Čo robiť pri vysokých nedoplatkoch v podnájme?
Dobrý deň, prosím o radu. Som v podnájme v garzonke. Majiteľ mi aktuálne oznámil že prišiel nedoplatok za vodu a kúrenie. Ide o dosť veľký nedoplatok 220€ z čoho som dosť prekvapená keďže za rok som minimalne 2-3mesiace úplne mimo kvôli cestovaniu. V zmluve mám že nedoplatky hradím ja. Zapisujem si spotrebu vody každý mesiac, spotreba je 2 kubiky za mesiac čo je na osobu úplne fajn. Kúrenie som používala minimalne az skoro vôbec. Majiteľ však mal nizke zálohové platby. Preto zrejme tento nedoplatok. A mne teraz neostáva nič iné len zaplatiť to?
Stručné zhrnutie
- Nájomné zmluvy, ktoré uvádzajú len jednu súhrnnú sumu bez rozpisu položiek, často vedú k sporom o tom, či nájomca musí doplácať vyúčtované nedoplatky za vodu a kúrenie.
- Zálohové platby za vodu a kúrenie upravuje správa domu alebo bytové družstvo a po vyúčtovaní sa mesačné zálohy zvyčajne upravia podľa skutočnej spotreby.
- Odporúčané kroky pri nedoplatku sú žiadosť o kompletné vyúčtovanie (predpis, prijaté platby, položkové rozúčtovanie), kontrola nájomnej zmluvy pre rozpis nájom/energie a v prípade nejasností konzultácia s advokátom.
Najčastejšie otázky
Q: Ako zistím, či musím zaplatiť nedoplatok, keď mám v zmluve uvedenú len jednu sumu?
A: Požiadajte prenajímateľa o kompletné vyúčtovanie, kde musí byť uvedený predpis, prijaté platby a položky nedoplatku; podľa diskusie sa potom porovná suma, ktorú ste reálne zaplatili, so skutočnými nákladmi vo vyúčtovaní.
Q: Kto nastavuje zálohové platby za vodu a kúrenie?
A: Zálohové platby podľa diskusie nastavuje správcovská spoločnosť alebo bytové družstvo (SBD) a upravujú sa podľa spotreby pri ročnom vyúčtovaní.
Q: Aké právne ustanovenie sa spomína pri nájomných zmluvách, ktoré nerozpisujú nájom a energie?
A: V diskusii sa odkazovalo na § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka ako ustanovenie, ktoré upravuje obsah nájomnej zmluvy vrátane výšky nájomného a úhrad za energie.
Q: Čo mám spraviť, ak prišla vysoká faktúra/nedoplatok (napr. 220 € alebo 450 €)?
A: Požiadajte o detailné vyúčtovanie, skontrolujte, či sú správne uvedené počty osôb a stavy meračov, a v prípade pochybností konzultujte s advokátom alebo právnym poradcom; v diskusii sa vyskytli konkrétne prípady nedoplatkov 220 € a 450 €.
Q: Môže majiteľ úmyselne nastaviť nízke preddavky, aby potom vymáhal nedoplatky?
A: V diskusii boli dve varianty: niektorí účastníci tvrdili, že správcovia nastavujú predpisy a majiteľ ich len preberá, iní uvádzali prípady, kde majiteľ dal nízke zálohy v zmluve a následne vymáhal rozdiely od nájomníkov; preto treba žiadať vyúčtovanie a kontrolovať zmluvu.
Q: Ako ovplyvnilo nové rozúčtovanie tepla situáciu nájomníkov?
A: Podľa príspevkov zmena rozúčtovania tepla (spomínaná k 1.1.2023) znamená, že aj osoby, ktoré málo kúria alebo nie sú doma, sa podieľajú na fixnej časti nákladov podľa plochy bytu, čo môže viesť k nedoplatkom pre šetriacich nájomníkov.
