Oplatí sa kúpiť byt v starom paneláku?
Ahojte, máme možnosť kúpiť byt v paneláku. Bytový dom bol postavený pred 65 rokmi a otázka znie - oplatí sa kupovať takýto byt v dnesnej dobe? Keďže ich životnosť bola planovana na 80-90 rokov. Čo sa s nimi stane, ak sa statik vyjadrí, že stav panelaku nezodpovedá a ohrozuje život ľudí. Zbúraju ho, kde pojdu ľudia? Panelák nie je zatepleny a to je tiež problém.
Manžel sa skôr rozprával a jedným statikom a on mu medzirečou povedal, že najväčší problém je to, že je to skladačka a všetko pohromade drží iba železo navzájom prepojené, ktoré strčí z jednotlivých dielcov, panelov a korózia, hrdzavenie rokmi spôsobuje, že niektoré časom už nebudú vyhovovať?
Kupovali by ste pre seba takýto byt, či si radšej zobrať väčšiu pôžičku na novostavbu. Mame 25 rokov a budeme zrejme bývať celý život v byte, preto sa zamýšľame aj nad budúcnosťou stavby, panelákov. Ďakujem
Stručné zhrnutie
- Paneláky mali pôvodne plánovanú životnosť okolo 80–90 rokov, ale odborné odhady sa v diskusii pohybovali od približne 40 rokov po 100 rokov a viac.
- Pravidelná údržba a rekonštrukcie (zateplenie, oprava špár medzi panelmi, výmena rozvodov a výťahov) predlžujú životnosť paneláka a znižujú riziko korózie zváraných spojov.
- Ak znalecký alebo statický posudok označí budovu za "po životnosti", banka môže odmietnuť akceptovať budovu ako zálohu pre hypotéku, čo znižuje predajnosť a hodnotu bytu.
Najčastejšie otázky
Q: Ako zistím, či je panelák "po životnosti" a kto to má posúdiť?
A: Stanovisko dáva statik alebo znalecký posudok; ak posudok označí budovu ako po životnosti, banka ju vo väčšine prípadov nezoberie ako zálohu pre hypotéku.
Q: Ako zateplenie ovplyvňuje koróziu železných spojov v paneláku?
A: Zateplenie spomaľuje starnutie a koróziu zváraných spojov, ale tenké izolácie (spomínané 5–8 cm) môžu viesť k zadržiavaniu vlhkosti a zhoršeniu korózie.
Q: Čo treba skontrolovať pred kúpou bytu v starom paneláku?
A: Skontrolujte stav zateplenia, či sú nové rozvody a výťah, úroveň fondu opráv, existenciu plánovanej rekonštrukcie a výsledky statického posudku alebo znaleckého posudku.
Q: Môžem zobrať hypotéku na byt v paneláku, ktorý sa blíži ku koncu plánovanej životnosti?
A: Banka môže znížiť hodnotu nehnuteľnosti v znaleckom posudku alebo vyžadovať iné ručenie; ak je budova formálne "po životnosti", často neprijmú túto nehnuteľnosť ako zálohu.
Q: Koľko môže stáť väčšia oprava spoločnej časti, napríklad výmena výťahu?
A: Vo vlákne sa uvádza príkladná suma 60000 za výťah pre jeden vchod a 240tisíc pri štyroch vchodoch (údaje z diskusie).
Q: Čo je výhodnejšie: novostavba, tehlová bytovka alebo starý panelák?
A: Diskutujúci uvádzali, že výber závisí od kvality konkrétnej stavby; novostavba môže mať nové rozvody a komfort, ale niektoré sú rýchlokvasené, tehlová bytovka má často lepšiu statiku a izoláciu a panelák môže byť výhodný pri dôkladnej rekonštrukcii a dobrom fonde opráv.
Závery z diskusie
Zhoda
- Údržba a plánované rekonštrukcie významne predlžujú životnosť bytového domu.
- Pred kúpou treba overiť zateplenie, stav rozvodov, výťahu, fond opráv a vyžiadať statický alebo znalecký posudok.
