Mám kúpiť starý dom alebo radšej postaviť novostavbu?
Ahojte, idem si sem po radu.
Máme v pláne kupovať dom a našla som starší dom v celkom dobrej lokalite. Páči sa mi prostredie, aj samotný dom má svoju atmosféru, ale problém je v tom, že má už 85 rokov a bolo by potrebné doň dosť investovať. Nie som si úplne istá, či by sa to oplatilo. Môj manžel ma od kúpy odhovára – hovorí, že je to mačka vo vreci a pri takom starom dome sa vždy nájdu veľké problémy, ktoré človek na začiatku ani netuší. On je skôr za to, aby sme išli do novostavby, prípadne dali postaviť vlastný dom podľa našich predstáv. Ja zas vidím výhodu v tej lokalite a v tom, že dom je hneď k dispozícii, zatiaľ čo stavba sa môže ťahať roky. Tak teraz váham – oplatí sa ísť do starého domu a riskovať možné skryté chyby, alebo je lepšie radšej investovať do nového, aj keď to bude drahšie a časovo náročnejšie? Budem rada za vaše skúsenosti, rady a názory.
Stručné zhrnutie
- Pri kúpe 85‑ročného alebo 60–70‑ročného starého domu treba rátať s rozsiahlymi zásahmi do elektriny, kúrenia, izolácie a často aj s rozobratím na obvodové múry, pričom prerábka môže trvať od ~10 mesiacov do niekoľkých rokov.
- Ceny v diskusii: katalógové novostavby často začínajú od ≈150 000 €, konkrétny príklad rekonštrukcie bol kúpa domu za 115 000 € + prerábka ≈65 000 €, a iný príklad ukázal kúpu za 90 000 € + prerábku ≈85 000 €.
- Lokalita a veľkosť pozemku sú v diskusii považované za rozhodujúci faktor; pri výnimočnej lokalite účastníci odporúčajú buď zbúranie a novú stavbu, alebo plošnú rekonštrukciu s ponechaním len obvodových múrov.
Najčastejšie otázky
Q: Stojí rekonštrukcia starého domu menej než postavenie nového domu?
A: Diskusia uvádza, že to závisí od rozsahu práce: katalógové novostavby v príspevkoch začínali od ~150 000 €; konkrétny príklad: kúpna cena 115 000 € + prerábka 65 000 € vs novostavba 140–200 000 €; iný príklad: kúpa 90 000 € + prerábka 85 000 € ukázal porovnateľnú sumu.
Q: Ako dlho zvyčajne trvá kompletná rekonštrukcia starého domu?
A: V diskusii boli reálne lehoty od cca 10 mesiacov (viaceré rekonštrukcie dokončené za ~10–11 mesiacov) až po niekoľkoročné projekty (príklady 3–4 roky, alebo postupné prerábanie počas 5 a viac rokov).
Q: Aké technické parametre treba najprv skontrolovať pri kúpe starého domu?
A: Odporúčané kontroly zahŕňajú stav stien, vlhkosť zospodu, stav rozvodov (elektrika, voda), vykurovanie, izoláciu, okná, strechu a krov; v pamiatkovej zóne môže byť potrebný archeologický prieskum.
Q: Čo zahŕňajú náklady na pripojenia a kto ich hradí pri novostavbe?
A: V diskusii účastníci uviedli, že prípojky (IS) by mali byť v cene pozemku, ale treba to overiť u správcu inžinierskych sietí a na stavebnom úrade; ak nie sú, zapojenie elektriny, vody a kanalizácie môže predstavovať dodatočné náklady.
Q: Kedy sa oplatí starý dom zbúrať namiesto rekonštrukcie?
A: Ak je pozemok v veľmi dobrej lokalite, viacero príspevkov odporúčalo zbúranie starého domu a novú stavbu, prípadne ponechať len obvodové múry a postaviť nový interiér.
Q: Aké výhody má dobre zrekonštruovaný starý dom oproti novostavbe?
A: Viacerí uvádzali výhody: hrubšie tehlové múry, podpivničenie ako tepelná izolácia, veľký pozemok so zrelou záhradou a možnosť okamžitého nasťahovania bez čakania na výstavbu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Lokalita a veľkosť pozemku sú rozhodujúce kritériá pri rozhodovaní medzi starým domom a novostavbou.
- Rekonštrukcia starého domu často vedie k nečakaným nákladom a predĺženému času realizácie; treba rátať s možnosťou prerobenia až na obvodové múry.
