Na čo si dať pozor pri kúpe domu?
Dobrý deň prajem,
kupujeme dom a nemáme skúsenosti s kúpou. Malá by som pár otázok k tomu. Kupujeme dom cez realitku aj financovanie riešime hneď cez nich. Kúpna zmluva sa podpisuje s tým, že teda máme my vyplatiť ťarchu za dom, to je v poriadku. A o 3 dní po podpísaní zmluvy chcú majitelia, aby sme na ich účet poslali naše peniaze z našich vlastných zdrojov. Banka na uvoľnenie úveru požaduje, aby tie zvyšné peniaze za dom boli prevedené. Peniaze nepôjdu do žiadnej úschovne, ale im na účet. Zvyšok peňazí máme poslať do 30 dní. Majiteľ si ešte požiadal o dlhšiu dobu vysťahovania, tých 30 dní plus 15 dní navyše. Na čo si dať pozor? Budeme to preberať ešte aj s notárom, len ma zaujímajú vaše skúsenosti.
Ďakujem
Stručné zhrnutie
- Pri kúpe domu je riziko, že predávajúci dostane platbu na svoj účet skôr, než kupujúci bude zapísaný v katastri, preto sa odporúča riešiť prevod peňazí cez notársku alebo advokátsku úschovu, vinkulovaný účet alebo iné zabezpečenie.
- Banky pri hypotekárnom financovaní často vyžadujú, aby kupujúci najprv poukázal vlastné zdroje a až potom banka čerpala hypotéku, pričom možné riešenia zahŕňajú zrýchlený vklad do katastra alebo platbu na plombu podľa dohody s bankou.
- Pred podpisom kúpnej zmluvy sa odporúča dať zmluvu skontrolovať právnikovi (prípadne zaplatiť ~250 eur za právne upravenie), zahrnúť presný termín vysťahovania a zvážiť odbornú prehliadku domu na odhalenie skrytých vád.
Najčastejšie otázky
Q: Ako bezpečne previesť peniaze pri kúpe domu, aby predávajúci nedostal platbu skôr, než budem zapísaný v katastri?
A: Bezpečné možnosti sú notárska úschova alebo advokátska úschova, vinkulovaný účet v banke alebo podmienka uvoľnenia prostriedkov až po zápise do katastra; pri hypo sa bežne najprv poukazujú vlastné zdroje a banka potom čerpá zostatok.
Q: Kedy notár uvoľní peniaze z notárskej úschovy?
A: Notár uvoľní peniaze z úschovy až po doručení zápisu kupujúceho do katastra ako vlastníka.
Q: Kto platí zrýchlený vklad do katastra a čo to znamená?
A: Zrýchlený vklad sa platí stranou, ktorá ho požaduje; zrýchlený vklad urýchli zápis do katastra výmenou za poplatok.
Q: Ako ošetriť v zmluve termín vysťahovania predávajúceho?
A: Do kúpnej zmluvy treba zapísať presný termín vysťahovania a prípadné sankcie alebo uzatvoriť nájomnú zmluvu na obdobie predlženého pobytu, aby sa dalo požadovať nájomné pri predĺžení (diskutovaná prax: dohodnúť 30 dní a prípadne +15 dní).
Q: Potrebujem právnika pri kúpe domu a aké sú približné náklady na kontrolu zmluvy?
A: Odporúča sa dať zmluvu skontrolovať právnikovi alebo notárovi; v diskusii bolo odporúčané investovať približne 250 eur za prípravu alebo kontrolu rezervácie/kúpnej zmluvy.
Q: Ako zistiť skryté vady domu pred kúpou?
A: Existujú firmy, ktoré vykonajú prehliadku stavby a napíšu správu o stave domu a skrytých vadách; v diskusii sa odporúčalo absolvovať takúto odbornú prehliadku pred kúpou.
Závery z diskusie
Zhoda
- Odporúča sa riešiť prevod peňazí formou notárskej alebo advokátskej úschovy, vinkulácie alebo jasnej písomnej dohody o uvoľnení po zápise do katastra.
- Kúpnu zmluvu má skontrolovať právnik alebo notár a v zmluve má byť presne ošetrený termín vysťahovania.
- Zvážiť zaplatenie za právne služby (v diskusii uvádzaná suma cca 250 eur) a využiť odbornú prehliadku domu na zistenie skrytých vád.
Sporné názory
- Niektorí považujú notársku úschovu alebo advokátsku úschovu za nevyhnutnú ochranu kupujúceho, zatiaľ čo iní tvrdia, že pri hypotekárnom financovaní a spolupráci s bankou môže byť notárska úschova zbytočná alebo komplikujúca.
- Niektorí odporúčajú poslať peniaze až v deň odovzdania kľúčov, iní uprednostňujú poskytnutie vlastných zdrojov pred bankovým čerpaním v súlade s postupom banky.
Otvorené otázky
- Čo sa stane, ak predávajúci dostane platbu na svoj účet a zápis do katastra sa oneskorí; kto nesie riziko a ako sa to právne upraví?
- V akej miere a akými konkrétnymi zmluvnými klauzulami je najlepšie ošetriť sankcie za nedodržanie termínu vysťahovania?
