Investícia do 4-izbového bytu za cenu 3-izbového
Chcela som kúpiť byt väčší 3 izbový, dočasne ho ponuknut na dlhodobý prenájom, s tým ze v budúcnosti sa doň môžem nasťahovať a žiť v ňom s mojou rodinou.
Hľadala som 3 izbový byt, vyslovene nehľadám len investičný ale záleží mi aj na veľkosti, lokalite, poschodí. Mam naň určitý buget financií. Nedávno ma oslovila ponúka 4 izb.bytu, ktorý je takmer v rovnakej sume ako ten 3 izbový( rozdiel 9 tis.), taktiež rovnaká lokalita, poschodie. Uvažujem ho kúpiť, no rodina mi radi ten menší z dôvodu že 4 izbový sa bude horšie prenajímať, prenajímať si ho budú velkopocetne rodiny ktoré ho vybyvaju a spotrebujú väčšie množstvo tepla, energií, budú sa platiť vyššie dane.
Rozdiel v sume ktorá sa platí za teplo vodu elektrinu bytovému správcovi je 60 e( 3izbovy 190, 4 izbový 240) co sa týka dane tak tam je rozdiel v metroch2, 3 i.ma 70m2, 4 izbak 85 m2. A ak by som bola aj nútená ho urgentne predať, skôr ľudia kupujú 3i.
Myslím ze tato argumentácia nie je zla. ALE ak sa rozhodnem pre 4 izbak, môžem ho predsa prenajať za cenu 3 izbaku, chcem však nanajvýš 3 osoby, možno sa takí ľudia nájdu ktorí chcú viac priestoru( aj keď je pravda ze často aj 4 clenna rodina sa celý život tlači dokonca v 2 izbaku). Cena tohto 4 izbaku je v porovnaní s podobným 4 i.bytom nižšia o cca 15 tis, zrejme majitelia potrebujú súrne financie a majú problém nájsť kupcu na 4izbak..keďže top sú asi stále 2 ibaky.
Stručné zhrnutie
- Kúpa 4-izbového bytu za cenu porovnateľného 3-izbového môže byť výhodná investícia, ak je cenový rozdiel len 9 000 € a ak je daný 4-izbový byt o cca 15 000 € lacnejší než podobné 4-izbové byty na trhu.
- Mesačné poplatky za teplo/vodu/elektrinu v tejto ponuke sa líšia o 60 €: 3-izbový má poplatky 190 € a 4-izbový 240 €, pričom daň závisí od výmery (3i 70 m² vs 4i 85 m²).
- Možnosti prenájmu 4-izbového bytu zahŕňajú prenájom po izbách študentom, ponúknutie bytu za cenu 3-izbového, zamknutie jednej izby a prenájom ako 3-izbového alebo starostlivý výber nájomníkov podľa podmienok vlastníka.
Najčastejšie otázky
Q: Aký je rozdiel v mesačných poplatkoch medzi 3-izbovým a 4-izbovým bytom v porovnávanej ponuke?
A: Rozdiel je 60 € mesačne; 3-izbový má poplatky 190 € a 4-izbový 240 €.
Q: Môžem prenajať 4-izbový byt po izbách študentom?
A: Áno, v diskusii uviedli konkrétnu možnosť „prenajať po izbách študentom alebo pracujúcim“ ako bežný spôsob využitia 4-izbového bytu.
Q: Ako sa dá znížiť riziko, že 4-izbový byt bude ťažšie prenajateľný?
A: Navrhované riešenia sú ponúknuť byt za cenu 3-izbového, zamknúť jednu izbu a prenajímať ako 3-izbový, alebo prenajímať izby samostatne študentom; v jednom príspevku bol odhad, že v malom meste môže byť nájom 4-izbového o cca 250–300 € vyšší.
Q: Prečo môže byť 4-izbový byt výrazne lacnejší než očakávané ceny na trhu?
