Prvá kúpa bytu v Bratislave. Na čo si máme dávať pozor?
Zdravím, potrebujem radu od skúsených. Keď kupujete byt (bude to na hypo) na čo pri obhliadke kukate a na čo sa pýtate? Beriete so sebou odborníka ako je napr. Kvalitné bývanie?🤔
Samozrejme nemusí byt skúsenosť len s BA, rada si vypočujem aj mimo. Lenže citim že tuto v BA je to akési ozaj “nebezpečne” s kúpou. Napr. môže vam predať byt fiktívny majiteľ, sú tu podvody s rezervačnymi poplatkami, problemy s realitkami atď. V skratke sa da popáliť na mnohých veciach a ja chcem spraviť čonajmenej chyb. Pojdem pozerat 1i byty, viem že ma budu ponáhľať že je to výnimočná investícia bla bla ale ja si želám prejsť každy kút a pozrieť všetko. Tak dajte mi vedieť aj tie najnečakanejšie veci na čo dávať pozor. Teším sa😊
Stručné zhrnutie
- Pred kúpou bytu si vytlačte list vlastníctva (LV) z katastra nehnuteľností a skontrolujte vlastníka, zápisy a či nie je na LV plomba.
- Pri kúpe cez hypotéku banka bude požadovať znalecký posudok a banka podľa diskusie neposkytne úver na pochybný prevod nehnuteľnosti.
- Rezervačný poplatok (v diskusii spomenutý príklad 5 000 €) je bezpečné ukladať do notárskej úschovy alebo platiť realitnej kancelárii (má byť započítaný do kúpnej ceny) a rezervačnú aj kúpno‑predajnú zmluvu si dajte skontrolovať právnikom so špecializáciou na nehnuteľnosti.
Najčastejšie otázky
Q: Ako overiť vlastníctvo bytu pred kúpou?
A: Vytlačte si list vlastníctva (LV) z katastra nehnuteľností a skontrolujte meno vlastníka, ťarchy a prípadné plomby na LV; kataster je uvedený v diskusii ako základný zdroj informácií.
Q: Ako bezpečne zaplatiť rezervačný poplatok?
A: Rezervačný poplatok sa v diskusii uvádza ako možné uložiť do notárskej úschovy alebo zaplatiť realitnej kancelárii; v jednom príklade bol spomenutý poplatok 5 000 € a mal by sa započítať do kúpnej ceny.
Q: Potrebujem pri kúpe bytu právnika?
A: Áno; v diskusii odporúčajú dať rezervacnú zmluvu a kúpno‑predajnú zmluvu skontrolovať právnikovi, ktorý sa venuje nehnuteľnostiam, aby odhalil riziká a sankcie v zmluvách.
Q: Čo banka kontroluje pri žiadosti o hypotéku?
A: Banka požaduje znalecký posudok na daný byt, vďaka ktorému zisťuje stav a hodnotu nehnuteľnosti; bez takéhoto posudku banka podľa diskusie úver neposkytne.
Q: Na čo sa zamerať pri obhliadke bytu?
A: Kontrolujte praskliny a plesne na stenách, tesnosť a odtok vody, stav WC a kanalizácie, balkón a zábradlie, okná a radiátory; sledujte chemické prípravky v byte (napr. Savo) ako indikátor problémov s odpadom.
Q: Aké otázky klásť správcovi alebo pri spoločenstve vlastníkov?
A: Pýtajte sa na mesačné platby do fondu opráv, či sú v dome nesplatené úvery, výmenu stupačiek, zateplenie, stav strechy a výťahu, a či vlastníci nestratili rozhodovacie práva v prospech družstva.
Q: Je výhodné kupovať cez realitnú kanceláriu alebo priamo od majiteľa?
A: Diskusia uvádza oba prístupy: realitná kancelária často spracuje rezerváciu a zmluvy (rezervačný poplatok sa zvykne započítať), zatiaľ čo pri kúpe priamo od majiteľa je podľa diskusie potrebná väčšia obozretnosť a využitie notárskej úschovy.
Q: Čo je "buyers advocate" a kedy ho zvážiť?
