Investičný byt v Bratislave
Chcela by som vás poprosiť o váš názor na kúpu investičného bytu v BA. Oplatí sa ešte? Najmä vzhľadom k cenám, kedy 2 izbové byty v novostavbách sa bežne pohybujú v sumách 250-260 tis. EUR. Predstava je dať do toho vlastných 100 tis., zvyšok hypo a prenajímať (prenájom by riešil splátku + energie) a cieľ je zvyšovanie hodnoty nehnuteľnosti.
Uvažujete niektorá o kúpe takéhoto bytu v BA a okolí?
@bashee ja si myslím, že ani tvoje zdôvodnenie nie je úplne korektné a neuvedomuješ si minimálne dve veci:
1. ak niekto nemá na vlastnú hypotéku, nebude mať ani na nájom v hodnote 800 Eur
2. vplyvom pandémie sa výrazne zmenil trh práce - veľa ľudí prešlo na prácu z domu, resp. hybridný model.. mnoho ľudí, manažérov a office-ových ľudí už nie je nútených pracovať priamo z officu, a teda žiť v mieste výkonu práce.. na trhu práce sa predpokladá určitý odliv ľudí najmä z veľkých miest.. ja žijem v BA, ale už dva roky som na home office, resp. na hybridnom systéme (home office + občas office) a ak by som si mala teraz vybrať, či kúpim byt v BA za 250 000+ alebo pôjdem radšej mimo BA regiónu, tak zvolím druhý ekonomickejší variant.. a predpokladám, že mi budeš protirečiť tým, že stále je tu skupina, ktorá musí chodiť do práce fyzicky, napr. v závodoch.. nechcem nikoho uraziť, no toto zrejme nie sú ľudia, ktorí si môžu dovoliť byt v BA za 800 Eur mesačne
@bashee veď jasné, toto je diskusné fórum a nemusí každý s každým súhlasiť.. len treba vnímať pre aj proti.. pretože ak raz niekto nemá dostatok financií, v živote si neprenajme byt v novostavbe, kde mesačný prenájom sa rovná jeho platu... naopak, kto je milionárom alebo nadpriemerne zarábajúcim človekom, nikdy nebude potrebovať podnájom a investuje do vlastného/vlastných nehnuteľností.. to sú presne tie dve skupiny, ktoré aj ty sama popisuješ
a to, že sa mení trh práce, je fakt - pracujem v oblasti marketingu a na dennej báze vyhodnocujeme postoj firiem k pandémii a riešime tému návratu do normálu... opieram sa teda o štatistiky z viacerých firiem a ich zamestnaneckých prieskumov, kde vo väčšine prípadov sa ľudia zhodujú v tom, že už si úplný návrat do práce nevedia predstaviť a vyžadujú väčšiu flexibilitu.. a práve to, že môžu robiť pre bratislavskú firmu/pobočku aj z východného Slovenska, považujú za jeden z top benefitov
Podla mna zalezi aj od vasej situacie - ci uz mate vlastne byvanie poriesene a tieto peniaze su naozaj navyse, a cielom je ich iba investovat, aby nestali na ucte. Ak ano, nehnutelnost je podla mna vzdy dobra volba, ceny nehnutelnosti z dlhodobeho hladiska nikdy neklesali. Ak ale budete v buducnosti riesit este vlastne byvanie (stahovanie do vacsieho bytu alebo domu), tak by som si peniaze posetrila a investovala potom do vlastneho byvania.
ahoj, no to velmi zalezi aky byt sa ti podari kupit..my sme kupivali 2i v Novom meste, taky skor nestadardny (60m v 3 poschodovom tehlovom dome, pod nim 30m pivnica, niektori susedia si tamfitki robili, studio, hostovsku izbu...) takze dalo sa to nejako vyuzit. Bolo ti pred dvoma rokmi ceny boli trosku inde (my sme uz byt predali a sme v dome) ale bolo to az za kuchajdou v takej lokalite ze som velmi neverila ze by nam prenajom pokryl naklady. V tom case nasa hypo + najomne preddavky vychadzali nieco malo cez 700e...a teda nebol to byt ltory by potreboval nutne rekonstrukciu ale bola tam stara linka atd no mozno sli aj najmy hore ale vtedy by sme to podla mna za 700 neprenajali. A co je teraz nezistime lebo byt sme si pri kupe domu nevedeli udrzat....
