Prečo banky odmietajú 100% hypotéku poskytnúť?
Veď nakoniec človek ručí celým domom/bytom (nie je jeho kým nesplatí poslednú splátku) a v prípade nesplácania mu ho vezmú a predajú. V čom je teda problém? Kontroluje sa zamestnanie a príjem ale aj ten človek môže stratiť "zo dňa deň".
Stručné zhrnutie
- Národná banka Slovenska (NBS) od druhej polovice roku 2018 prakticky zrušila možnosť 100% hypotéky, preto banky požadujú vlastné zdroje (štandardne okolo 20 %) alebo alternatívne dofinancovanie.
- Dofinancovanie sa bežne rieši spotrebným úverom (spotrebák) alebo finančnou pomocou od rodiny, pričom spotrebný úver má zvyčajne vyšší úrok než hypotéka a zvyšuje celkové náklady.
- Banky používajú automatizované systémy na vyhodnotenie rizika, systém odporučí ANO/NIE a konečné schválenie robí živý pracovník; zároveň sa banky musia riadiť pravidlami NBS a ECB týkajúcimi sa bonity a podielu príjmu.
Najčastejšie otázky
Q: Prečo banky neposkytujú 100% hypotéku?
A: NBS obmedzila 100% financovanie od druhej polovice roka 2018 s cieľom znižovať riziko bankového sektora; argumenty zahŕňajú princíp "skin in the game" a ochranu pred poklesom cien nehnuteľností, pričom v diskusii sa pripomínala aj hypotekárna kríza v USA v roku 2008.
Q: Ako dofinancovať hypotéku, ak nemám 20 % vlastných zdrojov?
A: Dofinancovanie možno riešiť spotrebným úverom (spotrebák), darom alebo požičaním od rodiny; v diskusii bol odporučený článok s konkrétnymi postupmi na https://jurajzivicky.sk/blog/hypoteky/ako-dofin..., pričom spotrebný úver má zvyčajne vyšší úrok než hypotéka.
Q: Kto konečne rozhoduje o schválení hypotéky?
A: Bankový systém najprv vyhodnotí žiadosť a odporučí ANO/NIE, ale konečné rozhodnutie môže urobiť živý pracovník banky; v SLSP to prípadne potvrdili ako štandardný postup.
Q: Prečo banky požadujú približne 20 % vlastných zdrojov?
A: 20 % slúži ako "vankúš" pre banku pri poklese trhovej hodnoty nehnuteľnosti, znižuje riziko, že banka pri exekúcii alebo dražbe nedostane späť celú požičanú sumu.
Q: Čo sa stane pri nesplácaní hypotéky?
A: Banka má na nehnuteľnosti záložné právo, môže viesť vymáhanie vrátane predaja alebo dražby; pri dražbe sa robí znalecký posudok, z vydraženej sumy sa uhradí dlh a prípadný zvyšok ide klientovi, pričom banky sa väčšinou snažia dražbe vyhnúť.
Q: Môže pracovník banky "orodovať" za žiadateľa a schváliť výnimku zo systému?
A: Áno, systém odporučí a živý pracovník môže žiadosť podporiť, ale takéto "orodovanie" je zriedkavé a pracovník sa podľa diskusie musí dôkladne rozhodnúť, či prevezme zodpovednosť.
Závery z diskusie
Zhoda
- NBS zrušila možnosť 100% hypotéky od druhej polovice roku 2018 a banky musia dodržiavať pravidlá bonity.
- 20 % vlastných zdrojov sa považuje za poistku pre banku proti poklesu cien nehnuteľností.
- Dofinancovanie sa často rieši spotrebným úverom alebo pomocou rodiny, pričom spotrebný úver zvyšuje náklady.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že nehnuteľnosť formálne patrí vlastníkovi a banka má len záložné právo; iní v diskusii argumentujú, že v praxi banka "má" nehnuteľnosť, kým nie je úver splatený.
- Niektorí považujú pravidlá NBS za potrebné a logické na ochranu sektora; iní vnímajú banky ako motivované ziskom a kritizujú prísnosť podmienok.
Otvorené otázky
- Do akej miery a za akých okolností môže bankový pracovník konzistentne schváliť výnimku zo štandardných pravidiel?
- Ako dlho budú pretrvávať nízke úroky a aký vplyv to bude mať na správanie klientov pri braní maximálnych úverov?
