Podnájom verzus hypotéka
Ahojte. Som vydatá necelých 6 rokov.
Mám skoro 40r manžel skoro 50r. Máme tri deti. Som ešte na rodičovskej dovolenke. Posledný rok.
Manžel donedávna splácal exekúciu z bývalého vzťahu, takže mu úver nedajú ešte pár rokov.
Preto sme boli nútení ísť do podnájmu.
Neplatiíme málo. Každý nám hovorí, že sme mali vziať úver a kúpiť svoje za ten podnájom.
Sme z východu. Prosím vás, je nejaká šanca, že keď sa zamestnam dajú mi ešte úver a bude to nižšia splátka aj s nájomným (energie atď za bývanie) ako teraz v podnájme?
Neodsudzujte, len ma zaujíma, aká je šanca a koľko asi by sme platili na východe za úver.
Stručné zhrnutie
- Banky na Slovensku bežne poskytujú hypotéky kryjúce približne 60–80 % hodnoty nehnuteľnosti a na získanie hypotéky sa často odporúča mať vlastné prostriedky približne 20 % ceny nehnuteľnosti.
- Záznam o exekúcii alebo zosplatnenom úvere môže viesť k zamietnutiu hypotéky a v diskusii sa uvádzalo, že negatívny záznam v úverových registroch môže pretrvávať približne 5 rokov.
- Niektoré banky podľa diskusie môžu akceptovať príjem po 3 mesiacoch zamestnania (v diskusii menovaná VÚB/VUB), iné banky vyžadujú dokladovanie príjmov za 12 mesiacov; k mesačnej splátke hypotéky je v diskusii odporúčané pripočítať približne 200 € na energie a služby.
Najčastejšie otázky
Q: Aké sú šance dostať hypotéku ak mal partner exekúciu pred rokom?
A: Diskusia uvádza, že banky často zamietajú žiadateľov so záznamom v registri dlžníkov a že negatívny záznam po exekúcii môže blokovať prístup k hypotéke približne 5 rokov.
Q: Koľko vlastných prostriedkov potrebujem na kúpu bytu?
A: V diskusii odporúčali mať aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti; banky často pokryjú 60–80 % hodnoty (LTV), takže pri cene 100 000 € treba mať približne 20 000 € vlastných prostriedkov.
Q: Ako dlho musí byť osoba zamestnaná, aby banky akceptovali príjem?
A: Niektoré banky (v diskusii menovaná VÚB/VUB) môžu akceptovať 3 mesiace zamestnania, iné banky požadujú dokladovanie príjmov za 12 mesiacov; pri kratšom období banky môžu príjem prepočítavať alebo krátiť.
Q: Berú banky do úvahy rodičovský príspevok (rodičák) pri schvaľovaní hypotéky?
A: V diskusii uviedli, že niektoré banky rodičovský príspevok zohľadnia, zatiaľ čo VÚB/VUB ho údajne neberie do úvahy; závisí to od konkrétnej banky.
Q: Koľko mesačne treba pripočítať k hypotéke na energie a služby?
A: V diskusii sa ako orientačná suma uvádzalo približne 200 € mesačne na energie a správcovské poplatky k bytu.
Q: Čo robiť, ak nemám našetrených 20 % alebo banky ma odmietajú?
A: Diskusia odporúčala šetriť agresívne, hľadať lacnejší nájom, požiadať o mestský/obecný byt (žiadosti môžu čakať aj niekoľko rokov) alebo zvážiť kúpu lacnejšej nehnuteľnosti na prerábku; tiež odporúčali poradiť sa s hypotekárnym poradcom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Na získanie hypotéky je podľa diskusie potrebné mať stabilný príjem a vlastné prostriedky; bez toho sú šance výrazne znížené.
- Negatívny záznam v úverových registroch po exekúcii robí získanie hypotéky náročnejším a často vedie k zamietnutiu žiadosti.
- Odporúča sa osobná návšteva banky alebo hypotekárneho sprostredkovateľa, aby záujemca zistil konkrétne podmienky a možnosti.