Ale teda pocula som ze sa oplati napr aj v Senci kupit alebo inych blizkychmestach kde ceny bytov su nizsie ale najmy zas o tolko nie.
Ja mam tiez jeden 2 izbak ako investicny 5 rokov novostavba. Zatial sa to oplati urocte. Ale po poslednom vyuctovani by som ti odporucila pozerat sa okrem lokality aj na energeticke alternativy, ktore bytovy dom ponuka. Rozumej, ceny energii idu hore a uz teraz citim, ze to malo co som mala do plusu po odratani hypoteky, spravca, elektrina, internet atd mi zostalo 130€. No zial spravca zdvihol zalohy o 70€. A takto to pojde dalej a dalej az zistim, ze sa mi ten prenajom neoplati resp budem musiet zdvihat cenu a budem mat vacsi problem prenajat.
Taktiez aj pri 2 izbaku by som urcite riesila 2 parkovacie miesta. Na nich vies tiez casom pekne zarobit a naklady na spravu su minimalne.
Ja si myslim, ze teraz zacina opat zatva pre ludi, co maju investicne byty (otazka je, ako dlho bude trvat vojna na Ukrajine). Vacsina utecencov (a ano, tiez si myslim ze ti rozumnejsi pojdu do vyspelejsich krajin v EU, kde su lepsie podmienky na zivot) ak ostanu v SR, tak pojdu do Bratislavy. Napr.na FB mi este stale vyskakuju statusy hladam ubytovanie/ponukam ubytovanie a niekedy len kukam, do akych cien sa to vystveralo a i teraz za ake sumy idu prenajmy.
Podla mna sa oplati ist do investicneho bytu, ak mas "zvysne" peniaze.
@7lenka11 chapem. Takisto som zase bola obklopena vo firme manazermi co tu mali rodiny a nechceli tu dljodobo posobit na svk. A chceli na urovni byvat. Takze presne oni su cielovka tiez. Su ochotni zaplatit vela v novostavbe. Hypo nechcu lebo tu neplanuju zotrvat. Nemozme sa na to divat len skrz seba a svoju situaciu. O byvanie v BA bude nadalej velky zaujem. Vela ludi nechce z Ba uz odist domov ani ked maju tu moznost lebo Ba ponuka viac moznosti. Keby to tak bolo ze teraz sa vsetci pohrnu spat domov tak by v BA do 2 rokov neboli dopravne zapchy resp boli by vyrazne mensie a eliminovane. A to nehrozi. Homeoffice ti da moznost ze nemusis cestovat to je fakt tiez to tak mam. Ale moznosti vyzitia ti to neda a to sa ludom co tu ostavaju paci.
@7lenka11 inac ked pises ze mate byt a platite hypo 400€. Tak dobre vies ze za byt sa neplati len hypo, ale aj spravcovske poplatky, elektrika, internet. Plus ked ho chces prenajat tak treba dan platit, pripadne poskodenia (co sa dost casto stava). A kupit byt nie je take lahke kedze na kupu bytu treba hotovost. Takze ta suma 600-700€ prenajom nie je zla.
@7lenka11 nj tak to, že máte vy nejakú lacnotu tak tak netreba brať aj zvyšok bratislavy, u nás sú náklady na byt aj s hypo 600 (novostavba a hypo platime cca tolko co vy)... staršie byty majú v poho správcovský aj 250-300 eur.. ak sa tu chceme predbiehat, kto tu koľko žije tak ja 30 rokov, takže tiež viem o čom hovorím
Pomaly každý ti povie, kupovať lebo ceny nehnuteľností budú len rásť a z dlhodobého hľadiska to asi aj pravda je. ALE...žiaden trh nerastie lineárne donekonečna, v každom sa z času na čas vyskytnú pohyby nadol a niekedy trvajú aj nejakých tých pár rokov. A aktuálne, v čase hroziacej recesie s vojnou rovno za chrbtom je dosť pravdepodobné, že sa to stane aj nehnuteľnostiam. V tomto kontexte by pre mňa, jedna z hlavných otázok znela, či som schopná, v prípade, že sa nenájde nájomca, platiť hypo a živiť nehnuteľnosť z vlastných zdrojov bez toho, aby mi výrazne klesla životná úroveň. Teraz pri 150tis, hypo na 30 rokov pri 10 ročnom fixe a úroku 1,2% vyjde splátka cca 500€, to v BA nie je problém prenajať byt. Ale bude rovnaká situácia aj o desať rokov, keď skončí fix a úrok na hypo sa vyšplhá trebárs na 5 % (niektoré odhady sú vyššie) a splátka na 800e? Ako tu už niekto napísal, vo výhode budú tí, ktorí kupovali skôr.