A: "Buyers advocate" je profesionálny zástupca kupujúceho, ktorý kontroluje celý proces vrátane kvality bytu, hypotéky a právnych záležitostí; v diskusii ho odporúčajú pri investíciách cez približne 1 milión € ako rozumnú investíciu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Skontrolovať list vlastníctva (LV) v katastri a zisťovať zápisy a plomby pred kúpou.
- Použiť notársku úschovu pri prevode peňazí a dať si zmluvy skontrolovať právnikom so špecializáciou na nehnuteľnosti.
Sporné názory
- Niektorí odporúčajú kupovať vždy cez realitnú kanceláriu (rezervačný poplatok a zmluvy rieši RK), iní kupujú bez RK a preferujú priamu komunikáciu s majiteľom.
- Niektorí vnímajú Bratislavu ako mimoriadne rizikové miesto pre podvody pri kúpe bytu, iní tvrdia, že riziká sú rovnaké ako inde a banka s znaleckým posudkom situáciu zabezpečí.
Otvorené otázky
- Ako vybrať konkrétneho právnika alebo "buyers advocate" so skúsenosťami v danej lokalite bez osobných odporúčaní?
- Ako efektívne overiť totožnosť predávajúceho pred podpismi, ak sa obhliadka uskutočňuje mimo notára/matriky?
Spomenuté značky a firmy
kataster nehnuteľností, notár, matrika, realitná kancelária, buyers advocate
Spomenuté produkty a metódy
list vlastníctva (LV), plomba na LV, rezervačný poplatok, rezervačná zmluva, kúpno‑predajná zmluva, notárska úschova, znalecký posudok, hypotéka, fond opráv, výmena stupačiek, zateplenie, splnomocnenie družstvu
Miesta a osoby
Bratislava, Petržalka, Rakúsko
Co je to LV v byte? Napadá mi len Louis Vuitton
@klara546 list vlastníctva (skratka LV), ktorý sa da pozriet cez kataster nehnuteľnosti. Viete si tam pozrieť kto je majiteľ bytu, či nemá byt ťarhy a iné dôležité veci 😊
@miamaksymiv Ked kupujes byt priamo od majitela, tak standardne neplatis rezervaciu(lebo ta ide realitke) ale v pripade, ze beries hypo, sa suma sklada z vysky hypo a z penazi z tvojich zdrojov. Tie tvoje zdroje idu do notarskej uschovy, ktora ma presne podmienky, tieto peniaze posielas priamo notarovi a je to bezpecne, nemusis sa bat. Kupovala/predavala som byt v BA za posledne roky viackrat a odporucam ti investovat do pravnika uz vo faze podpisovania rezervacnej zmluvy. Daj mu ju skontrolovat, je to dolezite, kedze sa tam standardne davaju aj sankcie co v pripade, ze nakoniec k predaju nedojde. Tu ti ale rozhodne nepomoze pravnik, ktory riesi ine odvetvie ale potrebujes pravnika, ktory sa venuje tejto oblasti a napadnu mu vsetky situacie a nunsy, ktore mozu nastat pocas celeho procesu kupy. Uz si bola na nejakych obhliadkach?
@anonym_ae4a9f áno, aj na tomto týždni mam ešte dve obhliadky jedna od realitky druha priamo majiteľ. Zatiaľ sa vôbec neponáhľam ale už si postupne robim zoznam milióna veci na čo sa pytat a čo skontrolovať. Nemám nikoho z rodiny a okolia kto by mi poradil pri výbere bytu alebo aspoň povedal aké problemy môžu nastať po roku-dvoch s nekvalitnou nehnuteľnosťou. Tak si to aspoň čitam od ľudi na internete. Zda sa mi že tá skúsenosť pride postupne s každou ďalšou obhliadkou.
Právnika si určite zaplatím, ďakujem😊
@anonym_ae4a9f áno, aj na tomto týždni mam ešte dve obhliadky jedna od realitky druha priamo majiteľ. Zatiaľ sa vôbec neponáhľam ale už si postupne robim zoznam milióna veci na čo sa pytat a čo skontrolovať. Nemám nikoho z rodiny a okolia kto by mi poradil pri výbere bytu alebo aspoň povedal aké problemy môžu nastať po roku-dvoch s nekvalitnou nehnuteľnosťou. Tak si to aspoň čitam od ľudi na internete. Zda sa mi že tá skúsenosť pride postupne s každou ďalšou obhliadkou.
