Čo robiť pri vysokých nedoplatkoch v podnájme?
Dobrý deň, prosím o radu. Som v podnájme v garzonke. Majiteľ mi aktuálne oznámil že prišiel nedoplatok za vodu a kúrenie. Ide o dosť veľký nedoplatok 220€ z čoho som dosť prekvapená keďže za rok som minimalne 2-3mesiace úplne mimo kvôli cestovaniu. V zmluve mám že nedoplatky hradím ja. Zapisujem si spotrebu vody každý mesiac, spotreba je 2 kubiky za mesiac čo je na osobu úplne fajn. Kúrenie som používala minimalne az skoro vôbec. Majiteľ však mal nizke zálohové platby. Preto zrejme tento nedoplatok. A mne teraz neostáva nič iné len zaplatiť to?
Stručné zhrnutie
- Nájomné zmluvy, ktoré uvádzajú len jednu súhrnnú sumu bez rozpisu položiek, často vedú k sporom o tom, či nájomca musí doplácať vyúčtované nedoplatky za vodu a kúrenie.
- Zálohové platby za vodu a kúrenie upravuje správa domu alebo bytové družstvo a po vyúčtovaní sa mesačné zálohy zvyčajne upravia podľa skutočnej spotreby.
- Odporúčané kroky pri nedoplatku sú žiadosť o kompletné vyúčtovanie (predpis, prijaté platby, položkové rozúčtovanie), kontrola nájomnej zmluvy pre rozpis nájom/energie a v prípade nejasností konzultácia s advokátom.
Najčastejšie otázky
Q: Ako zistím, či musím zaplatiť nedoplatok, keď mám v zmluve uvedenú len jednu sumu?
A: Požiadajte prenajímateľa o kompletné vyúčtovanie, kde musí byť uvedený predpis, prijaté platby a položky nedoplatku; podľa diskusie sa potom porovná suma, ktorú ste reálne zaplatili, so skutočnými nákladmi vo vyúčtovaní.
Q: Kto nastavuje zálohové platby za vodu a kúrenie?
A: Zálohové platby podľa diskusie nastavuje správcovská spoločnosť alebo bytové družstvo (SBD) a upravujú sa podľa spotreby pri ročnom vyúčtovaní.
Q: Aké právne ustanovenie sa spomína pri nájomných zmluvách, ktoré nerozpisujú nájom a energie?
A: V diskusii sa odkazovalo na § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka ako ustanovenie, ktoré upravuje obsah nájomnej zmluvy vrátane výšky nájomného a úhrad za energie.
Q: Čo mám spraviť, ak prišla vysoká faktúra/nedoplatok (napr. 220 € alebo 450 €)?
A: Požiadajte o detailné vyúčtovanie, skontrolujte, či sú správne uvedené počty osôb a stavy meračov, a v prípade pochybností konzultujte s advokátom alebo právnym poradcom; v diskusii sa vyskytli konkrétne prípady nedoplatkov 220 € a 450 €.
Q: Môže majiteľ úmyselne nastaviť nízke preddavky, aby potom vymáhal nedoplatky?
A: V diskusii boli dve varianty: niektorí účastníci tvrdili, že správcovia nastavujú predpisy a majiteľ ich len preberá, iní uvádzali prípady, kde majiteľ dal nízke zálohy v zmluve a následne vymáhal rozdiely od nájomníkov; preto treba žiadať vyúčtovanie a kontrolovať zmluvu.
Q: Ako ovplyvnilo nové rozúčtovanie tepla situáciu nájomníkov?
A: Podľa príspevkov zmena rozúčtovania tepla (spomínaná k 1.1.2023) znamená, že aj osoby, ktoré málo kúria alebo nie sú doma, sa podieľajú na fixnej časti nákladov podľa plochy bytu, čo môže viesť k nedoplatkom pre šetriacich nájomníkov.
Závery z diskusie
Zhoda
- Všetci odporúčajú požiadať prenajímateľa o kompletné vyúčtovanie (predpis záloh, prijaté platby, položkové rozúčtovanie) a skontrolovať zmluvu pre rozpis nájom vs. úhrady za energie.
- Správcovské spoločnosti alebo bytové družstvá sú podľa diskusie zodpovedné za vydávanie predpisov zálohových platieb a ich ročnú úpravu.
Sporné názory
- Variant A: Niektorí účastníci tvrdili, že správcovské spoločnosti (SBD) automaticky určujú zálohové predpisy a prenajímateľ ich len preberá.
- Variant B: Iní účastníci uviedli prípady, kde prenajímateľ vedome uviedol nízke zálohy v nájomnej zmluve a následne vyžadoval doplatky od nájomníkov.
