Možnosti hypotéky na prenájom a druhú nehnuteľnosť
Ahojte. Vedel by poradir neikto skúsenejší?
S priateľom chceme na hypotéku kúpiť byt a ten dať do prenájmu. Prenájom by splácal hypo a ešte by z neho zostalo. Následne za nejaky čas chceme kúpiť druhý byt/dom kde by sme bývali. Dala by nám banka aj druhu hypotéku?
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú žiadosť o hypotéku podľa preukázateľného stabilného príjmu a výdavkov, pričom príjem z prenájmu banky bežne akceptujú len čiastočne a mnohé banky započítavajú maximálne 50 % priznaného nájomného a vyžadujú zmluvu o prenájme a daňové priznanie.
- Získať viac hypoték je možné, ak žiadateľ má dostatočný preukázateľný príjem a vlastné prostriedky; diskusia uvádza, že banky pri súčasných podmienkach často požadujú vlastné zdroje 20–30 % (predtým boli bežné aj nižšie vstupy).
- Pri súčasných úrokových sadzbách a cenách nehnuteľností prenájom často nestačí na pokrytie splátky; príklad z diskusie: byt v hodnote 200 000 € prenajímaný za 700 € mal pri úroku 3,98 % a 30 rokoch výpočtovú splátku 760 €.
Najčastejšie otázky
Q: Akceptuje banka príjem z prenájmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Väčšina bánk akceptuje len časť priznaného príjmu z prenájmu, bežne do 50 %, a vyžaduje riadnu zmluvu o prenájme a daňové priznanie; v diskusii bola tiež zmienka, že UniCredit údajne akceptuje nájom ako 100 % príjem (môže ísť o výnimku alebo špecifickú podmienku).
Q: Dajú mi banky druhú hypotéku, ak už mám hypotéku na byt do prenájmu?
A: Banka zohľadní existujúcu splátku prvej hypotéky pri hodnotení vašej schopnosti splácať, a druhú hypotéku vám schváli len ak celkový preukázateľný príjem a ukazovatele zadlženosti splnia podmienky banky.
Q: Koľko vlastných prostriedkov budem potrebovať na kúpu investičného bytu?
A: Diskusia uvádza, že banky dnes často požadujú 20–30 % vlastných zdrojov pri kúpe nehnuteľnosti, pričom v minulosti sa riešilo aj s 10 %.
Q: Ako dokladovať príjem z prenájmu, aby ho banka započítala?
A: Pre banku je potrebné mať oficiálne zdokumentovaný príjem: riadnu zmluvu o prenájme a priznané príjmy v daňovom priznaní; niektoré príspevky uvádzali, že banky po niekoľkých mesiacoch oficiálneho prenajímania začnú príjem započítavať.
Q: Aké riziká treba zohľadniť pri kúpe bytu na prenájom financovanom hypotékou?
A: Hlavné riziká sú výpadok nájomníkov (prázdne mesiace), neplatiči, neočakávané opravy a rastúce úroky, ktoré môžu spôsobiť, že budete doplácať z vlastných prostriedkov.
Q: Dá sa poistiť hypotéka alebo prenájom proti rizikám?
A: Áno; v diskusii sa spomínali pripoistenie úveru (poistenie úmrtia/úveru), poistenie nehnuteľnosti a poistenie prenájmu proti neplatičom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky posudzujú žiadosti podľa preukázateľného príjmu a výdavkov a väčšina bánk akceptuje príjem z prenájmu len čiastočne (často do 50 %) pri predložení zmluvy a daňového priznania.
- Je možné mať viac hypoték, ak žiadateľ preukáže dostatočný príjem a má vlastné prostriedky; potrebné je počítať s nutnosťou krytia prípadných výpadkov nájmu.
Sporné názory
- Možnosť plného započítania príjmu z prenájmu: niektoré príspevky tvrdia, že banka (UniCredit) akceptuje nájom ako 100 % príjem, zatiaľ čo väčšina účastníkov uvádza bežné započítanie iba do 50 %.
- Realizovateľnosť stratégie „kúpiť a prenajímať“ pri nízkych príjmoch: niektoré prípady ukazujú, že ľudia so stredným platom dokázali nakopnúť portfólio bytov, zatiaľ čo iné príspevky tvrdia, že táto stratégia je dnes dostupná prevažne pre ľudí s vysokým príjmom alebo veľkými počiatočnými vkladmi.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky a za akých presných podmienok dnes akceptujú 100 % priznaný príjem z prenájmu?
- Aké sú aktuálne presné požiadavky vlastných zdrojov (10 %, 20 % alebo 30 %) pre investičné hypotéky v jednotlivých slovenských bankách?
- Ako dlhodobo ovplyvnia rastúce úrokové sadzby ekonomiku nájomného a schopnosť prenájmu pokrývať splátky hypotekárnych úverov?
