Mám kúpiť byt, alebo ísť znova do prenájmu?

Stručné zhrnutie

• Banky spravidla požadujú vlastné zdroje okolo 20 % ceny nehnuteľnosti a dokladovaný stabilný príjem niekoľkých mesiacov, aby schválili hypotéku.
• Ceny bytov v Bratislave sú vysoké; v diskusii sa spomínala garzónka v BA cca 80 000 € a dvojizbové byty „skoro po 200 000 €“, alternatívy sú kúpa v lacnejšom meste a prenajímanie alebo kúpa garáží/pozemku ako investícia.
• Pri kúpe treba počítať s ďalšími nákladmi (kataster, zariadenie, energie, správcovké poplatky) a predaj bytu skôr ako o 5 rokov môže podliehať daniam a odvodom.

Q: Aké podmienky musí splniť žiadateľ o hypotéku na Slovensku?
A: Banky zvyčajne požadujú dokladovaný stabilný príjem trvajúci niekoľko mesiacov (v diskusii sa uviedlo 6 mesiacov, alternatívne 4 mesiace), vlastné zdroje približne 20 % a banky bežne financujú okolo 80 % hodnoty nehnuteľnosti.

Q: Môžem získať hypotéku ako študent s brigádami?
A: V diskusii sa opakovane uvádza, že banky väčšinou neschvália hypotéku bez trvalého pracovného pomeru (TPP) a bez stabilného príjmu, takže študenti závislí len na brigádach majú malú šancu.

Q: Ako rýchlo odhadnúť, akú hypotéku by mi banka mohla schváliť?
A: V diskusii odporúčali použiť online hypotekárnu kalkulačku a pravidlo „ročné príjmy × 8“; príklad z diskusie: pri spoločnom mesačnom príjme 900 € a úsporách 30 000 € odhadovali maximálnu možnú hypotéku približne 90 000 €.

Q: Aké ďalšie poplatky treba pri kúpe bytu očakávať?
A: Diskutujúci menovali poplatky za zápis do katastra, možné náklady na zariadenie bytu, energie a správcovské poplatky; tiež sa spomínajú daňové dopady pri predaji do 5 rokov.

Q: Je rozumné kúpiť garzónku v BA ako „začiatok“ vlastníctva?
A: V diskusii sa uvádzalo, že garzónka v BA môže stáť cca 80 000 € a niektorí odporúčali kúpu garáže alebo garáží na prenájom ako alternatívu; iní varovali pred tlakom žiť v malej garsonke a pred rizikom premiestnenia za 2–3 roky.

Q: Ako ovplyvní rozhodnutie kúpy plánovaný odchod z Bratislavy o 2–3 roky?
A: Niektorí diskutujúci odporúčali nekupovať ak sa plánuje odchod, iní tvrdili, že ceny budú rásť a predaj môže priniesť zisk (ilustratívny príklad: byt kúpený za 52 000 € v 12/2019 sa v diskusii spomínal ako ponúkaný za 97 000 € v Košiciach).

Závery z diskusie

Zhoda

• Banky požadujú dokladovaný stabilný príjem a vlastné zdroje pri schvaľovaní hypotéky.
• Kupujúci musia počítať s poplatkami navyše: kataster, zariadenie bytu, energie a správcovské poplatky.
• Predaj nehnuteľnosti skôr ako 5 rokov od kúpy môže podliehať daniam a odvodom.

Sporné názory

• Kúpiť teraz vs. počkať 1–3 roky: jedna skupina tvrdí, že kúpa je rozumná kvôli rastu cien; druhá skupina odporúča počkať kvôli nestabilnému príjmu a plánovanému odchodu z mesta.
• Požadovaná dĺžka stabilného príjmu pre banku: názory v diskusii sa líšia medzi 4 mesiacmi a 6 mesiacmi.
• Investícia do malej garzónky vs. alternatíva investovať do garáží alebo kúpiť v inom meste a prenajímať.

Otvorené otázky

• Získajú študenti bez TPP a len z brigád hypotéku pri súčasných podmienkach bánk?
• Je ekonomicky výhodnejšie teraz kúpiť malý byt v BA alebo počkať na stabilný príjem a kúpiť neskôr?
• Ako sa budú vyvíjať ceny bytov v Bratislave v horizonte 2–3 rokov?
• Aké konkrétne podmienky (doklady, doba zamestnania) požaduje každá banka pri schvaľovaní hypotéky?

Spomenuté značky a firmy

žiadne

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, stavebné sporenie, hypotekárna kalkulačka, akontácia 20 %, bankové financovanie ~80 % ceny nehnuteľnosti, predaj do 5 rokov – daň/odvody, kataster, správcovské poplatky, energie, prenájom, kúpa garáží na prenájom, pravidlo „ročné príjmy × 8“, TPP (trvalý pracovný pomer)

Miesta a osoby

Bratislava, Košice