Spomenuté značky a firmy
NBS, ECB, SLSP, jurajzivicky.sk, Fortuna
Spomenuté produkty a metódy
100% hypotéka, spotrebný úver (spotrebák), dofinancovanie spotrebákom, záložné právo, dražba, znalecký posudok (ZP), fixácia úroku, navýšenie hodnoty v ZP, úrok 1,49% na 15 rokov, úrok 0,75% na 10 rokov
Miesta a osoby
Slovensko, USA, Európa
Banky 100% neposkytujú kvôli legislatíve. Nedovoľuje im to od druhej polovice roka 2018. A nevymyslel si to nejaký úradníček, je v tom správna logika, ale ťažko vysvetliť menej gramotným klientom (osobná skúsenosť s klientmi).
Veď sa zamysli. Aj tu, aj na iných verejných fórach sa poskytujú rady ako navýšiť hodnotu v ZP, aby banka poskytla viac. Umelo sa navyšujú hodnoty oproti reálnej cene. Aj nedávne udalosti - mnoho klientov si bralo maximum, čo im banka ponúkla a keď prišlo zvýšenie úrokov (nikto gramotný nemohol čakať, že úroky pod 1% budú dlhodobá záležitosť), tak teraz plačú a kričia po pomoci od štátu. A na jednu nesplácanú hypotéku musí byť tak 10 splácaných.
Nehnuteľnosť ani formálne, ani obrazne nepatrí banke. Ak si banka uplatní záložné právo prostredníctvom dražby, robí sa znalecký posudok, o reálnej hodnote sa ide do dražby a aj tam pracuje legislatíva, že vstupná cena nemôže v druhom kole klesnúť pod istú hodnotu. A ak sa nehnuteľnosť vydraží, uhradí sa z nej dlh a následne zvyšok z vydražené sumy ide klientovi. Ale pred dražbou má klient samozrejme možnosť nehnuteľnosť predať po vlastnej réžii za vyššiu sumu (často je trhová hodnota nehnuteľnosti od tej reálnej vyššia). Banka sa do poslednej chvíle snaží dražbe vyhnúť, nakoľko tak banke vznikajú náklady, ktoré nechce. A ak už k tej dražbe dôjde, práve vďaka tomu, že nejde o 100% financovanie, klient neodíde naprázdno a má aspoň niečo na nový začiatok.
A najviac ma aj tak baví to, že “fuj, hnusné banky, nechcú dať.”, ale peniaze od banky na účte už nesmrdia, čo? 😁 Však, keď sú také hnusné, choď za nejakým úžerníkom, ktorý ti peniaze poskytne aj bez overenia príjmu a rovno v 100%.
@gab1sol škoda písať.
Napríklad ja mám úrok 1,49% na 15 rokov. Pretože som zhodnotila že už je čas zmeniť úrok aj za cenu 100 eurovej pokute mimo fixáciu. Tá 100 už je dávno doma.
Keď som to radila iným tak načo, škoda 100 eur a podobne. A presne tie isté osoby nadávajú doteraz na banku lebo im išiel úrok na cca 4%. Nie na seba sa hnevajú ale na banku.
Neviem, ci to tu uz zaznelo, ale teda tych (napriklad) 20% je aj akasi poistka... ani nehnutelnosti nemusia stale stupat na cene... ak by banka musela predavat, tak stale potrebuje dostat co najviac (vsetko) co do toho vrazila. Sice to na Slovensku vytrieska aj tak od dlznika, ale naco zbytoncne riskovat. Ak by nastala nejaka velka kriza, kde by ludia hromadne museli predavat nutene nehnutelnosti, tak aj tie ceny klesnu, tak tych 20% je taky "vankus"...
@zic samozrejme, plus sa očakáva, že klient neprestane platiť po prvej splátke, ale časom si zníži aj zostatok úveru. Takže ten GAP sa tam bude zvyšovať. Ale je to presne o tom, čo som ja písala, že mnoho klientov predloží ZP s tým, že hodnota nehnuteľnosti je mierne nadhodnotená. A ako píšeš, trh sa môže zmeniť a ceny nehnuteľnosti prestať rásť, či začať klesať.
Pred krízou v 2008 banky bezhlavo dávali hypotéky kadekomu 100% a potom keď to krachol bolo veľa bytov nepredajných a pod cenu, banky v USA začali krachoval a kríza sa presunula do Európy . Keď je hypo len 80% tak ak by aj v dôsledku krízy ľudia prestali splácať a nehnuteľnosti klesli , banky nie sú v takom riziku, že predaju pod cenu. To je vysvetlenie pre autorku, ktorá nechápe v akom prusere boli banky, keď bezhlavo poziciavali