Kupujú ľudia byty ako investíciu?
Myslíte ,že ľudia kupujú byty skôr na bývanie ako investíciu?
@matkahelka Preto je investicia do bytu lepsi napad ako zlato. 🙂 Ked si zoberieme inflaciu sposobenu vytlacenymi bilionmi usd a eur kvoli covidu, pridame volne dostupne lacne hypoteky, k tomu pridame zvysujuce sa priemerne prijmy, nedostatok bytov pri takom dopyte a mame neustale zvysujuce sa ceny bytov.
Otazka je iba kedy ludia kupujuci 3 izbove byty s 80m2 za 300 tis eur pochopia, ze si za jeden maly byt vedia postavit aj 3 velke domy 10-15km od bratislavy.
Cca pred 5 rokmi sa oplatilo kúpiť byt kvôli investícii a dať ho do prenájmu.. Teraz teda neviem ...neskutočne ako narástli ceny bytov len za posledný rok 😳
Predtym sa na byt cakalo, setrilo, pridali rodicia a byt sa kupil v 30tke. Tymto tempom sa byty stacili stavat v dostatocnom mnozstve.
Ceny bytov vyhnali 100% hypoteky a nizke uroky. Hocikto mohol este nedavno prist v 18, nemat na ucte pomaly ani eur, kupit si byt a splacat. Ked sa spustili 100% hypo dostupne pre kazdeho, zvysil sa skokom dopyt a zaujem kupcov o byty, ale ponuka (pocet) bytov zostala ta ista. A podla pravidiel trhu vyssia cena bytov vyrovnala nerovnost medzi ponukou a dopytom. Smolu maju dnesni mladi, ktori uz dnes na tie byty proste nemaju ani s hypo.
@matkahelka dobre 🙂
@tanapeta
Ano, nikto nechce ist 15 km od Blavy, ale proste bude musiet, lebo nebude mat inu moznost. V mladosti, ked clovek nema peniaze, pojde do satelitova, kde je to lacnejsie a ked bude starsi, solventnejsi, sa vrati do centra mesta.
https://www.trend.sk/spravy/cakali-ste-kvoli-kr...
Pekny komentar, vratane diskusie pod nou. Nikto nevie, co urobi koniec moratoria na splacanie uverov. Nejake byty sa dostanu na trh, ale ci to sposobi ich vseobecne zlacnenie ... Skor sa tie byty hned vykupia ... Ale uz by som neveril, ze tie byty ESTE viac pojdu nahor. V tych cenach je UZ zapocitana aj vakcina, aj inflacia sposobena tlacenim penazi.
Je tam pekny komentar, ze hodnota bytov vlastne nesla nahor, "iba" sa znehodnotili peniaze.
@tanapeta Suhlasim. Kto kupil pred 1-2 rokmi v nejakom velkom projekte niekolko bytov a zlozil rezervaciu 40-50 tis. eur, dnes po dokonceni moze tie byty posunut s 100% ziskom. Zaplatil 50 tis. zalohu, za byt dostane o 50 tis eur viac = 100% zisk za 2 roky z investovanej sumy.
Ale nikto vtedy nevedel, ci to takto dopadne a ze vypukne kriza, ze sa budu tlacit peniaze, ci vobec developer dokonci projekt vid bankrot Arcy, vid Treenium house ...
@majkeel nikdy dopredu nevies, mozes predpokladat, ale nevies. Tiez sme pred dvadsatimi rokmi mohli zobrat uver ako delo a kupit nehnutelnosti tri. Jednu sme kupili v hotovosti, teda nie celkom, plus stavebne, lebo sme sa nechceli uplne vyhadzat z penazi a priznam sa, nebola odvaha na to, aby sme zobrali hypo na dalsie dve nehnutelnosti. Dnes by ich hodnota bola, ani nechcem radsej premyslat...a hypo splatena z prenajmu. Ale tak byvat mam kde, dalsiu nehnutelnost sme po rokoch s vyraznym ziskom predali a to sme ju roky prenajimali, sme zdravi, s pracou, bez hypo, deti samostatne, nech sa uz staraju oni. Nepredpokladali sme taky prudky rast cien
@elizabet173 Tak je to so vsetkym, keby clovek kupil bitcoin, apple, byty,... pred 10 rokmi,,.. 🙂 Nad tym si netreba zbytocne lamat hlavu, co vsetko mu uslo. Uz to ze clovek kupi jeden byt, ked neboli predrazene, je uspech.
