Oplatí sa kúpiť starý dom?
Ahojte dievčatá, manžel chce kúpiť starší dom v meste. Je veľký, poschodový, s veľkým pozemkom, s terasou, garážou. Je v centre mesta za super cenu. Ale vnútri je rozbitý, treba ho kompletne prerobiť. Kúpeľňa je malá, schodisko úzke, treba vymeniť okná, zateplit ho. Vahame, či ho kúpiť. Alebo kúpiť drahší dom v lepšom stave. Viem, že to je otázka možno na modru strechu ale chcem poradiť aj od vás. Oplatí sa kúpiť starý dom a zrekonštruovať ho?
Stručné zhrnutie
- Rekonštrukcia staršieho domu často odhalí skryté vady a môže navýšiť rozpočet o desiatky tisíc eur, pričom v diskusii sa spomínali príklady rekonštrukcií v rozmedzí približne 15 000 € až 50 000 € a jednokrát aj odstávka nákladov okolo 50 000 €.
- Pred kúpou starého domu je odporúčané vyžiadať si posudok statika a konzultáciu architekta a skontrolovať strechu, vlhkosť, podrezanie muriva, hrúbku múrov, elektrické rozvody, kotol a stav komína.
- Finančné porovnanie má zahŕňať cenu domu plus náklady na prerábku a prípadné podrezanie či búranie; v diskusii sa uviedlo, že kúpa starého domu v centre za 65 000 € môže byť výhodná vzhľadom na cenu pozemku, zatiaľ čo novostavba s pozemkom sa v niektorých príspevkoch uvádzala od približne 80 000 €.
Najčastejšie otázky
Q: Aké odborné posudky si nechať vypracovať pred kúpou starého domu?
A: Diskusia odporúča minimálne posudok statika a konzultáciu architekta, plus kontrolu vlhkosti, podrezania múrov, stavu krovu a strechy, stavu elektrických rozvodov, kotla a komína (vyvlozkovanie).
Q: Ako zistiť, či sa rekonštrukcia oplatí finančne oproti novostavbe?
A: Porovnajte cenu kúpy + odhadované náklady na hrubú rekonštrukciu (vrátane podrezania a buracích prác) s cenou nového domu vrátane pozemku; v diskusii sa uvádza príklad nového domu s pozemkom od cca 80 000 €, a odporúčanie „prepočítať cenu hrubej stavby + podrezanie + buracie práce“.
Q: Koľko môže stáť rekonštrukcia podľa skúseností z diskusie?
A: V príspevkoch sa uvádzali príklady rekonštrukcií od približne 15 000 € do 50 000 €, prípadne vyššie; jeden príspevok uviedol náklady na vývoz suti 1 400 € (13 nákladných vozidiel po 15 t).
Q: Ako riešiť financovanie a hypotéku pri kúpe starého domu?
A: Diskusia varuje, že ak musíte brať hypotéku na rekonštrukciu, treba zvážiť riziká; jeden príklad uviedol, že banka vyžadovala, aby bol dom pri predaji predchádzajúcej nehnuteľnosti aspoň 50 % obyvatelný.
Q: Aké nefinančné výhody prináša rekonštrukcia starého domu?
A: Uvádzané výhody sú zachovanie historických prvkov a „duše“ domu, existujúca upravená záhrada a centrálna lokalita a lepšia vnútorná klíma starých hrubých múrov (chladnejšie v lete, teplejšie v zime).
Q: Kedy je vhodnejšie zbúrať starý dom a postaviť nový?
A: Diskusia odporúča uvažovať o búraní a novej výstavbe, ak zostali len obvodové múry alebo ak sú náklady na kompletnú rekonštrukciu porovnateľné s výstavbou nového domu; v jednom príspevku sused zostal len s obvodovými múrmi a rekonštrukcia stála približne ako nový dom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pred kúpou treba získať odborné posudky (statik, architekt) a komplexne skontrolovať strechu, vlhkosť, nosné murivo, elektriku, kotol a komín.
- Poloha a veľkosť pozemku výrazne ovplyvňujú rozhodnutie; kúpa v centre za „cenu pozemku“ bola v diskusii často uvádzaná ako silný argument.