Otvorené otázky
- Má nájomca právny nárok odmietnuť zaplatenie nedoplatku, ak nájomná zmluva neobsahuje rozpis položiek (konečné právne vyriešenie zostalo v diskusii nezodpovedané).
- Ako presne sa aplikuje nový spôsob rozúčtovania tepla (od 1.1.2023) na konkrétne výpočty nedoplatkov v rôznych typoch bytov zostalo v diskusii nevyriešené.
Spomenuté značky a firmy
Bytové družstvo, správcovská spoločnosť, ZSE, Slov-Lex, podnikajte.sk
Spomenuté produkty a metódy
vyúčtovanie, zálohové platby, predpis záloh, preddavkový predpis, rozúčtovanie tepla od 1.1.2023, meradlá (stavy meračov), fond opráv (FO), § 685 Občianskeho zákonníka
Miesta a osoby
Bratislava
@zmrzlinka2021 viem, bohužiaľ mám tak postavenú zmluvu. Majiteľ mi povedala že ak bude platiť vyššiu zálohu bude aj vyšší nájom…
@monitas15 No lenze ty platis z ruciteho pohladu vyssi najom - teraz o ten nedoplatok. On ta tymto obabral, lebo tak ci tak to zaplatis.
Ja by som z takeho najmu odisla.
@zmrzlinka2021 mas rozdelene v zmluve najom vs energie? Alebo mas tam jednu sumu?
@monitas15 tak to mas potom naozaj vychcaneho majiteľa… v každej normálnej zmluve je to rozdelené takže nájomník presne vie koľko sa platia zálohové platby a takisto normálny majiteľ pošle vyúčtovanie keď príde. To, že so zvýšením záloh sa zvýši nájom je logické, len je teda na tebe či sa s majiteľom normalne dohodnete alebo budes radšej hľadať niečo viac kóšer. Každopádne držím palce
Ale zálohové platby nastavuje Bytové družstvo. To nie, že majiteľ sa rozhodne posielať 5 euro mesačne. SBD ich upravuje každoročne podľa spotreby. Keďže bol nedoplatok, tak automaticky pošle Bytové družstvo nový predpis, a zálohová platba bude vyššia.
@evapistovic Nastavuje, ale ty sa mozes slobodne rozhodnut aku konecnu sumu budes platit.
Tento rok je novy sposob rozuctovania tepla, takze nekurit sa neoplati. Aj nekuriaci clovek plati dost vela. A zle mate urobenu zmluvu. Teda zle iba pre teba. Nabuduce trvaj, aby bolo presne rozpisane, kolko platis mesacne za vodu, kurenie, elektrinu, plyn a treba dohodnut cca realne sumy.
@monitas15 tak to je chyba lebo mala by si to mat rozdelene a potom nasledne vyuctovanie 🙂
@monitas15 Dovod je ten, ze ti, co setrili na na kureni na ukor susedov, uz tak robit nebudu. Kurenie je ustredne, mas sice merace, ale aj ked si mala vypnuty radiator, tak platis vyssiu fixnu cast kurenia v pomere za m2 z celkoveho nakladu na kurenie domu nez predchadzajuce roky. Takze ti, co doteraz setrili a mali nizke zalohove platby, tak v tomto zuctovani budu mat pravdepodobne nedoplatky.
@monitas15
Ak bol nájom bytu a úhrady za služby spojené s užívaním bytu dohodnuté v jednej sume, potom prenajímateľ v podstate ani nevie preukázať koľko z dohodnutej sumy bol nájom a koľko platby za jednotlivé druhy služieb a v tomto prípade nič neuhradzajte.
Obráťte sa na advokáta.
@monitas15 so mnou takto vybabrala prenajimatelka tiez. Tvrdila, ze ona nepotrebuje na mne zarobit, len chce, aby v tom byte byval niekto spolahlivy. Zalohove platby boli nastavene len na nejaku minimalnu udrziavaciu sumu, cize po vyse roku neskutocny nedoplatok. Teda pre mna samozivitelku s dietatom vyse 300€ bolo dost. O tom, ze boli tak platby nastavene (ze nas ani nenahlasila, ze tam byvame), som sa dozvedela len ked poslala vyuctovacie faktury, kde som videla, kolko realne mesacne platila.