Sporné názory
- Niektorí účastníci tvrdili, že banky automaticky odmietajú žiadateľov so záznamom po exekúcii; iní (sprostredkovateľka v diskusii) uviedli prípady, kde banka schválila úver aj pri kratšej histórii, čo naznačuje rozdielne prístupy bánk.
- Niektorí uvádzali, že banky vyžadujú 12 mesiacov dokladovania príjmu, zatiaľ čo sprostredkovateľka tvrdila, že VÚB/VUB akceptuje 3 mesiace; konkrétna prax sa podľa diskusie líši medzi bankami.
Otvorené otázky
- Bude konkrétna banka ochotná schváliť hypotéku v prípade, keď je v rodine nedávny záznam v registri dlžníkov?
- Aká presná bude mesačná splátka pri konkrétnej cene nehnuteľnosti, úroku a dĺžke splatnosti v prípade záujemcu z východu?
- Kedy a za akých presných podmienok banky prestanú považovať zosplatnený úver alebo exekúciu za prekážku pri schvaľovaní hypotéky?
Spomenuté značky a firmy
VUB, VÚB, PSS, SLSP, TB
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver (spotrebák), hypotekárne kalkulačky, exekúcia, zosplatnený úver, DTI, paušál na mobil, rodičovský príspevok (rodičák), obecný byt
Miesta a osoby
východ, Michalovce, Košice, Čierna nad Tisou, Marián Búlik
Momentálne dávajú hypo vo výške 60-80% z ceny nehnuteľnosti. Vzhľadom na tvoj vek dostaneš max tých 60% na max 20 rokov vo veľmi optimistickom prípade na 25r. Takže si z toho vypočítaj, či sa ti oplatí...
Nema muz sa sancu nejako inak oddlzit? Nizsie splatky toho uveru? Alebo to navysit, aby vam vyslo na hypoteku? Ale ked nemate ziadne vlastne peniaze, neni s coho ani zaklad zlozit.. Ten vek mate uz tak na hrane na hypoteku, tri deti doma, vela vydavkov...
keď sa zamestnáš? Čiže reálne robotu teraz ani nemáš? Tak šance sú nízke, až blížiace sa nule.
@spadnutaslivka tak prácu mám, len som ešte rok doma, zle som sa vyjadrila. V každom prípade, asi mi nedajú plnú výšku, aj keď niečo máme našetrené no nie 20% nehnuteľnosti.
V tejto konstelacii asi len dufat, ze niekde nieco podedite v najblizsich rokoch...
Tak máš potom možnosti kúpiť niečo extra lacné a prerábať to, alebo bývať v podnájme. V skratke, ste už obaja s mužom starí na to, aby ste dostali hypotéku.
Ja by som na vašom mieste zašla do nejakej banky (alebo k hypo poradcovi )vysvetlila by som tam všetko a spýtala sa aká veľká je šanca že za rok ked už budem pracovať dostanem hypotéku. Samozrejme že podmienky sa za ten čas môžu zmeniť, ale až tak výrazná zmena to nebude. Ak vám aj povedia že hypotéka nepôjde vo vašom prípade, tak aspoň budete vedieť na čom ste a budete sa vedieť zariadit(hladať lacnejší podnájom, požiadať o mestský byt...)
Velmi zla konstelacia ..ak naozaj nieco chcete, nesed este rok doma, ale chod do roboty aby ste RP navysili uspory a potom pozriet nieco lacne obyvatelne. Mali by ste sa ale rozkyvat, uroky pojdu znovu vyssie.