- Novostavba tiež nemusí byť bezchybné riešenie; aj nové domy môžu mať skryté chyby alebo nekvalitné prevedenie.
Sporné názory
- Možnosť, že rekonštrukcia vyjde lacnejšie ako novostavba: niekoľko príspevkov uviedlo príklady, kde rekonštrukcia (kúpna cena + prerábka) bola lacnejšia než postaviť nový dom; proti tomu iné skúsenosti ukázali, že celkové náklady prerábky presiahli cenu novej stavby.
- Prístup k starému domu: niektorí odporúčali kompletne zbúrať a postaviť nový dom, iní preferovali postupnú rekonštrukciu a zachovanie „atmosféry“ starého domu.
Otvorené otázky
- Ako presne odhadnúť skryté vady a ich finančný dopad pre konkrétny starý dom pred kúpou?
- Koľko reálne stoja pripojenia a administratíva pre novostavbu v konkrétnej lokalite (stanovenie nákladov závisí od územného plánu a správcu IS)?
- Aký je optimálny rozsah prerábky (či nechať obvodové múry, alebo robiť úplné zbúranie) pre dosiahnutie najlepšieho pomeru cena/úžitok v danej lokalite?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
holostavba,holodom,podlahové kúrenie na plyn,krbová vložka,nerezová vložka v komíne,medené káble,výmena hliníkových káblov,zateplenie polystyrénom,sádrokartón,zateplenie vlnou 20 cm,podpivničený dom,modulový dom,drevodom,bungalov,Ytong,archeologický prieskum,IS/prípojky,čistička,stavebné povolenie
Miesta a osoby
Rače,Bernolákovo,Suchá nad Parnou,Trnava,BA,BŠ,Rakúsko,USA
@anonym_autor za mňa je absolútne najdôležitejšia lokalita a veľkosť pozemku. Všetko ostatné je druhoradé a vieš s tým pracovať.
@ewwe my mame aj stary dom tak, ze su nasekane na seba, este viac ako tie novostavby 🤣
@nevenka presne tak.Aj my sme mali ten prvý, starý vedla seba ako sardinky.To sa tak volakedy tiež stavalo.Ale tam bolo aspoň susedstvo ok a pokoj.Starý mládenec vedla v ňom býval sám takže tam bol klud.Aj z vedlajšej strany býval zase ďalší pán v stredných rokoch rozvedený a sám.Takže tam bolo ok aj keď to tam bolo na seba namačkané.Mali sme pocit že sme tam len my v tej uličke ☺
jedine, ze by sme stary dom dostali zadarmo. inak nie.
Do stareho domu by som uz druhy krat zrejme nesiel, bola to dost drina urobit urcite veci, ale dnes by som uz nemenil.
Pomaly modernizujem dalej, robim si zahradu ale podla chuti. Teraz robim ked sa mi chce, predtym som robil lebo som musel. To je dost zasadny rozdiel.
Cloveka musi aj bavit praca okolo domu aj taka ta prilezitostna stavbarina. Prerabat stary dom nie je pre kazdeho takze ak sa na to chystas, ano, da sa to, ale nerob si ziadne iluzie o akejsi idylke. To pride az ovela neskor....
@nevenka presne tak.Aj my sme mali ten prvý, starý vedla seba ako sardinky.To sa tak volakedy tiež stavalo.Ale tam bolo aspoň susedstvo ok a pokoj.Starý mládenec vedla v ňom býval sám takže tam bol klud.Aj z vedlajšej strany býval zase ďalší pán v stredných rokoch rozvedený a sám.Takže tam bolo ok aj keď to tam bolo na seba namačkané.Mali sme pocit že sme tam len my v tej uličke ☺
@liusa82 aj my tu mame 1 stareho mladenca a vedla 80 rocnu tetu, ale uz si to preraba jej vnuk s priatelkou. A oproti ma dcera kamosku v jej veku a vedla dom oproti zas syn kamarata zo skolky. Tak akoze da sa. Len mne tu vadia ine veci, no 😅
@liusa82 aj my tu mame 1 stareho mladenca a vedla 80 rocnu tetu, ale uz si to preraba jej vnuk s priatelkou. A oproti ma dcera kamosku v jej veku a vedla dom oproti zas syn kamarata zo skolky. Tak akoze da sa. Len mne tu vadia ine veci, no 😅
@nevenka my sme tiež dom na dome, malé pozemky, ale bazén sa zmestil aj terasu mám veľkú, tak to stačí. Ale hlavný benefit mám zastávky do rôznych častí mesta blízko, do auparku 6 minút autom, do centra v pohode aj pešo autom do 10 minút, na obchvat kúsok. Školy, škôlky, nemocnice, všetka vybavenosť v blízkosti. Keď si predstavím, že by som mala dochádzať do práce, škôl zo satelitu, nepáči sa mi to. Žili sme 8 rokov v satelite. Na materskej fajn, ale keď prišli povinnosti, sťahovali sme sa. Susedov máme momentálne v pohode. Pomáhame si.
