Aká je skutočná hodnota bytu na Zochovej ulici?

Stručné zhrnutie

• Byt 3-izbový, 73 m2 na Zochovej ulici so zrekonštruovanou kuchyňou (3 roky), novými oknami, novým kotlom (5 rokov), prerobenou elektrinou, na 2. poschodí bez výťahu, orientovaný do dvora, bol realitkou ohodnotený na 200 000 €.
• V rovnakom dome sa podľa diskusie predal podobný byt za 295 000 €, preto diskusia odporučila získať viac ocenení od viacerých realitiek alebo vypracovať nový znalecký posudok.
• Odporúčané riešenia sú: vyžiadať nový znalecký posudok (banky často požadujú aktuálne ocenenie), osloviť viac realitiek alebo predať cez súkromné kanály ako skupina "Bez realitky Bratislava", pričom právne úkony a zápis do katastra rieši notár (uvádzaná notárska odmena ~2 000 €).

Q: Ako zistím reálnu trhovú cenu bytu na Zochovej v Bratislave?
A: Oslovte viac realitných kancelárií na ocenenie, dajte si vypracovať nový znalecký posudok (v diskusii bol spomenutý posudok starý 6 rokov ako nevyhovujúci) a porovnajte s reálnymi predajmi v okolí (v diskusii bol uvádzaný predaj podobného bytu za 295 000 €).

Q: Je lepšie predávať cez realitnú kanceláriu alebo bez nej?
A: Realitná kancelária spravidla berie províziu vypočítanú ako percento z predajnej ceny; alternatívou je predaj „bez realitky“ napríklad cez Facebook skupinu "Bez realitky Bratislava" a zabezpečiť prevod u notára (v diskusii uvádzaná notárska odmena za zmluvu a kataster približne 2 000 €).

Q: Ako ovplyvní absencia výťahu a orientácia do dvora cenu bytu?
A: V diskusii účastníci uviedli, že absencia výťahu a tmavšia orientácia môžu znižovať cenu, ale v centrálnej lokalite (Staré Mesto/Zochova) boli ponuky rádovo vyššie než 200 000 €, takže lokalita môže kompenzovať tieto nevýhody.

Q: Koľko stojí právne zabezpečenie prevodu pri predaji bez RK?
A: V diskusii bola uvedená skúsenosť s tým, že zmluvu, kataster a platbu zadali notárke za približne 2 000 €; poplatky za zápis do katastra a notárske úkony sa musia zistiť individuálne.

Q: Kedy je najlepší čas na predaj bytu v Bratislave?
A: V diskusii bolo odporúčané, že najlepšie obdobie na predaj je jar.

Q: Ako rýchlo sa môže predať byt, ak chcem predaj do 3 mesiacov?
A: Diskutujúci odporučili realistické nastavenie ceny a oslovenie viacerých realitiek; v diskusii niekto tvrdil, že za 200 000 € na Zochovej „máte predané do 3 dní“, avšak iní upozorňovali, že príliš nízka cena môže odradiť kupujúcich z podozrení na skryté vady.

Závery z diskusie

Zhoda

• Cena 200 000 € bola v diskusii považovaná za podhodnotenú vzhľadom na lokalitu.
• Najpraktickejším krokom je získať viac nezávislých ocenení (realitky, znalecký posudok).
• Pri predaji bez RK je potrebné riešiť notárske úkony a zápis do katastra (spomenutá suma za notárske služby ~2 000 €).

Sporné názory

• Realitná kancelária ako spôsob predaja versus predaj „bez realitky“; jedna strana zdôrazňuje províziu a nezávislé rozhodovanie predávajúceho, druhá strana upozorňuje, že realitka môže mať záujem kúpiť podhodnotenú nehnuteľnosť alebo má už kupca.
• Stav trhu v Bratislave: niektorí tvrdia, že ceny išli dole a sú nižšie než pred rokmi, iní tvrdia, že trh sa začína rozhýbavať a výrazné zníženie cien nie je univerzálne.

Otvorené otázky

• Aká je adekvátna cena za m2 pre 3-izbový byt 73 m2 v lokalite Zochova / Staré Mesto pri aktuálnom trhu?
• Aká cena zaručí predaj do 3 mesiacov bez výrazných kompromisov na kvalite kupujúceho?
• Potrebuje banka pri predaji nový znalecký posudok v každom prípade a aké sú jeho očakávané náklady?

Spomenuté značky a firmy

Bez realitky Bratislava, Topreality

Spomenuté produkty a metódy

znalecký posudok, predaj bez realitky, provízia realitnej kancelárie (percento z predajnej ceny), notárske úkony, zápis do katastra, porovnávacia analýza predajných cien

Miesta a osoby

Zochova, Bratislava, Staré Mesto, Petržalka, Vrakuňa, Karlova Ves (Karlovka), Nové Mesto, Ružinov, Dúbravka, Kramáre, Horský park, Monika