Mám kúpiť byt, alebo ísť znova do prenájmu?
Ahojte, chcela by som sa s vami poradiť, keďže máte o dosť viac skúsenosti v tomto smere ako ja 🙂
S manželom sme aktuálne v podnájme v BA, obaja študenti. Manžel tento akademický rok končí školu a potom sa zamestná v BA na TPP ako programátor. Ja ešte študujem, teraz končím Bc. stupeň a ešte ma čaká dvojročný Mgr.
Plánujeme sa v lete presťahovať a riešime otázku či ísť znova do podnájmu alebo byt kúpiť. Tak či tak počítame s hypotékou a nevieme, či je lepší nápad kúpiť byt a teda začať splácať hypotéku už teraz alebo ostať v podnájme a keď budeme o 2 - 3 roky odchádzať z Bratislavy, tak vezmeme hypotéku až vtedy.. Platiť nájom sa nám zdajú vyhodené peniaze, keďže návratná hodnota je pre nás 0..
Vďaka za názory!
Stručné zhrnutie
- Banky spravidla požadujú vlastné zdroje okolo 20 % ceny nehnuteľnosti a dokladovaný stabilný príjem niekoľkých mesiacov, aby schválili hypotéku.
- Ceny bytov v Bratislave sú vysoké; v diskusii sa spomínala garzónka v BA cca 80 000 € a dvojizbové byty „skoro po 200 000 €“, alternatívy sú kúpa v lacnejšom meste a prenajímanie alebo kúpa garáží/pozemku ako investícia.
- Pri kúpe treba počítať s ďalšími nákladmi (kataster, zariadenie, energie, správcovké poplatky) a predaj bytu skôr ako o 5 rokov môže podliehať daniam a odvodom.
Q: Aké podmienky musí splniť žiadateľ o hypotéku na Slovensku?
A: Banky zvyčajne požadujú dokladovaný stabilný príjem trvajúci niekoľko mesiacov (v diskusii sa uviedlo 6 mesiacov, alternatívne 4 mesiace), vlastné zdroje približne 20 % a banky bežne financujú okolo 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Q: Môžem získať hypotéku ako študent s brigádami?
A: V diskusii sa opakovane uvádza, že banky väčšinou neschvália hypotéku bez trvalého pracovného pomeru (TPP) a bez stabilného príjmu, takže študenti závislí len na brigádach majú malú šancu.
Q: Ako rýchlo odhadnúť, akú hypotéku by mi banka mohla schváliť?
A: V diskusii odporúčali použiť online hypotekárnu kalkulačku a pravidlo „ročné príjmy × 8“; príklad z diskusie: pri spoločnom mesačnom príjme 900 € a úsporách 30 000 € odhadovali maximálnu možnú hypotéku približne 90 000 €.
Q: Aké ďalšie poplatky treba pri kúpe bytu očakávať?
A: Diskutujúci menovali poplatky za zápis do katastra, možné náklady na zariadenie bytu, energie a správcovské poplatky; tiež sa spomínajú daňové dopady pri predaji do 5 rokov.
Q: Je rozumné kúpiť garzónku v BA ako „začiatok“ vlastníctva?
A: V diskusii sa uvádzalo, že garzónka v BA môže stáť cca 80 000 € a niektorí odporúčali kúpu garáže alebo garáží na prenájom ako alternatívu; iní varovali pred tlakom žiť v malej garsonke a pred rizikom premiestnenia za 2–3 roky.
Q: Ako ovplyvní rozhodnutie kúpy plánovaný odchod z Bratislavy o 2–3 roky?
A: Niektorí diskutujúci odporúčali nekupovať ak sa plánuje odchod, iní tvrdili, že ceny budú rásť a predaj môže priniesť zisk (ilustratívny príklad: byt kúpený za 52 000 € v 12/2019 sa v diskusii spomínal ako ponúkaný za 97 000 € v Košiciach).
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky požadujú dokladovaný stabilný príjem a vlastné zdroje pri schvaľovaní hypotéky.
- Kupujúci musia počítať s poplatkami navyše: kataster, zariadenie bytu, energie a správcovské poplatky.