Zalezi v akom je stave, steny, mozna vlhkost, stav rozvodov, vykurovanie, izolacia, okna, Strecha a krov, vela faktorov. Zase moze byt lepsi ako nejaka novostavba zlatana nie dobrou firmou. Ale rataj okolo 100 k na to, aby to bolo v pozadovanom stave na dobre a bezpecne byvanie.
@kiki68 ale tak 100.000 je podľa.mna ešte fajn suma.. za to podľa mňa novy dom človek nepostaví, nie? Ja keď pozerám dáke domy na kľúč, tak od 150.000 nejaký pekný 4i bungalov.
@kiki68 ale tak 100.000 je podľa.mna ešte fajn suma.. za to podľa mňa novy dom človek nepostaví, nie? Ja keď pozerám dáke domy na kľúč, tak od 150.000 nejaký pekný 4i bungalov.
@13uzivatelka11 ako tam ide naozaj o to, co to je a v akom stave. Mne sa vacsina novostavieb nepaci, hlavne tu v Rakusku du to strasne fuseriny tie nove domy. Jedine ze ma clovek dobreho znameho a ten mu postavi. Inak je to tragedia. Na Slovensku mate vacsinou schopnych majstrov, tu zial nie.
@13uzivatelka11 ako tam ide naozaj o to, co to je a v akom stave. Mne sa vacsina novostavieb nepaci, hlavne tu v Rakusku du to strasne fuseriny tie nove domy. Jedine ze ma clovek dobreho znameho a ten mu postavi. Inak je to tragedia. Na Slovensku mate vacsinou schopnych majstrov, tu zial nie.
@kiki68 no o tom by sa dalo diskutovať.. my sme sa kúpili novostavbu v radovke s rovnou strechou.. 5 rokov ju opravovali.. furt zatekala.. teraz sa bojím každého väčšieho dažďa či niekde dáky fľak zas nenájdem..
My sme kupili starý dom. Nemenila by som tam sú kvalitné materiály nie také ako novostavby. Nemáme žiadny problém, čo bolo potrebné sme prerobili na začiatku a roky svätý pokoj
@kiki68 no o tom by sa dalo diskutovať.. my sme sa kúpili novostavbu v radovke s rovnou strechou.. 5 rokov ju opravovali.. furt zatekala.. teraz sa bojím každého väčšieho dažďa či niekde dáky fľak zas nenájdem..
@13uzivatelka11 ved toto a v AT toto stoji od 350k viac za bungalow.
Prerábali sme starý dom, ale keď sme ho prerobili, predali sme ho. Nikdy viac by som neprerábala starý dom, keďže išlo do neho viac peňazí, ako do novostavby. Teraz staviame znova, ale podľa svojích predstáv, svojpomocne a neľutujem.
@anonym_autor novostavbu....my sme kúpili starý...bývali v ňom a prerábali po miestnostiach.... strašné...nikdy viac....aj tak stále túžim po maličkom bungalove
@13uzivatelka11 ved toto a v AT toto stoji od 350k viac za bungalow.
@kiki68 Ja viem ako sú robené tie bungalov, niečo hrozne. Hlavne tie developerské. Je jeden ukážkový dom a potom ostatné sú odfláknuté. To viem od developera, keď som navrhovala interiér, že do ukážkového mám navrhnúť kvalitné materiály a do ostatných stačí čo najlacnejšie
@13uzivatelka11 ako tam ide naozaj o to, co to je a v akom stave. Mne sa vacsina novostavieb nepaci, hlavne tu v Rakusku du to strasne fuseriny tie nove domy. Jedine ze ma clovek dobreho znameho a ten mu postavi. Inak je to tragedia. Na Slovensku mate vacsinou schopnych majstrov, tu zial nie.