@majkeel mas pravdu, no my sme vtedy kupili dom, tam to bolo este vyraznejsie, lebo ceny pozemkov. Ale zase ze by som to brala ako zivotny omyl, tak to nie.
@majkeel Ja som nejak nepochopila túto poznámku: Ano, nikto nechce ist 15 km od Blavy, ale proste bude musiet, lebo nebude mat inu moznost. V podstate ma do toho nič, ale aj vyššie si písala, že kedy už ľudia pochopia, že vrámci BA za cenu bytu v meste sa dá kúpiť dom 15 km od mesta. Ja s priateľom žijeme v 1i byte v okrajovej štvrti (oddelená spálňa) hoci ak by sme chceli môžeme ísť do 3i bytu do centra alebo do domu do satelitova. Keď bude dieťa buď ostaneme kde sme, alebo pôjdeme max do 2izbáku takisto v meste resp. okrajovej štvrti. Ľuďia sa často veľmi čudujú, prečo radšej nie do domu alebo veľkého bytu. A za nás môžem povedať, s 1 alebo 2i bytom je o extrémne menej starostí ako s domom nedajbože domom a dvorom 🙂 V praxi to pre nás znamená to, že sa môžeme venovať svojim záľubam, ktorých nie je málo,. Neviem si predstaviť čas tým že upratujem dom ktorý ma 10 miestností, kosím trávnik, polievam záhradu atď. + trávim kvôli zápche o 1,5 h venne viac cestovaním, a unikajú mi skrz to veci, ktoré mám rada. Ak by niekto argumentoval že v priestore 40-50m2 sa nedá žiť, a že keď budem mať dieťa bude to iné, poviem asi len toľko, že s rodičmi sme žili 17 rokov v jednej malej izbe u otcovej mamy. Neubudlo zo mňa. Tak to len k tomu, že 100 ľudí 100 chutí, ten život v satelitove v dome vedľa mesta nie je jediný spôsob ako docieliť spokojné bývanie, nie je to tak, že všetci, ktorí bývame v drahých a pre niekhoo malých bytoch v meste, tam bývame preto, lebo naša úroveň poznania ešte nedospela do štádia, kedy by sme pochopili, že je lepšie na nejaké roky, dekádu dve ísť mimo mesta do väčšieho za lacnejšie a neskôr sa vrátitš späť do mesta, do veľkého bytu/domu s už trébars lepšími finančnými možnosťami...