Právnika si určite zaplatím, ďakujem😊
@miamaksymiv Rozumiem. Vyzeras, ze na to ides spravne. Drzim palce s vyberom.
@anonym_ae4a9f áno, aj na tomto týždni mam ešte dve obhliadky jedna od realitky druha priamo majiteľ. Zatiaľ sa vôbec neponáhľam ale už si postupne robim zoznam milióna veci na čo sa pytat a čo skontrolovať. Nemám nikoho z rodiny a okolia kto by mi poradil pri výbere bytu alebo aspoň povedal aké problemy môžu nastať po roku-dvoch s nekvalitnou nehnuteľnosťou. Tak si to aspoň čitam od ľudi na internete. Zda sa mi že tá skúsenosť pride postupne s každou ďalšou obhliadkou.
Právnika si určite zaplatím, ďakujem😊
@miamaksymiv
Vonku je taka nova funkcia buyers advocate je to vlastne tvoj zastupca profesional co riesi - kontroluje snazi sa zladit cely komplexny proces od kvality bytu aj hypoteku, aj agenta aj legal, ked minas cez milion tak je to dobra investicia.
-prides do bytu , popzeraj steny-praskliny, plesne, poklopkaj na steny, ci nie su oblozene sadrokartonom, a tak sa zakryvaju vsetky vady... skontroluj, ci tecie voda,ako a ci dobre odteka, splachni wc, ci nie je upchaty, alebo problem s kanalizaciou, vsimaj si ake chem. pripravky, ak tam nejake su, sa tam nachadzaju-savo, kys. sirova-vtedy moze byt problem s odpad. trubkami
-pozri balkon v akom je stave, zabradlie, okna ci sa dobre otvaraju, zatvaraju, radiatory, ci funguju hlavice...
-zisti si, kolko sa plati do fondu oprav, zisti , kto spravuje bytovy dom, A CI MAJITELIA MAJU ROZHODOVACIE PRAVO NA OPRAVY BYT. DOMU,CI SA HO NEVZDALI V PROSPECH BYT. DRUZSTVA....to mame my v meste taky hit, ze jedno z byt. druzstiev cez domovnikov zaslalo novu niekolko stranovu zmluvu,a ze to treba tlacit na ludi, aby to rychlo popodpisovali a ludia neprecitali dobre, a vela byt. domov tak bez rozmyslu urobilo, a nevsimli si jeden z bodov v zmluve, ktorym sa vzdavaju tohoto prava, a na vsetky ukony splnomocnuju druzstvo...-cize teraz moze byt. druzstvo hoja dunda vyberat akokolvek drahych zhotovitelov na prerabky byt. domov, brat uvery a navysovat poplatky do fondu oprav na akukolvek sumu!!!!!!!! uz nejedna rodina v inom meste takto prisla o byt, lebo neboli schopni splacat banke niekolko stoeurovu mesacnu splatku banke...
-kolko ma byt. dom neplaticov, ci splacaju nejaky uver, lebo za vsetkych co neplatia musia platit banke ostatni, kym sa dlh nevyrovna... v akom stave je strecha, ake stare je zateplenie domu, ci este polystyren-to uz je nanic, vela treba vykurovat, alebo z mineralnej vlny-to je ok, ci su vymenene a vyregulovane stupacky, v akom stave je spolocna elektrina-vedenia, ci funguje do bytu zvoncek...ci nemaju problem s kanalizaciou, a v akom stave je vytah, lebo opakovane opravy idu do penazi..
celkovo je potrebne si v byte vsimat cokolvek, co by pre teba znamenalo dalsiu fin. investiciu...