A: Realitný maklér údajne vysvetlil, že majitelia sa sťahujú „na západ“ a majú zloženú zábezpeku na byt v BA, ktorá im automaticky padá, ak byt nepredajú do augusta, čo môže viesť k nižšej cene.
Q: Má význam kupovať zrekonštruovaný 3-izbový namiesto lacnejšieho 4-izbového?
A: Niektorí účastníci odporúčali nekupovať draho novo prerobený 3-izbový, ak plánujete v budúcnosti bývať v byte dlhodobo, pretože ho budete pravdepodobne znova prerábať.
Q: Akú právnu ochranu odporúčajú pri prenájme bytu?
A: V diskusii odporúčali dať zmluvu o prenájme vypracovať skúsenému právnikovi.
Závery z diskusie
Zhoda
- 4-izbový byt považovali viacerí za lepšiu voľbu pre budúce bývanie s rodinou a za dlhodobejšiu investíciu.
- 4-izbové byty sú podľa diskusie vo všeobecnosti menej bežné než 2–3‑izbové byty, takže sú v ponuke zriedkavejšie.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že 4-izbový byt sa bude ťažšie prenajímať a že nájomníci prinesú vyššie náklady na energie a dane; iní tvrdia, že 4-izbový byt je ľahko prenajateľný po izbách, vyberaním nájomníkov alebo ponukou za cenu 3-izbového.
Otvorené otázky
- Prečo je v konkrétnom prípade 4-izbový byt takmer rovnako drahý ako 3-izbový (možné vysvetlenie: urgentný predaj kvôli zábezpeke v BA, ale nie je to potvrdené).
- Dokáže sa v konkrétnom malom meste nájsť dostatočný počet nájomcov ochotných platiť potenciálne +250–300 € mesačne za väčší byt?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o prenájme, zábezpeka (kaucia), hypotéka, prenájom po izbách, zamknutie izby pre prenájom, prenájom za cenu trojizbového, rekonštrukcia, prerabka, podnájom, home office
Miesta a osoby
Košice, BA, Orave, KVP, Nad jazerom, Ťahanovce
Moj manzel po skonceni Vs byval rok v 4izb. Byte. Obyvacka s telkou spolocna. Boli traja. Ostatne izby obyvali po jednom. Ale to bolo pred 20 rokmi.
Zalezi v akom meste zvazujes kupu bytu. Tam kde je praca, vysoke skoly, tak podla mna nezalezi az tak na velkosti. My mame 4-izbak, ale kedze nas je uz 5, tak docasne aj 5-izbovy by bol super 🙂.
@oblecenie99 no, sú tu krásne stvorizbaky, a veľké, ale aj brutálne drahé
@dzonik No hej, mala som na mysli tie, ktoré sú ešte v kategórii moja peňaženka . Novostavby teda nie
Ako dlho budes prenajimat? Predpokladam ze tak maximalne 5-7 rokov. To je velmi kratko. Predpokladam ze v nom budes ovela dlhsie zit. Preto by som sa skor pozerala na to ako byt vyhovuje mne a az potom ci je vhodny na prenajom.
Podla mna si prisla o idealnu prilezitost s tym 4 izbakom. Nekupuj tento drahy nanovo prerobeny 3 izbak. Su velke sance ze najomnici byt spotrebuju aj ked to bude len 5 rokov a ked v nom budes chciet byvat ty, budes ho zarucene prerabat. A teda nema zmysel kupovat drahy cerstvo prerobeny byt a potom o 5 rokov vrazat dalsie peniaze do prerabky.
Neda sa urobit dalsia ponuka na ten 4 izbovy a ponuknut nieco viac?
Už 3 izbový byt budeš mat problém prenajímať nieto ešte 4...aj keď naaaaahodou zoženieš nejakých podnajomnikov co budu platiť nájom 800 eur mesačne tak len na čas,nemysli si ze tam budú večne,prenájom je pre väčšinu rodín dočasne riešenie,počítaj s tým,že väčšinu obdobia hypotéky budeš platiť hypo zo svojho.