Spomenuté značky a firmy
Realitka Miele, kataster, banka, notár, advokát
Spomenuté produkty a metódy
notárska úschova, advokátska úschova, vinkulácia, zrýchlený vklad, nájomná zmluva, rezervačná zmluva, kúpna zmluva, plomba, hypotéka, záloha
Miesta a osoby
žiadne
Určite by som šla cez notársku úschovu. Až keď bude nehnuteľnosť prevedená na vás, peniaze sa uvoľnia predávajúcim.
@michaachim dajte si pozor na zmluvu. Aby v bej všetko bolo. My sme kupovali pozemok s ťarchou cez realitku. To bolo v pohode. Oni to maju tiež zmluvne ošetrené a banka si na to dáva tiež pozor.
To vysťahovanie zahrnúť taktiež do zmluvy. Nám prepis na katastri robila realitka.
Jednoducho...všetko na papiery podpísané a overené.
Predaval som nehnutelnosti podobne. Teda bez notarskej uschovy. Ale platila sa na zaciatku nevratna zaloha. Cize zaloha, zmluvy a finalny prevod a ostatne (kataster ...). Ak by bol problem s finalnym prevodom, prisiel by o zalohu. Po nom uz realitka posiela vsetko. Ani notarska uschova nie je na 100%, lebo moze podviest realitka/notar - uz bolo takych pripadov.
Ja by som dobu na vystahovanie riesila najomnou zmluvou. Ak sa totiz natiahne, nech ti normalne zaplatia najomne za ten mesiac
Určite by som šla cez notársku úschovu. Až keď bude nehnuteľnosť prevedená na vás, peniaze sa uvoľnia predávajúcim.
@martinka13 s týmto by som ako predávajúca nesúhlasila. Ak, tak potom nech zaplatia zrýchlené konanie na katastri. Aj banka vypláca čerpanie na plombu a banka ide až ako posledná, takže v tomto prípade sa to notárskou úschovou len komplikuje. Ak by platili bez úveru, len hotovosť, tak áno, notarske/advokátska alebo vinkulacia v banke.
Teraz píšem z pohľadu predávajúceho, nie ako realitak. Predávam (a kupujem) aj svoje súkromné nehnuteľnosti minimálne raz ročne.
Bacha na to vystahovanie. Znamj tak kupili byt a majitel tam este dlho ostal a nevystahoval sa. Ani neviem, ako to skoncilo.Toto si poriadne osetrite.
existuju firmy ktoré ti zhodnotia stava domu , napišu ti spravu , skryte vady ktore ty ako laik si ani nevšimneš
ja osobne by kupe akejkolvek nehnutelnosti by som ti toto dala už ..
Určite by som šla cez notársku úschovu. Až keď bude nehnuteľnosť prevedená na vás, peniaze sa uvoľnia predávajúcim.
@martinka13 No veď práve, čo keď do tých 30 dní nás do katastra nenapíše a majiteľ dostane celú sumu.
@martinka13 s týmto by som ako predávajúca nesúhlasila. Ak, tak potom nech zaplatia zrýchlené konanie na katastri. Aj banka vypláca čerpanie na plombu a banka ide až ako posledná, takže v tomto prípade sa to notárskou úschovou len komplikuje. Ak by platili bez úveru, len hotovosť, tak áno, notarske/advokátska alebo vinkulacia v banke.
Teraz píšem z pohľadu predávajúceho, nie ako realitak. Predávam (a kupujem) aj svoje súkromné nehnuteľnosti minimálne raz ročne.
@tilly Tak je to takto z vášho pohľadu správny postup? Na čo si dať pozor?
@martinka13 No veď práve, čo keď do tých 30 dní nás do katastra nenapíše a majiteľ dostane celú sumu.
@michaachim notár uvoľní peniaze až na základe dorucenia zápisu do katastra vás, ako majiteľov.
@tilly ja som to riešila pri platbe v hotovosti. Ale nikdy by som nedala peniaze len tak "na dobré slovo".
@tilly Tak je to takto z vášho pohľadu správny postup? Na čo si dať pozor?
@michaachim je to bežný postup pri hypotéke. Najprv vlastné zdroje, potom čerpanie hypotéky a odovzdanie. Kataster už dobehne sám. Odovzdanie sa odhaduje individuálne. Mesiac nie je vôbec dlhá doba.
@tilly ja som to riešila pri platbe v hotovosti. Ale nikdy by som nedala peniaze len tak "na dobré slovo".
@martinka13 hotovosť áno. Pekne notárska/advokátska úschova, zrýchlený vklad (platí ten, kto ho vyžaduje) alebo obyčajný vklad a po zápise uvoľnenie peňazí. Pri hypo je trošku iný postup. Ja som teraz, akurát včera prvý krát poslala peniaze na účet pri podpise zmlúv a nemám z toho dobrý pocit... ale tak to môj muž dohodol, tak som to urobila, ako chcel, tak teraz budem mesiac stresovať, či bude všetko ok.