@smoulingirl ak by o 10 rokov nastala takato situacia, tak byt proste preda 🤷♀️Uz bude mat cast hypo splatenu najomcami, cena pracdepodobne stupne, pripadne aspon neklesne, takze stratova nebude. Ovela vacsie riziko je nechat uspory na ucte a cakat na inflaciu.
@lucilaines ak by cena za 10 rokov nestupla. Bohuzial vplyvom vysokej inflacie by na nom prerobila.
@andrejkap123 to nie je uplne pravda, pretoze za tych 10 rokov by mala splatenu uz cast hypo, ktoru by jej splacal niekto iny. Takze pri predani bytu aj keby musela vyplatit zvysok hypo, tato vyplatena cast by jen zostala ako “zisk”. Ak by dala do toho 100k svojich, po predsji a vyplateni hypo nech by jej zostalo aj 20k, inflaciu to pokryje.
@lucilaines Pri takychto investicnych rozhodnutiach je dobre sa na vec pozriet zo sirsej perspektivy a nie len cez prizmu vlastneho presvedcenia a mantru o stupajucich hodnotach nehnutelnosti. A teda ratat aj s moznostou dlhsieho obdobia, ktore cenam priat nebude a ani pokles cien nie je vyluceny...a zvazit vsetky rizika, z toho vyplyvajuce. Lebo aj v takomto pripade plati vyhoda pre skor kupujucich. A pre priklady netreba chodit daleko do minulosti.
@smoulingirl urcite, ale ked ma 100k v hotovosti, tak nieco s nimi urobit musi. Vo vsetkom je ista miera rizika a vynosov. Ci to bude drzat na ucte, co je uplne najhorsia moznost vzhladom na inflaciu, ci to da do fondov, do zlata alebi nehnutelnosti. Ano, moze zajtra zacat vojna a nehnutelnost mizu zbombardovat, mozu ceny klesnut, moze sa stat vselico. Avsak ta pravdepodobnost nie je velka. Otazka nie je uplne kupit/nekupit byt, ale co spravit s hotovostou ktoru ma, aby mala ci nakvyssi vybis a co najnizsie riziko investicie. A v tomto pripade je nehnutelnost podla mna jedna z najbezpecnejsich investicii.
@zoeeoz ja sa s vami hádať nejdem ani nechcem, len hovorím o svojej situácii a to, že ma poučujete, kde som nechala ďalšie výdavky.. tak len vysvetľujem, že naša hypo nie je ani 400 eur, 100 je správca + elektrina, parkovacie miesto sme kúpili spolu s bytom (v tom čase bolo v cene bytu).. v domácnosti sme dvaja ľudia, takže nemáme žiadne extrémne výdavky.. internet si kvôli práci platíme najlepší, avšak ako dlhoroční zákazníci u poskytovateľa to máme za pár eur, žiadna horibilná suma, ktorá by nás zaťažila.. takže áno, bola by som blázon vyhadzovať peniaze za 800 eur podnájom alebo niečo drahšie, keď môžem žiť vo svojom a za o tretinu menšiu sumu... samozrejme nič nezovšeobecňujem na celú Bratislavu, poznám ľudí, ktorí len za hypo platia 1000 eur.. ja som hovorila výlučne o sebe, svojej skúsenosti a svojom názore, o tom je diskusné fórum.. a tiež žijeme v novostavbe, teda aby som bola úplne konkrétna - byt sme kúpili v tom čase v 5ročnej novostavbe, tento rok myslím stráca štatút novostavby, lebo má už 10 rokov...
@7lenka11 ja myslim, ze im ide skor o to, ze to co popisujes je nerealne pre ludi, ktori kupuju/osamostatnuju sa teraz. Jasne, ze ked ste kupili byt pred x rokmi mozes mat hypo vklude aj o dost menej ako 400€ lebo vtedy boli byty ovela lacnejsie. Prave ta inflacia je dovod preco sa oplati investovat do nehnutelnosti...