Sporné názory
- Niektorí tvrdia, že paneláky majú reálnu životnosť už len okolo 40 rokov; iní uvádzajú, že papierovo alebo pri opravách môžu vydržať 100 rokov a viac.
- Niektorí preferujú novostavby pre nové materiály a vybavenie; iní tvrdia, že mnohé novostavby sú rýchlo stavané a majú konštrukčné vady, preto preferujú tehlové alebo starostlivo zrekonštruované staré domy.
Otvorené otázky
- Ako presne banky posudzujú životnosť bytového domu pri schvaľovaní hypotéky v konkrétnych prípadoch?
- Ktoré moderné opravné technológie a materiály reálne predlžujú životnosť panelákov o desiatky rokov?
- Kam presťahovať obyvateľov a aké právne kroky nasledujú, ak statik vyhlási budovu za nebezpečnú?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
zateplenie, vyspárovať špáry, oprava zváraných spojov, výmena výťahu, fond opráv, hypotéka, znalecký posudok, statický posudok, sendvičová konštrukcia, sádrokartón, tehlová bytovka, korózia zvárov/železa, rekonštrukcia, ručenie nehnuteľnosťou
Miesta a osoby
STU BA stavebná fakulta, Nemecko
Ja by som to nekupila. Zateplenie predlzuje zivotnost a 65 je uz dost na panelak. My sme kupili byt v 40 rocnom panelaku ale zatepleny a uz vymenili aj vytah. Nestazujem sa
@patka06 ja viem, že niektorí nadávajú aj na novostavby, ale tam sa reálne nemá čo pokaziť, maximálne nejaké plesne, keď je rýchly postup pri výstavbe.
Co vidím u nás v okolí, tak ich stávajú komplet z betónu, steny aj strop.
Alebo sú murované a hore je betonovy strop a ešte prepojovacie betónové stlpy a to je výhoda, že je to všetko v celku a nesklada sa z kúskov, z panelov. Životnosť takýchto novostavieb by mala byť niekoľko nasobne väčšia, ako panelákov.
Máme byt v 50 ročnom paneláku a nesťažujeme sa.O panelák sa stará, kopu vecí sa porobilo, povymieňalo, zrekonštruovalo.
Ja skôr neverím tým rychlokvaseným novostavbám.
@ace123 keď sú zateplene, tak ok.
Ale niektoré boli zateplene pred rokmi iba tenkou 5-8cm izoláciou a to je tiež problém, že pod tenkou izoláciou železo koroduje a dostáva sa tam vlhkosť.
všetky nehnuteľnosti vydržia toľko ako je o ne postarané, nič nevydrží večne v pôvodnom stave
Ja by som po skúsenostiach so starým panelákom už do takého nešla. Áno, bolo tam cítiť to opotrebovanie - napr. na schodoch (vidíš také jemné prepady) a ani odhlučnenie nie je dobré. Oproti tomu novostavby čo som bola, boli lepšie odhlučnené a aj dispozícia bola lepšia..
Ale osobne, ak by to mala byť bytovka - tak tehlovu bytovku. Tá má väčšinou aj dobrú statiku, prežije stovky rokov, lepšia termoizolácia, lepšie odhlučnenie.
jednoznačne novostavbu. čo myslíš, prečo sú drahšie? Máš všetko nové a to myslím naozaj všetko. Máš kde parkovať, časom kde nabíjať auto (otázka 15 rokov) a lepšia investícia a lepšie zhodnotenie v budúcnosti, keby ste chceli predať. Bývam v novostavbe, bývala som v starom a v živote by som starý panelový byt už nekúpila. A to bol prerobený aj vchod aj výťahy, ale aj tak to vyzeralo zle. A my napr. v novostavbe absolútne susedov nepočujem.
Tiež sa prikláňam za tehlovú bytovku, prípadne novostavbu. Robím vo veľkej stavebnej firme a všetci stavbyvedúci majú jednotný názor, že panelákom ani dobrá údržba životnosť nepredlži výrazným spôsobom.
