Ako vysporiadať spoločný pozemok pri bytovom dome?
ZodpovedanéDobrý deň,
pred časom sme kúpili byt, ku ktorému patrí časť pozemku. Tento pozemok je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov (máme bytové spoločenstvo - zatiaľ žiadneho externého správcu, ale plánujeme to zmeniť). So susedmi sme sa dohodli, že by sme chceli toto vlastníctvo vysporiadať, ideálne tak, aby nám každému bol vymeraný podiel podľa listu vlastníctva. Chceli by sme tiež, aby bol na katastri zaznamenaný reálny stav - príjazdová cesta, chodník - tieto časti by mali zostať spoločné, prípadne nejaký priestor okolo bytovky, ktorý by bol z praktického hľadiska tiež spoločný (aby nikto nemusel chodiť susedovi na súkromný pozemok, napríklad pri potrebe vonkajších zásahov). Podiely nie sú úplne rovnaké, rozdiel je približne 20 m2.
Ako máme postupovať? Máme najskôr zavolať geodeta, ktorý vymeria podiely a prípadne ich upraví o zmeny, ktoré by sme chceli zrealizovať (napríklad spoločný chodník)? Potrebujeme uzavrieť nejakú dohodu, informovať obecný úrad?
Ďakujem.
Dobrý deň,
v prvom rade je potrebné presne preveriť list vlastníctva a to, o aké parcely ide. Spoluvlastnícky podiel na takomto pozemku je zásadne spojený s vlastníctvom konkrétneho bytu, preto ho nemožno bez ďalšieho chápať ako samostatný „kus záhrady“, ktorý si každý vlastník nechá vymerať podľa veľkosti svojho podielu.
Ak však chcete časť pozemku právne oddeliť a vytvoriť nové parcely, prvým praktickým krokom je geodetické zameranie a vyhotovenie geometrického plánu. Geometrický plán môže zachytiť nové hranice parciel, ich výmery, prípadne spoločnú prístupovú cestu či chodník. Samotný geometrický plán však vlastnícke vzťahy nemení – je iba technickým podkladom pre následné právne usporiadanie. Pri rozdelení alebo zlúčení pozemku sa jeho číslo úradného overenia uvádza aj v návrhu na katastrálne konanie.
Následne je potrebné právne vyriešiť, komu budú novovytvorené parcely patriť a v akých podieloch. Nestačí teda, aby geodet každému „vymeral jeho podiel“. Podiel 1/4 napríklad neznamená, že vlastník už dnes vlastní konkrétnu štvrtinu pozemku; vlastní ideálny podiel na celej nehnuteľnosti. Na zmenu vlastníckych vzťahov bude potrebná príslušná zmluva alebo dohoda a následný zápis do katastra.
Pokiaľ majú prístupová cesta, chodník alebo priestor potrebný na údržbu domu zostať spoločné, možno ich geometrickým plánom oddeliť a ponechať v spoluvlastníctve, prípadne podľa konkrétneho riešenia upraviť prístup vecným bremenom. Pri bytovom dome však treba celé riešenie nastaviť tak, aby zostal zachovaný zákonný režim pozemku funkčne patriaceho k domu a aby boli zabezpečené prístup, údržba a riadne užívanie domu.
Obecný úrad nie je orgánom, ktorý by medzi Vami „rozdelil vlastníctvo“. Jeho účasť môže byť potrebná podľa toho, čo presne sa bude meniť a aký je druh a spôsob využitia jednotlivých pozemkov. Preto by som pred objednaním definitívneho geometrického plánu odporúčala dať právnikovi a geodetovi list vlastníctva a katastrálnu mapu a najskôr navrhnúť výsledný stav. Až potom má význam nechať geodeta vypracovať geometrický plán podľa tohto riešenia.
Prajem vám všetko dobré!
JUDr. Katarína Drobná, LL.M.
advokátka
www.advokatkadrobna.sk