Klesanie cien nehnuteľností
Čo myslíte, klesnú ceny nehnuteľností o viac ako 25%? Aktuálne NBS hlási pokles kumulatívne o 7% de facto za par mesiacov. Uroky na hypotekach este pôjdu nahor.
Stručné zhrnutie
- Národná banka Slovenska (NBS) eviduje medzikvartálny pokles cien nehnuteľností približne o 7 % za niekoľko mesiacov s najvýraznejším poklesom v Košickom (-6,1 %), Prešovskom (-5,9 %) a Bratislavskom (-4,2 %) kraji.
- Úrokové sadzby hypoték sa v diskusii uvádzali v širokom rozpätí; niektoré odhady spomínali krátkodobo 4–5 %, iné 7–8 %, pričom účastníci očakávajú ďalšie zvyšovanie vplyvom rozhodnutí ECB.
- Trh je segmentovaný: inzerované ceny sú podľa účastníkov o 10–15 % vyššie než realizačné ceny, niektoré staršie byty už klesajú výraznejšie a Bencont uviedol, že ceny novostavieb v BA v 1. kvartáli 2023 stagnovali/mierne rástli (+0,25 %).
Najčastejšie otázky
Q: Kde na Slovensku klesli ceny nehnuteľností najviac?
A: NBS uviedla medzikvartálne poklesy najvýraznejšie v Košickom kraji (-6,1 %), Prešovskom kraji (-5,9 %) a Bratislavskom kraji (-4,2 %).
Q: Ako NBS počíta vývoj cien nehnuteľností?
A: Podľa komentárov v diskusii NBS počíta vývoj na základe inzerovaných cien, ktoré sú zvyčajne o 10–15 % vyššie než skutočné realizačné ceny, a štatistika má časové oneskorenie.
Q: Očakávajú sa ďalšie zvýšenia hypotekárnych úrokových sadzieb?
A: Účastníci spomínali, že rast základných sadzieb ECB by mal viesť k zvýšeniu úrokov v bankách; v diskusii sa uvádzalo, že bankové úroky by mohli byť v krátkodobom horizonte napr. 4–5 % až 7–8 % podľa rôznych odhadov.
Q: Dochádza k poklesu cien novostavieb?
A: Dáta Bencontu citované v diskusii ukázali, že ceny novostavieb v Bratislave v 1. kvartáli 2023 mierne vzrástli o 0,25 %, zatiaľ čo realitné subjekty a niektorí používatelia uvádzali rastúce dokončenia a nepredané jednotky, ktoré tlačia ceny dolu.
Q: Je realistické očakávať pokles cien o 20–30 %?
A: V diskusii nebol konsenzus: niektorí účastníci odhadovali pokles 20–30 % alebo viac, iní označovali pokles 25 % za nereálny s odôvodnením rastu cien stavebných materiálov a pretrvávajúceho dopytu.
Q: Ako veľký je rozdiel medzi inzerovanými a reálnymi predajnými cenami?
A: Podľa komentárov môže byť rozdiel medzi inzerovanými a realizačnými cenami približne 10–15 %, pričom pokles inzerovaných cien (napr. ~7 %) naznačuje ešte väčší pokles realizačných cien.
Q: Je teraz lepšie kupovať byt alebo čakať?
A: V diskusii niektorí odporučili kupovať s hypotekárnym financovaním, lebo predávajúci sú už pod tlakom a dajú zľavy; iní radili kupujúcim v hotovosti počkať na ďalší pokles cien.
Závery z diskusie
Zhoda
- Úroky na hypotékach rastú a toto zvyšovanie sa považuje za faktor tlačiaci ceny nehnuteľností smerom nadol.
- Štatistiky NBS a trhové signály ukazujú regionálny pokles cien, pričom prehľadnosť znižuje oneskorenie a rozdiel medzi inzerovanými a realizačnými cenami.
Sporné názory
- Niektorí odhadovali pokles cien o 20–30 % alebo viac; iní tvrdili, že takýto prepád je nereálny vzhľadom na rast cien stavebných materiálov a pretrvávajúci dopyt.
- Bencont uviedol stagnáciu/mierny rast cien novostavieb v BA (+0,25 % v Q1 2023), zatiaľ čo realitné subjekty a niektorí účastníci hlásili, že novostavby a dokončené jednotky sú čoraz viac nepredané a tlačia na zľavy.
