Daň z prenájmu nehnuteľností
Potrebovala by som poradiť. Mám 1izb. byt, ktorý by som chcela cez realitku prenajať. Chcem sa opýtať ako je to s daňovým priznaním . Mesačne za prenájom by som chcela 300 EUR, z toho náklady na byt sú mesačne cca 150 EUR. Ako tú daň budem platiť, len z toho čistého zisku?jna rok to vychádza na 1800 EUR. Ináč som zatiaľ nezamestnaná a je to môj jediný príjem, berie sa do úvahy aj to, ak nemám iný príjem?
Stručné zhrnutie
- Prenájom nehnuteľnosti je potrebné nahlásiť na Daňovom úrade a získať DIČ; daňové priznanie sa podáva, ak zdaniteľné príjmy z prenájmu prekročia zákonom stanovenú hranicu (v diskusii uvedená hranica 1 867,97 € pre rok 2013).
- Bežný postup zdanenia prenájmu pre fyzické osoby: z ročných príjmov sa môže odpočítať oslobodená položka 500 €, zvyšok sa použije na výpočet koeficientu krátenia skutočných výdavkov (príklad z diskusie: pri 300 €/mesiac → príjem 3 600 €, po odpočítaní 500 € = 3 100 €, koeficient 3 100/3 600 = 0,86111).
- Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku umožňuje uplatniť širší rozsah daňových výdavkov vrátane odpisov (napr. odpis 1/20), úrokov a poistenia, ale predaj nehnuteľnosti po vyradení z obchodného majetku môže byť oslobodený od dane až po 5 rokoch (nevýhoda pri zaradení do obchodného majetku).
Najčastejšie otázky
Q: Kedy sa musím registrovať na Daňovom úrade a získať DIČ pri prenajímaní bytu?
A: V diskusii viacero účastníkov uvádza, že sa treba zaregistrovať na Daňovom úrade do jedného mesiaca od začiatku prenajímania a na úrade vám pridelia DIČ.
Q: Ako sa vypočíta daň z príjmu pri prenájme, ak používam skutočné výdavky?
A: Najprv spočítate ročné príjmy (napr. 300 € × 12 = 3 600 €), odrátate oslobodenú položku 500 € (3 600 − 500 = 3 100 €), vypočítate koeficient krátenia výdavkov (3 100/3 600 = 0,86111) a týmto koeficientom vynásobíte skutočné výdavky (napr. 1 800 € × 0,86111 = 1 550 €); daňový základ je rozdiel upravených príjmov a upravených výdavkov.
Q: Sú ešte povolené paušálne (40 %) výdavky z príjmov z prenájmu?
A: V diskusii sa uvádza, že paušálne výdavky 40 % sa viedli ako možnosť (jednoduchšie vedenie), avšak viacerí diskutujúci tvrdia, že pre rok 2013 a neskôr bolo ich uplatňovanie zrušené; odporúča sa overiť aktuálne znenie zákona alebo informáciu na Finančnej správe.
Q: Musím priznávať kauciu (depozit) do daňového priznania?
A: Podľa diskusie kauciu netreba priznávať ako príjem, pretože ide o prostriedok slúžiaci na krytie prípadných škôd a po skončení nájmu sa vracia nájomníkovi.
Q: Ktoré výdavky môžem uplatniť, ak byt nie je zaradený v obchodnom majetku?
A: Diskusia cituje znenie Finančnej správy: ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, napr. energie a výdavky na ostatné služby; do výdavkov sa v takom prípade podľa diskusie nezaraďuje poistenie nehnuteľnosti ani daň z nehnuteľnosti.
Q: Platia sa odvody do zdravotnej poisťovne z príjmov z prenájmu?
A: Podľa diskusie odvody do zdravotnej poisťovne sa pri pasívnom prenájme všeobecne neplatia; platia iba vtedy, ak je prenájom vykonávaný formou živnosti.
Závery z diskusie
Zhoda
- Je potrebné registrovať sa na Daňovom úrade a získať DIČ pred začatím prenajímania nehnuteľnosti.
- Kauciu (depozit) podľa diskusie netreba priznávať ako príjem, pretože sa väčšinou vracia po skončení nájmu.
- Ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť predovšetkým výdavky na riadnu prevádzku (energie, služby), nie všetky položky typu fond opráv alebo poistenie.
Sporné názory
- Paušálne výdavky 40 %: niektorí diskutujúci tvrdili, že boli praktickou možnosťou; iní uviedli, že uplatňovanie paušálnych výdavkov bolo od roku 2013 zrušené.
- Povinnosť platiť zdravotné odvody z prenájmu: niektorí sa domnievali, že sa zdravotné odvody platia vždy; iní a Finančná správa uvádzajú, že odvody sa platia len ak je prenájom súčasťou živnosti.
Otvorené otázky
- Presné aktuálne podmienky uplatnenia paušálnych výdavkov (40 %) a odpočítateľnej položky 500 € v konkrétnych rokoch si v diskusii nevyjasnili a odporúčali overiť v aktuálnom zákone alebo na Finančnej správe.
