Dedenie domu
Po smrti otca sa dom dedil medzi súrodencami každý 1/4. Keďže v tom dome bývam ja z rodinou chcem tie ostatné 3/4 odkúpiť. Zobral som úver.Ponúkol som súrodencom slušnú sumičku. Tá suma je menšia než hodnota 1/4 no súhlasili s tou sumou.
Moja otázka je akú zmluvu mám snimi spísať? Kúpno-predajnú? Darovaciu? Chcem aby som mal čo najmenej poplatkov, a chcem aby som mal už túto vec vyriešenú nechcem aby si po čase nárokovali že chcú ešte zvyšné peniaze z hodnoty. Tak mi poraďte aké papiere mám dať spísať. Pôjdeme aj ku notárovi samozrejme ale lepšie je že sa aj pýtam aby som nič nezanedbal.
Ďakujem.
Stručné zhrnutie
- Pri odkúpení spoluvlastníckych podielov sa má použiť kúpno-predajná zmluva, platbu je vhodné vykonať prevodom na účet alebo cez právnika ako dôkaz o zaplatení, a následne treba zmluvu overiť u notára a podať návrh na vklad do katastra.
- Ak všetci spoluvlastníci súhlasia, je možné použiť zmluvu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, pričom v diskusii bola spomenutá možnosť zaplatiť len jeden poplatok za vklad pri takomto jednom konaní.
- Darovacia zmluva sa medzi diskutujúcimi označila za nevhodnú pri odplate, pretože darovanie je bezodplatné a darovacia zmluva môže byť za istých okolností napadnutá; v diskusii boli citované orientačné ceny služieb: notári 500–700 € za spísanie a vklad a advokátka 240 € + DPH + kolok 33 €.
Najčastejšie otázky
Q: Akú zmluvu mám spísať pri odkúpení spoluvlastníckeho podielu?
A: Pri zaplatení treba spísať kúpno-predajnú zmluvu; notár overuje podpisy a návrh na vklad treba podať na kataster, pričom odporúčané je poslať peniaze prevodom na účet ako dôkaz.
Q: Môžem namiesto kúpnej zmluvy použiť darovaciu zmluvu, ak zaplatím predávajúcim?
A: Nie; darovacia zmluva podľa diskusie platí len pri bezodplatnom prevode a ak existuje odplata, ide o kúpnu zmluvu; v diskusii jedna účastníčka uviedla, že darovacia zmluva môže byť napadnutá za istých okolností.
Q: Koľko stojí vklad do katastra pri odkúpení viacerých podielov?
A: Štandardne sa v diskusii spomína poplatok za vklad 66 €; názory sa líšia — niektorí tvrdia, že pri prevode 3 podielov ide o 3×66 € (za každý podiel), iní tvrdia, že pri jednej zmluve a jednom návrhu na vklad sa platí len 66 €; elektronický návrh na vklad bol v diskusii spomenutý s poplatkom 51 €.
Q: Dá sa prevod uskutočniť v jednej zmluve za všetkých predávajúcich?
A: Áno, ak všetci spoluvlastníci súhlasia, môže sa urobiť jedna zmluva (napr. zmluva o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo jedna kúpna zmluva), pričom v diskusii sa uviedla možnosť zníženia počtu poplatkov za vklad pri jednom konaní.
Q: Potrebuje sa overiť podpis kupujúceho u notára?
A: Notár overuje podpisy; v diskusii právnik uviedol, že overenie podpisu kupujúceho nie je zo zákona povinné, ale niektorí praktici ho odporúčajú "pre istotu", čo zvyšuje náklady.
Q: Koľko môžu stáť právne služby pri spísaní a vklade zmluvy?
A: V diskusii notári uviedli orientačné ceny okolo 500–700 € za spísanie zmluvy a vklad do katastra; advokátka v diskusii uviedla cenu 240 € + DPH plus kolok 33 €.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pri odplate sa má použiť kúpno-predajná zmluva a platbu realizovať tak, aby zostal doklad (napr. prevod na účet alebo výplata cez právnika).
- Zmluvu treba overiť u notára a podať návrh na vklad do katastra.
Sporné názory
- Poplatok za vklad do katastra: jedna skupina tvrdí, že ide o 66 € za každý prevádzaný podiel (napr. 3×66 €), druhá tvrdí, že pri jednej zmluve a jednom návrhu na vklad platíte len 66 € (s možnosťou elektronického poplatku 51 €).
- Potreba a prínos zaplatenia advokátovi: niektorí odporúčajú advokáta na spísanie zmluvy, iní považujú jeho služby za zbytočné, keď si zmluvu vie záujemca pripraviť alebo nechať skontrolovať notárom.
- Funkcia notára: niektorí účastníci tvrdia, že notár iba overuje podpisy, iní očakávajú, že notár "skontroluje" zmluvu.