- Rekonštrukcia sa často predraží oproti pôvodnému plánu a môže trvať dlhšie, než kupujúci očakáva.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že rekonštrukcia starého domu sa oplatí (najmä ak sú použité poctivé materiály, máte šikovných majstrov alebo ušetríte za pozemok), zatiaľ čo iní tvrdia, že novostavba je finančne výhodnejšia a rekonštrukcia býva „nekonečná“ a drahšia.
Otvorené otázky
- Koľko presne by stálo dokončiť rekonštrukciu konkrétneho domu v danej lokalite pri konkrétnom stave hrubej stavby?
- Je výhodnejšie dom v danej lokalite kúpiť a prerobiť, alebo kúpiť pozemok a postaviť nový dom pri súčasných cenách pozemkov a prác?
Spomenuté značky a firmy
modru strechu, Modrustrechu, bazoš, IKEA, merkurymarket, domsnov.sk
Spomenuté produkty a metódy
posudok statika, konzultácia architekta, podrezanie muriva, hydroizolácie, výmena okien, zateplenie, podlahové kúrenie, vyvlozkovanie komína, svojpomocná prerabka, búranie a vývoz suti, konopný dom, valkový dom /nepálená tehla/, TVO - total value of ownership, realizačný projekt, hypotéka
Miesta a osoby
Bratislava (BA), Nitra, východné Slovensko
@simca06022011 Nám to z veľkej časti stavala firma a moj muž sa vo všetkom vyzná, takže u nás je všetko ako má byť, ale máš pravdu, zohnať dnes šikovných stavbárov je hotové umenie. My sme pozemok mali zadarmo od našich, takže u nás bola iná situácia, je to rozne. My sme chceli radšej nový.
po 5 rokoch byvania v starej chajde ktoru sme kupili - moja skusenost:
1.hlavne je, ci sa na tom mieste citis dobre a doma
2.musis sa vediet rozhodnut, ci radsej prerabat stary dom v centre mesta/dediny, kde su vsetky sluzby, obchody, lekar a pod. poruke (my mame vsetko co ti napadne v okruhu 300m-male lokalne prevadzky ktore milujeme), vlakom 14 minut do velkeho mesta, 5 min k blizkemu obrovskemu nakupnemu centru a 10 minut pesi do lesa 🙂, alebo ci novostavbu v novej stvrti, kde nie je nic a dlho nic nebude, a po vsetko musis chodit autom a k vlaku/autobusu daleko
3.musis si vediet naplanovat, a realne zhodnotit financie a moznosti. Co sa da spravit svojpomocne a za co budes platit. Co ti na starom dome vadi, na co si ochotna si zvyknut, co skutocne potrebujes a co je len rozmarom...
4. kolko vam da banka
5.novostavba - budes mat kde byvat, kym sa postavi? Uz stoji? Kolko potrebujes na dokoncenie? Su tam standardne riesenia (ze vies kupit dvere z merkurymarketu, linku z ikei...), alebo dizajnove skvosty, kde potrebujes nestandardne rozmery a pod.
Cely prepocet sa odborne vola TVO - total value of ownership - a znamena to, ze clovek by si mal realisticky dokazat prepocitat, co to pre neho znamena, ked pojde byvat tam alebo onam. Ake hodnoty to prenho bude mat? Zamysliet sa nad nakladmi z dlhodobeho hladiska, ale aj nad prinosmi z dlhodobeho hladiska.
Casto ludia zabudaju, kupia dom v developerskej stvrti na okraji mesta a musia prikupit jedno auto, a denne robit detom taxikara. Mate na to peniaze/cas/nervy/chut? 🙂 Mam kopec znamych, co kupili novy domcek "na vidieku nedaleko bratislavy" a nemaju nervy stat v kolonach a normalne vzali do podnajmu 2i byt v BA a cez tyzden su tam a na vikend chodia na dom. A su z toho zufali, lebo prakticky udrziavaju dve domacnosti a nemaju cas na oddych, lebo bud robia v jednom alebo druhom.