@monitas15 Ved to je ok, ze si tam nebola, keby si mala domcek v prerii, tak musis vypustit zo systemu vodu, aby ti v rurach nezamrzla. V bytovych domoch sa ti to nestane 🤷♀️, len za to platis, od minuleho roka o cosi viac, preto ten nedoplatok. Pozri sa v zmluve, kolko platil zalohove platby. Ja som vzdy z najmu ocakavala cisty prijem po odratani zalohovych platieb a dane. Tu cenu som ponukala, a vzdy sa nasiel niekto, kto bol ochotny za tu sumu si byt prenajat. Nevidim dovod, preco by mal najomca zaujem na nizkych zalohovych platbach, vzdy bola s nedoplatkom len ostara, najomnici sa vzdy vykrucali..
@zmrzlinka2021 nemozes sa slobodne rozhodnut. Keby sa každý slobodne rozhodol platit 5 eurové zálohové platby, z čoho by spravcovcovska spolocnost platila desaťtisícové faktury dodávateľskym spoločnostiam za kúrenie, smeti, dodávku vody?
@monitas15 Od 1.1.2023 sa zmenil zákon, aby ti, čo nekuria a odoberajú teplo susedom a nemali skoro žiadne náklady, sa podieľali na celkových nákladoch za kurenie. My prekurujeme, takze my mame preplatky aj na teple, aj na vode. Tí susedia, ktorí mali stále vypnuté radiátory, tak ti zas majú nedoplatky. Keď si bola mimo a mala vypnuté radiátory, tak aj tak 70% nakladov za kúrenie ide podľa plochy a priemeru bytového domu
Zmluvy najomcom koncipujeme tak, aby cast bola najom za byt a cast zalohove platby. Zalohove platby davame dostatocne vysoke, tak ako sa platia, aby zbytocne neplatili nedoplatky. V tomto pripade by som odporucila odist z najmu, resp zmenit zmluvu. Videla som zmluvy niektorych vychcalkov, ktori dali uplne nizke platby za energie a samozrejme, ze najomcovia to neriesili, kedze cena najmu bola super, len potom museli doplacat. Na to si dat urcite pozor.
@zmrzlinka2021 slobodne sa môžeš rozhodnúť, že budeš platiť viac, ako je zálohový predpis, určite sa slobodne nemôžeš rozhodnúť, že budeš platiť menej...
Vela ludi bude mat nedoplatky, nie si jedina. Bohuzial od minuleho roka je uplne jedno ci kuris alebo nekuris, zaplatis za vsetych v dome. 220€ mi pripada este v pohode, asi mas malo metrazny byt. Inym dosli aj tisicky
@pandorra Co by ti vychcalkovia tym ziskali? Ze by kazdy rok vymahali nedoplatky? Kazdy majitel ma zaujem o najomcov, co nemeskaju s platbami a su v byte co najdlhsie, idealne viac rokov. Sama pises, ze najomne sa sklada z pravidelnych platieb a poplatku za prenajom. Aku cenu na inzerat das, taki zaujemcovia sa ti hlasia. Nemyslim, se na SK je taky trh sa najmami, ze musis davat dumpingove ceny (naoko). Tiez si neviem predstavit platit/nastavit si mensie zalohove platby, nez ti urci spravca. Vsetky energie na zaciatku a konci najmu/zuctuvani su zapisane, aj vo vyuctovani je vidiet, za ake polozky tie zvysene platby su. Tvoje tvrdenia unikaju mojej logike.
@monitas15 áno, máš to v zmluve. Zaplať a dohodni sa s ním na navýšení zaholovych platieb.
ja práve toto teraz riešim. v zmluve mám ze úhrady za služby spojené s užívaním bytu budu vo vyske 130 eur, a dnes mi poslala domaca vyuctovanie kde mi vychadza ze mesacne platila iba nejakych 86 €... a to nevravim ze na zmluve sme dvaja (ja a priatel) ale na vyuctovani je ze tam byvala uba 1 osoba... pyta odo mna nedoplatok v hodnote 190 €... viete mi niekto poradit co s tym?
@kristiii internet bol v nasej rezii a plyn nebol zavedený. vo vyuctovani je aj elektrika aj fondy atd. cize vsetko co by malo byt obsiahnute v tych zalohach. v zmluve máme konkretne napisane ze "v uhrade za plnenia spojene s uzivanim nehnutelnosti su zahrnute poplatky za spotrebu elektrickej energie vo vyske xy eur a poplatky na zaklade zalohoveho predpisuod spravcovskej spolocnosti
@monitas15 Presne tak. A v tomto smere je zlyhanie majitela, lebo ta v podstate oklamal. Zalohovky dal nizke, aby zvysok penazi po zdaneni si nechal a tebe da "vyzrat" nedoplatky. Toto by si s nim mala riesit, lebo je to neferovy postup voči tebe z jeho strany. Nateraz ti ostava len to zaplatit.