Ako ošetriť kúpu bytu so záložným právom?
Ahojte. Dlhšiu dobu hľadáme s priateľom byt. Nedávno sa nám podarilo nájsť jeden cez realitku, avšak na byte je záložné právo v prospech banky (hypo). Majiteľ nechce z kúpnej ceny hypo vyplatiť, nakoľko peniaze chce využiť na dostavanie rodinného domu. Na tento dom plánuje potom záložné právo preložiť. Avšak požaduje pri podpise zmluvy a notárskej zápisnici vyplatiť 60% a 40% dať do notárskej úschovy s tým, že zvyšok bude vyplatený po uvoľnení bytu, dokedy musí z neho byť vymazané aj záložné právo. V byte chce majiteľ zostať v rámci nájomnej zmluvy bývať ešte niekoľko mesiacov, kým dokončí dom. Realitná kancelária navrhuje teda spísať kúpnu zmluvu, lv previezť na nás, v notárskej zápisnici vyšpecifikovať všetky podmienky + zriadiť exekučný titul voči aktuálnemu majiteľovi. Riešili ste niekto podobnú situáciu? Dá sa to právne ošetriť alebo ide o veľké riziko? Majiteľ stavia som v rovnakom meste kde žijeme, naše rodiny sa trochu aj poznajú, no neviem či do toho za takýchto podmienok ísť a byť niekoľko mesiacov v strese, či bude platiť hypotéku a ako to celé dopadne. Poprosím vaše názory. Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Predaj bytu so záložným právom banky vyžaduje súhlas banky a právne ošetrenie cez notársku úschovu alebo vinkulačný účet, prípadne presun alebo vysporiadanie hypotéky pred uvoľnením peňazí.
- Hlavné riziká sú, že predávajúci zostane bývať v byte po prevode vlastníctva, prestane platiť hypotéku alebo sa oneskorí kolaudácia rozostavaného domu; tieto riziká sa v diskusii navrhovalo riešiť pevnými termínmi, nájomným a exekučnými titulmi.
- Odporúčané kroky sú získať súhlas banky na prevod alebo prenos hypotéky, spísať detailnú kúpno‑predajnú zmluvu a notársku zápisnicu, využiť notársku úschovu alebo vinkulačný účet a konzultovať transakciu s advokátom.
Najčastejšie otázky
Q: Aký postup by mal kupujúci nasledovať pri byte so záznamom záložného práva banky?
A: Získať písomný súhlas banky na prevod vlastníctva alebo prenos hypotéky, dohodnúť notársku úschovu alebo vinkulačný účet a mať v kúpnej zmluve a notárskej zápisnici jasné podmienky uvoľnenia peňazí a vymazania záložného práva; odporúča sa konzultácia s advokátom.
Q: Môže sa hypotéka preniesť z bytu na rozostavaný dom?
A: Áno, podľa diskusie hypotéku je možné preniesť na inú nehnuteľnosť za súhlasu banky, pričom banka posudzuje stupeň dokončenia domu (napr. základy, základová doska, kolaudácia).
Q: Ako funguje notárska úschova pri riešení exekúcií a záložných práv?
A: Notár môže držať peniaze v úschove až do splnenia podmienok, požiadať o vyčíslenie exekúcií k určitému dátumu, informovať exekučné spoločnosti a banku a uvoľniť prostriedky až po vymazaní tarchy v LV.
Q: Čo je alternatíva k notárskej úschove na ochranu kupujúceho?
A: Ako alternatívu navrhovali vinkulačný účet v banke, kde kupujúci nemôže siahnuť na prostriedky a banka prevedie peniaze po predložení potvrdenia z katastra.
Q: Ako si v zmluve zabezpečiť, že predávajúci opustí byt v dohodnutom termíne?
A: Do kúpnej zmluvy a notárskej zápisnice uviesť pevný dátum vypratania, požadovať trhové nájomné za pobyt do vypratania alebo dohodnúť finančné sankcie a prípadne vyžadovať exekučný titul vopred.
Q: Je bezpečné zaplatiť 60 % predávajúcemu a 40 % dať do notárskej úschovy?
A: Diskusia varovala, že vyplatenie 60 % priamo predávajúcemu je rizikové; odporúčali radšej 50/50 rozdelenie alebo držať väčší podiel v úschove a požadovať cenovú zľavu a písomné záruky.
