Máme šancu získať hypotéku so súčasnou finančnou situáciou?
Zdravím,
s priateľom by sme si chceli zobrať hypotéku na kúpu bytu.
Ja mám pracovný pomer na dobu neurčitú. U toho istého zamestnávateľa som od roku 2018, zmluvu na TPP som dostala v roku 2024. Pracujem ako učiteľka základnej školy. Môj čistý mesačný príjem predstavuje 1100€. Priateľ je živnostník, pracuje v oblasti grafiky a jeho priemerný mesačný príjem je 1200€. Dodávam, že je obyvateľom Česka s trvalým pobytom v Česku, živnosť takisto v Česku.
Deti nemáme. Máme 28 a 30 rokov.
Ja splácam spotrebný úver vo výške 5 500€.
Výška mesačnej splátky je 90€. Momentálne zostáva zaplatiť 1700€. Vlastných ušetrených finančných prostriedkov máme málo, okolo 4000€.
dátum začiatku živnosti / práce na TPP - živnosť november 2021, TPP máj 2024
- živnostenské údaje: tržby za rok 14 400 eur, každý mesiac platená paušálna daň
- úverová a platobná história - odklady splátok, stávkovanie na bežnom účte, omeškané splátky, zamietnuté úvery, osobný bankrot, exekúcie, dlhy na sociálke a zdravotke, problémy s produktami v nejakej finančnej inštitúcii - nič z toho
- nehnuteľnosť na dozaloženie - žiadna
Prosím, je šanca získať hypotéku?
Ďakujem
Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Hypotéka pre pár, kde jeden žije a podniká v Česku ako živnostník, je v slovenských bankách komplikovanejšia a často akceptovaná len pri príjme z pracovného pomeru; niektoré banky tvrdia, že akceptujú príjem z ČR iba pri zamestnaní.
- Banky zvyčajne požadujú minimálne 20 % vlastných prostriedkov alebo dofinancovanie spotrebným úverom, pretože bežné hypotekárne LTV sú okolo 80–90 %.
- Odporúča sa konzultovať situáciu s overeným finančným poradcom, pretože poradca môže porovnať ponuky bánk (v diskusii sa spomína VUB, SLSP a UniCredit ako banky, ktoré v niektorých prípadoch akceptujú príjem z ČR).
Najčastejšie otázky
Q: Aká je bežná požiadavka bánk na vlastné prostriedky pri kúpe bytu na Slovensku?
A: V diskusii sa opakovane uvádza pravidlo, že banky očakávajú minimálne 20 % vlastných prostriedkov vzhľadom na typické LTV 80–90 %, a navyše treba počítať s rezervou na rekonštrukciu, nábytok a poplatky.
Q: Aký vplyv má príjem zo živnosti v Česku na šancu dostať hypotéku na Slovensku?
A: V diskusii sa uvádza, že príjem zo živnosti v Česku výrazne komplikuje schválenie hypotéky a mnohé slovenské banky takéto príjmy neakceptujú alebo ich akceptujú len do obmedzenej miery.
Q: Ktoré slovenské banky boli v diskusii spomenuté ako akceptujúce príjem z ČR?
A: V diskusii boli spomenuté SLSP, VÚB (VUB) a UniCredit Bank ako banky, ktoré v niektorých prípadoch akceptujú príjem z ČR, pričom účastníci upozorňujú, že to zväčša platí len pre príjem zo zamestnania.
Q: Ako banky prepočítavajú maximálnu sumu hypotéky podľa príjmu?
A: Jeden príklad z diskusie uvádza výpočet 1100 € x 12 x 9 = 118 800 €, pričom účastníci spomínajú aj pravidlá 8‑násobku alebo 9‑násobku ročného čistého príjmu (tento údaj sa v diskusii líšil).
Q: Môžem dofinancovať chýbajúce vlastné prostriedky spotrebným úverom?
A: V diskusii sa uvádza, že banky niekedy umožnia dofinancovanie spotrebným úverom, ale takéto riešenie zhoršuje bonitu a ovplyvní výšku schválenej hypotéky.