Kamos mi hovoril, ze pred 20r picas studia na STU BA stavebna fakulta sa ucili, ze zivotnost panelakov je 100 rokov. On robi v odbore a hovori, ze tie techmologie sa vyvijaju neuveritelnym tempom, takze predpoklada, ze paneky tu budu dalsich 100 rokov oproti povodnym planom.
My sme boli v novostavbe mala 5 rokov a už zatekalo strecha, plesniveli steny v každom byte, všetci čo sme v nej bývali tam zostali iba dvaja susedia ešte z našich čias,, teraz sme v paneláku, vyzerá lepšie ako nejaká novostavba, staráme sa aby vyzeral vchod slušne, žiadny smrad, robila sa veľká rekonštrukcia z fondu opráv,, susedia si to rozumieme všetci sme ako rodina ja neľutujem z manželom
@portret7 ako technológie predĺžia životnosť o ďalších 100 rokov? V niektorých krajinách už nejaké paneláky aj burali, kvôli zlému stavu.
@mirka2405 manžel montuje okná na novostavbách a povedal strašne všetko rýchlo ani to nedokáže vyschnúť, vyzriet stavba a už sa sťahujú, teraz bol robit servis v 1 ročnej novostavbe a povedal ze hnus,, v novostavbe co sme bývali bol chvalabohu len rok podnájom ale kupovali sme starý byt
@sasa1310 no nie všetky sú také, tam kde sme boli my boli steny z papiera, taka rychlokvasena novostavba stále tam niečo riešia
teraz sú úplne iné technologie už na opravy stavieb, tak ako domov tak aj bytových domov, ide len o ľudí ktorí sa starajú alebo nestarajú o tie stavby, stavebné technologie idú miľovými krokmi dopredu
len tam bývali ľudia ktorí sa o to nestarali a ani nemali na to, napr. v Nemecku
Ak je to vyhodna kupa, tak kup, ved tam nemusis ostat naveky. Casom sa ti moze situacia zmenit.
@maria1989 ide o to, či sa oplatí zadlziť kvôli panelaku, a akú hodnotu bude mať povedzme o 15-20 rokov. Ci nieje rozumnejšie investovať do novostavby
ak vieš, že sa budú starať o panelák tak áno, ale to nevieš, o novostavbu sa určitý čas netreba starať, iba ak sa nevyskytnú nejaké problémy, to príde časom
Aj v novostavbe sa moze urcite pokazit ovela viac ako len plesne. Popraskane mury, zatekajuca strecha, problemy so statikou, ked sada stavba... U nas museli vystahovat novu bytovku, lebo statik ju vyhlasil za nebezpecnu.
Neviem ti odpovedat, nie som odbornik, ale hovoril nieco o vyplniach poskodenych casti nejakymi nanomaterialmi.
Panelák má papierovo životnosť 100rokov, dá sa predĺžiť opravami. Ale treba rátať že po životnosti naňho banka neschváli hypo. Na 65r dom zostáva teda 35r na splácanie hypotéky. Teraz ste v pohode, ale keby ste ho chceli povedzme o 20r predať a zatiaľ by sa na ňom nespravila zásadná rekonštrukcia, ďalší majiteľ by už dostal hypotéku maximálne na 15r a to je veľmi obmedzujúce, môže byť problém ho predať a tým pádom cena klesá. Ak je dobrá lokalita a výhodná cena, môže sa to stále oplatiť, napr ako štartovací byt z ktorého sa o 10r odstahujete do lepšieho, alebo ak je šanca že by ste si ho vedeli nechať a ísť inde a tento byt prenajímať. Pri posudzovaní ceny ale treba rátať že ak je bez zásadných opráv, čakajú vás tam dosť veľké výdavky na rekonštrukciu a potom sa to možno až tak neoplatí.