Závery z diskusie
Zhoda
- Kupujúci by mal vyžadovať súhlas banky a právne ošetrenie transakcie cez notársku úschovu alebo vinkulačný účet.
- V kúpnej zmluve a notárskej zápisnici treba stanoviť presný dátum vypratania bytu a podmienky uvoľnenia peňazí (vymazanie záložného práva, potvrdenie z katastra).
- Odporúča sa zapojiť advokáta alebo právnika na kontrolu zmlúv a podmienok úschovy.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že dôkladná notárska úschova a presná zmluva vyriešia väčšinu rizík.
- Iní tvrdia, že riziko (prestane platiť hypotéku, predĺžené bývanie predávajúceho) zostáva vysoké a radšej hľadať iný byt.
Otvorené otázky
- Zostáva otvorené, či konkrétna banka v danej situácii akceptuje presun alebo prepis záložného práva z bytu na rozostavaný dom pred uvoľnením peňazí.
- Nie je jednoznačné, ako postupovať, ak je potrebné zosplatniť úver banke pri uvoľňovaní peňazí z úschovy.
- Nie je jasné, aké konkrétne záruky sú postačujúce pri dlhej alebo nepredvídateľne sa predlžujúcej kolaudácii domu.
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
notárska úschova, vinkulačný účet, exekučný titul, prevod hypotéky, vyčíslenie exekúcií, zápis záložného práva, vymazanie tarchy z LV, kúpno‑predajná zmluva, notárska zápisnica, nájomná zmluva, potvrdenie z katastra, osobitná úschova na splátky, kolaudácia, trhové nájomné
Miesta a osoby
Slovensko
1 pozor, banka ktora ma hypo musi s prevodom suhlasit 2 vyplatila by som len 50 percent 3 chcela by som vediet nieco o hypo ktora na nehnutelnoti zostane, mozno ze by sa aj to platilo z notarskej zaruky, lebo ta je vlastne najrizikovejsia (len nahlas rozmyslam) 4 zmluva na 100 percent by isla aj cez mojho advokata
ja by som sa toho nejako neobavala. a s tou hypo som to myslela tak ze by som chcela vediet ze peniaze na nu odchadzaju, napr sumu na splatky zlozit do osobitnej uschovy a z toho by sa to platilo ... ale mozno niekoho lepsi sposob napadne
Daj si všetko skontrolovať právnikovi, ktorý má dobré recenzie. Viac odborných rád i tu na MK... Skús osloviť právnikov tu na MK.
Vzdy treba ratat s najhorsim moznym scenarom.
Nemusim pripominat,vymozitelnost prava na Slovensku...
Kupovali sme byt pár rokov dozadu, bol prázdny, predávajúci býval v inom meste. Takže sme sa mohli hneď sťahovať. Pri podpise zmluvy majiteľ začal vymýšľať, že mu o chvíľu pustia mamu z nemocnice a nemá kde ísť, či by nemohla ostať v byte do leta.. Bol február. Neviem kde bývala predtým, ten byt bol prázdny, bez nábytku. Nesúhlasila som a zmluvu sme nepodpísali. Byt sme videli v ponuke ďalšie mesiace. Nešla by som do toho rizika - ak sa niečo pokafre pri ich stavbe domu a sťahovanie sa bude odkladať mesiac, dva tri? byt bude tvoj a ty nebudeš mať kde bývať 🤷🏻♀️
No na dome už hypo je ako som pochopila. Takže už je v založnom práve banky tiež. Či by to banke stačilo...aby sa celá hypo bytu preniesla ešte na dom, či sa to pokryje...a oni by zostali bývať v byte ešte niekoľko mesiacov, to by vám platili podnájom? Príde mi to celé komplikované. Ešte by ste museli z toho riešiť daňové... A ktovie ako dlho ten dom budú ešte stavať, prihodiť sa môže všeličo. Aby to nestavali ešte rok. Prišla by mi to ako dlhá doba čakať na ten byt s tým že oni už používajú 60% vašich peňazí
Nikdy by som nekúpila od takého príde mi špekulant prečo. Ak má dom ešte vo výstavbe ON môže banku požiadať o výmaz na byte po predaji a potom následne hypotéku mu dajú na dom. Ale ak má dom na hypotéku tak to bude ešte komplikovanejšie. Ak už sú základy a základová doska múry do 1 metra tak banka už akceptuje hypotéku. Takže ON má 2 hypotéky. Na dom aj na ten byt. To sa dá ale nie niekto cudzí odo mňa kúpi byt ja tam budem bývať ONI peniaze dajú 60% a ON zafinancuje hypotéku na dom v byte býva. A vy mate hypotéku v byte nebývate a bývate na prenájme a hypotéku platíte čosi neblázni v dnešnej dobe sa nedá veriť už ani rodine a nie to cudziemu človeku a navyše špekulantovi. Môže sa stať hoci čo za ten čas príde o prácu zostane trvalo invalid alebo dôjde k najhoršiemu a VY čo potom budete robiť. Nebudete mať ani byt ani peniaze. Vám ostane v rukách čierny Peter v podobe hypotéky a bývať budete na prenájme a ON bude bývať v byte a vaše peniaze z bytu použije na dostavbu domu čosi. Takých vybitých by bolo. Nerobte si zbytočne starosti problémy. Neblázni vymožiteľnosť práva v tomto štáte sa rovná 0.Nie VY poškodení čo budete vyhraté súd On čo vás obabral ON bude víťaz. Ostanú vám oči pre plač. Súdy dnes na figu právnici papiere návrhy pojednávania kopec peňazí. A vyšťaví vás to tak aj s peňazí aj zdravotné že s toho budete psychický chorý. Tento štát chráni vagabundov, zlodejov, podvodníkova nie normálnych ľudí. Never už nikomu ani rodine by som neverila.