Spomenuté značky a firmy
Prima banka, UniCredit, nehnuteľnosti.sk
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, príjem z prenájmu ako hodnotiteľný príjem, zmluva o prenájme, daňové priznanie, pripoistenie úveru, poistenie nehnuteľnosti, poistenie prenájmu, fix 1% na 10 rokov, úrok 3,98%
Miesta a osoby
Bratislava, Nové Mesto, NZ, Kružliak, Dubec
@lilope neviem co je bežný človek pretože kamarát s platom 1300€ ma už týmto spôsobom 3ti byt. Jedine co musel spraviť je kúpiť prvý byt na prenájom lebo keby si kúpil sam pre seba ma len jeden. Býva v podnájme a prenajíma 3 byty. Nezarobi síce nič z bytov je na konci mesiaca finančné na 0€ ale ma posplacane časti hypoték. O 5 rokov plánuje jeden predať a vyplatiť hypo na prvé dva.
@misanthropicdann Na začiatok musel mať peniaze na časť hypotéky. Možno kým bolo potrebných dať 10%, to bolo reálne, teraz koľko žiadajú banky 20, 30%? To po prvé. Po druhé, s platom 1300€ býva kde keď si zaplatí podnájom a ostane mu ešte aj na život? Žije od výplaty do výplaty? Keď mu vypadne podnájomník, podnájomníci alebo narazí na neplatičov, keď bude dlhodobo PN alebo príde o prácu a bude musieť nastúpiť na nižšie platenú pozíciu, čo bude robiť? Žiť s damoklovým mečom nad hlavou by som teda nedala.
Opakujem ešte raz, nie je to pre každého, a ešte s takým príjmov ako uvádzaš, počiatočných 20, 30 tisíc nenašetrí ani len na prvú hypotéku.
@misanthropicdann ano, viem.
Ale aj kopec inych ludi si prenajima - lebo zase az take jednoznacne to nie je, ze majitelovi to pokryva hypo a este aj zostava.
A keby im zostavali ako klienti len ti s ciernymi prijmami a exekuciami ...tak dakujem pekne
@lilope na vsetko su poistenia.. to ten clovek musi vediet... hlavne poistenia ak mam prenajom: moja zivotka, poistenie nehnutelnosti, poistenie prenajmu (ak prestane platit najomca napr.)... takze tomuto sa da pekne predist... potom uz len ostava ak bude mat prazdne okno, ze napr. 4 alebo niekolko mesiacov tam nikto nebude... len toto tu hrozi
@natalka13 áno, pozerala som to. U väčšiny bánk je to 50%, ale to nie je až také podstatné. Realita je taká, že pri momentálnych úrokoch na hypotéke autorke z prenájmu nemôže po splatení splátky hypotéky ešte zostať.
Dala som do kalkulačky. Známy dostal darom byt v hodnote do 200 tisíc, prenajímať ho bude za 700€ (podľa ostatných ponúk), výška splátky úveru pri zaplatení počiatočných finančných prostriedkov vo výške 40tisíc vyšla na 760€, úrok 3,98%, 30 rokov.
@lilope tak prvý kúpil ešte v nízkych cenách. Na ďalší mal peniaze z rozdielu hypo a hodnoty nehnuteľnosti prvého a zvyšok hypo a tretí to isté.
Napriek platu 1300€ ma pred bankou príjem vyšší z dôvodu prenájmov.
Žije v podnájme za 400€ takže mu ostáva peňazí visc jak mne na život co bývam vo svojom a žiaden ďalší majetok sa mi nesplaca a ani nemám. Každoročne dvihne najom o 20-50€ pri rovnakej splatke hypo. Takze každý rok sa mu nožnice nákladov a príjmov rozchádzajú.
Ak by bol bez peňazí tak jeden byt predá, ak by ho potreboval súrne predať tak ho proste zainzeruje o 10-20.000 menej ako je trh a do 2 mesiacov ho ma predaný.
Ešte poznamenavam býva v BA aj jeho byty sú v BA, takže zas až také hrozné to asi není ze by tento model nefungoval v menšom meste s nižšími cenami nehnuteľnosti.
@sweet20 aj na to treba peniaze ako na všetko. S manželom sme na hypotéku dvaja, ale máme ju nastavenú tak, že keby zostal len jeden, tak druhý to utiahne. Mali sme možnosť pripoistiť si úver s tým, že keby jeden z nás zomrel, z poistky bude splatená celá zostávajúce časť hypotéky. Ale zdalo sa mi to v čase, keď sme brali hypotéku so splátkou 350€ mesačne +100€ na poistku veľa, tak ju nemáme. Neviem koľko by to vyšlo teraz keď cena bytu stúpla. Poistku na byt nám zvyšujú kvôli zvyšovaniu hodnoty bytu každý rok a nie o málo. Áno, dá sa pripoistiť aj na takéto prípady, keď človek je ochotný platiť a má na to dostatok zdrojov.
@misanthropicdann v Bratislave za tak nízky prenájom vrátane energií býva buď u známeho, v garzónke 12m2, v jednej izbe v byte alebo na ubytovni, pretože nič iné v takej cenovej hladine tam nie je.