Q: Má zmysel osloviť finančného poradcu pri hľadaní hypotéky v tejto situácii?
A: Diskutujúci dôrazne odporúčajú nájsť overeného finančného poradcu, ktorý vie porovnať bankové ponuky, pripraviť podklady a minimalizovať počet priameho kontaktu s bankami (údajne bez záznamov o žiadostiach v bankách).
Q: Ako banky zohľadnia existujúci spotrebný úver pri výpočte bonity?
A: V diskusii sa uvádza, že existujúce splátky (úver, lízing, pôžičky) sa započítavajú do výpočtu a banky sledujú, aby splátky neprekročili približne 35–40 % priemerného príjmu.
Q: Existuje nejaká štátna podpora pre mladých pri kúpe bytu?
A: V diskusii bol spomenutý SFRB a možnosť mladomanželskej pôžičky, avšak účastníci upozorňujú, že podmienky a dostupnosť sa musia overiť priamo v SFRB.
Závery z diskusie
Zhoda
- Príjem zo živnosti v zahraničí komplikovane znižuje šancu na schválenie hypotéky v slovenských bankách.
- Potrebné sú minimálne 20 % vlastných prostriedkov vzhľadom na bežné LTV 80–90 %.
- Odporúča sa konzultovať prípad s overeným finančným poradcom pred návštevou bánk.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že SLSP, VÚB a UniCredit akceptujú príjem z ČR, avšak len pri pracovnom pomere; iní tvrdia, že niektoré banky robia výnimky pre živnostníkov alebo prijímajú obraty/s.r.o. ako dôkaz príjmu (proti sebe stojace názory).
- V diskusii sa uvádzalo používanie 8‑násobku aj 9‑násobku ročného príjmu pri výpočte maximálnej hypotéky.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne bankové produkty a presné podmienky akceptácie príjmu zo živnosti v ČR sú aktuálne pre rok 2026?
- Sú dostupné presné pravidlá SFRB pre mladomanželskú pôžičku a či sú momentálne prostriedky k dispozícii?
- Aké presné percento zahraničného príjmu banky zohľadnia (napr. 70 %), a ktoré banky poskytujú najpriaznivejšie podmienky pre prípady s príjmom z ČR?
Spomenuté značky a firmy
VUB, VÚB, SLSP, UniCredit Bank, financiopedia.sk, SFRB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver, 20% vlastné prostriedky, LTV 80–90%, 8‑násobok príjmu, 9‑násobok príjmu, daňové priznanie, paušálna daň, prechodný pobyt, mladomanželská pôžička, výpočet bonity (35–40% limit splátok), dofinancovanie spotrebným úverom, dividendy z s.r.o., konzultácia s finančným poradcom
Miesta a osoby
Kosiciach, Senice, Samorin, Stupava, Skalica, Galanta, Sered, Česko, Slovensko
@ace123 Ďakujem za odpoveď. Počítame s tým, že by si musel vybaviť prechodný pobyt na Slovensku a predložiť daňové priznania.
Fuuuuuu živnostníci majú problém s hypotékou, totižto to nie je stabilný príjem
No a este prijem zahranicny. Cize by mu ani neratali cely prijem ale dajme tomu 70%
@bakafakamaka treba finančného poradcu a on povie co a ako. VUB berie do úvahy aj obraty. U nas je zamestnaný muz, ja tiez ale vo svojej Sro, co niektore banky vobec neakceptovali aj ked je to 10 rokov s riadnou mzdou, ale VUB akceptovali aj realne vyplatené dividendy z sro alebo obrat sro + moju mzdu aj ked bola z mojej sro ale videli, ze nebola fiktívna ale realne platená uz 10 rokov. My sme nakoniec dostali uver aj v SLSP aj vo VUB. Ale VUB dala lepsi urok, tak sme isli tam. Skus pripadne v tej VUB ale nam to vsetko obehol finančný poradca a my sme uz iba vybrali podla podmienok predčasného splatenia a úroku.