Závery z diskusie
Zhoda
- Všetci odporúčajú požiadať prenajímateľa o kompletné vyúčtovanie (predpis záloh, prijaté platby, položkové rozúčtovanie) a skontrolovať zmluvu pre rozpis nájom vs. úhrady za energie.
- Správcovské spoločnosti alebo bytové družstvá sú podľa diskusie zodpovedné za vydávanie predpisov zálohových platieb a ich ročnú úpravu.
Sporné názory
- Variant A: Niektorí účastníci tvrdili, že správcovské spoločnosti (SBD) automaticky určujú zálohové predpisy a prenajímateľ ich len preberá.
- Variant B: Iní účastníci uviedli prípady, kde prenajímateľ vedome uviedol nízke zálohy v nájomnej zmluve a následne vyžadoval doplatky od nájomníkov.
Otvorené otázky
- Má nájomca právny nárok odmietnuť zaplatenie nedoplatku, ak nájomná zmluva neobsahuje rozpis položiek (konečné právne vyriešenie zostalo v diskusii nezodpovedané).
- Ako presne sa aplikuje nový spôsob rozúčtovania tepla (od 1.1.2023) na konkrétne výpočty nedoplatkov v rôznych typoch bytov zostalo v diskusii nevyriešené.
Spomenuté značky a firmy
Bytové družstvo, správcovská spoločnosť, ZSE, Slov-Lex, podnikajte.sk
Spomenuté produkty a metódy
vyúčtovanie, zálohové platby, predpis záloh, preddavkový predpis, rozúčtovanie tepla od 1.1.2023, meradlá (stavy meračov), fond opráv (FO), § 685 Občianskeho zákonníka
Miesta a osoby
Bratislava
co to tak sledujem poslednych par dni, asi kazdy platil dost navyse, niektori aj extrem. my tiez. islo to brutalne hore. kazdopadne by ti to aj tak podla mna mal majitel nejak koser vysvetlit a dohodnut sa (skor by som sa cudovala keby bol dnes niekto, kto z tohtorocneho zuctovania nie je neprijemne prekvapeny)
@miroslava_p36 Spočítaj tvoje platby za služby a odpočítať skutočné náklady z vyúčtovania. Rozdiel si vysporiadate podľa zmluvy. Vôbec nerieš ten preplatok čo je na vyúčtovaní, to sa ťa netýka.
@miroslava_p36 s tou elektrikou mi to príde trocha zvláštne, lebo tú čo viem, majú všetci zvlášť vo vyúčtovaní z elektrární, ale ok. Ale napríklad ten fond opráv je síce vo vyúčtovaní, ale spravidla toto býva v nulovej hodnote, keďže tu by preplatky či nedoplatky vznikať nemali. Tak či ten rozdiel 44 eur nie je práve ten FO. Neviem, to by sme museli vidieť to vyúčtovanie, len ma napadlo pár možností, prečo tie nepresnosti v sumách.
@monitas15 nie som pravnik ale kamaratka bola v rovnakej situácii par rokov dozadu, v zmluve mala "najom je XY a v sume nájmu su zahrnute aj energie" a ked chcel majiteľ od nej nedoplatok, vytasila počty - sucet uhradených mesacnych najmov (kt. teda podla zmluvy zahrnali aj energie) bol vyssi ako sucet zal. platieb+ nedoplatku. Majitel ustupil 🤷
@lindus_esterka Vo vacsine dobre vypracovanych najomnych zmluv je uvedene, co zahrna mesacna platba, kolko z toho je poplatok spravcovi, plyn, elektrika, internet, kolko samotny najom...takze s tymto by neobstala kamoska
@miroslava_p36 tebe moze byt v zasade srdecne jedno ake zalohy platila prenajimatelka, dolezite je len to, kolko si zaplatila ty a kolko si podla vyuctovania zaplatit mala a to sa da velmi jednoducho zistit.