@7lenka11 ja úplne súhlasím, že snáď len debil dá 800 za prenájom.. a tiež sa nehádam, len ta úplne prvá správa ze proste platíte 400 za hypo a tam to skončilo bola zavádzajúca, lebo teda sú tam aj iné poplatky, ktoré sú iné od budovy k budove.. najhoršie je že ľudia aj keď si vezmú hypo na byt zabudnú na to, že to není jediný poplatok, ktorý platil budú.. ja osobne ani niesom typ co by niečo kúpil a prenajal, nenechala by som si to zničiť cudzím clovekom🤣
A ešte aj od developera to záleží, my sme v novostavbe ale FO minutý lebo treba milión veci riešiť.. a s developerom to je na dlhé lakte..čiže bude urco navyšovanie..katastrofa človek sa zadĺži na 30 rokov a aj tak nevie co kupuje niekedy🤮
Moj osobny nazor: nesla by som do toho. Predpokladam, ze mesacne naklady vyjdu na cca 150 eur, mozno sa po zdrazovani vysplhaju este vyssie a cca polovicu ??? bude treba platit, ci tam najomnici budu alebo nie (fond). Ak vlozis 100k zo svojich a vezmes hypoteku na 150000, tak mesacna splatka bude aspon 450 eur po dobu 30 rokov. Neviem, ci chces prenajimat zariadeny alebo nezaruadeny, ale kuchynu tam treba dat a ak komplet zariadeny, tak 10k musis k tomu pridat. Bud americka hypoteka na inu nehnutelnost a tym padom nizsi urok, alebo spotrebny uver. Aby si vysla iba do nakladov, potrebujes cisteho 600 eur. Ak budes prenajimat ako fyz. osoba (socialky, zdravotnu netreba odvadzat), tak pocitas iba s danou, co je 20% tusim. Ako fyz os si nemozes do nakladov hodit vsetko. Je mozne, ze bude potrebne mat nejaku rezervu na opravy atd, no vidim to na najomne vo vyske cca 800 eur, s tym ze cca 150 alebo kolko pojde na fond, energie a pod, 450 na hypoteku (kt sa casom bude zvysovat), 160 dane a 40 zisk, kt. ulozis pre pripad potreby. Do dvojizboveho bytu sa vojdu dvaja. Cize 400 na jedneho. Pri plnom prenajimani pocas 30 rokov (co nebude, pretoze o 10 rokov mozes znova prerabat, plus kazdych aspon 5 rokov malovanie) bude Tvoj ROI 30 rokov. Ak by som bola na Tvojom mieste, poobzerala by som sa skor po investicnych pozemkoch v hodnote Tvojich usetrenych penazi, bez vecneho bremena a inych hluposti, a predala po urcitych rokoch, ked sa zmeni uzemny plan atd s 20% alebo aj vyssim ziskom.
@lucilaines Ty vychádzaš z predpokladu, že ceny nehnuteľnosti min. neklesnú a budú len stúpať. Áno, tak hovorí história a v časovom horizonte 20 rokov a viac to vôbec nerozporujem. Lenže v rámci toho, môže prísť obdobie, a viem si predstaviť 10-15 rokov (lebo nie tak dávno sme ho tu mali), kedy ceny klesnú a budú sa držať nižšie a ty budeš musieť doplácať to o čom si predpokladala, že ti zaplatia nájomníci. A pravdepodobnosť vôbec nie je malá. Odhliadnuc od toho, že niektorí ekonómovia tu predpovedajú krízu, ECB pomaly pripravuje trh na zvyšovanie úrokových sadzieb (v USa s tým už začali) a toto sa do ceny nehnuteľností premietne a určite nie ich zvýšením . A ak takáto situácia nastane, je rozdiel či si do toho investovala len vlastné peniaze, alebo si si požičala od banky. Lebo hoci každá investícia má svoje riziká, tie sa úmerne zvyšujú s objemom investovaných cudzích peňazí.
Otázka znela, či sa oplatí ešte kúpiť investičný byt. Ak by sa toto autorka spýtala pred 12 rokmi, poviem jej aby kúpila rovno dva. Ak by sa opýtala, či sa oplatí kúpiť vlastný byt na život, tak ideálne s čo najdlhším fixom. Ak by sa pýtala na investičný s tým, že má trebárs 90% v hotovosti, tak povedzme no... Ale kupovať takýto byt, v čase trhovej neistoty a historicky najvyšších cien, s viac ako 50% financovaním z externých zdrojov, to je celkom dobrodružstvo.
