Čo spôsobuje vysoké sumy za prenájom?
Milé dámy, chcem sa opýtať tých, čo prenajímajú byty. Aby nedošlo k nedorozumeniu. ja bývam vo svojom už tridsať rokov a nehodlám to meniť, ale kolegyňa ma požiadala, či nepoznám niekoho, kto prenajíma. Reku nepoznám, ale šla som omrknúť kadejaké realitky a odpálilo ma.👎
Stručné zhrnutie
- Ceny prenájmov v diskusii sú opakovane vysvetľované princípom dopyt = ponuka; ako konkrétny príklad sa uvádza dvojizbový byt za 850 € mesačne.
- Do ceny nájmu sa premietajú hypotekárne splátky a rastúce prevádzkové náklady, konkrétne energie, plyn, voda, fond opráv a dane; v diskusii je uvedený model: splátka úveru 400 € + inkaso 250 € → nájom cca 650 €.
- Navrhované riešenia zahŕňajú výstavbu viac nájomných/socialných bytov (spomínaná referencia na model „po vzore Viedne“), podporu zdieľaného bývania/garzónok a technické riešenia typu modulárne domy alebo 3D tlač, ako aj legislatívne návrhy (napr. návrh 3 % ročnej dane pre vlastníkov bez trvalého pobytu).
Najčastejšie otázky
Q: Prečo sú nájmy také vysoké?
A: Diskusia uvádza, že ceny určujú trhové sily („dopyt = ponuka“) a že nájmy rastú kvôli hypotekárnym splátkam, rastu cien energií a inflácii; ako konkrétne príklady sa spomínajú inzeráty typu 2‑izb. za 850 € a zvyšovanie cien bytov (napr. príklad domu z 160 000 → 320 000 €).
Q: Ako hypotéka ovplyvňuje výšku nájmu?
A: Mnohí prenajímatelia nastavujú nájom tak, aby pokryl splátku hypotéky a réžiu; v diskusii sa uvádza príklad: úver 400 € + inkaso 250 € → požadovaný nájom ~650 €, a iný príklad mesačnej splátky 789 € + režijné náklady ≈ 1 200 €.
Q: Kde hľadať lacnejšie bývanie alebo ako znížiť náklady?
A: V diskusii sú odporúčané možnosti: garzónky alebo menšie byty, spolubývanie, internát pre študentov, presun mimo centra s dochádzaním, alebo kúpa vlastného bytu s nižším úverom; portály na hľadanie ponúk spomínané v diskusii zahŕňajú Bazoš a „marketplace“.
Q: Sú investičné byty stále výhodné?
A: Diskusia uvádza, že pre niektorých vlastníkov sú investičné byty ziskové a generujú pasívny príjem (uvádza sa model 3–5 nehnuteľností), ale tiež príklady, kde po odpočítaní záloh, opráv a daní zostáva prenajímateľovi len nízky zisk alebo dokonca len pokrytie splátok.
Q: Aké systémové riešenia sa navrhujú na zlepšenie dostupnosti bývania?
A: V diskusii sa navrhuje viac nájomných/socialných bytov „po vzore Viedne“, zásahy zamestnávateľov/obcí s bývaním, daňové nástroje (konkrétne návrh 3 % ročnej dane pre vlastníkov bez trvalého pobytu) a levné stavebné technológie (modulárne domy, 3D tlač).
Q: Ovplyvnili prílev utečencov alebo zahraniční nájomníci ceny nájmov?
A: Viaceré príspevky tvrdia, že zvýšený dopyt počas posledných rokov vrátane prisunu ľudí z Ukrajiny zvýšil tlak na počet nájmov a prispel k rastu cien; protiargument v diskusii poukazuje, že hlavný faktor je trh ako taký.
Závery z diskusie
Zhoda
- Cenu nájmu určuje trh (dopyt = ponuka) a do nájmu sa premietajú hypotekárne splátky, energie, fond opráv a dane.
- Prenajímatelia nesú riziká a náklady (opravy, vymena spotrebičov, daňové povinnosti), čo zvyšuje tlak na nastavenie vyššieho nájmu.
Sporné názory
- Možnosť A: Prenajímatelia majú právo nastavovať nájom podľa trhových podmienok a kryť hypotekárne splátky a riziká.
- Možnosť B: Prenajímatelia, ktorí do nájmu zahrnú vysoké splátky hypoték namiesto reálnej réžie, „zarábajú na núdzi“ nájomcov a sú týmto spôsobom morálne spochybňovaní (termín „úžera“ použitý v diskusii).
Otvorené otázky
- Aké regulačné opatrenia by účinne zlepšili dostupnosť dlhodobých nájomných bytov bez neželaných vedľajších efektov?
- Aký dopad by mala daňová úprava (napr. navrhovaná 3 % ročne pre vlastníkov bez trvalého pobytu) na dostupnosť a ponuku nájmov?
