Dieťa u prenajímateľa: Ako riešiť neplánovaného obyvateľa?
Ahojte uz asi tri tyzdne sa riesi neskutočný hluk v bytovke kde mám byt. Dnes mi sused volal že sú si už 100% istý že to ide z môjho bytu a teda mi oznámil že tam ide poprosit mojich najomnikov aby si davali pozor na to ako sa v byte správajú kedze sa tam stahovali z domu tak si to asi neuvedomuju. V byte podla zmluvy byvaju 2 dospelí ludia ale sused tam dnes “nasiel” aj dieta. Nakolko hluk na ktory sa stazuju je hluk akokeby niekto behal od rana do vecera na byte tak mam podozrenie ze to dieta tam bud býva bez toho aby som o tom vedela alebo kedze pani co tam byva je starsia tak mozno strazi vnucku na pravidelnej baze. Pri inzerate som mala striktne napisane ze hladam niekoho bez deti. To ci tam dieta je alebo nie si samozrejme zistim aj ked este neviem ako pretoze sa mi urcite nepriznajú ale skor ma zaujíma ako by ste reagovali keby zistim ze to dieta tam chodi k babke namiesto skolky. Nebýva tam ale je tam celé dni. Ja viem ze zakázat návstevy nikomu nemozem ale mám doma dieta a viem ako vyzerá náš byt aj ked sa snažím dávat mega pozor tak sa bojim toho ako bude vyzerat moj byt ked tam denne chodí (podla suseda dieta 3-5 ) ročné dieta. Druhá možnosť ak by tam to dieta realne byvalo a v zmluve to dieta nemam mozem ich v ramci zakona vyhodit alebo tym ze to dieta tam uz byva tak ich vyhodit nemozem?
Stručné zhrnutie
- Nájomné vzťahy v bytových domoch často riešia denné rušenie poriadku a hluk, pričom právne možnosti prenajímateľa závisia od typu zmluvy (zmluva o krátkodobom nájme vs. zmluva podľa Občianskeho zákonníka) a od presného znenia zmluvy o počte obyvateľov.
- Ak v zmluve nie sú uvedené deti alebo je obmedzený počet obyvateľov, prenajímateľ môže podať výpoveď z nájmu; praktické skúsenosti v diskusii však upozorňujú, že súdne vymáhanie náhrad škody môže trvať roky a depozit často nestačí na pokrytie rozsiahlych škôd.
- Odporúčané kroky sú zdokumentovať rušenie (písomné sťažnosti susedov, nahrávky, meranie dB, policajný záznam), písomne upozorniť nájomníkov a postupovať podľa zmluvy (písomná výzva, následná výpoveď podľa zmluvy alebo uvedených dôvodov, napr. potreba bytu pre seba/rodinu); 48‑hodinová zákonná výpoveď podľa diskusie neexistuje.
Q: Ako zistiť, či v prenajatom byte skutočne býva dieťa?
A: Najčastejšia praktická rada v diskusii je vykonať osobnú kontrolu bytu (najlepšie neočakavaná návšteva alebo dohodnutá kontrola za účasti nájomníka) a overiť sťažnosti susedov; zároveň si zaznamenať svedectvá susedov, fotografie a nahrávky hluku.
Q: Môžem nájomníkov vyhodiť, ak zistím, že v byte býva dieťa, ktoré nie je uvedené v zmluve?
A: Vo viacerých príspevkoch uviedli, že ak je v zmluve explicitne uvedené, že v byte budú žiť len dve dospelé osoby a dieťa tam nie je povolené, prenajímateľ má právny dôvod na vypovedanie zmluvy; prakticky je jednoduchšie ukončiť nájom pri zmluve o krátkodobom nájme.
Q: Aké dôkazy potrebujem pri riešení hluku od nájomníkov, aby som mohol/a konať legálne?
A: Diskutujúci odporúčajú písomné sťažnosti susedov, policajný záznam o rušení poriadku, vlastné nahrávky hluku, prípadne meranie dB v susednom byte a písomné upozornenia voči nájomníkom; takéto dôkazy uľahčia následné kroky a konanie prenajímateľa.
Q: Môže prenajímateľ okamžite dať nájomníkom výpoveď napríklad v priebehu sviatkov kvôli hluku?
A: Diskusia uvádza, že okamžitá zákonná 48‑hodinová výpoveď podľa zákona neexistuje; výpoveď a lehoty treba riešiť podľa zmluvy a zákona, pričom v prípade závažného porušenia zmluvy môže byť postup rýchlejší, ale vždy závisí od typu zmluvy a ustanovení v nej.
Q: Čo robiť, ak depozit nestačí na opravu škôd spôsobených nájomníkmi alebo ich návštevami?
A: Riešenie podľa diskusie je podať žalobu alebo platobný rozkaz na vymáhanie škody, pričom praktické skúsenosti varujú, že súdne vymoženie môže byť zdĺhavé (v diskusii spomínané prípady s niekoľkoročným súdnym sporom) a náklady na právne konanie môžu prevýšiť vymoženú sumu; exekútor môže zasiahnuť mzdové príjmy, ak súd rozhodne v prospech prenajímateľa.