-prides do bytu , popzeraj steny-praskliny, plesne, poklopkaj na steny, ci nie su oblozene sadrokartonom, a tak sa zakryvaju vsetky vady... skontroluj, ci tecie voda,ako a ci dobre odteka, splachni wc, ci nie je upchaty, alebo problem s kanalizaciou, vsimaj si ake chem. pripravky, ak tam nejake su, sa tam nachadzaju-savo, kys. sirova-vtedy moze byt problem s odpad. trubkami
-pozri balkon v akom je stave, zabradlie, okna ci sa dobre otvaraju, zatvaraju, radiatory, ci funguju hlavice...
-zisti si, kolko sa plati do fondu oprav, zisti , kto spravuje bytovy dom, A CI MAJITELIA MAJU ROZHODOVACIE PRAVO NA OPRAVY BYT. DOMU,CI SA HO NEVZDALI V PROSPECH BYT. DRUZSTVA....to mame my v meste taky hit, ze jedno z byt. druzstiev cez domovnikov zaslalo novu niekolko stranovu zmluvu,a ze to treba tlacit na ludi, aby to rychlo popodpisovali a ludia neprecitali dobre, a vela byt. domov tak bez rozmyslu urobilo, a nevsimli si jeden z bodov v zmluve, ktorym sa vzdavaju tohoto prava, a na vsetky ukony splnomocnuju druzstvo...-cize teraz moze byt. druzstvo hoja dunda vyberat akokolvek drahych zhotovitelov na prerabky byt. domov, brat uvery a navysovat poplatky do fondu oprav na akukolvek sumu!!!!!!!! uz nejedna rodina v inom meste takto prisla o byt, lebo neboli schopni splacat banke niekolko stoeurovu mesacnu splatku banke...
-kolko ma byt. dom neplaticov, ci splacaju nejaky uver, lebo za vsetkych co neplatia musia platit banke ostatni, kym sa dlh nevyrovna... v akom stave je strecha, ake stare je zateplenie domu, ci este polystyren-to uz je nanic, vela treba vykurovat, alebo z mineralnej vlny-to je ok, ci su vymenene a vyregulovane stupacky, v akom stave je spolocna elektrina-vedenia, ci funguje do bytu zvoncek...ci nemaju problem s kanalizaciou, a v akom stave je vytah, lebo opakovane opravy idu do penazi..
celkovo je potrebne si v byte vsimat cokolvek, co by pre teba znamenalo dalsiu fin. investiciu...
@anonym_f381dd ďakujem za výstižnú odpoveď 🙏 viem že mi bude velmi napomocna
@anonym_652d16 samozrejme že nekúpim, ale rezervačný poplatok 5000€ dam cudzej osobe pred hypo a on sa vyparí
@miamaksymiv to je bezny postup? rezervacny poplatok?
Co je to LV v byte? Napadá mi len Louis Vuitton
@klara546 list vlastnictva 🙂
-prides do bytu , popzeraj steny-praskliny, plesne, poklopkaj na steny, ci nie su oblozene sadrokartonom, a tak sa zakryvaju vsetky vady... skontroluj, ci tecie voda,ako a ci dobre odteka, splachni wc, ci nie je upchaty, alebo problem s kanalizaciou, vsimaj si ake chem. pripravky, ak tam nejake su, sa tam nachadzaju-savo, kys. sirova-vtedy moze byt problem s odpad. trubkami
-pozri balkon v akom je stave, zabradlie, okna ci sa dobre otvaraju, zatvaraju, radiatory, ci funguju hlavice...
-zisti si, kolko sa plati do fondu oprav, zisti , kto spravuje bytovy dom, A CI MAJITELIA MAJU ROZHODOVACIE PRAVO NA OPRAVY BYT. DOMU,CI SA HO NEVZDALI V PROSPECH BYT. DRUZSTVA....to mame my v meste taky hit, ze jedno z byt. druzstiev cez domovnikov zaslalo novu niekolko stranovu zmluvu,a ze to treba tlacit na ludi, aby to rychlo popodpisovali a ludia neprecitali dobre, a vela byt. domov tak bez rozmyslu urobilo, a nevsimli si jeden z bodov v zmluve, ktorym sa vzdavaju tohoto prava, a na vsetky ukony splnomocnuju druzstvo...-cize teraz moze byt. druzstvo hoja dunda vyberat akokolvek drahych zhotovitelov na prerabky byt. domov, brat uvery a navysovat poplatky do fondu oprav na akukolvek sumu!!!!!!!! uz nejedna rodina v inom meste takto prisla o byt, lebo neboli schopni splacat banke niekolko stoeurovu mesacnu splatku banke...