Zase sa netreba tvarit, ze o 20-30 rokov nam tu budu masivne padat budovy (kedze a sk bola masivna vystavba naraz). Vsetko, co sa renovuje, predlzuje zivotnost o par desatroci (hovorim o klasickej normalnej renovacii, ziadnej fuserine). Cize aj ked boli nejake tie budovy skor postavene, neznamena, ze sa hned zrutia, ako nahle prejdu storocnicou. Vsak su budovy, ktore stoja aj 400-500rokov a normalne funguju, stoja a bez ronovacnych uprav je ich uzivatelnost odhadovana na 50-100rokov, podla toho, o co konkretne ide (potrubie, eleltrika, stresne krytie, sanitacne priestory, atd...)
Mas novostavbu a novostavu (ako panelak a panelak)... Ked je lacnejsia a odflaknuta, tak to je hroza... Lebo das v principe viac ako za stary byt a starosti rovnako (kludne aj praskanie stien, plesne, zatekanie). K tomu este take tie "administrativne problemy", ze ti tam developer nanuti spravcu a ten moze okradat spolocenstvo a skus vymenit spravcu... hlavne ak je dom velky...
K tomu vsetkemu mas v novostavbach (ci uz zo zakona alebo aby bola moderna) vseliake vymozenosti (hlasice poziaru, SBSku, terasky apod)... Nevravim, ze je to zle, ale vacsinou to vyzaduje vyssie naklady.
Samozrejme novostavby za 6tisic za meter byvaju luxusne postavene... to je ale nutne si rozmysliet, na co su financie...
A teda ak starsi byt, tak jasne, ze je lepsia tehla ako panel... ale tiez zalezi "kus od kusu"
Autor/ka napisem ti nazor niekoho, kto panelaky roky pred desiatkami rokov staval - zivotnost panelaku je okolo 40 rokov. Neznamena to samozrejme, ze sa po 40 rokoch zacne rucat. Ja by som do panelaku neinvestovala, hoci som v jednom vyrastala. Novostavba je novostavba. V dnesnej dobe su krasne tehlove.
Ak novostavbu tak 5-10r stojacu bytovku, kľudne sa spýtať v danej bytovke obyvateľov, či sú tam nejaké problémy, ak starý byt, tak jedine v dobre a správne zateplenej bytovke, inak to bude des -viem o čom hovorím v oboch prípadoch
@vevesh prepáč ja som sa nejasne vyjadrila. Banka neschváli ručenie za hypotéku nehnuteľnosťou ktorá je po životnosti. Hypotéku by síce dali, ale muselo by sa ručiť inou nehnuteľnosťou. Väčšina bežných hypoték sa berie na tú istú nehnuteľnosť ktorou sa aj ručí, lebo ľudia žiadnu inú nemajú, preto som to takto zjednodušila že nedajú hypo.
Veľmi závisí od toho ako sa obyvatelia o ten svoj dom starajú. Áno, paneláky sú skladačka, sú poskladané z častí, ktoré sú navzájom k sebe pozvárané. Špáry medzi panelmi boli pri výstavbe vyplnené asfaltovou hmotou, ktorá časom zvykne stvrdnúť a vydrolí sa von. Potom je potrebné panelák znovú vyšpárovať a ideálne aj zatepliť, čím sa starnutie a najmä korózia zvarov spomalí. Takže áno, kúpil by som bez problémov byt v paneláku, na ktorom vidno, že sa oň obyvatelia starali, že tam prebehla rekonštrukcia, majú nové rozvody, výťah a celý dom je zateplený. Bol by som opatrný pri kúpe bytu v paneláku, ktorý je zjavne v pôvodnom stave a nie je ani plánovaná rekonštrukcia v blízkej budúcnosti. Tiež veľa napovie koľko sa obyvatelia skladajú na fond opráv. Ak ide o starý dom a suma je príliš nízka, tak by som asi do toho nešiel.
A čo sa týka novostavieb, je tiež veľmi dôležité vybrať si správnu. Ak ide o novostavbu, ktorá je postavená ako sendvič, t.j. piliere, železobetónové poschodia a priečky zo sadrokartónu, to by som radšej išiel do toho starého paneláku 😉