Exekúcie pri kúpe domu:

Stručné zhrnutie

• Nehnuteľnosť s exekúciou je možné predať len so súhlasom exekútora alebo po vyrovnaní dlhu; v kúpnej zmluve sa bežne uvedie suma určená na vyplatenie exekútora a zvyšok prevedie predávajúci.
• Banky zvyčajne neposkytujú hypotekárny úver na nehnuteľnosť zaťaženú exekúciou, preto sa takéto nákupy často riešia v hotovosti alebo cez dohodu s exekútorom.
• Hlavné riziká pri kúpe domu s exekúciou sú možný vznik ďalších exekúcií počas prevodu, súdne spory o vlastníctvo a komplikácie pri spoluvlastníkoch, keď exekúcia postihuje len jedného z vlastníkov.

Q: Môže majiteľ predať dom, ak je na ňom exekúcia?
A: Áno, predaj je možný so súhlasom exekútora alebo po vyrovnaní dlhu; exekútor po úhrade dlhu zruší ťarchu v liste vlastníctva a katastrálny úrad prepíše vlastníctvo.

Q: Ako zistím, kto je exekútor a koľko dlhu treba vyplatiť?
A: Na liste vlastníctva je uvedený exekútor a číslo konania; podľa toho treba kontaktovať exekútora, ktorý vyčíslí dlžnú sumu.

Q: Dostanem hypotéku na kúpu domu s exekúciou?
A: Banky zvyčajne neposkytujú hypotekárny úver na nehnuteľnosť v exekúcii, preto je potrebné počítať s platením v hotovosti alebo dohodou, kde exekútor prijme splátku priamo z kúpnej ceny.

Q: Čo robiť, ak má exekúciu len jeden zo spoluvlastníkov?
A: Predaj je možný len so súhlasom všetkých vlastníkov; treba vyčísliť dlh vzťahujúci sa na podiel zadĺženého spoluvlastníka a zabezpečiť právne riešenie prevodu podielov.

Q: Je bezpečné kúpiť nehnuteľnosť, kde už prebehla dražba?
A: Kúpa nehnuteľnosti po alebo počas dražby môže byť riziková, pretože bývajú prípady, keď súdne odvolania vedú k tomu, že nový majiteľ stratí aj peniaze aj dom; treba preveriť stav konania a konzultovať právnika.

Q: Ako postupovať pri kúpe domu s exekúciou, aby som sa minimalizoval rizikám?
A: Kontaktovať exekútora na vyčíslenie dlhu, konzultovať transakciu s dobrým právnikom, zahrnúť do kúpnej zmluvy explicitné ustanovenia o úhrade exekúcie a overiť aktuálny stav v katastri nehnuteľností.

Q: Môže exekútor namiesto dražby súhlasiť s priamym predajom záujemcovi?
A: Áno, exekútor môže súhlasiť s priamym predajom a dohodnúť postup vyplatenia dlhu, ale rozhodnutie závisí od konkrétneho exekútora a jeho konania v danom prípade.

Závery z diskusie

Zhoda

• Predaj nehnuteľnosti s exekúciou je možný len so súhlasom exekútora alebo po vyplatení dlhu.
• Banky zvyčajne nepožičiavajú na nehnuteľnosť v exekúcii, preto sa často vyžaduje hotovosť alebo dohoda s exekútorom.
• Odporúčané je konzultovať predaj s exekútorom a s právnikom.

Sporné názory

• Niektorí tvrdia, že predaj „normálne“ prebehne tak, že kupujúci zaplatí celú cenu a exekúcie sa vyplatia z finančných prostriedkov predávajúceho, zatiaľ čo iní varujú, že kupujúci nemá istotu, že predávajúci peniaze použije na vyplatenie dlhu a kataster nemusí povoliť vklad.
• Niektorí odporúčajú úplne sa vyhnúť kúpe nehnuteľnosti s exekúciou kvôli riziku dlhodobých súdnych sporov, zatiaľ čo iní tvrdia, že s dobrou zmluvou a právnikom je transakcia realizovateľná.

Otvorené otázky

• Súhlasi konkrétny exekútor v danej veci s predajom namiesto organizovania dražby?
• Môžu sa počas prevodu vlastníctva objaviť ďalšie exekúcie, ktoré zneistia alebo zmarí dohodu?
• Ako sa rieši situácia, keď bolo vo veci podané odvolanie voči exekúcii po uskutočnení prevodu?

Spomenuté značky a firmy
kataster, exekútor, súd, banka, katastrálny úrad, Občan za dverami

Spomenuté produkty a metódy
dražba, kúpna zmluva, osobný bankrot, vyčíslenie dlhu, prevod v katastri, vklad na katastri, úhrada exekútorovi, hypotéka

Miesta a osoby
žiadne