@kittykat22
Prečo by nemal moc toho vedieť o investíciach človek, ktorý kúpi byt na hypo a prenajíma? Máš nejakú zlú skúsenosť s prenájom? Ak áno budem rada ak sa podelíš s tým zážitkom, Často sa stretávam práve s týmto názorom, že to nie je výhodný spôsob zárobku a veľmi by ma zaujímal nejaký argument, prečo vlastne. Ja to robím už vyše 3 rokov, počas toho času som bývala v podnájmoch. Chcem kúpiť ďalší byt a urobiť to isté, no odhovára ma od toho aj môj finančný poradca, aj kadekto, no z mojej skúsenosti je to stále spôsob zárobku ktorý ma extrémne priaznivý pomer investovaného času a energie a zisku. A to dokonca aj v prípade, ak mi do kapsy nejde nič a všetko ide do hypo a energií a pod. Veď keď mne každý mesiac niekto zaplatí napr 300 eur istiny z hypo + 90 eur úroky z hypo (a samozrejme vŚetky ostatné náklady) neznamená to, že ročne sa mi nasporí 300*12=3600 € vo forme čiastočne vyplatenej hypo ktoré dostanem naspäť keď byt predám? Ak to robím 5 rokov, byt predám o 10 tis. drahšie ako som kúpila, neznamená to že mám vo vrecku o 28 000 € viac ako by som mala keby toto celé neabsolvujem? A viem, že to nie je suma z ktorej budem za vodou, ale nemôžem predsa čakať, že keď rozbehnem nejaký pasívny príjem tak za pol roka budem v štádiu, kedy budem môcť nechodiť do práce a žiť z pasívneho príjmu. Toto je možné docieliť tak možno ilegálnou činnosťou ... Všetko má svoj čas, budovanie pasívneho príjmu ktorý je dostatočný na prežitie je vec, ktorá trvá roky, dekády. A rizika s týmti spojené - zničenie nábytku, elektrospotrebičov sa vždy dá ošetriť v nájomnej zmluve a depozitom. Riziko že nebudem môcť nájomnikov vysťahovať keď budú zlí hrozí iba ak majú neplnoleté dieťa, prípadne sú nejak postihnutí, resp. finančne znevýhodnení a pod. Tu stačí teda týmto skupinám neprenajímať. A prítomnosť zvierat? Veď si sama zvolím či som ochotná prijať aj zieratko, a ak áno bude to započítané v cene. Ja iné riziká skutočne nevidím ale vážne sa vždy každého, kto neodporúča prenajímať pýtam prečo (možno mi to rozšíri obzory), ale zatiaľ som nidky nedostala iný argument ako tie, na ktoré som tu rozpísala riešenia, Podľa mňa keď tento proces s kúpou prenájom a predaom nehnuteľnosti, ideálne viacerých človek opakuje po celý svoj život v takej miere v akej mu to jeho situácia dovolí, a nemá prehnané nároky na živobytie (t.j. potrebujem byvať v obrovskom dome a vlastniť aspoň 4 autá a každú nedeľu obedovať v reštike) tak po 45-ke si vie zabezpečiť plnohodnotný pasívny príjem a hlavne jeho decká sú zahojené a budú to mať o kus ľahšie v živote. Ale týmto nikomu nechcem vyvraciať jeho názor, len ma práveže úprimne zaujímaju názory protichodné tomu môjmu
@andrea280160 Kupit byt na prenajom je dobry a jednoduchy napad ako diverzifikovat svoje portfolio. Otazna je navratnost pri dnesnych cenach. priklad: 3-4 izbak pri cene 100 tis eur v r.2007 a mesacnom prenajme 800 eur, energiach 200 eur = 600 eur prijem. Rocne 7200 eur, navratnost investicie 14-15 rokov a byt sa da nasledne stale predat za sucasnu hodnotu odpovedajucu veku.
Dnes stoji rovnaky byt 200-300 tis eur, navratnost stupa na 30-45 rokov pri plnej obsadenosti cely cas. Treba ho zariadit, casom rekonstruovat, zhanat dobrych najomnikov, zdanovat. Casom stupnu uroky na hypo. Zisk z rastu hodnoty bytu uz nebude vysoky, ceny su na hranici znesitelnosti a kupyschopnosti.
Cize stale dobry napad, lepsi ako stavebko, ale uz to nie je ziadna zlata bana a easy profit ako kedysi.
@andrea280160
Cena Rocny prenajom Navratnost v rokoch Vynos v %
100.000,00 eur 7200 13,89 0,07 %
200.000,00 eur 7200 27,78 0,04 %
250.000,00 eur 7200 34,72 0,03 %
----
Vynos pri cene 200k eur su 4% minus hypoteka 1-1,5%. Zarabas 3% rocne plus teoreticky rast bytu na cene.
Ked vystihnes dno a kupis za dobru cenu akcie CEZ, TABAK, O2 a drzis ich na dividendu, dostanes rocny vynos 7 az 12%. Bez namahy, problemov, nervov s najomnikmi,...
Jedina vyhoda bytu je, ze banka ti da nan hypoteku 80%, ty rucis za uver tym istym bytom a dodat cast svojho kapitalu. Vynos na najme pri drzani 5 rokov je tvoj po odpocitani dani a uroku z hypo. Ale vyhra to v prepocte na vynos v % nie je ziadna.
