Kúpa novostavby - navýšenie ceny
Pred 5 mesiacmi sme si rezervovali novostavbu domu a zaplatili rezervacny poplatok.
Dom bol uz rozostavany, mal obvodove mury.
Tesne pred kolaudaciou nam developer oznamil, ze navysuju cenu domu, napriek dohodnutej cene v rezervacke o 13% !!!
Zdovodnil to stratou zisku v dosledku narastu cien stavebnych materialov.
V rezervacke je len klauzula o tom, ze kazda strana moze odstupit a plati sa len 2% pokuta z ceny domu.
Nepise sa tam nic o nejakom moznom navyseni ceny.
Takze sa mu to oplati, zjavne tahame za kratsi koniec.
Som hrozne nastvana, cena na papieri bola ina.
Ale byvanie nutne potrebujeme a nic podobne v takej cene uz nenajdem, kedze ceny idu stale hore. Budeme musiet akceptovat vyssiu sumu, ak chceme byvat vo vacsom.
Zjavne je to len vykrik do tmy, ale skutocne moze developer len tak okaslat zmluvu a navysit cenu ako sa mu zachce?
Citim sa oklamana a podvedena.
Stručné zhrnutie
- Kupujúci, ktorý zaplatil rezervačný poplatok, môže čeliť jednostrannému navýšeniu ceny novostavby (v diskusii bolo spomenuté navýšenie o 13 %), ak rezervácia alebo zmluva neobsahuje zákaz takéhoto navýšenia.
- Ak rezervačná zmluva obsahuje možnosť odstúpenia developera so zmluvnou pokutou 2 % z ceny, developer podľa zmluvy môže odstúpiť a vyplatiť túto sumu ako kompenzáciu.
- Diskusia uvádza významný rast cien stavebných materiálov (odhadované zdraženie 50–100 % v rôznych príspevkoch), ktorý developeri často uvádzajú ako dôvod na zvyšovanie cien; zároveň časť responderov považuje jednostranné navýšenie za nefér a odporúča právnu analýzu zmluvy.
Najčastejšie otázky
Q: Má developer právo jednostranne navýšiť cenu po zaplatení rezervačného poplatku?
A: Právo developera závisí od znenia rezervačnej alebo inej zmluvy; ak zmluva neobsahuje ustanovenie o možnom navýšení, simple navýšenie nie je automaticky oprávnené, ale ak zmluva obsahuje ustanovenie o odstúpení s 2 % pokutou, developer môže podľa zmluvy odstúpiť a vrátiť túto sumu.
Q: Čo znamená klauzula o 2 % v rezervačnej zmluve?
A: Klauzula o 2 % zvyčajne určuje zmluvnú pokutu alebo odstupné, ktoré sa vypláca pri odstúpení jednej zo strán, a ak je v zmluve dohodnutá, developer ju môže použiť ako kompenzáciu pri odstúpení od predaja.
Q: Akú ochranu poskytuje "rezervačná zmluva" v porovnaní so "zmluvou o budúcej kúpnej zmluve"?
A: Rezervačná zmluva býva menej ochranná a často sa dá jednoduchšie zrušiť zo strany developera; zmluva o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpna zmluva bežne poskytuje silnejšiu právnu ochranu kupujúceho a jasnejšie záväzky pre developera.
Q: Pomôže právnik v prípade navýšenia ceny od developera?
A: Áno, odborná právna analýza zmluvy môže odhaliť, či má developer zákonné alebo zmluvné oprávnenia na navýšenie (napr. zmluvná indexácia cien), pričom v diskusii viacerí odporúčajú obrátiť sa na právnika pred rozhodnutím.
Q: Čo je zmluvná indexácia cien a ako ovplyvňuje kúpnu cenu?
A: Zmluvná indexácia cien je ustanovenie v zmluve, ktoré umožňuje upravovať cenu podľa vopred definovaných indexov alebo podmienok, a ak je v zmluve uvedená, developer môže cenu podľa týchto pravidiel upraviť.