Q: Ktoré typy zmlúv sú z diskusie výhodnejšie pre prenajímateľa pri riziku „tajného“ obyvateľa?
A: Viacerí diskutujúci uvádzali, že zmluva o krátkodobom nájme poskytuje prenajímateľovi jednoduchšie možnosti na skončenie nájmu než dlhodobá zmluva podľa Občianskeho zákonníka; vždy odporúčajú mať zmluvu prepracovanú notárom alebo advokátom.
Q: Môžem zákonne zakázať návštevy alebo dlhodobé zdržovanie hostí v byte, ktorý prenajímam?
A: Diskusia pripomína, že návštevy ako také nie sú automaticky protiprávne, ale zmluva môže stanovovať maximálny počet obyvateľov a pravidlá; ak návštevy prechádzajú do faktického bývania (de facto obyvateľ), ide o porušenie zmluvy a prenajímateľ môže konať.
Závery z diskusie
Zhoda
- Prenajímateľ má väčšiu právnu voľnosť, ak je zmluva explicitne špecifikovaná (počet obyvateľov, povinnosť hradiť škody, spôsob vyúčtovania energií).
- Dokumentovanie rušenia (sťažnosti susedov, nahrávky, policajné hlásenia) je kľúčové pre následné právne kroky.
- Depozit často nestačí na krytie väčších škôd a súdne vymáhanie môže byť časovo a finančne náročné.
Sporné názory
- Niektorí diskutujúci tvrdia, že prítomnosť dieťaťa výrazne komplikuje vystahovanie a dieťa je „chránená osoba“ (veronikaszabova), zatiaľ čo iní právnici a prenajímatelia uvádzajú, že dieťa samo o sebe nie je prekážkou vypovedania, ak zmluva obsahuje obmedzenia; obidve tvrdenia boli v diskusii prezentované protichodne.
- Časť respondentov považuje za bežnú prax, že prenajímateľ pravidelne kontroluje byt, iní upozorňujú, že v zahraničí sú také kontroly vzácne a môžu byť vnímané ako nadmerné.
Otvorené otázky
- Ako presne sú slovenské súdy naklonené v sporoch o údajné „skryté“ obyvateľstvo, keď nájomníci tvrdia, že ide len o návštevy?
- Do akej miery postačuje policajný záznam alebo nahrávka bez odborného merania dB na presvedčenie súdu o neprimeranom hluku?
- Aké konkrétne znenie v zmluve najlepšie chráni prenajímateľa pred dlhodobými návštevami transformujúcimi sa na skutočné bývanie?
Spomenuté značky a firmy
polícia, ombudsmana, správa bytov, notár, advokátka, sprostredkovateľská agentúra
Spomenuté produkty a metódy
zmluva o krátkodobom nájme, Občiansky zákonník (O. Z.), vypovedná lehota, okamžitá výpoveď, písomná výzva, policajný záznam, nahrávky hluku, meranie dB, kaucia (depozit), platobný rozkaz, exekútor, vyúčtovanie energií, zapisovanie počtu obyvateľov do zmluvy, vypoved z dôvodu potreby bytu pre seba/rodinu
Miesta a osoby
právnik, advokátka, notár, policajti
@lesiaoldi tak keď neviem poradiť tak nebudem hádam písať blbosti. Ako niekto
@lesiaoldi tak ti pripomeniem autorku. Ona deti do podnájmu nechcela. A dieťa tam je. Už chápeš? Toto sa tu rieši. Treba len čítať s porozumením. A už ma neoznacuj.
@kittykat22 uplne bezna prax, ze majitel bytu, po dohode s najomcom a za jeho pritomnosti pride pozriet byt. Je to v zmluve a uvedene a najomca podpisom suhlasi.
Myslim, ze by si potrebovala aby sa staznost na hluk zapisala na policii..alebo tak...my sme riesili najomnikov ale susedov a ten prenajimatel povedal, ze on potrebuje aby sme to riadne nahlasili, aby on mohol konat. Takze ked to prekrocilo medze unosnosti privolali sme hliadku a kedze sa nevmestili do koze ani potom sli. A prenajimatel bol rad lebo mal doklad o tom, ze porusuju zmluvne podmienky ako aj domovy poriadok.
Nemusel cakat na vypovedne lehoty a podbne. Do 48 hodin volny byt, nabehla mu tam upratovacia cata a do tyzdna mal novych najomcov..uz, na stastie, normalnych.
@joannita ano, aj v zahranici je to bezna prax- vies kolko krat som za 20 rokov videla prenajimatela? NULA, nula, nula krat- v niektorych pripadoch ani neviem, kto mi byt vobec prenajal (islo to cez sprostredkovatelsku agenturu). A na sk sa chodi do cudzej domacnosti ako na klavir🤔🤔prave uvazujem aj o tom, ci to nie je diskriminacne a na ombudsmana, takto oficialne napisat, ze sa vyzaduje najomca bez deti (ano, viem, ze v praxi sa to da obist opisnymi formulkami ako "preferujem bezdetneho najomcu", ale takto otvorene to nemozes napisat a ani dat do inzeratu)...