@bakafakamaka mozno ak by mal prijem extremne nadstandardny by tvoju ziadost nejako vylepsil ale nie ste manzelia, nema tu danovu rezidenciu. Oni vedia ze ak sa rozidete on odide do CR a pravdepodobne ty budes ta co aj tak bude celu splatku platit sama cize si myslim ze by vam dali velmi zly urok a malu ciastku. Ked do toho pojdes sama mas lepsiu sancu na dobry urok. Mam znamych a su manzelia. On zivnostnik, extremne dobry prijem ale mal nedoplatky na socialke v minulosti ktore splacal. Riesia hypo vylucne cez nu pricom ona je zamestnankyna s prijmom znacne pod tym co ma on - mozno 10x menej
@ace123 prosím, keď do toho pôjdem sama, tak automaticky výška hypotéky bude omnoho nižšia? Chceli sme si dovoliť aspoň 2 izbový byt. Ďakujem.
@bakafakamaka obavam sa ze vam ani spolocne nebude stacit na 2 izbak ak je to vacsie mesto. Nvm ako sa pohybuju ceny nehnutelnosti tam kde zijete ale v Kosiciach uz okolo 150 tisic
@bakafakamaka tak to bude snad v pohode. Skuste fakt poradcu si najst, ten vam to obeha. My sme mu neplatili nic, mal odmenu z provizii ze sme uzavreli hypoteku aj poistenie
Zatiaľ tu reagovali hlavne na to, či vám vyjde hypotéka. Ale... tých 4000€ je predsa veľmi málo - to nemyslím v zlom, za mňa je to hrozné ako to celé funguje...... No hypo dajú len na 80-90% nehnuteľnosti, a teda tie zvyšné percentá potrebujete dofinancovať vy... Alebo teda zobrať ďalší úver, spotrebák... 🤷♀️ A to už zas ovplyvňuje aj ďalšie veci. V každom prípade ale by bolo naj sa obrátiť na finančnú poradcu alebo aspoň napísať tu do poradne na MK. To bude relevantnejšia odpoveď.
@wolf_ ďakujem za odpoveď. Áno, sme si vedomí toho, že je to málo. Cieľ je aspoň 8000€, i keď aj to je stále málo. Je to naozaj hrozné, keď chce človek bývať vo vlastnom a nedávať všetko len tak cudziemu do kapsy za nájom.
Bohužiaľ, rodina nepomôže, nie je ani žiadna iná nehnuteľnosť na založenie, tak by naozaj zostával len ten spotrebný úver.
Tu na poradcu som sa obrátila, ale príspevok bol vymazaný, preto píšem sem.
@ace123 lenže pri jej príjme jej hypotéku ani nedajú alebo tak na 1-izbak možno, ceny išli dosť hore aj v menších mestách
@bakafakamaka ozvite sa nejakému finančnému poradcovi, ktorý vám pomôže aj s celým vybavením hypotéky aj prieskumom podmienok bánk. Napríklad cez https://www.financopedia.sk/hypoteky/ . Myslím si že priateľov príjem v zahraničí zo živnosti vám to skomplikuje ale je možné že nejaká banka to bude akceptovať.
Kolko stoji 2i vo vasom meste? Napis sem sumu nejakeho, ktory sa ti paci...
Lebo ty teoreticky dostanes hypo 1100 x 12 x 9 (9 nasobok rocneho cisteho prijmu)... = 118 800 eur.
Ale do vypoctov a bonity vstupuje aj tvoj existujuci uver. Vlastne prostriedky... atd atd...
A teda aj z pohladu "bezpecnosti"... ked mas nasetrenych teraz 4000 eur a vsetko minies... aku budes mat rezervu?