@libka28 Staci pozemok 700m2 do 60 tis eur v okoli ba do 15km, svojpomocne postavit bungalov za 40-60 tis eur. Komu sa nechce, nevie svojpomocne, musi si zavolat firmu. to je dalsich 20-30 tis eur.
To je uz o rozhodnuti, ci mam na byt v ba, alebo na to nemam nemam, idem dalej od ba a musim dochadzat.
priklad, viladomy rajka, od 70 tis eur. za 30 min si v ba
http://hureality.sk/ponuka/hladat?p=5&action=&c...
http://hureality.sk/ponuka/0/vsetko/6/domy-a-vi...
Rajka, bungalov, 94 -115 tis eur
@majkeel No v minulosti ak by človek zobral úver 100 tisíc na ten 3-4 izbák (rátam plnú sumu pre zjednodušenie), mal by úrok dajme tomu 5%, pri tejto sume to vychádza mesače 416 eur. Keď za byt (bez energií) by som vtedy dostala 600 eur, a 416 eur je úrok, potom čistý zisk je 184 eur. Samozrejme tento pomer sa mení s postupom času v prospech istiny ak ide o anutiné splácanie, ale nič nemení na tom že po veeeľmi dlhú dobu tým padom ten čistý zisk z toho 800 eurového prenájmu je 184 eur a postupne sa zvyšuje o nejaké eurá. Ak by dnes zobral ten istý byt za 200 tisíc, musel by mať 40 tisíc z vlastných zdrojov, t.j. hypotéka 160 tisíc. Reálny úrok dnes je 0,9%, pri tejto hypo to činí 120 eur mesačne. To znamená že dnes dostanem za ten už drahší byt do vačku (v tomto prípade do istiny) takmer o 300 €viac vďaka nižším úrokom. V Tvojom výpočte uvažujeme, že vtedy aj dnes dostaneme za ten byt od nájomcov 800 €. Toto tiež podľa mňa nie je pravda, ak bilancujeme že cena bytu išla hore o 100%, neexistuje aby cena prenájmu ostala na tej istej úrovni. Neviem, za koľko by sa dal prenajať takýto byt dávnejšie napr v BA kde teraz žijem, ale rádovo to bude o stovky eur menej. Zariaďovať a zháňat dobrých nájomcov trebalo ako teraz tak aj vtedy. A rekonštrukcia? Záleží kedy bol barak postavaný. Ak to bolo v 1980 tak tá rekonštrukcia by sa mu hodila či pred 10 rokmi či dnes. Zdaňovat sa prenájom pred 10 rokmi nemusel? Ja neviem, možno nie. V každom prípade ak sa veľmi chce človek vyhnúť daniam, môže hľadať spôsoby ako si papierovo znižovať zisk. Veľa ĺudi to tak robí. Mne sa Tvoj výpočet zdá veľmi zjednodušený, neberieš v ňom do úvahy drastickú zmenu úrokov, ani rast ceny prenájmov. Bilancuješ že nemení úrok ani cena prenájmu a potom pochopiteľne z toho vychádza že návratnosť z 13 rokov stúpne pomaly na trojnásobok.... Ja mám výnos z prenájmu 5% a to ani neprenajímam v BA ... Navyše porovnávať to s kúpou akcií keď sú na dne s tým že zarobím na dividendách a dostanem jedneho dňa 7-12% výnos? To je tak fiktivne, podmienené tým že MUSÍM čakať kým akcie budú mať dobrú cenu ... Keď byt kúpim a prenajmem tu a teraz (rádovo dajme tomu 3 mesiace trvajúci proces) mám iste peniaze hneď a zaraz, nemusím čakať na nijaký pokles akcií. A to píšem ako človek ktorý má investované peniaze v akciách, a ba t prenajíma byt (s výnosom 5%). Pri prenájme 2 bytov teda rátajme výnos 8-10%. Takže sa bavíme o istých 8-10% vs fiktívnych 7-12%....Pri 1 byte 5% istých vs 7-12% fiktívnych, podmienených slovíčkom AK ..
