Oplatí sa kúpa investičného bytu na hypotéku?
Ahojte, pri dnešných úrokoch cca 4% a pri cenách nehnuteľnosti si myslím, ze investičný byt sa neoplatí ale rodina tvrdí opak. Uvediem príklad 10 rokov dozadu stal 2 izbak 35 tis, teraz stojí 90 a úroky išli z 0,9 na 4%. Takže keď aj teraz kúpim byt na hypotéku to je aký biznis? Ja tomu nerozumiem.. ved kým ho nájomníci splatia, to bude už opotrebovaných vybyvaný byt, ktorý ani nepredám za toľko co ma stal. Vysvetli mi to niekto, aký zisk by som mala z investičného bytu ak kúpim 2 izbak za 90 tis neprerobeny na úrok 4%. Neprerobeny asi neprenajmem, takze možno ešte menší byt 1 izb.za 75 tis. Ďakujem. Mam v hotovosti 35 tis.
Stručné zhrnutie
- Pri úrokovej sadzbe okolo 4% sa rentabilita investičného bytu závisí predovšetkým od lokality, ceny kúpy a dodatočných nákladov na rekonštrukciu (v diskusii uvedené príklady: kúpa 90 000 €, prerábka 25 000 € alebo lacnejšia rekonštrukcia za 7 000 €).
- Mesačné náklady a očakávané nájomné sú kľúčové pre cashflow; v príkladoch v diskusii sa spomínali mesačná splátka hypotéky cca 300 € a minimálne nájomné v paneláku okolo 180 €, pričom reálne čisté nájmy sa pohybovali okolo 200 €/mesiac pre 1‑izbový byt.
- Hlavné riešenia uvedené v diskusii sú: kúpiť len v silných lokalitách (BA, ZA, KE), zvážiť kratší fix úrokovej sadzby, investovať radšej do fondov/ETF alebo kúpiť v zahraničí (Taliansko, Španielsko) ak sú tam výhodnejšie podmienky.
Najčastejšie otázky
Q: Oplatí sa kúpa investičného bytu pri úroku 4 %?
A: Z diskusie vyplýva, že záleží na lokalite a nákladoch; príkladová kúpa za 90 000 € s prerábkou 25 000 € pri splátke cca 300 €/mesiac môže mať slabý cashflow, kým v mestách ako BA sa investícia považuje za výhodnejšiu.
Q: Aké sú realistické náklady na rekonštrukciu panelákového bytu?
A: V diskusii sa uvádzali rozličné príklady: kompletná rekonštrukcia 2‑izb. bytu cca 17 000 € až 25 000 €, zatiaľ čo čiastočné prerábky alebo lacnejšie riešenia niekedy spomenuté od 7 000 €; ceny závisia od rozsahu prác.
Q: Koľko nájmu treba, aby kryl splátku hypotéky?
A: Diskutujúci uviedli orientačné čísla: mesačná splátka hypotéky cca 300 € a minimálne nájomné v paneláku okolo 180 €, pričom to znamená, že nájomné často nepokrýva úplne splátku bez ďalších úspor alebo vyššieho nájmu.
Q: Ktoré mestá sú považované za najvhodnejšie pre investičný byt na Slovensku?
A: V diskusii sa menovali ako vhodné hlavné krajské mestá s pracovnými príležitosťami a univerzitami: BA, ZA, KE.
Q: Je lepšie kúpiť 1‑izbový alebo 2‑izbový byt na prenájom?
A: Väčšina diskutujúcich odporúčala jednoizbové byty ako najvýhodnejšie pre investíciu; zároveň sa spomína, že 2‑izb. v niektorých lokalitách stále držia ceny vďaka väčšej ploche.
Q: Môžu nájomníci kryť hypotéku?
A: Niektoré príspevky tvrdili, že nájomníci môžu platmi pokryť veľkú časť splátky (samozrejme závisí od výšky nájmu a splátky); konkrétny príklad: 1‑izbák kúpený za 47 000 € v hotovosti mal mesačný čistý zisk 200 €.
