Zníženie ceny pri kúpe nehnuteľnosti
Podarilo sa niekomu znížiť už dojednanú cenu nehnuteľnosti, v dôsledku neschválenia úveru? Napríklad ešte o 5000e dole? Či to už bude hlúpe.
Stručné zhrnutie
- Rezervačná zmluva so zálohami 3 000–4 000 € je bežná prax a bez výslovnej klauzuly o vrátení zálohy pri neschválení hypotéky hrozí, že záloha prepadne.
- Kupujúci môže požiadať o zníženie ceny, ak banka schváli nižšiu hypotéku; v praxi sa vyskytli prípady zníženia o približne 2 000 €, ale závisí to od ochoty predávajúceho a realitnej kancelárie.
- Ak zmluva obsahuje zoznam vybavenia (napr. nábytok) ktorý na byte nie je, je možné požadovať doplnenie vybavenia alebo zľavu; v jednom prípade právnik odporučil, že kupujúci by pri spore pravdepodobne uspel.
Najčastejšie otázky
Q: Ako chrániť zálohu pri riziku neschválenia hypotéky?
A: Do rezervačnej alebo predkupnej zmluvy treba zapísať klauzulu o vrátení zálohy pri neschválení hypotéky; vo thread-e sa spomínali zálohy 3 000–4 000 € ako konkrétne sumy.
Q: Môžem požadovať zníženie ceny, ak banka schváli nižšiu hypotéku?
A: Áno, v niektorých prípadoch sa podarilo dojednať zníženie o približne 2 000 € po predschválení hypotéky, ale úspech závisí od predávajúceho, od toho, či už bola zaplatená záloha, a od role realitnej kancelárie.
Q: Prepadne mi záloha, ak mi banka neschváli hypo a v zmluve to nie je uvedené?
A: Ak zmluva neobsahuje ustanovenie o vrátení zálohy pri neschválení hypotéky, kupujúci podľa diskusie pravdepodobne o zálohu príde; v thread-e sa spomínal príklad zálohy 4 000 €.
Q: Môže realitná kancelária pýtať províziu a ovplyvniť rozdelenie zálohy?
A: V diskusii sa spomínala provízia 3 000 € a hypotetické rozdelenie zálohy (napr. predávajúci ~2 000 € a realitka ~2 000 € z 4 000 €), avšak presné rozdelenie závisí od zmluvných podmienok a nie je automatické.
Q: Čo robiť, ak v zmluve je uvedený nábytok, ktorý na byte nie je?
A: Požiadať realitnú kanceláriu alebo predávajúceho o doplnenie nábytku alebo zníženie ceny; podľa jedného účastníka odporučil právnik, že v spore by kupujúci mohol uspieť.
Q: Kedy je najvhodnejšie rokovať o cene nehnuteľnosti?
A: Cena sa podľa diskusie zvyčajne zjednáva pred podpisom rezervácie a pred zaplatením zálohy, nie po podpise a zaplatení zálohy.
Závery z diskusie
Zhoda
- Cena sa má zjednávať pred podpisom rezervačnej/predkupnej zmluvy a pred zaplatením zálohy.
- Bez výslovnej klauzuly o vrátení zálohy pri neschválení hypotéky kupujúci riskuje prepadnutie zálohy (v diskutovaných prípadoch šlo o sumy 3 000–4 000 €).
Sporné názory
- Niektorí považujú požiadavku na dodatočné zníženie ceny o 5 000 € po zaplatení zálohy za nevhodnú a „hlúpu“.
- Iní odporúčajú skúsiť vyjednávať aj po zaplatení zálohy, lebo predávajúci môže mať dôvody pre rýchly predaj alebo realitná kancelária môže mať záujem obchod dokončiť.
Otvorené otázky
- Ako sa v praxi presne rozdeľuje prepadnutá záloha medzi predávajúceho a realitnú kanceláriu pri rôznych zmluvných nastaveniach?
- Aké presné znenie klauzuly o neschválení hypotéky poskytuje najlepšiu právnu ochranu kupujúcemu v SR?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
rezervačná zmluva, predkupná/predajná zmluva, záloha 3 000 €, záloha 4 000 €, predschválenie hypotéky, hypotéka, provízia 3 000 €, znalecký posudok, požiadavka na zníženie ceny, reklamácia chýbajúceho nábytku
Miesta a osoby
žiadne
Tak treba zatlačiť na tú realitku,co v to predáva,že toto a toto je v zmluve a na byte to už nie je,nech ona zjednávať to este cenu s predávajúcim.U nás to takto bolo,že sme podpísali zmluvu všetko,a predávajúci neako streckovali,tak som povedala,že toto a toto máme v zmluve a na byte to nie je,tak pokiaľ nebudú súhlasiť zo znížením ceny,tak nám to tam budú musieť dokúpiť(i keď sa makléra vykrucala,že to na obhliadke bytu nebolo,ale realitka urobila chybu,lebo zabudli prerobit zmluvu,a to čo mate napísané v zmluve a podpísané,tak nám pravnik poradil,že keby ideme s týmto ďalej,tak by sme to vyhrali,v prípade súdu)ale sme sa rýchlo dohodli.Tak si to rýchlo rozmysleli a šli s cenou i keď o minimum dolu,ale šli.
@jaroslav81 popravde, už mi je to proti srsti.
Ale na druhej strane, pre neho je to ešte oveľa väčšie nič ako pre mňa.
Tak v tom prípade,ak oni nedodržia čo je v zmluve tak vieš vyjednávať ešte....ak tam je ten nábytok písaný,tak buď nech ti ho tam dodajú alebo znížia sumu...toto je už nieco úplne iné a vieš s tým hýbať...si v práve a máš tam mať všetko čo je v zmluve...ak nie pýtaj zlavu
Ja nemam rada tieto dotahovacky, raz ste sa dohodli a tak to plati. Ak by si to skusala na mna, vezmem Ti zalohu a paaa... ved, ked si taka gerojka, najdi si inu nehnutelnost a nezatazuj kupujuceho stracanim casu s Tebou
Tvaris sa, ze Ti nezalezi na zalohe a zlavu by si prijala... da trosku zobud
Za to predavajuci nemoze a uz to kup tak ako to je, ved 5000€ snad nie je ani 3% z ceny nehnutelnosti