@vevesh ja ked som videla ze najomca je bezproblemovy, chodila som tiez len obcas, mozno raz za pol roka.
A ta druha vec, ja som nikdy nepisala do inzeratu, ze hladam najomcu bez deti, ale ked mi napisali taki a detmi, alebo zavolali, odmietla som ich.
Takze ombucman je uplne zbytocny, prenajimatel si proste aj tak vyberie koho chce, ved je to jeho majetok, snad mu nebude niekto nariadovat koho ma ubytovat. Nehovoriac o tom ze plati vysoke dane z prenajmu a este ho bude niekto komandovat koho nemoze odmietnut.
@joannita ... Keď tie dane platí. Platí? Väčšina bytov sa prenajíma bez toho aby zaplatil daň z prenájmu.
Ak nerušia nočný kľud, a to je teda od 22.00-6.00 tak ich kvôli hluku vyhodiť len tak nemôžeš.
Musíš mať ten neprimeraný hluk minimálne pár krát hlaseny a zdokladovany na polícii alebo mať vlastné nahrávky z bytu pod tým so svedkami, že je to ozaj neprimeraný hluk (ideálne odmerane na dB hluku v susednom byte). Inak im môžeš uškodiť (je tam vždy možnosť, že susedia si to vymýšľajú). Čiže - dôkazy a potom sa podľa toho zariaď.
@lenkakravcova tak to ja netusim, ja som dane platila a bolo to dost vela penazi.
Ja vsetkych co poznam a prenajimaju, tak platia dane, takze vacsina to nebude co neplati.
@lenkakravcova moze ich vyhodit, ked im povie (napise) ze byt potrebuje pre seba, alebo pre rodinu. Vtedy nemoze najomca nic robit a zacina olynut vypobedna lehota.
@joannita to áno, ale vtedy ma ten mesiac, či ako je to minimum. Určite nie 48hod.
Ja mám teda s týmto opačnú skúsenosť. Nestretla som sa s nikým, kto tu dan platil. Všetci len že keď chceme nejaké potvrdenie k tomu, tak +20% zdvihnú cenu. 🤣
@lenkakravcova a kde ja pisem ze vypovedna lehota je 48 hodin? Naopak, autorke som pisala, ze 48 hodinova vypoved neexistuje.
Mali sme raz susedov v byte vedla, boli tam dve male deti, raz zostali asi samy v byte a na celu chodbu hucali, ozyvalo sa to celou bytovkou, otvorili dvere zahukali, rychlo zabuchli a takto sa zabavali kym ich niekto nenachytal. O chvilu na to ich majitelka poslala prec, samozrejme, ostatni susedia sa stazovali.
Ja ti radim normalne si dohodnut s podnajomnickou, ze prides k nim, alebo jej proste len zavolaj a upozorni ju, ze su na nich staznosti od inych susedov, ze su prilis hlucni... Ak sa to bude opakovat, ze ich budes musiet, zial, poziadat, aby si hladali ine byvanie.
My sami mame hlucnych susedov, deti aj pod nami aj nad nami v byte, my sami mame deti a je to na hlavu...Moje deti vsak chodia spat vecer o 8 a tie susedove este aj do 10 vecer buchaju, skacu a kricia...
@lesiaoldi Chápem, je to na tebe, tvoje rozhodnutie, len v živote sa musíš obrniť proti takýmto ľuďom...lebo skôr či neskôr sa s takými ľuďmi stretneš aj v reálnom živote, v práci, v rodine, v škôlke, v škole...a nebudeš môcť len tak utekať 😉 takto som to myslela...kašlať na MK, to nie je v živote potrebné, skôr je to vysávač energie pre mnohých ľudí...
Autorka- ku nam chodia navstevy tak, ze si podavaju klucky. Uplne normalne u niektorych ludi. Ty nemas pravo kontrolovat navstevu, aj keby tam sedela 20hodin denne. Najinatel ma pravo ten byt aj uzivat, nie len chodit prespat niekam. Hluk ano, toto mas a musis riesit ako prenajimatel. Ale nie navstevy. A co sa tyka dietata, ak ma syn nejake a bola mu nariadena striedavka ci obcasne stretnutie, stale to dieta nema narok na trvaly pobyt u otca (a otec ti to dieta nemusi nahlasit) a defakto ty mas volne ruky, aj ked by to dieta obcas tam prespavalo.
@vevesh Ak má otec dieťa v striedavke, nemusí to nahlásiť prenajimateľovi? to vážne...aj keď prenajimateľ vyslovene deti vo svojom byte nechce? práveže prenajímateľ by mal vedieť, že sa tam dieťa zdržuje 2 týždne z mesiaca...lebo ak by túto informáciu vedel pred podpísaním zmluvy, tak byt by im nedal.
Takže ja si prenajmem tvoj byt ako slobodná žena...a nasáčkujem si do bytu priateľa a jeho 4 deti...a nedám ti vedieť...budeš ako prenajímateľ spokojná? či pokiaľ peniaze z toho máš, tak ti je absolútne jedno, čo sa v tvojom byte deje? 🤔
