkovaniu a radšej sme to prekusli lebo sme nemali moc iných možnosti na vyber. Teraz budeme dúfať že to bude inak keď už vieme dať nájomcovu “väčšiu istotu” v tom ako zodpovedne sa k tomu staviame a že nájom môže očakavať pravidelne a nemusí sa báť nejakych party každy večer. Je to samozrejme aj naša hluposť ale nemali sme moc na výber a mali sme budget ktorý sme vtedy ako študenti nemohli nejako presiahnuť a zobrali sme to čo bolo bohužial.