Q: Aké alternatívy k investovaniu do nehnuteľností sa spomínali?
A: Diskutujúci odporúčali investície do fondov, dlhopisov, ETF alebo akcií ako alternatívu; jedna osoba konkrétne uviedla, že radšej investuje do ETF a fondov než do investičnej nehnuteľnosti.
Q: Dá sa zohľadniť politické a demografické riziko pri rozhodovaní?
A: Áno; viacero hlasov upozorňovalo na politicko‑ekonomické a demografické riziká v menších mestách a odporúčalo vyhýbať sa kúpe v mestách s klesajúcou populáciou alebo slabým pracovným trhom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Lokalita je rozhodujúca; investícia sa považuje za oveľa pravdepodobnejšie výhodnú v veľkých mestách (uvedené BA, ZA, KE) než v malých vyľudňujúcich sa lokalitách.
Sporné názory
- Možnosť A: Investícia sa oplatí, pretože nehnuteľnosť chráni hodnotu proti inflácii a nájomník čiastočne alebo úplne hradí splátky hypotéky (niektoré reálne príklady uvádzajú zisk a pokrytie splátok).
- Možnosť B: Investícia sa neoplatí kvôli vysokým úrokom, politicko‑ekonomickému riziku a dodatočným nákladom na rekonštrukciu a správu; odporúčajú radšej ETF/fondy alebo kúpu v zahraničí.
Otvorené otázky
- Zostáva nezodpovedané, či budú ceny starších panelákových bytov dlhodobo rásť v rovnakom tempe ako novostavby v konkrétnych miestach.
- Nejednoznačné zostáva, aký presný nájom je reálne dosiahnuteľný pre neprerobený 2‑izbový panelákový byt v mestách strednej veľkosti.
Spomenuté značky a firmy
IKEA,Roman Kružliak
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka,krátky fix úrokovej sadzby,spotrebný úver,ETF,fondy,dlhopisy,prenájom,rekonštrukcia,investičný apartmán,investičná nehnuteľnosť
Miesta a osoby
BA,ZA,KE,Užhorod,Londýn,Taliansko,Španielsko,Roman Kružliak,Ukrajina
no aký? hypotéku by ti naň splácal niekto iný. Už len to stojí za to. A určite ho min. po tých 5 rokoch predáš za drahšie ako ho teraz kúpiš.
Teraz stojí byt 90tisíc a o 10 rokov bude stať 150. Čo myslíš? Oplatí sa mať 60 tisíc zarobených bez pohnutia prsta? 🙂
Urcite oplati, minimalne to budes mat stale v ruke. Aj keby to treba pouzit. Poznam ludi, co v Londyne kupili takto a nakoniec dve deti a aj tam v tom byte byvaju. Nakolko mali mensi svoj a ten stacil pred detmi. Ten druhy kupili vyhodne, deti povodne neplanovali a bum ho
Ja osobne by som momentalne na Slovensku ziadnu investicnu nehnutelnost nekupovala vzhladom na politicko ekonomicku situaciu tejto krajiny. My dokonca rozmyslame, ze takyto byt predame a radsej hodime aj tie peniaze do fondov.
Vo vseobecnosti sa ale oplati investovat do nehnutelnosti, urokove sadzby na hypotekach by mali postupne klesat, vize teraz by som si dala kratky fix, ale bohvie aky rating dostane SR a ako sa budu spravat uroky ak sudruh fico bude pokracovat s lizanim putinovho zadku.
My sme sa s muzom zhodli ze sa nam to neoplati. Tie starosti s prenajimanim, nevies na koho natrafis, nevies ako ti ho "vybyvaju". Decka su dospele, pockame kym bude niektore z nich potrebovat a vtedy kupime. Peniaze nam zatial slusne zarabaju (fondy, dlhopisy, akcie) a uplne bez starosti.