@kiki68 Ani tu nie sú majstri nejak extra 😂 Je ťažké najsť dobrého a spoľahlivého, z vlastných skúsenosti maďari si super robotníci
Prerábali sme starý dom, ale keď sme ho prerobili, predali sme ho. Nikdy viac by som neprerábala starý dom, keďže išlo do neho viac peňazí, ako do novostavby. Teraz staviame znova, ale podľa svojích predstáv, svojpomocne a neľutujem.
@fkata koľko prosím pocitate celkovú sumu na stavbu domu bez pozemku, ale aj s cenou za prípojky a tak?
@anonym_autor nikdy nikdy nikdy tak starý dom.mame mladší o nieco a jedna katastrofa…najradšej by som ho podpálila..už by sme mali novostavbu za tie peniaze ..
nam nukali z rodiny aby sme odkupili stare domy, obaja sme chceli kupit tie ku ktorym mame vztahy ale sami sme si zhodnotili, ze uz teraz sa do tych kadejakych platacich oprav vrazilo tisice, ze tie domy su neprakticky urobene, a este tam treba vrazit dalsie peniaze aby to bolo tip top, od spodu az k vrchu, k tomu novu vodu, elektrinu a to za to nestoji. radsej postavit svoj a mat pokoj na niekolko rokov
jeden znamy tiez kupil stary dom vo velmi dobrej lokalite, ale ten ho dal hned komplet zburat a staval nanovo
Ak sa ti velmi paci lokalita a chces mat dom s dušou, tak chod do toho. Da sa vsetko, ale treba pocitat s tym, ze budu nejake kompromisy a bude ta prerabka stat asi aj tolko ako novy dom. Ale lokalita je dolezita a tiez pozemok ak sa ti paci.
Prerábame starý dom a nikdy viac by sme do toho nešli. Robili všetko na novo zostali len obvodové múry zožralo to brutálne veľa peňazí a stále nie sme na konci
Vie mi tu niekto porovnať koľko vás stala prerábka vs. Nový dom na kompletku aj so všetkými sieťami ? 🤷♀️ Mne to proste stále nejako nevychádza, čo pozerám tie katalógové domy tak tam idu ceny od 150.000€.. toľko vás akože stala prerábka? Pýtam sa lebo tiež niečo také riešime, rozmýšľame aj nad prerabkou domu..
Vie mi tu niekto porovnať koľko vás stala prerábka vs. Nový dom na kompletku aj so všetkými sieťami ? 🤷♀️ Mne to proste stále nejako nevychádza, čo pozerám tie katalógové domy tak tam idu ceny od 150.000€.. toľko vás akože stala prerábka? Pýtam sa lebo tiež niečo také riešime, rozmýšľame aj nad prerabkou domu..
@13uzivatelka11 my sme to riešili pred dvoma rokmi. V lokalite, kde bývame, by sme vedeli pozemok kúpiť za cca 20-30 tisíc. Dom sme kúpili za 115 tisíc a prerábka cca 65 tisíc (prerobili sme rozvody vody, elektriny, nová podlaha, kuchyňa, kúpeľne (3x), neprerobili sme fasádu, strechu a nemenili sme kotol). Keď sme pozerali aj novostavby (je ich tu iba zopár), stáli 140-200k ale boli na oveľa menšom pozemku a v stave holodom. Keby sme si chceli dať postaviť vlastnú novostavbu, vyšlo by nás to minimálne 200k za dom podobnej veľkosti ako ten, čo máme teraz.
@13uzivatelka11 my sme to riešili pred dvoma rokmi. V lokalite, kde bývame, by sme vedeli pozemok kúpiť za cca 20-30 tisíc. Dom sme kúpili za 115 tisíc a prerábka cca 65 tisíc (prerobili sme rozvody vody, elektriny, nová podlaha, kuchyňa, kúpeľne (3x), neprerobili sme fasádu, strechu a nemenili sme kotol). Keď sme pozerali aj novostavby (je ich tu iba zopár), stáli 140-200k ale boli na oveľa menšom pozemku a v stave holodom. Keby sme si chceli dať postaviť vlastnú novostavbu, vyšlo by nás to minimálne 200k za dom podobnej veľkosti ako ten, čo máme teraz.