@andrea280160
O2 ma rocnu dividendu 21 kc za 2020. Ak kupis akcie O2 teraz za 250 kc, vynos je 8%. Ak si pockas na lepsiu cenu 210 kc, ziskas lepsi urok, 10%. Preto je to cisto na tebe, ci si pockas, kedy a za aku cenu nakupis a aky urok ziskas. Ak ti staci 8%, kupujes dnes.
@majkeel
Na tie akcie O2 sa v každom prípade pozriem, díky za typ aj za úvahy! 🙂
@andrea280160 pises mi z duse, aj ked nebyvam v BA a dvojizbovy byt s dietatom by mi bol malo. Ale nikdy by som nevymenila byt v BA za dom mimo BA a netravila desiatky hodin mesacne v aute. Na to je zivot prilis kratky.
@andrea280160 Jednu vec ale musim povedat. Ze zobrat hypo, kupit byt a prenajat, je casto jedina, najjednoduchsia a relativne malo riskantna cesta, ako sa niekto moze dostat k investicnemu kapitalu a mat dodatocny prijem 400-500 eur mesacne. Ziska byt na podnikanie a ruci nim samym za uver, ak teda cloveku odsuhlasia hypo. Naklady su uroky, 200000 eur krat 1% (priklad) sa 170 eur mesacne naklady na hypo urok plus energie za byt. Vsetko, co dokazes zarobit mesacne nad tych 170 eur + energie 200 eur, je zisk. Kazdy mesiac (je covid,...), ked tam nebude najomnik, ale vyrobi stratu 370 eur. A je uz velmi maly priestor na dalsi rast cien bytov. V sucasnych cenach bytov je uz zapocitane vsetko, dnesne tlacenie penazi, covid, vakcina, aj vyssie prijmy,...
Niekde som cital, ze vo Viedni, v Donaustadte, co je obdoba Petrzalky, stoja uz byty menej ako v Bratislave, ale pri ovela vyssich prijmoch v at.
@veron809 ak máš hotovosť a za to kúpiš byt na prenájom,ok, kvázi zarobis,ale asi nie veľa,ak na hypotéku je to o tom, že furt tam niekoho musíš mať a spoľahlivého,inak by som sa do toho vôbec nepúšťala ibaže by ti nevadilo mať prázdny byt a splácať hypotéku a cca po 5 rokoch ho predať za účelom zisku samozrejme 😎
@kittykat22 reálne s 10- 20% nájomcami je fakt problém. Zvyšok sú to normál ľudia. Ak v tom mate systém a riadne zmluvne všetko ošetrene, da sa to 🙂 ale určite to nie je žiadna ružová bublinka, že sedím doma a peniaze chodia na účet bez prace. O nájomcov sa treba starať a komunikovať s nimi.
@carrot_apple Ak je dnešná cena peňazí z hypo do 1% a ak si schopná vykryť čo len čistý náklad bytu- teda mesačné poplatky za energie a platby do fondov- z nájomníka, investícia sa ti oplatí v každom prípade lebo nárast hodnoty bytu je niekoľko násobne rýchlejší ako jedno percento ročne. Pozri štatistiky vývoja cien. Nemam extra prehľad, no viem s istotou povedať, že o päť rokov bude byt, ktorý dnes stojí povedzme 100tis, asi o dosť drahší ako 102,500 (použila som hypotekárnu kalkulačku Prima b.) čo zaplatíš na hypo, ak ju budeš platiť 5r. Pri 10 ročnom splácaní mi kalkulačka stále ukazuje niečo cez 105 tis. pri 7r.fixacii. Jednoducho povedané, dnes sa neoplatí mať/držať peniaze.
@majkeel vobec o tom nepochybujem 😉 aj o nehnutelnostiach sa uz 5 rokov hovori, kazdy rok, ze ceny budu klesat. a akosi stale neklesaju, naopak stupaju.