Velmi dobre si to treba premysliet...poloha je brutalne dolezita... (aby to nebolo na mociaroch, ze ani pivnicu nebudete mat, aby to nebolo v zaplavovom uzemi, aby ste mali vhodnu dopravu do prace, skoly, skolky....a podobne)
zhodnotit to nase - pocit ze sme doma, je na nezaplatenie. Dom bol obyvatelny, ale samozrejme stary a nie podla nasich predstav - za tych 5 rokov sme komplet prerobili kupelnu, spalnu a kuchynu s chodbou, (podlahy, stierky, elektrika, svietidla...) dvere a zarubne v celom dome, elektrinu v polovici domu na kompletku a vonkajsiu branu vymenili za motorovu, vyburali jedny dvere v 80cm hrubej stene a dvihli podlahu v tretine domu. Vsetko to boli akcie, ze kazdy rok sme napr dva tyzdne tomu venovali plus firma co ma kamarat nam spravila vela veci. (A to treba zaratat, ci chcete travit dovolenku pri mori, alebo "na stavbe"). Ja som stavbar, mna toto bavi a stiham to popri robote, takze dovolenku neminam, ale vela casu sa minie planovanim, kreslenim, zhananim materialu a nakupovanim materialu - a este dohadovanim sa s robotnikmi, ze ako to chcem :D
Teraz ked mame dieta, uz to bude komplikovanejsie, ale som rada, ze to mame takto, lebo je po nasom. 🙂
Strecha bola aj je v pohode, pocitam, ze tak 5-10 rokov s nou nebude treba pohnut. Chceme este spravit obyvacku a malemu detsku...a vlastne to bude komplet nove vsetko.
@ckatka My sme s tým celkom vybabrali, lebo sme postavili nový dom v centre dediny, obchody, školu, školku, úrady, lekára všetko máme do 300m od domu, do mesta 12 minút autom/busom, 10 minút do lesa peši, takže dá sa aj tak, záleží aký pozemok človek má/zoženie.
@janickacrazy hej to je uuuuplne super - pokial sa taky pozemok pritrafi,... len teraz velmi tazko taky najst, vychytali ste 🙂
takisto strasne zalezi, ked kupite pozemok - a vezmete hypo na stavbu domu - ze ci budete mat pocas toho obdobia kde byvat,... my sme nemali, tak sme museli riesit nieco, co ma aspon 1 izbu a kupelnu pouzitelnu
My sme kupili dom minuly rok na jar...dispozicne nam vyhovoval..povodne sme chceli prerabat vrch,ale pristavili sme este jednu izbu a mame ho ako bungalov..dom.mal novu strechu nove okna zatepleny.. Vnutro bez stierok, podlaha skvara a dosky...mne ro vobec nevadilo..nakolko aj keby ten dom bol zariadeny a vynoveny chceli by sme si vsetko spravit a zariadit podla seba...cize aspon mi to nebolo luto vyhadzovat..my sme kupili dom hlavne kvoli cenam pozemkov
rozhodne nie. nedoporučujem. To už je lepšie a finančne to vyjde na cca rovnako si kupit,resp nechat postavit niečo uplne nové. SKuste domsnov.sk
@janickacrazy no ale to nemozes vediet ked dom kupujes a pri tych majstroch co vidim okolo, tak ani ked si davas stavat.... + u nas ide o velky dom, ziadny mini bungalov, cize aj tie naklady nan su vyssie. Suseda s nozom dobreze nestala nad majstrami, so stavbou sa nervovali 3 roky... Ja si osobne myslim, ze pozemkov je uz malo, my sme kupovali dom kvoli polohe, nechcela by som dochadzat 30km do prace uz nikdy 🙂)) Tkato som v lese, 7km od mesta... proste na nezaplatenie. Skoda tych chyb na dome, ale to proste clovek nevymysli 🙂))) Rovnako mame v rodine vela tych gazdovskych starych dlhych domov a prerobili sa nadherne a a ni nie draho, aj ked namakali sa tam, to proste chce dobru partiu profikov na stavbu/rekonstrukciu a vsetko ide.