Otvorené otázky
- Ako sa budú pohybovať základné sadzby ECB v nasledujúcich mesiacoch a o aký objem sa to premietne do hypotekárnych úrokov na Slovensku?
- Do akej miery znížia developeri a predávajúci ceny novostavieb, ak sa udržia vyššie úroky a rastúce zásoby nepredaných jednotiek?
- Aký bude skutočný rozsah poklesu realizačných cien vzhľadom na rozdiel medzi inzerovanými a skutočnými predajnými cenami?
Spomenuté značky a firmy
NBS, Bencont, ECB, FED, Pravda, Hospodárske noviny
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, úroková sadzba 4–5 %, úroková sadzba 7–8 %, fixácia hypotéky, inzerované ceny, realizačné ceny, medzikvartálny pokles cien, novostavby, ceny stavebných materiálov, štatistika z inzerovaných cien, Green Deal (EÚ)
Miesta a osoby
Košický kraj, Prešovský kraj, Bratislavský kraj, Bratislava, Slovensko, Estónsko, Litva, Lotyšsko, Maďarsko, Česko, Argentína, Turecko, Venezuela, Zimbabwe
ceny materialov uz zacali klesat...
Ceny starých bytov ešte klesnú určite, to sa už deje. Novostavby uvidíme, záleží, dokedy bude developerov baviť zubami nechtami držať ceny hore. Každopádne, úroky na hypotékach a ceny bytov sú spojené nádoby, takže tento rok ešte nejaký pokles určite bude.
Ja som zrovna čítala že tento rok bude dostavanych rekordne veľa novostávb a veľa z nich ešte nie je predaných. Ale bolo to už dávnejšie tak to ber s rezervou 🙈
Môj tip minulé leto bol pokles 20-30%, myslím že tých 30 nie je nereálnych.
Hlavne sa to podla mna neda povedat plosne... v urcitych castiach BA som presvedceny ze nie, mozno niekde mimo BA ak niekto zacal stavat a myslel, ze preda alebo starsie, mozno ano, ale aj to mi pride nepravdepodobne... ak klesnu niekde 10-15% dokopy, to by som tak videl realne... ale nechajme sa prekvapit...
Ja len ti co sa ohanate vysokymi urokovymi sadzbami... tie boli aj vyssie a platy nizsie... jedine, co sa stalo ze stupli ceny nehnutelnosti... Ale ti, co nemusia predavat, tak nebudu... radsej sa prestane predavat ako by mali klesnut ceny prilis... Naozaj to (aj so zohladnenim mentality Slovakov, ze chcu vlastnit nehnutelnost nevidim na take prepady)... Ktovie ci take vobec boli v 2008...
A teda co som videl dnes graf
„Medzikvartálny pokles cien nehnuteľností evidujeme vo všetkých krajoch. Najvýraznejšie klesli ceny v Košickom (-6,1 %), Prešovskom (-5,9 %) a Bratislavskom kraji (-4,2 %),“ vyčíslili analytici NBS.... V BA kraji -4.2%... to je "nic" oproti tomu ako to rastlo a trh je zaseknuty uz pol roka (cca od novembra 2022)...
https://ekonomika.pravda.sk/ludia/clanok/665892...
Ceny uz idu pomaly dole, ale aj tak je stale problem s urokom v banke, je privisoky.
Otazka, kolko je to príliš....lebo ak na to slovaci mat nebudu, tak to nie je priliš...a už dávno nebola taka inflacia, kt. by tak vyrazne znižovala kupyschopnosť slovákov pri potravinach/energiach...a vyhlad vzhľadom na greendeal EU nevyzera na zmenu...
@evamarek77 "že v minulosti nebola takáto šialená inflácia"
1. inflacia je cca 14% je v podstate zanedbatelna. Bola aj 56% v 1991 aj 25% 1993 aj tiez 14% v 1999.
Estonsko Litva Lotysko Madarsko sa drzia na 20% Cesko 17%, Argentina mala posledne roky 50%, Turecko sa drzi posledne 2 roky na 80%. Argentina 72%, Venezuela 210%
A sialena je napriklad Venezuela 4000% v 2017 ci 1698488% v 2018 a nemozeme nespomenut Zimbabwe 89 700 000 000 000 000 000 000% rocne :D
2. Enormne ceny energii? Vsak vlada zastropovala energie, (okrem vynimiek) neplatis 5 ci 10x viac mesacne ako predtym. Ja som mal dokonca nizsie koncorocne aj za plyn aj za elektrinu ako predtym. Pozri sa na okolite krajiny kolko musia platit naviac.