A čo sa týka prenájmov. Kamoška ešte pred kovidom hľadala v BA 2izbový byť. Obe sme vtedy sedeli na nete a striehli na inzeráty, lebo čo lepší, to okamžite rozobratý. Teraz, keď sa pozriem na ponuku, tak vyzerá, že vysoko prevyšuje dopyt a vidím byty v novostavbách po 520€, čo teda bol ešte pred dvomi rokmi nonsens.
@smoulingirl pohybujem sa okolo investicnych bytov uz viac ako 20 rokov, prvy som kupovala s mojou mamou este v case, ked hypoteky zacinali s urokmi okolo 10%. Odvtedy som ich uz “otocila” niekolko, tak isto desiatky najomnikov. Nikdy, naozaj nikdy, ani v case krizy , ceny bytov neklesli. Chvilu stagnovali, nerastli, ale nikdy neklesli. Takisto najomnici. Bolo obdobie, ze bol byt prenajaty v priebehu dna. Bolo obdobie, ze sa mi ho nepodariloprenajat aj mesiac, ze som musela platit realitku, aby mi najomnika nasla. Ale vzdy sa nakoniec nasiel. Ziadny z tych bytov som nedrzala 30 rokov. Kazdy jeden som predala po urcitej dobe, jeden po 5 rokoch, iny po 15, do mesiaca a so ziskom. Ano, v sucasnosti je situacia mimoriadna a nepredvidatelna. Moze sa stat, ze ceny bytov klesnu. Silno pochybujem, pretoze je ich na trhu stale nedostatok a ludia byvat potrebuju, takze ponuka dopyt nepusti. Ano, uroky vzrastu. Avsak z dlhodobeho hladiska a hlavne pri inflacii nad 10% aku momentalne predpokladaju je to stale investicia s najnizsou mierou rizika. Aby si na tom prerobila po par rokoch tolko, ze by si bola v minuse, je velmi nepravdepodobne. Nehovorim, ze sa to stat nemoze, ale ako som spominala, pri kazdej investicii je ista miera rizika. Okrem toho na hypoteku je momentalne najlepsi cas, preroze uroky este zatial vysoke nie su, ale na druhej strane vieme, ze nas caka vysoka inflacia. To znamena znehodnotenie uspor na ucte, ale aj znehodnotenie dlhu. Vysoka inflacia hra v prospech dlhu, kedze jeho hodnota sa zmensuje. Ale ako som uz spominala, ani ja by som nekupila uz teraz byt v BA, najma kvoli pomeru nakupna cena/vyska najmu, ktory je uz nevyhodny. S hotovostou 100k by som ja osobne kupila dva male 1izb byty v niektorom krajskom meste s tym, ze by som horovost rozdelila a zvysok dofinancovala dvoma malymi hypotekami.
Osobne by som do toho nešla, celkovo kupovať byť na investíciu v Ba je už nevýhodné, ceny sú vysoké, neistá situácia, zdražovanie energií, platy rastú pomalšie. Ďalšia vec je aj nájsť dobrých podnajomnikov, o byt sa treba starať, udržiavať, maľovať a opravovať... Ak by som mala peniaze nazvyš určite by som kúpila parkovacie státia, tam údržbu netreba. Ak ak byt, tak v iných mestách ako BA by som zvažovala. No v terajšej neistej dobe je najlepšie zvoliť obchodovanie na burze skoro bez starosti
@silviakup burzy sú podľa teba istejšie ako vlastniť nehnuteľnosť v ba? Ja si nemyslím. Práve naopak, ľudia nebudú dostávať hypo, skôr pôjdu do prenájomov, kd budú chcieť bývať sami. Takže za mňa kúpa bytu je fajn investícia. Myslíš v inom meste, ako ba? No ja neviem, ale na ma oveľa viac možností, byty sa prenajímajú zahraničným pracovníkom, či sú na sk, pochybujem, že niekde v malom meste, by sa oplatilo viac ako v ba. Ceny sú vysoké aj menších mestách a záujem zaručene nižší
@rikarika jop, je to tak.