- Predaj nehnuteľnosti skôr ako 5 rokov od kúpy môže podliehať daniam a odvodom.
Sporné názory
- Kúpiť teraz vs. počkať 1–3 roky: jedna skupina tvrdí, že kúpa je rozumná kvôli rastu cien; druhá skupina odporúča počkať kvôli nestabilnému príjmu a plánovanému odchodu z mesta.
- Požadovaná dĺžka stabilného príjmu pre banku: názory v diskusii sa líšia medzi 4 mesiacmi a 6 mesiacmi.
- Investícia do malej garzónky vs. alternatíva investovať do garáží alebo kúpiť v inom meste a prenajímať.
Otvorené otázky
- Získajú študenti bez TPP a len z brigád hypotéku pri súčasných podmienkach bánk?
- Je ekonomicky výhodnejšie teraz kúpiť malý byt v BA alebo počkať na stabilný príjem a kúpiť neskôr?
- Ako sa budú vyvíjať ceny bytov v Bratislave v horizonte 2–3 rokov?
- Aké konkrétne podmienky (doklady, doba zamestnania) požaduje každá banka pri schvaľovaní hypotéky?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, stavebné sporenie, hypotekárna kalkulačka, akontácia 20 %, bankové financovanie ~80 % ceny nehnuteľnosti, predaj do 5 rokov – daň/odvody, kataster, správcovské poplatky, energie, prenájom, kúpa garáží na prenájom, pravidlo „ročné príjmy × 8“, TPP (trvalý pracovný pomer)
Miesta a osoby
Bratislava, Košice
@mauduska my sme zili 5 rokov v prenajme....nikdy viac.. ale neboli vtedy hypo tak bezne....isla by som do rozumnej kupy....nie nasilu silit to.....ci uz mate nejake vlastne zdroje na to aby vam schvalili hypo....
@mauduska uz davno ste mali mat kupeny byt, ved byty idu len a len hore, ci m sa vase uspoty stavaju nulovymi. Kupit byt v schopnom stave, bez nutnosti rekonstrukcie, namalovat umyt a o 2roky predat o 30%drahsie.
Len pre porovnanie sestrin byt do ktoreho som ju dokopala v 12/2019 za 52tis sa teraz predava za 97bez hanby (kosice)
Najprv si pozri za akých podmienok ti banka požičia a koľko je úverový strop. Nestačí mat nasetrenych len 20 percent.
30 tisic v hotovosti, 900 prijem spolu, vek do 30 rokov, bez deti, teoreticky by vam uver vysiel. Odpocitaj si zivotne minimum plus dalsie vase naklady, hod to OZAJ PREDBEZNE do hypotekarnej kalkulacky na nete a uvidis PREDBEZNE vysku splatok ci a aka ti vyjde
kupa je rozumna vec na druhej strane ale prijem 900E, uspory 30 tis. a chciet si kupit rozumny byt v BA, ktory nebude mat 28m2 a dochadzanim stravite 2 hodiny denne, to mi kusok nevychadza 🤷♀️ pripadne si kupit ten byt 28m2 a tlacit sa tam v case relativne bezneho home-office a este ten byt aj planujete zrejme predat a odist, v tomto pripade by som rozhodne zostala v podnajme
@mauduska To mate aky prijem? Z trvaleho pracovneho pomeru? Rozhodujuci je zdroj prijmu, nie z prilezitostnych brigad alebo “cierny” prijem.
@mauduska Tak banka vam hypoteku neda, cize ak nemate vlastne zdroje, je to bezpredmetne.
@mauduskabyt by som kúpila v inom ( lacnejšom ) meste a ten by som prenajala a z prenájmu svojho platila aspoň čiastočne prenájom v Ba .
@eeffka Kedy davno mali mat kupeny byt ked su este obaja studenti? Ty si ako vysokoskolacka mala svoj byt? Ja som makala niekolko rokov v 2 robotach kym som si nasetrila 20% z ceny nehnutelnosti, a to "len" na 2 izbak v krajskom meste.Ktora banka da tak vysoku hypoteku 2 studentom ktori nemaju TPP ale len brigady?