Ok, takze pravda je taka ze nielenze taka sialena inflacia na Slovensku ako je teraz uz bola ale bola aj daleko vyssia.
@hiro....ked bola naposledy takato inflacia na Slovensku, tak tu hypoteky asi ani nejestvovali, a ludia sa nemuseli trapiť ich splácaním, resp. hypotekarny trh bol uplne marginalny.....k enegiam - el. energia pre domacnosti zostane na nižších urovniach v porovnaní s okolitými krajinami ale aj tak pôjde nahor.....pri plyne je možné že i dramaticky nahor....tak bohatý štát aby to tak štedro dotovali ako tento rok, nie sme.....
@autorka je to iba o nenazranosti ľudí. O nicom inom. Známy takto v čase "zlatej horucky" predával byt, dal si cenu 195 000€. Ja som mu vravela, ze za to to v žiadnom pripade nepredá. Mal však veľké oči. Keby vtedy spustil 10.000€, hned predá byt, ale bol hamizny. Teraz predáva za 175.000€, a nič. A už ho tlači čas, do leta ho musi predať, cize pôjde s cenou ešte dole.
@evamarek77 ved hiro píše o Slovensku ktoré porovnáva s inými vybranými krajinami. Začal na SR je to takto a potom pokračoval.
My sme teraz kupili byt, a je to tak, ze ceny idu dole. A dost. Napr za nas chcel 168000 a mame ho za 145000 po niekoľkých mesiacoch. A viem x bytov, ktore,ked zacinali, boli.o.20000 drahsie akp teraz. Ľudia nekupuju, mozu sa na to vykašľať a ktore au drahé, stoja od zimy, malo bytov mizne, cize musia ist dolu. Uroky este ale riadne stupnu,cize nebudu mat na výber
@evamarek77 a to este len bude, keď skončí fix tym, co brali 0,9 urok a budu mat 5 alebo kolko.
Ak berete hypo, kupila by som teraz, lebo predavajuci su uz na nervy, nikto nekupuje a daju zlavu.Ak v hotovosti, cakajte este
NBS nepočíta pokles z predajných ale inzerovanych cien a ešte aj s omeškaním. Tzn, že už teraz je pokles -20%, mám to potvrdené od realitaka. A ano, klesajú už aj novostavby. Predávať sa bude vždy ( potreba väčšieho bývania, dedenie, rozvod,…), akurát ti, čo kupovali investičný byt a majú na to, určite predávať nebudú.
Ľudia peniaze majú.... to, že ty sa pohybuješ v sorte ľudí čo nemajú neznamená, že fakt nemajú. Byty sa stále predávajú, hypotéky sa stále berú... zbytočná panika.
@portret7 presne tak, NBS robi statistiku z inzerovanych cien, ktoré su o 10-15 vyssie nez realne predajne ceny. Ale uz aj tie inzerovane klesli o nejakych 7%, to znamena ze realizacne ceny su este s vacsim pokleakm. A ano ta statistika je velmi oneskorena a neaktualna. Ten pokles 7% bol za obdobie januar, februar, marec spriemerovanie. A mame tu máj, takze tie ceny uz nesedia so statistikou.
@maialeo aspoň netrep debiliny...to, že ty si zazobaná a pohybuješ sa vo vyšších kruhoch neznamená, že ľudia majú peniaze...každá druhá rodina žije od výplaty k výplate a záujem o podnájmy je preto taký vysoký, lebo si nemôžu dovoliť ani zobrať hypotéku...a hypotéky sa stále berú, ale o 50% menej...ceny nehnuteľností ešte klesnú do 2 rokov minimálne o 20%
Podla mna neklesne nic, nie tak, aby to malo nejaky relevantny dopad... minimalne sa stavia, lebo ceny materialov idu hore a mladi ludia stale potrebuju byvat, tam sa nic nezmenilo v dopyte... niektore drahsie nehnutelnosti su docasne "nepredajne", proste sa ten trh pozastavil, lebo ludia spekuluju s vysokymi hypotekami, pri tych urokoch, ale 25% dole je absurdne ocakavat... ale tak to je len moj nazor...