-kolko ma byt. dom neplaticov, ci splacaju nejaky uver, lebo za vsetkych co neplatia musia platit banke ostatni, kym sa dlh nevyrovna... v akom stave je strecha, ake stare je zateplenie domu, ci este polystyren-to uz je nanic, vela treba vykurovat, alebo z mineralnej vlny-to je ok, ci su vymenene a vyregulovane stupacky, v akom stave je spolocna elektrina-vedenia, ci funguje do bytu zvoncek...ci nemaju problem s kanalizaciou, a v akom stave je vytah, lebo opakovane opravy idu do penazi..
celkovo je potrebne si v byte vsimat cokolvek, co by pre teba znamenalo dalsiu fin. investiciu...
@anonym_f381dd zavisi ci autorka chce novy ci stary byt. pri starom sa horsie zistuju zavady
Moja zlatá, že "nebezpečnejšia".... Tak asi by som ti odporučila kúpiť si byt niekde v bezpečí 😀 Na Bratislave nie nič nebezpečnejšie ako kdekoľvek inde. Ale keď si myslíš, že áno, ako tu chceš vlastne žiť?
Moja zlatá, že "nebezpečnejšia".... Tak asi by som ti odporučila kúpiť si byt niekde v bezpečí 😀 Na Bratislave nie nič nebezpečnejšie ako kdekoľvek inde. Ale keď si myslíš, že áno, ako tu chceš vlastne žiť?
@anonym_8313da nepovedala som “nebezpečnejšia” ale “nebezpečne” a to znamena že neporovnávam situáciu so žiadnym inym miestom na svete len nadobúdam pocit že sa môžem tu (ako všade inde) pomýliť - realiťaci ktorí ponáhľajú pri kupé lebo je tu milion záujemcov, ďalší neférovi ľudia atď… Je to bohužiaľ taka príroda - čím väčšie mesto tym viac rôznych “praktík” s ktorými sa ľudia stretli. Ja si ich len rada vypočujem.
@anonym_652d16 áno, to sa podpisuje, ak je tam realitka je to úplne v pohode. No keď predaj ide rovno od majiteľa, je to trochu zložitejšie. Čítala som na fórach že pani išla podpísať rezerváciu zmluvu na matrike s pánom ktorý mal fiktívny občiansky. Na matrike vam nevedia preskenovat čip preukazu, je to možne iba u notára. V podstate podpísala zmluvu a dala poplatok podvodníkovi. Tak sa len pýtam na rady tohto typu.
Viem že pre Vás je asi zvláštne zaoberať sa takými detailami, ale mam 22 rokov a tie našetrené peniaze a svoje nervy si naozaj cenim. Inak ďakujem za všetky poznatky, beriem do úvahy.
@miamaksymiv Ked kupujes byt priamo od majitela, tak standardne neplatis rezervaciu(lebo ta ide realitke) ale v pripade, ze beries hypo, sa suma sklada z vysky hypo a z penazi z tvojich zdrojov. Tie tvoje zdroje idu do notarskej uschovy, ktora ma presne podmienky, tieto peniaze posielas priamo notarovi a je to bezpecne, nemusis sa bat. Kupovala/predavala som byt v BA za posledne roky viackrat a odporucam ti investovat do pravnika uz vo faze podpisovania rezervacnej zmluvy. Daj mu ju skontrolovat, je to dolezite, kedze sa tam standardne davaju aj sankcie co v pripade, ze nakoniec k predaju nedojde. Tu ti ale rozhodne nepomoze pravnik, ktory riesi ine odvetvie ale potrebujes pravnika, ktory sa venuje tejto oblasti a napadnu mu vsetky situacie a nunsy, ktore mozu nastat pocas celeho procesu kupy. Uz si bola na nejakych obhliadkach?