Spomenuté značky a firmy
Bazoš, Biedronka
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, úver, inkaso, zálohové platby, depozit, fond opráv, daň z prenájmu, 3 % ročná daň (návrh), modulárne domy, 3D tlač, garzónka, spolubývanie, internát, podnájom
Miesta a osoby
Bratislava (BA), Košice (KE), Ružinov, Furča, Juh (Košice Juh), Amsterdam, Salzburg, Zell am Moos, Ontario, Maroš Molnár, Heribanovci
@hiro poistenie som mala na mysli rocne, ale zvysok plati, je to relany stav, ak chces byvat v komforte, no a preco je elektrina, voda, plyn draha???? lebo lahsie je nadavat na prenajimatelov?, alebo preco je spravca drahy? alebo preco maju bytovky vysoke uvery na rekonstrukcie, obnovy a zateplenia? preco su platby spravcom tak vysoke? (nie vsade) Opakujem, treba sa snazit, hladat riesenia
@darmasiswa "a preco je elektrina, voda, plyn draha"? Aka je draha? U nas ide X pocitacov kazdy den, svetla, telka, el. rura, pracka, susicka a je to tych 50€. Voda, ohrev vody, kurenie je uz v tom najme 150€ a to je za 5 ludi - co sa rata aj spolocne priestory, upratovanie, vytahy, XY veci a nie zo 2ja v 2i byte, plyn sa vari vkuse kadeco a je to 6€. Vobec sa mi to nezda nejako drahe.
doplnim, mnohi nemaju odvahu riskovat hypoteku, lahsie je im nadavat na tych, ktori to riskli, a dokazu z toho navyse ziskat pasivny (alebo aj aktivny) prijem, a mimochodom, cielom podnikania je ZISK
@hiro ok, to je jedna cast danoveho zatazenia. A konkretne ku tejto dani - treba si aj pozriet, co za nu obcania dostanu tu a inde. Teda, za Ruzinov sa stazovat nemozem, starosta sa naozaj stara (ale priznam sa, uplne presnu schemu financovania nepoznam)
@hiro budte rad, za tak nizke naklady, co vsak neznamena, ze aj inde su v takej vyske
@darmasiswa zvysovannim dani ziska stat, vratane platov pre statnych pracovnikov, takze hiro by rad podporili platy statnej sprave a politikom, aby prenajimatelia nemali moznost trochu zarobit, take slovenske
@hiro ty máš ekonomické zmýšľanie presne ako vicišpáni, ktorí vymysleli transakčnú daň a presviedčajú nás plebejcov, že to nezaplatí konečný spotrebiteľ 😊 samozrejme, že by sa to premietlo do ceny nájmu, aj keď nie možno v 100%, ďalšia vec by bola, ako by to zamávalo s cenami krátkodobých prenájmov - chaty, Airbnb, ale aj ceny v službách, reštauráciách a podobne. Už aj tak nepopulárna dovolenka na Slovensku by sa ešte viac predražila.
@lenkakravcova keby neboli takí ľudia, ktorí kúpili investičný byt a mali ho "zadarminko" tak by 1/3 Slovenska nemala kde bývať. Dopyt tvorí totiž ponuku
@hiro a čo myslíš, že by si majitelia tie dane nepremietli do nájomného? Si naivný, keď si myslíš, že nie.
A keby aj dali. Komu najviac ublížia? Takým, ktorým nikto nedá hypo a v živote nebude mať vlastné a ostáva mu jedine podnájom. Zníži sa počet bytov na prenájom a podnájmy budú opäť drahšie.
@lenkakravcova “ alebo ich preleju na investičné účty - a peniaze idú do zahraničia. 🙂 “
Sorry, tento koment som si vsimla az teraz a toto dufam nemyslis vazne ako argument.
Ved si uvedom, ako si my mozeme byt isti, ze peniaze z tvojho podnikania sa vracaju do systemu a prave ty si ich neprelievas na ucet v zahranici.
Pred mesiacom sa od nás odsťahovali 3 dospelé ženy (príbuzné, zárobkovo činné). Platili 600 eur mesačne za 3-izbový byt v krajskom meste (výborná lokalita). Byt na hypo nemáme, mesačné náklady však presahovali viac ako 300 eur (fond opráv, elektrina, plyn, bytové spoločenstvo, tv, internet...). Posledný rok skôr neplatili, ako platili. Byt nám nechali zdevastovaný (investícia na opravu bude min. 10 000 eur). Dlžné na nájomnom sú nám cca 3000 Eur. Za tých 5 rokov, čo tam bývali, sme v podstate na nich nič "nezarobili". Bolo treba platiť dane za byt, dane z príjmu, poistky a pod. Ale sme šťastní, že odišli.
@andreakotesova kto neprenajima, nepochopi, ze je to i riziko (obcaa az problem vystahovania tvrdohlaveho neplatiaceho najomnika).
Niekedy to dokonca vidia tak, ze sa prenajimatelia topia v zlate.
Co sa mozno niektori topia. Asi 0,1% zo vsetkych.
Ale to musia tych bytov/domov/garazi/skladov/vyrobnych priestorov mat rozhodne viac nez jeden-dva. A kolko asi takych na Slovensku je.