Zase tie bankove pravidla vznikli aj preto, lebo ludia aj ktori nemaju dostatocny prijem sa zadlzia a toto ich ma trosku ochranit... (aj ked im sa to nemusi pacit)...
najlepsie je sa poradit s overenym financnym poradcom, ktory ma prehlad, nie nejaky co sa nevyzna.
akonahle pojdete do banky budete mat zaznamy ze chcete hypoteku,cim viac navstivenych bank, tym horsie vyzerate pred bankami. pri poradcovi,kt. to prepocita ziaden zaznam v banke nie je. a vyhodnoti vam z roznych bank, kde by to bolo najvhodnejsie.
aj my s manzelom mame jednu pani, ktora nam uz roky riesi veci okolo hypoteky, refinancovania,... a prepocitava nam kadeco 🙂
aktualne riesit hypoteku pri vasich usporach je nerealne. potrebujete mat minimalne 20% z hodnoty bytu. a najlepsie mat este viac, ak by tam trebalo rekonstrukciu, nabytok, spotrebice. skuste porozmyslat kde by ste vedeli usetrit a odkial by ste mohli mat dalsie prijmy. (pri tebe napr. doucovanie, alebo animatorka pri letnych taboroch-neviem ci robis v skole,ktory rocnik, ci v skolke ) on nech oslovi firmy, ak ma kapacitu, ci ho nevezmu na zaskoky, mensi uvazok,... nech navrhne spoluprace,....), kazde euro navyse sa vam bude hodit pri hypoteke
Ja to žiaľ moc ružovo nevidím. Priateľ je živnostník a ma príjem podstatne väčší, zhruba 5000€ dajme priemer a tiež bom problém s hypo. Musel mu zamestnávateľ dať na pár mesiacov zmluvu na TPP a až potom dostal hypo. S tvojim platom tiež veľa nedostaneš. Kamarátka mala podobný plat a tuším okolo 80 tisíc jej ponúkli hypo.
@brrunetkaa tiez som chcela povedat ze max 80 000 aj to vela. podobne som skusala na kalkulacke pred nedavnom,.,
tak za to max garzonka dakde.
ja som filtroval slovenske mesta do 15.000 na ZS a vyslo mi Samorin (drahe), Stupava (drahe)... potom tusim Skalica, Galanta, Sered a take...
Radovo do 100k (okolo 100k) sa da nieco kupit... ale skor 100+k... Takze je to aj z dlhodobeho pohladu (splatky, rezerva do buducnosti) rizikove aj keby im to zazrakom vyslo...
@bakafakamaka z ktoreho mesta si? Ja som zo Senice a mame tu super financaka, kludne napis do spravy, ak by si mala zaujem 🙂 Nam vybavoval kedysi uver na byt, neskor na vystavbu rodinneho domu. Dal navrhy, my sme si vybrali a fakt vacsinu vybavil bez nas a my az do banky. Samozrejme nic sme mu neplatili, ak sa bojis toho
Problem nebude ani to, ze je Cech s pobytom v CR, ale skor to, ze podnika tam a nie na sk. Ale podmienky bank mozu byt rozne, to treba overit. Obrat nie je vysoky. Ak je prijem dostatocny, netreba ani uspory, dofinancujete spotrebakom.
@zic 8- násobok, nie 9. Pokiaľ sa teda niečo nemenilo. A myslím, že ešte banky berú do úvahy aj to, že všetky splátky, ktoré človek má - úver, hypo, lízing, pôžička... - nesmú byť viac ako 40% priemerného platu. Takže jej ani nemusia schváliť ten 8 násobok. Aj to, hypo budú musieť dofinancovat úverom, a to im tiež ovplyvní výšku hypo.
@zic aha, to som nevedela, že do 35 je 9-násobok. Ale to mi pripomenulo, že stále existuje akási forma mladomanžeskej pôžičky. Museli by byť teda manželia, spĺňať vek do 35 rokov a ešte niečo asi tam bolo. Bola tu asi pol roka, rok dozadu o tom diskusia. Ale vďaka za tip, toto si dohľadám
@bakafakamaka pokial viem tak hypoteky davaju zamestnanym a zivnostnikom skor nie. A este ani neplati do socialky na Slovensku cize zrejme tety bankarky ani nemaju ho ako overit. Ak uz, dali by ju tebe bez neho. On bude problem si myslim, ale zajdi radsej do banky ci za poradcom