@iv007 aby som ti odpovedala od 3r rocnika som pracovala na TPP a skolu dokoncovala externe, zaroven som mala stavebne ktorym som vykryla 30%akontaciu v case ked banky davali iba 70%hypo a urok bol 5.8%, cize vsetko sa da.
A este doplnim zadavatelka aj priatel su v IT sektore ja tiez aj ked nie IT, ale nasi zamestnanci su na 70%este skolaci a davaju fulltimy
@eeffka autorka aj jej manzel maju prijem len z brigad, takze sa im ani neoplati ist do banky sa informovat, hypoteku nedostanu za sucasnych podmienok. Ja neviem uz, obaja studuju VS a maju IQ hupacieho konika. Vsak ak nemam trvaly prijem, tak sa nepytam taku otazku ci kupit byt alebo ostat v prenajme. A mimochodom, kde si sa docitala ze zadavatelka je v IT sektore? 😂
@natalienka12
Mas pravdu priatel je IT na isto, tak to uz mal byt davno zamestnany na TBB za 1500 na 1/2uvazok a mohli mat. Ak sa km rodina dokazala poskladat darmi na30 nebuduz uplnych nizkoprijmovych skupin.
Ja by som uz daco mala svoje, na blbu garsonku by im vyslo a pri dnesnom stave je uz aj garaz dobra kupa. Drzanie penazi na ucte je vyhadzovanie von oknom. Tqk ale ja som ekonomka mne ide hlava ako kalkulacka 🤣
Ja som mala po skole naozaj holy zadok a slo to.
@mauduska precitala som si ake mate prijmy,ale nemyslim si,ze v Ba Vam s tym vyjde nejake fajn byvanie…uz teraz idu dvojizbaky skoro po 200 tisic…na to je lahky vzorec,kedy si plus minus viete vyratat,aku hypo by Vam asi banky uznali…Vase rocne prijmy krat 8. U Vas mi to vychadza maximalna mozna vyska hypo nieco cez 90tisic…nie som financny,ale riesila som uz dve kupy a teraz idem coskoro do 3tej. Mam 4nasobok tvojho prijmu plus muzov prijem a aj tak sa “klepem”,ci mi to banky schvalia,takze neviem ci by som vo Vasom pripade na to mala teraz odvahu. S kupou este pocitaj dalsie vydavky-kataster,mozno nejake zariadenie do bytu,energie a spravcovske poplatky atd. Nasetrene mate,ale to by ste dali hned do kupy,kedze banky schvaluju prevazne len 80% z ceny nehnutelnosti. Cize ano,teraz vyhadzujete peniaze,ale asi zatial moc na vyber nemate…je to ale iba moj subjektivny nazor,mozno sa z toho nejako “vyhrabete” s pomocou rodiny…skor by som pockala na normalne prijmy a kupila nieco potom,aj ked ceny este budu rast…ale aj take zamietnutie uveru moze na cas urobit “sarapatu”,tak pozor na to. Su tu ale aj fin.poradcovia a realitaci a mozno ma vyvedu z tohto nazoru…
@iv007 a dala som si namahu, garsonka v BA jr aktualne cca 80tis, 30 maju, na 50hypo dostanu v pohode. A ze len garsonka? Tu ide hlavne o to aby sa im neznehodnotili peniaze. To ze planuju o 2-3r sa niekam vratit... no takych uz bolo a ostali v BA, alebo predaju... v kazdom pripade cash dnes strqca na hodnote
To uz by som si radsej kupila 2-3garaze niekde odkial pochadzaju a mala s nich prijem z prenajmu, alebo pozemok ( ten nepyta jest ale nie je z neho prijem)
@eeffka z brigadnickej praci studentov isto nedostanu hypoteku 50tisic ak vobec nejaku,neviem ani kde si vycitala ze 30 uz maju.Tlacit sa v garzonke len preto aby mali nieco "svoje" mi nepride rozumne.Ja by som pockala minimalne pol roka aj rok ked bude mat aspon muz TPP, zatial zdielane byvanie a setrit co najviac ako je to mozne..Su este mladi,na rodinu je skoro tak preco ist do tak velkeho zavazku ako hypoteka na desiatky rokov.
Išla by som do kúpy