Q: Aké reálne rozsahy zdraženia stavebných materiálov boli v diskusii uvádzané?
A: V diskusii sa uvádzalo zdraženie stavebných materiálov približne o 50 % až 100 % a tiež príklady jednorazových navýšení ceny domu o rádovo desiatky tisíc eur.
Závery z diskusie
Zhoda
- Rezervačná zmluva poskytuje kupujúcemu zvyčajne slabšiu právnu ochranu než komplexná kúpna zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve.
- Ak je v zmluve dohodnuté odstúpenie s 2 % z ceny, developer môže podľa zmluvy odstúpiť a vyplatiť túto sumu.
- Odporúča sa nechať si zmluvu analyzovať právnikom a preveriť existenciu zmluvnej indexácie cien.
Sporné názory
- Niektorí považujú jednostranné navýšenie ceny za oprávnené vzhľadom na rast cien stavebných materiálov, zatiaľ čo iní ho považujú za nefér a zneužitie obchodnej pozície developera.
- Niektorí tvrdia, že právnik môže reálne pomôcť zvrátiť navýšenie; iní tvrdia, že ak je zmluva jasná (2 %), právnik situáciu výrazne nezmení.
Otvorené otázky
- Je možné právne vymôcť pôvodne dohodnutú cenu, ak v rezervačnej zmluve nie je výslovne uvedené právo na navýšenie?
- Aké konkrétne indexy alebo parametre musia byť v zmluve uvedené, aby bola zmluvná indexácia cien právne záväzná?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
rezervačná zmluva, rezervačný poplatok, zmluvná pokuta 2 %, odstúpenie od zmluvy, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, zmluvná indexácia cien, hypotéka, stavebné materiály (zdraženie 50–100 %), navýšenie ceny o 13 %
Miesta a osoby
žiadne
Toto sa teraz stava dost casto, ale minule v telerane sa vyjadroval pravnik ze na to developer vlastne nema pravo a treba sa naozaj obratit na pravnika. Zaplatit pravnika sice tiez nieco stoji ale urcite menej ako 13% z ceny domu 🙂
@monkabohdalova pravnik nepomoze. Developer proste odstupi od zmluvy, v lepsom pripade jej da 2 % z kupnej sumy "odskodne", v horsom jej povie, nech sa sudi o odskodne a dom preda v zvysenej sume aj o 20 %.
@chiara_elle toto zial zacinaju developeri robit teraz bezne, ale nie taki seriozni a ostrielani, verim, ze ta to muselo nastvat.
Treba mu pisomne reagoat, ze klauzula o moznosti navysit cenu nie je v uzavretej zmluve a preto jeho navrh neprijimas. Vobec nepis, ze zmluvu vypovedas, nic take!!!
@chiara_elle Je mi to luto, ale ak on odstupi a vyplati ti 2 %, nic neporusil - zmluvne ste sa na tom dohodli, ze moze nastat taka situacia.
Ja si myslim, ze je to hajzel a vies preco? Pred 5 mesiacmi uz bol narast stavebnych materialov, tyka sa to hlavne tohto roka, mal svoje "podnikatelske riziko" uz zahrnut do cenotvorby a dat vam cenu domu v rezervacke navysenu dajme tomu o 5 % - toto je vyslovne, ze on chce ten dom predat lepsie. Keby ste mali uzavretu rezervacku pred dvoma rokmi, ciastocne to aj chapem, ale toto je pre mna neferovy pristup.
Toto sa teraz bezne deje. Niektore materialy zdrazeli aj o 100%. Naozaj stavebne materialy neskutocne zdrazeli.
@chiara_elle ale ceny isli hore uz cca pred rokom. No mne by to tiez, prislo nefer.
