Klesanie cien nehnuteľností

Stručné zhrnutie

• Národná banka Slovenska (NBS) eviduje medzikvartálny pokles cien nehnuteľností približne o 7 % za niekoľko mesiacov s najvýraznejším poklesom v Košickom (-6,1 %), Prešovskom (-5,9 %) a Bratislavskom (-4,2 %) kraji.
• Úrokové sadzby hypoték sa v diskusii uvádzali v širokom rozpätí; niektoré odhady spomínali krátkodobo 4–5 %, iné 7–8 %, pričom účastníci očakávajú ďalšie zvyšovanie vplyvom rozhodnutí ECB.
• Trh je segmentovaný: inzerované ceny sú podľa účastníkov o 10–15 % vyššie než realizačné ceny, niektoré staršie byty už klesajú výraznejšie a Bencont uviedol, že ceny novostavieb v BA v 1. kvartáli 2023 stagnovali/mierne rástli (+0,25 %).

Najčastejšie otázky

Q: Kde na Slovensku klesli ceny nehnuteľností najviac?
A: NBS uviedla medzikvartálne poklesy najvýraznejšie v Košickom kraji (-6,1 %), Prešovskom kraji (-5,9 %) a Bratislavskom kraji (-4,2 %).

Q: Ako NBS počíta vývoj cien nehnuteľností?
A: Podľa komentárov v diskusii NBS počíta vývoj na základe inzerovaných cien, ktoré sú zvyčajne o 10–15 % vyššie než skutočné realizačné ceny, a štatistika má časové oneskorenie.

Q: Očakávajú sa ďalšie zvýšenia hypotekárnych úrokových sadzieb?
A: Účastníci spomínali, že rast základných sadzieb ECB by mal viesť k zvýšeniu úrokov v bankách; v diskusii sa uvádzalo, že bankové úroky by mohli byť v krátkodobom horizonte napr. 4–5 % až 7–8 % podľa rôznych odhadov.

Q: Dochádza k poklesu cien novostavieb?
A: Dáta Bencontu citované v diskusii ukázali, že ceny novostavieb v Bratislave v 1. kvartáli 2023 mierne vzrástli o 0,25 %, zatiaľ čo realitné subjekty a niektorí používatelia uvádzali rastúce dokončenia a nepredané jednotky, ktoré tlačia ceny dolu.

Q: Je realistické očakávať pokles cien o 20–30 %?
A: V diskusii nebol konsenzus: niektorí účastníci odhadovali pokles 20–30 % alebo viac, iní označovali pokles 25 % za nereálny s odôvodnením rastu cien stavebných materiálov a pretrvávajúceho dopytu.

Q: Ako veľký je rozdiel medzi inzerovanými a reálnymi predajnými cenami?
A: Podľa komentárov môže byť rozdiel medzi inzerovanými a realizačnými cenami približne 10–15 %, pričom pokles inzerovaných cien (napr. ~7 %) naznačuje ešte väčší pokles realizačných cien.

Q: Je teraz lepšie kupovať byt alebo čakať?
A: V diskusii niektorí odporučili kupovať s hypotekárnym financovaním, lebo predávajúci sú už pod tlakom a dajú zľavy; iní radili kupujúcim v hotovosti počkať na ďalší pokles cien.

Závery z diskusie

Zhoda

• Úroky na hypotékach rastú a toto zvyšovanie sa považuje za faktor tlačiaci ceny nehnuteľností smerom nadol.
• Štatistiky NBS a trhové signály ukazujú regionálny pokles cien, pričom prehľadnosť znižuje oneskorenie a rozdiel medzi inzerovanými a realizačnými cenami.

Sporné názory

• Niektorí odhadovali pokles cien o 20–30 % alebo viac; iní tvrdili, že takýto prepád je nereálny vzhľadom na rast cien stavebných materiálov a pretrvávajúci dopyt.
• Bencont uviedol stagnáciu/mierny rast cien novostavieb v BA (+0,25 % v Q1 2023), zatiaľ čo realitné subjekty a niektorí účastníci hlásili, že novostavby a dokončené jednotky sú čoraz viac nepredané a tlačia na zľavy.

Otvorené otázky

• Ako sa budú pohybovať základné sadzby ECB v nasledujúcich mesiacoch a o aký objem sa to premietne do hypotekárnych úrokov na Slovensku?
• Do akej miery znížia developeri a predávajúci ceny novostavieb, ak sa udržia vyššie úroky a rastúce zásoby nepredaných jednotiek?
• Aký bude skutočný rozsah poklesu realizačných cien vzhľadom na rozdiel medzi inzerovanými a skutočnými predajnými cenami?

Spomenuté značky a firmy

NBS, Bencont, ECB, FED, Pravda, Hospodárske noviny

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, úroková sadzba 4–5 %, úroková sadzba 7–8 %, fixácia hypotéky, inzerované ceny, realizačné ceny, medzikvartálny pokles cien, novostavby, ceny stavebných materiálov, štatistika z inzerovaných cien, Green Deal (EÚ)

Miesta a osoby

Košický kraj, Prešovský kraj, Bratislavský kraj, Bratislava, Slovensko, Estónsko, Litva, Lotyšsko, Maďarsko, Česko, Argentína, Turecko, Venezuela, Zimbabwe