Inak, všetky tieto veci ste mali riešiť už pred podpisom rezervacky a mali ste to aj mať v rezervacke
@martinka13 hotovosť áno. Pekne notárska/advokátska úschova, zrýchlený vklad (platí ten, kto ho vyžaduje) alebo obyčajný vklad a po zápise uvoľnenie peňazí. Pri hypo je trošku iný postup. Ja som teraz, akurát včera prvý krát poslala peniaze na účet pri podpise zmlúv a nemám z toho dobrý pocit... ale tak to môj muž dohodol, tak som to urobila, ako chcel, tak teraz budem mesiac stresovať, či bude všetko ok.
@tilly u nás keď to ide cez hypo a realitku, v realitke je podpísaný návrh na vklad do katastra. Ten podá realiťaķ až keď má info od predávajúceho, že má peniaze na účte. Krytí sú obaja.
Alebo cez viinkulovany účet im poslať a keď všetko prebehne ako ma,tak potom im peniaze uvoľnia ale treba mať všetko dohodnuté na papieri
Zmluvu nech checkne notar/ pravnik. Realitka Miele zodpovedna vlastne za nic v takej miere, cize na to sa nespoliehat. Dufam, ze ste checkli vsetko v kupnej zmluve ( zatazenie, servitudy, povolenia)
@tilly u nás keď to ide cez hypo a realitku, v realitke je podpísaný návrh na vklad do katastra. Ten podá realiťaķ až keď má info od predávajúceho, že má peniaze na účte. Krytí sú obaja.
@martinka13 áno, tak. Najprv čerpanie, potom kz.
ocividne toho vela neviete (nemyslim to v zlom), poradte sa s pravnikom nech vam tu zmluvu upravi
@michaachim obetuj 250 eur a daj /rezervavnu,kupnu/ zmluvu pripravit pravnikovi..ked uz to podpisete ste v pasci. A ziadnych 15 dni + prachy budu prec hypoteku budete platit a byvat budu oni. Kym sa urobi prevod pridu peniaze ajajaj to bude dlllllho..ja som v agususte podpisala a byvala som od januara a to bol zrychleny vklad.
Ani neuvazuj, ze bez notarskej uschovy. Nikdy nedavaj peniaze bez toho aby si bola zapisana na katastry.
@michaachim obetuj 250 eur a daj /rezervavnu,kupnu/ zmluvu pripravit pravnikovi..ked uz to podpisete ste v pasci. A ziadnych 15 dni + prachy budu prec hypoteku budete platit a byvat budu oni. Kym sa urobi prevod pridu peniaze ajajaj to bude dlllllho..ja som v agususte podpisala a byvala som od januara a to bol zrychleny vklad.
@anonym_e42d81 advokátsky servis je už štandard. Píše, že ide cez realitku, tak snáď majú advokáta. Každá normálna rk má advokáta
@michaachim ked sa kupuje rodinny dom:
1. Najprv sa preveria susedia, ak su romoch absolutne nekupujem
2. Nehnutelnost celu prechodim, zistim si kto to navrhoval, kto staval a co sa opravovalo
3. Nekupujem dvojdom
4. Nekupujem pri susedovi ktory nieco chova
5. Nekupujem dom pri potoku alebo pod kopcom
6. Nekupujem ak je blizko druzstvo
7. Samozrejme nekupujem dom ktory nema zavedenu vodu, plyn a kanalizaciu
Normalne vystahovanie trva 30 dni a presne sa treba dohodnut co tam zostane, a este jedna vec, preverim si ci pozemok na ktorom dom stoji a ktory k nemu prilieha ma jedineho vlastnika, bodka.
ps- treba skontrolovat ci na nehnutelnost nie je uvalena exekucia...
Tento postup je uplne v pohode.Aj my sme tak kupovali dom.Tych 15 dni navyse je na dohode.Ak vam to nesuri,nemala.by som s tym problem.My sme tak dovolili predavajucim este ked sme kupovali prvy byt.A teraz sa nam stalo ze ked sme predavali byt a kupovali dom ze nastali nejake komplikacie a museli sme ostat v byte o par dni dlhsie.Novi majitelia s tym nastastie nemali problem.Uplne akokeby sa nam to vratilo po rokoch.Ina by sme museli este na 2 tyzdne riesit nejaky prenajom.
@anonym_e42d81 advokátsky servis je už štandard. Píše, že ide cez realitku, tak snáď majú advokáta. Každá normálna rk má advokáta
@tilly no ale svojeho na svoje zaujmy 😄 na to by som sa nespoliehala...my dme tiez mali zmluvu cez realitku a nasa pravnicka to cele prerobila
@anonym_e42d81 lebo musela vykázať prácu. Viem, ako fungujú advokáti 🤭.
@tilly to znie ako vyhovorka realitneho maklera 😆 lebo s klientami co si vezmu pravnika a kladu podmienky su same problemy. Treba iba podpusat, platit a drzkat hubku - tak sa im to paci. Ked sa narazi na problem - bye bye baby si to podpisala tak trp
@michaachim určite by som trvala na vysťahovaní do 30 dní a peniaze previedla v deň keď odídu. Myslím, že 30 dní je dostatočná doba na vysťahovanie.