@chiara_elle no je to určite niečo čo nahneva a tiež by som to riešila, ale druha vec je, že tie ceny stavebných materiálov išli hore brutálne. Aj my riešime stavbu a mám v rodine stavbarov a tie ceny išli hore a stále idu hrozným tempom a ja sa čudujem že vám to nenavysili omnoho viac. Takto aj tak este budú oni stratovi.
@chiara_elle viete čo to je presne otázka na právnika či sa s tým dá niečo robiť. Ak je tam odstupnä klauzula u oboch strán tak tým má eso v rukáve ako ste povedali, škoda že vás to nenapadlo pred podpisom ale to ste asi nemohli vedieť... musíte sa rozhodnúť čo ďalej, či akceptovať vyššiu cenu alebo si skúsiť nájsť inú nehnuteľnosť.. každopádne, to čo je na papieri je na papieri a s tým nepohnete
@chiara_elle hej tak som to myslela 😂 ze naproti povodnemu zisku co si planoval ma menej. Ale do minusu nejde isto 😂
@chiara_elle v nasom okoli to robia tiez :( normalne zrusia rezervacky, a vratia naspat zalohu. To je vsetko….
@chiara_elle ahoj my sme zacali stavat svojpomocne a tiez sa nam navysil rozpicet o 15000 eur... Bohuzial. A ked kupis iny dom, oravdepodobne uzv novych cenach... Neviem. Tebe asi fakt zostava, ze dostanea spat 2% alebo budes suhlasit. Neviem.
Ale vezmi si aj nas, my staviame svojpomocbe a koho zaujima, ze sa nam nepaci navysenie cien?! Nikoho... Proste bud sa nastveme a nebudeme pokracovat... Alebobudeme pokracovat. Nic ine nam nesmzostava len akceptovatceny.... A po dalsie.je to vasa investicia do buducna. Nas dom lenhruba stavba so strechiv bez okien mala hodnotu 249 000 eur. Takze jeho skutocna hodnota ked ho dokoncime bude moz o 500000 eur. Nevies ako sa to bude vyvyjat. Mlznoo 5 eorkov budutake ceny nehnutelnostizetoto vasa posledna sanca mat svoj dom.
@chiara_elle tak nam ho ohodnotili na hypo. Takze asi tak.. Ceny su chore....to bolo ohodnotene aj s pozemkom. Pritom my sme do neho inevstovali omnoho menej. Takze oni si pisu co sa im zachce.
@chiara_elle ano vratabe pozemku 7 arovy, lokalita, , oni to tak ohodnotili🤦♀️230 metrov stvorcovych obytna plocha😊
@petulda333
Všetko bolo zodpovedané. Dohodli si možnosť odstúpenia so zmluvnou pokutou, tak to jedna zo strán využíva. To, akú zmluvu uzatvorili a či nie je zmluvná pokuta nízka, je zbytočne rozoberať, to by bolo otázkou analýzy zmluvy pred jej podpisom .
@chiara_elle
Hlavne nie je najšťastnejšie ustanovenie, podľa ktorého môže, hoc bez dôvodu na strane kupujúceho, odstúpiť developer od zmluvy kedykoľvek a za smiešne 2%. Druhá vec je, že existuje aj zmluvná indexácia cien.
Nechajte si zmluvu analyzovať, ale ak je to tak, ako píšete, veľkú nádej by som si nerobil.
Os septembra šli stavebniny hore aj o 50%..nechce prísť o zisk..ale tak riziko podnikania..nemôže len tak zmeniť cenu pokiaľ to nie je uvedené v zmluve.
je rozdiel medzi rezervacnou zmluvou a zmluvou o buducej zmluve; z rezervacnej zmluvy mas vacsinou nizsiu ochranu a to sa stalo aj v tomto pripade; nemyslim, ze nieco mudre vymyslie vy alebo pravnik; rezervacna zmluva je velmi nenarocna na zrusenie; developer vam da tie 2% a vybavena vec
@chiara_elle obrátiť sa na právnika