Daň z prenájmu nehnuteľností

Stručné zhrnutie

• Prenájom nehnuteľnosti je potrebné nahlásiť na Daňovom úrade a získať DIČ; daňové priznanie sa podáva, ak zdaniteľné príjmy z prenájmu prekročia zákonom stanovenú hranicu (v diskusii uvedená hranica 1 867,97 € pre rok 2013).
• Bežný postup zdanenia prenájmu pre fyzické osoby: z ročných príjmov sa môže odpočítať oslobodená položka 500 €, zvyšok sa použije na výpočet koeficientu krátenia skutočných výdavkov (príklad z diskusie: pri 300 €/mesiac → príjem 3 600 €, po odpočítaní 500 € = 3 100 €, koeficient 3 100/3 600 = 0,86111).
• Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku umožňuje uplatniť širší rozsah daňových výdavkov vrátane odpisov (napr. odpis 1/20), úrokov a poistenia, ale predaj nehnuteľnosti po vyradení z obchodného majetku môže byť oslobodený od dane až po 5 rokoch (nevýhoda pri zaradení do obchodného majetku).

Najčastejšie otázky

Q: Kedy sa musím registrovať na Daňovom úrade a získať DIČ pri prenajímaní bytu?
A: V diskusii viacero účastníkov uvádza, že sa treba zaregistrovať na Daňovom úrade do jedného mesiaca od začiatku prenajímania a na úrade vám pridelia DIČ.

Q: Ako sa vypočíta daň z príjmu pri prenájme, ak používam skutočné výdavky?
A: Najprv spočítate ročné príjmy (napr. 300 € × 12 = 3 600 €), odrátate oslobodenú položku 500 € (3 600 − 500 = 3 100 €), vypočítate koeficient krátenia výdavkov (3 100/3 600 = 0,86111) a týmto koeficientom vynásobíte skutočné výdavky (napr. 1 800 € × 0,86111 = 1 550 €); daňový základ je rozdiel upravených príjmov a upravených výdavkov.

Q: Sú ešte povolené paušálne (40 %) výdavky z príjmov z prenájmu?
A: V diskusii sa uvádza, že paušálne výdavky 40 % sa viedli ako možnosť (jednoduchšie vedenie), avšak viacerí diskutujúci tvrdia, že pre rok 2013 a neskôr bolo ich uplatňovanie zrušené; odporúča sa overiť aktuálne znenie zákona alebo informáciu na Finančnej správe.

Q: Musím priznávať kauciu (depozit) do daňového priznania?
A: Podľa diskusie kauciu netreba priznávať ako príjem, pretože ide o prostriedok slúžiaci na krytie prípadných škôd a po skončení nájmu sa vracia nájomníkovi.

Q: Ktoré výdavky môžem uplatniť, ak byt nie je zaradený v obchodnom majetku?
A: Diskusia cituje znenie Finančnej správy: ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, napr. energie a výdavky na ostatné služby; do výdavkov sa v takom prípade podľa diskusie nezaraďuje poistenie nehnuteľnosti ani daň z nehnuteľnosti.

Q: Platia sa odvody do zdravotnej poisťovne z príjmov z prenájmu?
A: Podľa diskusie odvody do zdravotnej poisťovne sa pri pasívnom prenájme všeobecne neplatia; platia iba vtedy, ak je prenájom vykonávaný formou živnosti.

Závery z diskusie

Zhoda

• Je potrebné registrovať sa na Daňovom úrade a získať DIČ pred začatím prenajímania nehnuteľnosti.
• Kauciu (depozit) podľa diskusie netreba priznávať ako príjem, pretože sa väčšinou vracia po skončení nájmu.
• Ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť predovšetkým výdavky na riadnu prevádzku (energie, služby), nie všetky položky typu fond opráv alebo poistenie.

Sporné názory

• Paušálne výdavky 40 %: niektorí diskutujúci tvrdili, že boli praktickou možnosťou; iní uviedli, že uplatňovanie paušálnych výdavkov bolo od roku 2013 zrušené.
• Povinnosť platiť zdravotné odvody z prenájmu: niektorí sa domnievali, že sa zdravotné odvody platia vždy; iní a Finančná správa uvádzajú, že odvody sa platia len ak je prenájom súčasťou živnosti.

Otvorené otázky

• Presné aktuálne podmienky uplatnenia paušálnych výdavkov (40 %) a odpočítateľnej položky 500 € v konkrétnych rokoch si v diskusii nevyjasnili a odporúčali overiť v aktuálnom zákone alebo na Finančnej správe.
• V diskusii zostáva neodborne nezodpovedaná otázka, či je možné uplatniť úroky z úveru, ak úver nie je priamo na prenajímanú nehnuteľnosť.

Spomenuté značky a firmy

Daňový úrad, Finančná správa, ZSE, SPP, UPC, SBD, Hospodárske noviny (HN), eTrend, SME

Spomenuté produkty a metódy

DIČ, daňové priznanie typ B, paušálne výdavky 40 %, oslobodená položka 500 €, nezdaniteľná časť 3 803,33 €, koeficient krátenia výdavkov (príklad 3 100/3 600 = 0,86111), odpis 1/20, zaradenie do obchodného majetku, fond opráv, úroky z hypotekárneho úveru, kaucia (depozit), vyúčtovanie preplatkov/nedoplatkov

Miesta a osoby

Slovensko, Rakúsko