Otvorené otázky
- Ako presne sa v konkrétnom prípade vypočíta poplatok za vklad do katastra (počet poplatkov podľa počtu prevádzaných podielov vs. jeden poplatok pri jednom návrhu)?
- Ktoré konkrétne okolnosti by umožnili napadnúť darovaciu zmluvu v praxi pri rodinnom prevode?
- Aká je reálna cenová hladina za kompletné právne a notárske služby v danej lokalite (cenové ponuky v diskusii sa líšili 240 € až 700 €)?
Spomenuté značky a firmy
kataster, notár, advokát, pošta, kolkomaty
Spomenuté produkty a metódy
kúpno-predajná zmluva, darovacia zmluva, zmluva o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, vklad do katastra, kolok, ekolok, kolkomat, elektronický návrh na vklad, prevod peniazmi na účet, BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov)
Miesta a osoby
žiadne
@sisa7587 bud darovaciu tu zmluvu nie je schopné napadnúť bohužiaľ mam skúsenosť. Zavolajte notarovy spise vam zmluvu viete dat do jednej zmluvy vsetkych ze vam daruju svoj podiel
Alebo ak chcete mat aj dokaz do buducna tak kupnopredajnu zmluvu s danou sumou kazdemu osobbitne (podla mna viac bude stáť ked notár pyta si za kazdu zmyvu zvlášť) oba prípady je sa podpisuju u notára a on odnesie aj na kataster a ešte ak sa rozhodnete pre kupno predajnu zmluvu urcite poslať surodencom penaze na ucet aby sme mali dokaz ze ste im aj realne dali ;) dnesma doba je velmi zla a hlavne súrodenci a majetok
@zuzkaa1991 darovaciu? Ved to predáva! A dsrovia je napadnutelna za istých okolností (asi ste ich nesplnili keď s tým máte osobnú skúsenosť), kúpna nie. Kúpna je lepšia.
@slovenka753 ano nesplnila ja som bola darkyna chcem ziskat naspäť z istych dôvodov pozemky ale nemam ako....mozem sa sudit aj 20r a mam sancu 10% na ziskanie späť
Podmienk su ze darovany musi ma fyzicky a psychicky tyrat ignorovanie musim mat zaznamy z policie "vydedenie" neplati do toho.
Riesila som a par dobrymi právnikmi a vsetci jedno mi povedali.
Pani asa pyta ake ma možnosti vyhľadávania vyrovnat so surodencami ;) je ine keby sa vyrovnavala cudzimi
Ale v rodine je možné aj takto ze s darovacou zmluvou podla mna lacnejsie ;)
@zuzkaa1991 ale ona ich ide vyplatiť, takže tam musí byť kúpna zmluva, nie darovacia. Zbytočne tu splietaš darovaciu zmluvu, keď oni jej to nejdú darovať ale predať.
@zuzkaa1991 no lacnejšie to nie je. Platiť im niečo chce (takže darovacia už vo svojej podstate neprichádza do úvahy keďže darovanie je možné výlučne vtedy ak bezodplatne - ak sa platí odplata je to VZDY kúpna zmluva) a za vklad platiť bude bez ohľadu na to ako nehnuteľnosť nadobudne.
@slovenka753 aha tak musím zavolať advokátovi potom keď advokát spíše zmluvy tak s tým pôjdeme ku notárovi? Alebo stačí u advokáta? Nemám žiadne skúsenosti. Ďakujem za odpoveď
@zuzkaa1991 Nepis hluposti, ked nevies. Ak ide podiely kupit, tak kupnu zmluvu predsa. Praveze ak by urobili darovaciu, je to simulovany pravny ukon. Mimochodom, casto sa tu pise, aj medzi laikmi je taky nazor, ze darca sa moze domahat vratenia daru. Ano moze. Ale za akych podmienok uz nikto neriesi. Judikatura sudov je v tomto smere jednoznacna. Neda sa domahat vratenia daru iba tak. To si si mala premysliet v case, ked si zmluvu podpisovala.
@sisa7587 zavolaj kľudne advokátov, vopred sa spýtaj na cenu za služby (aby si nebola prekvapená) a povedz co potrebujes. Advokát ti všetko vybavi (ak sa tak dohodnete). Predávajúci musí mať podpis overený tak on to príde podpísať j notarovy ale obyčajne sa zvykne overovať aj podpis kupujúceho (pre istotu). Ak teda budeš chcieť len podpises plnu moc a pôjde to mimo teba.aleje to o dohods
@natalienka12 no to je podľa mňa tak keď ľudia robia prevody bez odbornej pomoci. Neuvedomila si dôsledky.