To zalezi od tolkych faktorov, ze tazko jednoznacne povedat ano/nie. V prvom rade sa musis zamestnat, nejaky cas odpracovat, tusim ze min rok (lebo pri schvalovani uveru pozeraju na tvoje prijmy za poslednych tusim ze 12 mesiacov a na zaklde toho ti vypocitaju max vysku uveru). Na vychode su nehnutelnosti sice lacnejsie, ale aj prijmy su tam nizsie…
@vanilkovazmrzka nemáš pravdu, stačí 3 mesiace byť zamestnaná, nie všade pozerajú príjem za 12 mesiacov a nie všade rozrátavajú tri mesiace na šesť
Takže v novembri to už je riešiteľné, samozrejme po splnení ostatných podmienok, ak chceš, napíš mi správu, idem teraz von, večer sa Ti môžem venovať a naviesť Ťa ako to riešiť
@aduskatt vobec neviem, co myslis rozratavanim 3 mesiacov na 6. A ani to nepisem s nejakou istotou, uz je to par rokov, co som to riesila, ale tych 12(?) mesiacov vtedy pozerali. A ktorej banke teda staci 3 mesiace zamestnania?
@vanilkovazmrzka niekde Ti povedia, že 6 mesiacov, ale na výnimku pozrú tri, ale ten príjem rozrátajú, ako keby si bola zamestnaná 6, takže Ti ho skresajú na polovicu
@aduskatt aj pri hypoteke co ja viem na 100k? No tak asi sa to casom zmenilo 🙂
@vanilkovazmrzka záleží od banky, VUB berie za tri mesiace a neskresá, iná banka zasa skresá, 12 mesiacov potrebuješ pri dokladovaní príjmu zo zahraničia(aj to nie v každej banke, niekde stačí menej). A áno, tie podmienky bánk sa menia každú chvíľku, takže to, čo platilo pred rokom už dávno nie je pravda
@aduskatt kde chceš riešiť úver, keď pred rokom dosplácal exekúciu a mal zosplatneny úver ? Každá banka sa mu vykašle, aj PSS aj SLSP. Banky už nie sú také benevolentné, ako kedysi..
@aduskatt boli sme v každej banke. Povedali, že 5 rokov je v čiernej listine, až po tých rokoch ho vymažú z registra dlžníkov. Nedali mu ani mobil na paušál.
Nezúfaj, zoberiete o 5 rokov... V MI nie sú ceny nehnuteľností nejaké extrémne ako v KE, BA... Dovtedy skúste našporiť tých 20%...celý život v podnájme nie je dobré, deti nič nezdedia. Musí mať ale dobré príjmy, lebo už máte vyšší vek a výšku hypotéky vám budú krátiť kvôli DTI
Ak nemate ani uspory, ani dva platy a manzel nie je pre banky spolahlivy, tak to asi teraz nepojde.
Chod ty do prace, zacnite agresivne setrit. A poobzerajte sa aj po lacnejsom najme, ak sa vam zda terajsi drahy.
Poobzeraj sa po lepsie platenej praci. Pozri na vydavky, a co netreba, zruste. Alkohol, cigarety, restauracie ako prve.
Ziadny pausal na telefon netreba, vsetky predplatne zruste, chodte mdh/na bicykli ak sa da, varte doma. Oblecenia mate asi dost, chvilu ho nenakupujte. Kozmetika detto. Ono sa to nezda, ale aj taky "bezny" zivot je plny malych luxusov, ktore ked si na chvilu odpustis, mozu spravit rozdiel v usporach - za rok, za dva.
Na hypo by som pocitala tvoj prijem a uspory, manzela z toho vynechaj ak sa da. Ale neviem, ci sa da poskytnut len jednemu z manzelov?
@veselo_neveselo ale ja sa nesťažujem na plát, na život. Máme aj dobrý príjem, len to, že za cenu nájmu by sme mali aj vlastné. Preto ma to trápi, že toľko rokov ešte budeme platiť cudzie, čo by sme mohli mať svoje. Ja som odišla od manžela bez všetkého, z jedného dňa na druhý, všetko mal on ešte pred manželstvom, bola som mladá hlúpa a teraz na "staré kolená" by sa mi to zišlo.
A máte nejaký základ na tu hypotéku ? Napr 20% z ceny nehnuteľností? Pripadne inú nehnuteľnosť, ktorú by ste mohli založiť ? Lebo vykryvat to spotrebakom asi nebude úplne výhodné. Okrem toho je dosť podstatná ta cena nehnuteľnosti, ktorú by ste si chceli zadovážiť. Pretože je iné vziať hypo 60 000 a iné 200 000