@lana_b veď toto mne to tiež nejde do hlavy, keď tu niekto píše že postaviť vyjde lacnejšie, lebo predsa len podľa mňa aj zapojenie pripojiek stojí dosť peňazí a tie v starom dome sú, základova doska, tu už máš, staré domy majú väčšinou pivnicu.. jedine ešte chápem že ak fakt niekto kúpi starý dom a môže ho na kompletku zbúrať a vtedy aj s tou likvidáciou odpadu to vyjde dosť draho, ale tak dajú sa nájsť aj pekne 50-60 ročné domy udržiavané.. aj keď beriem že pri prerábke je to riziko že niečo tam prekvapí
Vie mi tu niekto porovnať koľko vás stala prerábka vs. Nový dom na kompletku aj so všetkými sieťami ? 🤷♀️ Mne to proste stále nejako nevychádza, čo pozerám tie katalógové domy tak tam idu ceny od 150.000€.. toľko vás akože stala prerábka? Pýtam sa lebo tiež niečo také riešime, rozmýšľame aj nad prerabkou domu..
@13uzivatelka11 my sme to mali asi 5 rokov dozadu, maly starsi bungalov 10x10m, podpivniceny, vedla garaz + maly domcek s kupelnou a zachodom, podpivnicene tiez, vacsia zahrada, kupeny za 90 000 eur.
Cez firmu prerabka celeho domu (garaz + domcek nie), ostali len 3 vonkajsie steny, dostavala sa kutica cca 2 x 2m + terasa k domu (teraz uz zasklenena zimna zahrada) vedla po dlzke, nad vsetko nova strecha, vymena elektr. obvodov, podlahove kurenie na plyn s dlazbou vnutri + kotol, kupelna + zachod komplet, zateplenie + farba/fasada, tj. ako holodom bez kuchyne, a este aj chodnik a zamkovu spravili vonku okolo domu, platili sme vtedy za komplet 85 000 eur
A aj takto to vyslo lacnejsie prip. radovo primerane ako novodstavby za mestom, s mini zahradkami.
Ale odvtedy isli urcite aj ceny hore a keby ten dom nekupime tak lacno, tak do toho urcite neideme.
@lana_b veď toto mne to tiež nejde do hlavy, keď tu niekto píše že postaviť vyjde lacnejšie, lebo predsa len podľa mňa aj zapojenie pripojiek stojí dosť peňazí a tie v starom dome sú, základova doska, tu už máš, staré domy majú väčšinou pivnicu.. jedine ešte chápem že ak fakt niekto kúpi starý dom a môže ho na kompletku zbúrať a vtedy aj s tou likvidáciou odpadu to vyjde dosť draho, ale tak dajú sa nájsť aj pekne 50-60 ročné domy udržiavané.. aj keď beriem že pri prerábke je to riziko že niečo tam prekvapí
@13uzivatelka11 postaviť vyjde lacnejšie, ak staviaš menší dom, ako prerábaš. My sme prerobili dom 3 poschodia, cca 320 m2, bežne staviame bungalovy 120 m2, tak tie vyjdu fakt lacnejšie
@13uzivatelka11 postaviť vyjde lacnejšie, ak staviaš menší dom, ako prerábaš. My sme prerobili dom 3 poschodia, cca 320 m2, bežne staviame bungalovy 120 m2, tak tie vyjdu fakt lacnejšie
@tilly samozrejme porovnávam rozmerovo podobne domy.. my chceme 5 izbový, resp. Obývačka, 3 spálne a dala miestnosť na pracovnu a to keď som pozerala katalógové domy do holodomu vyšlo dosť..
@anonym_autor my mame 70+ rocny dom,ktory sme si za 10 mesiacov prerobili,nestalo to absolutne viac ako novostavba,je v centre mesta a prerabka mi nevadila,isla by aom do dalsej... (Rada búram 😁, to ma bavilo najviac,pokladam podlahya skladam nabytok,a vyšperkovala som si murovanie + som sa naucila robit sadrokarton 😄 )..jedine,co nam robili odbornici bola elektrika voda plyn... Takze,vynimka asi potvrdzuje pravidlo,ale ja som tim "stary dom s atmosferou" 😄 (na dochodok si dame postavit dvojizbovy bungalov 😁 )
@fkata koľko prosím pocitate celkovú sumu na stavbu domu bez pozemku, ale aj s cenou za prípojky a tak?
@13uzivatelka11 nemáme dokončený ešte dom, ale zhruba sme počítali, že do tých 150 tis.
@anonym_autor postavit novy. My sme v r.2013 kupili stary dom a stale daco treba... nikdy viac by som to nerobila,banujem, ze som netrvala nastavbe noveho domu.