Určite nie darovaciu. Keď im platíš, tak normálne kúpno-predajnú zmluvu. Vieš si ju napísať aj sám, na internete nájdeš vzory. Dá sa to všetko dať aj do jednej zmluvy. Potom treba ísť so všetkými zúčastnenými podpísať zmluvu k notárovi. Prípadne ti ju môže skontrolovať, či je všetko OK. Dávať si zmluvu napísať advokátovi sú podľa mňa zbytočne vyhodené peniaze, ale aj to je cesta, ak si na to netrúfaš. Potom treba zmluvu zaniesť na kataster a zaplatiť kolok (kúpiš priamo na katastri v automate). Súrodencom peniaze pošli prevodom na účet, nech máš dôkaz o platbe.
Ak to budeš robiť jednou zmluvou, budeš platiť poplatok 66€, nie 3x66. Toľko by si platil, ak by si to robil jednotlivo s každým zvlášť. To nie je potrebné.
@slovenka753 Podpis kupujuceho netreba overovat ani zo zakona to nevyplyva, ani “pre istotu” netreba, zbytocne platit notarovi za overenie podpisov navyse.
@h2 Zle rady. Ad1 ziadny notar nebude “kontrolovat” zmluvu, on iba overuje podpisy. Ad2 kolkomaty su zrusene, kolky sa daju kupit uz len na poste alebo potom ako ekolky. Ad3 poplatok za vklad bude platit 3x 66 eur aj ked je to vsetko v jednej zmluve, lebo to predaj spoluvlastnickeho podielu 3 stranam zmluvy. A prosim nehadaj sa so mnou, som pravnik. Dakujem
@natalienka12 Nemala som v pláne sa s tebou hádať. 😊 Som rada, že si ma opravila, ak som napísala zle. O tých kolkomatoch som to vôbec netušila, veď len nedávno som tam ešte kupovala kolky.
Len k tomu bodu č. 3: Kamoška kupovala dom od 5 vlastníkov a kolok platila len jeden. Ale ona kupovala celý dom, nebola vlastníčkou žiadneho podielu. Prečo je to v tomto prípade iné?
@h2 Ved to je trojstranny pravny ukon, kazdy sa moze urobit aj samostatne, napriklad v roku 2022 kupis podiel od spoluvlastnika cislo 1, v roku 2023 od spoluvlastnika cislo 2 atd. ale da sa to aj naraz v jednej zmluve, co su v podstate 3 zmluvy v jednej listine.
@h2 Vysvetlila. Preco tvoja kamaratka platila len 1x poplatok neviem. Zmluvu som nevidela, ani ty nevies, ci im kataster neprerusil konanie a nepytal spravny poplatok doplatit.
@natalienka12 Viem, že im neprerušil. V zmluve boli napísané dve strany: ona s manželom boli jedna strana - kupujúci. Tých 5 spoluvlastníkov boli druhá strana - predávajúci. Oni im aj platili spoločnú sumu, tú si potom tí predávajúci súrodenci rozdelili už sami medzi sebou. Bolo to sotva pred mesiacom.
@h2 Surodenci nemohli byt jedna strana, ona s manzelom ano, lebo maju BSM. Ale surodenci nie.
@h2 A mohli sa dohodnut aj tak, ze ona zaplati 1x 66 a surodenci 4x 66 katastru je jedno, kto plati spravny poplatok.
@natalienka12 súhlasím s @h2 , nevidím dôvod platiť kolok 3x66e, ak vypracujem 1 zmluvu, kde kupujúci bude 1 s manželkou, lebo nadobudnú do BSM, a predávajúcim budú ostatný traja dedičia, a bude to na jednej zmluve , tak kolok je 66e, a ak sa elektronicky oznámi návrh na vklad tak ten kolok bude len 51e ...
akurát tých kopii zmluvy bude viac 2x kataster a 1x pre každého účastníka čiže minimálne 6 kopii zmluvy z toho 2 zmluvy musia mať overený podpis predávajúcich, ostatné zmluvy kt. ostanú účastníkom to mať nemusia ...
@natalienka12 áno, ale z praxe ti môžem povedať ze ľudia si to vyslovene žiadajú
@slovenka753 ja ľudí upozorním, že to nie je potrebné aby sa overovali aj podpisy kupujúcich, ak chcú tak si zaplatia je to ich rozhodnutie.
@sisa7587
Ak všetci spoluvlastníci súhlasia, spravte to na jeden šup zmluvou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, zaplatíte jeden poplatok za vklad do katastra. Ak to budete odkupovať postupne (kúpnymi zmluvami), tak za každý vklad do katastra zaplatíte jeden poplatok.
@natalienka12
Určite?
Ak im to predavas tak normálnu kúpnu zmluvu. Odporúčam dat si to spísať odvokatovy keďže prevod nehnuteľnosti vyžaduje veľa formálnych náležitosti aby ste v konečnom dôsledku neobišli ešte horšie ak vám budú prerusovat / zastavovať katastrálne konanie kvôli zlým zmluvám a banalnym chybám. Poplatky za vklad budeš platiť 3x66e