Ako riešiť nájomníčku, ktorá prestala komunikovať?
ZodpovedanéDobrý deň,
chcela by som sa informovať ohľadne možných krokov v danej situácii. Prenajímam s manželom nehnuteľnosť. Pani nájomkyňa prvý rok bola bezproblémová, platila vždy načas, no po predĺžení zmluvy na ďalší rok opakovane vymeškávala platby, neskôr sčasti doplatila. Vždy sa s ňou dalo dohodnúť telefonicky alebo smskou, sama sa ozvala, keď nevedela načas platiť, takže sme to nijako oficiálne písomnou cestou nikdy neriešili.
Podľa zmluvy nájom končí 31. 5. V zmluve máme uvedené, že môžeme vypovedať zmluvu, ak dlhšie ako dva mesiace nezaplatila nájom. Naposledy platila vo februári. Koncom marca sme sa dohodli telefonicky, že nájom ukončí o mesiac skôr, k 30. 4., a pri odovzdaní bytu sa finančne vyrovnáme. Medzitým, podľa jej tvrdení, koncom apríla sa ocitla v nemocnici, takže osobne veci na 90 % vysťahovala, byt upratať zo zdravotných dôvodov nestihla, jeden zväzok kľúčov nechala v byte a telefonicky nám dovolila vstúpiť do bytu a upratať to tam (pre ďalšieho nájomcu). Avšak pani má ďalší zväzok kľúčov od bytu stále u seba (resp. u svojho maloletého syna). Jej dlh prevyšuje výšku kaucie o vyše 200 EUR (ku dňu 30. 4.), plus podľa zmluvy ak byt odovzdá neuprataný, účtujeme za upratovanie výšku jedného nájomného (mám fotky ako dôkaz) a za skladovanie osobných vecí denné penále. Od 2. 5. telefón nedvíha, resp. keď počuje náš hlas, účelovo položí, na sms nereaguje, ani na kontaktovanie cez sociálne siete.
Moje otázky:
1) Plánujem jej poslať písomnú výzvu na zaplatenie dlhov na miesto trvalého bydliska. Vzhľadom na to, že písomne zmluva končí 31. 5., avšak slovne sme sa dohodli na ukončenie k 30. 4., a ona aj vysťahovala 90 % vecí a nechala nám kľúče od bytu v byte (k osobnému kontaktu neprišlo kvôli jej údajnej hospitalizácii), ktorý dátum môžem považovať za právoplatné ukončenie nájmu? Ovplyvňuje to výšku jej dlhov a tiež dobu, ako dlho som povinná skladovať jej veci?
2) Môžem ju vyzvať na zaplatenie nákladov za výmenu zámku v byte, keď nám neodovzdala kľúče? Má kľúče aj od vchodu celej bytovej jednotky, to sa vymeniť ani nedá. Mám na danú skutočnosť upozorniť domovníčku?
3) Ak nebude reagovať na výzvu, resp. nepreberie poštu, bude nezastihnuteľná, aké mám ďalšie právne možnosti riešiť situáciu?
(Uvedomujeme si svoju chybu a naivitu, chceli sme vždy vyjsť v ústrety a nestratiť ľudský prístup u nájomkyne, ktorá sa prvý rok javila bezproblémová a teda mala našu dôveru).
Ďakujem.
Dobrý deň,
v prvom rade odporúčam celú situáciu začať riešiť už výlučne písomne a všetko archivovať – sms, výpisy platieb, fotografie bytu, komunikáciu o ukončení nájmu, hospitalizácii aj súhlas so vstupom do bytu. Z toho, čo opisujete, ste sa snažili situáciu riešiť korektne a v ústrety, no teraz je dôležité nastaviť si dôkaznú pozíciu.
K otázke ukončenia nájmu – problém je, že písomná nájomná zmluva končí až 31. 5., pričom dohoda o skoršom ukončení k 30. 4. bola iba ústna. V praxi sa však dá argumentovať, že nájom fakticky skončil už 30. 4., ak:
– nájomníčka sama deklarovala ukončenie,
– väčšinu vecí vysťahovala,
– umožnila Vám vstup do bytu,
– nechala jeden zväzok kľúčov v byte,
– a byt ste následne pripravovali pre ďalšieho nájomcu.
Na druhej strane, keďže si ponechala ďalší zväzok kľúčov a neprišlo k riadnemu odovzdaniu bytu protokolom, úplne „čisté“ to právne nie je. Preto by som vo výzve formulovala vec opatrnejšie – teda že nájom považujete za ukončený najneskôr ku dňu 30. 4. na základe vzájomnej dohody a jej konania, subsidiárne však zmluva zanikla uplynutím doby 31. 5.
Výzvu na zaplatenie dlhu jej určite pošlite doporučene s doručenkou na adresu trvalého pobytu, prípadne aj na inú známu adresu. Pokojne aj emailom a sms, aby ste vedeli preukázať snahu komunikovať.
K výmene zámku – ak Vám neodovzdala všetky kľúče a existuje riziko vstupu do bytu, výmenu zámku v zásade urobiť môžete, najmä ak byt už fakticky neužíva. Náklady si následne môžete uplatňovať ako škodu alebo náklad súvisiaci s neodovzdaním bytu v riadnom stave. Odporúčam však:
– zdokumentovať aktuálny stav bytu,
– spísať obsah ponechaných vecí,
– ideálne mať pri otvorení/výmene svedka,
– a nájomníčku písomne vyzvať na prevzatie vecí v primeranej lehote.
Je dôležité nevyhodiť jej veci okamžite. Hoci zmluva môže obsahovať denné penále za skladovanie, stále ide o cudzie veci a odporúčam ponechať jej primeraný čas na prevzatie. Následne je možné riešiť aj náklady na uskladnenie.
Domovníčku upozorniť môžete, najmä ak existuje bezpečnostné riziko vzhľadom na neodovzdané kľúče od vstupu do bytového domu.
Ak nebude reagovať ani po výzve, ďalším krokom býva:
– žaloba o zaplatenie dlžnej sumy,
– prípadne návrh na vydanie platobného rozkazu,
– a následne exekúcia, ak by dobrovoľne neuhradila dlh.
Veľmi podstatné je, že máte:
– písomnú zmluvu,
– fotografie,
– komunikáciu,
– prehľad platieb,
– a zmluvné ustanovenia o uprataní či sankciách.
To je na rozdiel od mnohých prenajímateľov pomerne dobrá dôkazná situácia. Jediné, na čo by som si dala pozor, je výška zmluvných sankcií a denných penále – ak by boli neprimerane vysoké, súd ich môže znížiť alebo nepriznať.
Prajem vám všetko dobré!
JUDr. Katarína Drobná, LL.M.
advokátka
www.advokatkadrobna.sk