My sme kupili byt kde bolo 5 exekucii. Kazdy dal od bytu ruky prec lebo sa bali a pritom zbytocne. Peniaze v notarskej uschove a dobra zmluva poriesi vsetko. Isla by som do toho.
No ak by som do toho išla.. tak by som asi žiadala zapísať aj konkrétny dátum, do kedy môžu v tom byte bývať. Aby to ešte fakt nebolo rok
A navrhla asi 50% a 50% do tej uschovy
Otazka je aka vysoka je hypo na tom byte este, ta suma by musela ostat u notara. Ak by sa nieco stalo aby mi ostal byt a peniaze hypo u notara, ktory by peniaze vratil mne, ak by si neplnil dlznik dlh. Notar ich nevie vyplatit banke, nakolko tam sa musi zosplatnit uver. Druha otazka je ako daleko je kolaudácia. Ak mesiac dva, tak ok ak viac tak nie, nakolko kolaudácia sa moze veeeeelmi pretiahnut. Podmienky si hlavne mozete klásť vy, lebo neverim, ze by sa trhali kupujuci o byt s takymito podmienkami.
My sme v nasom povodnom byte tiez po predaji byvali ako podnajomnici. Mali sme normalne najomnu zluvu, v tom problem nevidim.
Neviem ako vas pripad, ale exekucia nebol problem, vsetko bolo cez notarsku uschovu.
Notaz poziadal o vycislenie exekucie ku kontretnemu datumu. Podpisala sa kupno-predajna zmluva a vsetky peniaze isli do notarskych uschov (kazda exekucia zvlast + majitel mal hypo na byt) Notar upovedomil exekucne spolocnosti a banku, ze ma peniaze v uschove. Boli sme zapisani ako vlastnici na LV s tarchou. Notar uvolnil vsetky peniaze a tarcha na LV bola vymazana. To je cele. Povodny majitel dostal len co zvysisilo. Vsetko bolo presne vycislene v zmluve.
A este. Hypoteka sa da preniest z jednej nehutelnosti na druhu. To tiez nie je problem.
Hľadaj niečo iné, majiteľ je špekulant možno aj dohodnuty s pofidernou realitkou. Čo mu bráni preniesť záložné právo na rozostavaný dom? To že chce v byte bývať keď už bude váš je tiež riadne od veci.
Pred prevodom vlastníctva nič nevyplacaj. Namiesto notárskej úschovy radšej vinkulacny účet v banke, vy na peniaze nemôžete siahať a banka ich prevedie hneď ako prinesiete potvrdenie z katastra.
Riziká si tri - neodsťahuje sa včas, neprenesie alebo nebude môcť preniesť záložné pravo a to hlavné -prestane platiť hypo.
Ošetriť sa to ako-tak zmluvné dá. S blokovaním časti peňazí súhlasiť zrejme nebude, lebo potrebuje cash na dostavbu.
Čiže zvážiť kúpu sa dá, ak poskytne zľavu z ceny a následne bude platiť trhové nájomné, ktoré ho bude tlačiť k rýchlemu sťahovaniu.
A idete kupovat cash alebo budete brat hypo?