@dadis ale ja práve hovorim, ze ona taku zmluvu realne mala.. Zrejme sa maljitelovi nechcelo otravovať s pravnikom tak stiahol prvu co vygooglil? A hlavne, autorka pise, ze to v zmluve tiez nema specifilovane, kolko zo sumy najmu ide na energie a kolko na najom
@monitas15 v zmluve podla zakona MUSIS mat rozpis na najomne a platby spojene s najmom, inak je zmluva ci uz uzavreta podla zakona o kratkodobom prenajme alebo podla obcianskeho zakonnika neplatna
Toto sa aj mne stalo. Platila som nájom 550€ a z toho dával iba nejakých 70€ zálohové platby. Nakoniec mi prišiel nedoplatok 450€ za plyn takže mi nevrátil depozit. 100€ si povymýšľal čo bolo pokazené... 🤦
@monitas15 Tak si asi vypytaj to vyuctovanie, za co je ten nedoplatok (lebo tam uvidis vsetko). Ak su to omeskane platby, nic samozrejme nehrad, ak to je za teplu vodu a kurenie, tak samozrejme by som uhradila, aj ked asi nema najomca dobru zmluvu a nic by od teba nevymohol. Dobre mravy su vsak dobre mravy.
2 kubíky vody je spolu, či len teplá alebo studená? Ak len napr. teplá, na 1 osobu je to celkom dosť.
@monitas15 skus pozriet v zakone, ci ma pravo postavit zmluvu s jednou sumou a potom od teba pytat za nedoplatky. Bud obciansky zakonnik alebo zakon o kratkodobom prenajme (mas to v zmluve podla akeho zakona ju mas uzatvorenu).
@janababana pozerala som a nájomná zmluva je
uzatvorená podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka.
@monitas15 napr tu o tom pisu, ze musi byt vymedzene kolko dava na energie. https://www.podnikajte.sk/pravo-a-legislativa/p...
@monitas15 “výšku nájomného (napr. 250 EUR za mesiac) a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, t. j. energie (napr. 50 EUR za mesiac) alebo spôsob ich výpočtu”. Preto ak v inzeratoch vidis zalohy za energie 150€, a tvoj panko plati 50€, ale najomne platis trhove povedzme 500€, tak by som to napadla a riesila s nim. Nech sa neobohacuje, lebo takto by sme byty prenajimat vedeli vsetci 🫣
@janababana dlaujem za radu, idem to riešiť. Lebo tiež sa podľa všetkého na mne majiteľ obohacuje 😀 hlavne že mi ešte aj zvýšil najomne 🙂 a ešte k tomu aj nedoplatky …
@zmrzlinka2021 prosim ta o com pises?...kazda spravne a ferobo postavena najomna zmluva ma dve polozky a to najom a zalohove platby a tie nasledne rozdelene na jednotlive sluzby..navyse zmluva sa da postavit aj tak, ze majitel plati dane len z polozky najom...
To skutocne niekto podpise zmluvu s 1 sumou?...zial...taky clovek si je na vine sam
@zmrzlinka2021 veru a napríklad elektrika ta byt je mimo zálohové ho predpisu, my to tak mame, zse platíme zvlášť
@miroslava_p36 majitel nemusi platit zalohove platby vo vyske ako plati najomca ... ck sa tyka 1 osoby, tam je len malo sluzieb, kt.sa platia na osobu...a to su upratovanie sp.priestorov, odvoz odpadu a to je asi vsetko...vlastne ti tym usetril majitel peniaze
@pandorra Ale ta motivacia mi chyba, ty nerozumies? Ak si chcu nedoplatky nechat preplatit, musia mat predsa uvedene preddavkove platby, ked su najomnici nativni, tak taku zmluvu nepodpisem. Ale nerozumiem, ako si vie niekto naschval nastavit nizke preddavky. Jedine, ak predtym v byte nikto nebyval, alebo vyuzival byt len obcasne