Este by sme.zvazili kupit taky byt ak by komplet prevadzku okolo toho zabezpecovala firma (mozno aj investicny apartman).
@denkabemommy ale ten byt je panelákový starý žiadna novostavba. Kúpim za 90 musím prerobiť povedzme skromne za 25 tis. Očakávas ze klasické byty pôjdu cenovo hore?
@sasa1310 a keď ho po 5 rokoch predám co z toho vlastne mam, keď musím banke vyplatiť hypotéku, lebo byť bude založený. Neviem ci tomu dobre rozumiem
@sasa1310 predala si za 170 a myslíš ze keby som ho ja kúpila za 170 o 5 rokov ho predám za 270?
vieš, my sme ho kupovali s tým, že o 5 rokov ho možno za 100 000 eur predáme...
inflácia tu bude vždy. Ten, čo od nás kupoval tento byt, ho kupoval tiež ako investičný
Za nás áno. Neskôr ten byt ostane synovi a stále nám to vracia nejaké peniaze.
Pokiaľ ide o neprerobený panelákový byt, do toho by som nešla. Okrem prerábky a hypo je nutné platiť NESKUTOČNÉ náklady na bývanie - tie sú najvyššie práve v paneláku! Pozor na to. Reálne, ak by si chcela byť aspoň na 0, skús si vyrátať, koľko by si od tých nájomníkov musela vypýtať peňazí. Pochopila som, podľa cenu bytu, že ide o menšie mesto (cca 30-50 000 obyvateľov). Na 1/2 bytu máš našetrené, takže prinajlepšom budeš potrebovať hypo cca 40 000€, aby si mohla aj prerábať vnútro. Takže si spočítaj: mes.splatku hypo (cca 300€) + nájomné v paneláku ( dnes sa šplhá min ku 180€) -> to je minimálna výška nájmu. Ide o 2-izbový byt, takže tam budú bývať Max 2 ľudia (pár) alebo 1 človek, čo sa chce osamostatniť. Ak by si Ty bola na mieste potenciálneho nájomníka, vedela by si si toto dovoliť? Prípadne, bola by si ochotná za túto cenu u niekoho bývať? Nezabúdajme na stravu, dopravu a čo sa týka internetu a TV, to je buď v Tvojej réžii ako majiteľa (čo je ďalší náklad) alebo ponecháš na nájomníka 🤷🏼♀️.
Keď ho po 5 rokoch predáš, máš z toho zisk rovnajuci sa rozdielu medzi tvojou kúpnou cenou a cenou, za ktorú si byt predala ty (samozrejme ak nepočítame nejaké vysoké náklady na prerabku), plus tvoj zisk bude aj časť splatenej hypotéky nájomcami (napr ty vezmeš hypo 40tis, ale po 5 rokoch z nej zostane nesplatenych uz len 30tis, banke zaplatíš len ten zvyšok, ty si aj na tom v pluse 10tis). Sama si musíš spraviť kalkuláciu mesačných nákladov, ci sa ti to oplatí. My takto napríklad už druhý rok prenajímame byt Ukrajincom, vdacnejsich nájomcov sme ešte nemali, a nemyslím si teda vobec že tým robíme zlý skutok (wtf??), práve naopak, vlastne bývanie by si tu oni zabezpečiť nevedeli
Ja tiez tomu nerozumiem, ved hypoteka nie je, ze si pozicias 70tisic a splatis (kludne aj tym najmom) 70. Cim dlhsie tu hypo budes mat, tym viac preplatis, tak ked si potom das do rovnice sumu, co sa do toho investovala (tvoja hotovost pri kupe, suma zaplatena na urokoch, prerabky, opravy, aj nejaky cas to stoji), tak je dost mozne, ze na inych produktoch zarobis percentualne viac napriek tomu, ze celkovo predajna cena nehnutelnosti o nieco stupne a zaroven peniaze investovane do kuoy bytu budu ciastocne ziskane z toho podnajmu.
V Ba a iných veľkých mestách sa ti určite oplatí 😁