@lilope to je také ako povedať ze nieje v BA možné kúpiť 1 izb za 120.000€ v normálnej lokalite. Jasne ze také niečo človek nenájde hneď v prvý deň čo si otvorí nehnuteľnosti.sk.
Takéto veci sa hľadajú rovnako keby chcem byt na prenájom, nekúpim prvý co nájdem za 150.000€ dám si pár týždňov/mesiacov čas kým nenájdem ten správny za lepšie peniaze.
Býva v tom byte už 5 rokov, dlhoročný nájomca ma iné ceny ako ten co hľadá čerstvo podnájom.
Vsetko sa to pekne dá len treba venovať tomu čas. A tie najlepšie ponuky sa na internet ani nedostanú, treba byť v kontakte s realitakmi ktorý keď nájdu dobrý byt pod cenou prvé volajú záujemcom v databáze až potom ide na internet, takže jasne ze ten co sa o to nezaujíma ma pocit ze je to nebiem jak náročné.
@lilope kolegyňa prenajíma 50m 2 izb s energiami v Novom meste za 550 €. Tiež nezvyšovala cenu lebo tam ma stabilnú najomnicku a chce si ju tam udržať lebo je snou spokojná.
@misanthropicdann nežijem v BA, a tak nemám odkiaľ vedieť ako sa tam pohybujú ceny. Ale podľa ceny prenájmu na dedine na severe Slovenska 500-600€, som hneď vedela, že jeho prenájom 400€ je absurdne nízky. Nie je bežné mať takýto pranízky prenájom v Bratislave, to ti povie každý, kto tam býva. Len energie a správa bytového domu musí zožrať väčšinu tejto sumy. Samozrejme, že nejaký zapadnutý neprerobený byt v starom bytovom dome niekde mimo, ktorý nikto nechce, môže byť aj takýto super lacný.
@sweet20 vsak ja ziadny nazor neberiem. Vsak sa len pytam - ked clovek nevie pokracovat v plateni, tak banka berie VSETKO ?
A ked uz, ...toto vlastne nie je ani vec nazoru, ale je to daky hadam holy preukazatelny fakt.
Ano alebo nie.
A nieze nazor. Nazor moze byt ze napr. ktora zmrzlina je lepsia, jahodova alebo cokoladova.
Super, ak toto začne robiť každý, potom neviem, komu tie byty budete o pár rokov prenajímať. Každy by chcel iba zobrať byt na hypo na prenájom a o 20 rokov byť milionárom s 10 bytmi. Davová psychóza v plnom prúde. Kružliakove a Dubecove podcasty zafungovali. Podľa mňa sa s tým už dnes neoplatí začínať, štastie mali tí, čo kúpili pred covidom za polovičnú cenu. Proste už je dnes veľká konkurenia a veľa investičných bytov...
@jaroslav81 tak zasa každý do toho ani nemôže ísť. Ja myslím, že aj autorka to má poriadne premyslené, aj situácie, kedy sa im byt nepodarí prenajať a budú musieť istú dobu potiahnuť hypotéku za nájomcu, či výška splátky prevýši výšku nájmu a energii a budú musieť doplácať… Alebo sa vyskytnú neočakávané okolnosti, napr. rôzne opravy bytu. Pevne verím, že dnes ide človek do hypotéky s vedomím, že stať sa môže čokoľvek a je na to pripravený. A ak nie, tak prajem autorke, aby sa nepopálili, lebo človek sa učí na vlastných chybách.
@gab1sol no určite, skôr si myslím, že autorka si to predstavuje ako Hurvínek válku a ani ma jedno negatívom čo so napísala, nemyslela...
@jaroslav81 žiaľ, tu musím s tebou súhlasiť, tiež to tak vnímam. Ale tak možno sa autorka teraz zamyslí…
Minule som počula takého tipka, čo riešiť nehnuteľnosti. On hovoril, že keď oficiálne prenajomas byt, tak sa ti do príjmu po pár mesiacoch zarátané aj ten príjem z prenájmu. Teda sa ti zvýši príjem, na základe ktorého banka počíta výšku hypo, ktorú ti dá.
@espeo áno, niektoré ...a max do 50%....takže ak prenájme nejaký malý byt za 600€, príjem sa jej zvýši cca o 300€...taký príjem jej zvýši ďalšiu hypo asi tak o 30 000€. Takže v podstate zanedbateľné. Podľa mňa si autorka myslela, že ak jej nájomca zaplatí celú hypo, tak banka tú prvú hypo nebude ani brať do úvahy a požičia jej 200 litrov ná ďalší byť.
Môžete si vziať hypotéku, byt prenajať. Môžete vziať aj druhú hypotéku. My sme si svoj príjem navýšili cez oficiálne priznaný nájom.
Teraz by ste dostali hypotéku adekvátnu k vášmu príjmu. Druhá hypotéka by už zohľadňovala prvú hypotéku a teda jej splátka by vám znižovala vás príjem. Ten si viete navýšiť skrz ten nájom (oficiálny, z ktorého platíte aj daň). Či vám to bude stačiť, ukáže až čas.