Autorka, ja s tebou úplne súhlasím, ale nebudem to tu rozpisovat aby ma tu poniektore........ nezozrali
Inak argumentujete tu niektoré, ako keby ste si hypotéku brali, aby chudáci nájomníci čo na ňu nedosiahnú mali kde bývať. Ale reálne si beriete hypotéku s tým, že ten byt bude raz Váš, prípadne detí a budete mať z neho zisk, nie pre podnájomníkov, že do konca svojho života tam nejakého "chudáka" ubytujete a po smrti zdedí byť charita... Tak sa prosím nerobte že robíte charitu, normálne proste napíšte, že proste záujem je vyšší, všetci majú ceny vysoké, tak prečo by ste aj vy na tom nezarobili.
@marsmykkok a kto to písal? Praveze každá tu plače prečo majitelia bytov nerobia charitu len zaujímavé ze oni samé ju nerobia tiež 🤔
@lienka.7 hlavne ty sa vyjadruj, co u teba som zvyknutá ze co príspevok to chujovina ale otázkou “prečo niekto prenajíma svoj majetok za jeho trhovú hodnotu” si sa fakt prekonala
@knieza_pribina jaj, tak potom ale nejako padá zase ten argument, že cena prenájmu musí byť taká vysoká kvôli tomu, lebo tam mam zarátanu hypo. Ako sa tu v 99% prípadoch úspešne argumentuje. Ci nie?
@natalka13 nie, na rozdiel od teba ekonomický negramotna nie som, neboj 😉 zadala som normálnu otázku. Keď nevieš odpovedať, neurazaj. A vieš, ono je mat rozdiel zisk 20% a zisk 200%. Btw, mimochodom, prečo ste tu všetci nadávali na nebankové spoločnosti, ze su uzernicke za úroky? Tiez vás nikto nenutil si u nich brat pôžičky. A vsak aj tie tiež len produkovali zisk... ci to uz nebolo ok?
A inak všeobecne platí, keď ma človek platit takú palku za prenájom, je mu absolútne jedno, či niečo zničí sa/pokazí a pod. Lebo presne si povie, ma 900€ odo mňa. Nech si to opraví. Ale samozrejme ako všade, nájdu sa aj výnimky.
@lienka.7 "Ono by bolo fajn najma odlišovať tých, čo hypo majú od tých, čo žiadnu hypo nemaju, vsak? Ti potom prenajímajú za 800€ kvôli čomu?"
Lebo vlastnia majetok a ten dávajú do užívania nájomcovi za účelom zisku. Ak by chcel, môže byt predat a utrzene peniaze vložiť do investičných fondov, akcií, zlata...kde by tiež generovali zisk (alebo stratu).
Teoreticky nech má byt hodnotu 200 tisíc eur, nájomné 800€ mesačne, z toho výdavky majiteľa 300€. Ostane mu 500€ x 12 čo činí cca 3% výnos z hodnoty "vkladu". Plus samozrejme znáša riziká spojené s prenájom bytu.
@tiezjedna Autorka neodpadla, neboj sa. Len je mi zle z tých úžerníkov. A otázka vlastne nebola, ale opýtam sa, či ich hanba nefackuje pýtať za 2izb. /40m²/ 850€? Zaplatí SIPO cca 250€ a zvyšok má do vačku. Takže mi povedz, či to nie je o chamtivosti a nenažranosti?
@zltalienka tak potom neargumentujem hypo. To je celá podstata problému a aj to, naco @autorka poukazuje.
@lienka.7 Mne z tých siedmych strán vlastne vychádza, že sa tu poniektoré pretekajú v tom, ktorá je šikovnejšia, ktorá vlastní 10 bytov a ktorá má miliónové zisky, lebo veď je šikovná👎 Ale ďakujem za podporu.
Pekne tu vidno dva komplet rozdielne pohlady na situaciu. Jedna strana(prenajimatelia) ma pocit ze pytat za 2izbak 850 e je vlastne sluzba spolocnosti a cena je uuuplne v poriadku a druha strana(najomnici)maju za to, ze prenajimatelia su nenazrane prasce. Pravdu maju samozrejme najomnici, lebo tych hypoteky prenajimatelov nezaujimaju. Ale kym sa najdu najomnici, ktori tolko zaplatia tak ceny zostanu take vysoke. To je cele. Keby sa vsetci hromadne vysrali na 850eurove "najomne" a odisli do rodnych dedin tak su majitelia volnych bytov nahrati...
A mozu si platit hypo aj najomne z vlastnej vyplaty....
@lienka.7 tak to funguje. Pri hypotéke môže byť investor na začiatku aj v mínuse. Potom musí kúpiť byt v lokalite, kde cena nehnuteľnosti bude rásť, aby sa to oplatilo. Čiže len veľké mestá.
@luccija ale ja sa nesťažujem, poukazuje na to, že áno, naozaj takto idu byty v prenajmoch. Tiež mám garáže ktore som kúpila cca pred 15rokmi za smiešne eurá a teraz mi to aspoň vynáša a šetrím z toho deťom. A ver tomu, že keď sa zvyšovali energie, aj ja som si zdvihla cenu, jednu mi "vrátili" a do týždňa som tam mala nového nájomcu.
@liv1
@evaachesa