- V diskusii zostáva neodborne nezodpovedaná otázka, či je možné uplatniť úroky z úveru, ak úver nie je priamo na prenajímanú nehnuteľnosť.
Spomenuté značky a firmy
Daňový úrad, Finančná správa, ZSE, SPP, UPC, SBD, Hospodárske noviny (HN), eTrend, SME
Spomenuté produkty a metódy
DIČ, daňové priznanie typ B, paušálne výdavky 40 %, oslobodená položka 500 €, nezdaniteľná časť 3 803,33 €, koeficient krátenia výdavkov (príklad 3 100/3 600 = 0,86111), odpis 1/20, zaradenie do obchodného majetku, fond opráv, úroky z hypotekárneho úveru, kaucia (depozit), vyúčtovanie preplatkov/nedoplatkov
Miesta a osoby
Slovensko, Rakúsko
tu je k tomu najfundovanejsi clanok, priamo zo stranky financnej spravy, je to trosku podrobnejsie pisane ako ten link na hospodarske noviny
https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn...
Dakujem za odpoved.
Momentalne mam dilemu ohladne toho, ci vydavky z prenajmu zaradit ci nezaradit do obchodneho majetku?
Na stranke financnej spravy som sa docital, ze u vydavkov NEZARADENYCH do obch.majetku:
"si môže ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby." Co su to "ostatne sluzby"? Dalej sa pise, ze:
"Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti."
Pytam sa aj preto, lebo ked citam dalej, ktore vydavky sa naopak ZARADENE do obchodneho majetku mozu uplatnit, ma to trocha vystrasilo:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
- výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
- výdavky na jej opravy a udržiavanie,
- iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie), ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Z tohto mi vychadza, ze by som mal nehnutelnost zaradit do obchodneho majetku, aby som si mohol uplatnit co najviac vydavkov... Aka je tam najvacsia nevyhoda? Ze ak by som chcel potom predat byt, po odhlaseni a vrateni DIC by som to mohol najskor az za 5 rokov? Dakujem.
@patrik2707 áno, to je najväčšia nevýhoda, až po 5. rokoch po vyradení z obch. majetku je predaj oslobodený od dane z príjmu..
Opät dakujem "evite" 🙂
Chcem sa este opytat, kedze "Zahrnutie do majetku používaného pri prenájme znamená zaevidovať – vypracovať zaraďovací protokol o vložení nehnuteľnosti do majetku používaného pri prenájme. Následne je treba viesť evidenciu v knihe dlhodobého majetku."
Su na to nejake typizovane formulare (zaradovaci protokol), resp. knihy (kniha dlhodobeho majetku), ktore si viem niekde stiahnut?
A este jedna otazka - Sprostredkovatelsku proviziu je mozne zahrnut medzi danove vydavky (u tejto varianty samozrejme).
Dakujem.
@patrik2707 Karta HIM - napríklad aj tuto:
http://rtg.magnetica.sk/openoffice/sablony/
2. áno
Dakujem.
Este poprosim o konzultaciu k odpisovani nehmotneho majetku (bytu).
Obstaral som si ho v r. 2009, do OM ho zaradim odo dnes (kedze som dnes podpisal najomnu zmluvu), odpisujem 1/20 z obstaravacej hodnoty.. Rata sa mi uz 1/20 (/12) aj za mesiac januar? Ci mozem zacat az od februara 2014 a v r. 2014 si do odpisov zahrniem iba 11/12 z 1/20 hodnoty bytu?
Dakujem.
@patrik2707 Pri odpisovaní je trochu problém v tom, že uplatňovať odpisy si začínaš až od zaradenia do obchodného majetku, ale počíta sa to akoby si začal už v tom roku 2009 😖 Teda zaradíš ho síce až v roku 2014 ale hodnotu máš OC 2009 - odpis 2009 - odpis 2010 ... až 2013. Dúfam že sa to dá rozumieť z toho čo som napísla. Plus obstarávacia cena je kúpna cena podľa zmluvy nie podľa znaleckého. Odpis sa po novom ráta vždy v danom roku 1/20 (teda akoby za celý rok) nech začneš kedy chceš v danom roku.
@martuska75 Teraz to po sebe čítam a neviem či som to napísala dosť rukolapne. Myslela som tým že aj ked byt zaradíš v 2014 máš už 5 rokov odpísaných (09-13).
@patrik2707
Tu je pekný článok ohľdom uplatniteľných výdavkov
http://ekonomika.etrend.sk/ekonomika-slovensko/...
🙂 Dakujem...
Dufam, ze som to spravne pochopil...
Sice 5 rokov mam uz odpisanych, ale tie, kedze som to nemal zaradene do OM, si odpisat nemozem. Tak vlastne zacinam az od tohto roku tou 1/20 z kupnej zmluvy...co je jasne a aj spravodlive (v mojom pripade urcite, kedze ide o novostavbu)...
Dakujem.
@patrik2707 No jasne ale nezabudni si to uviesť do tej karty IM - treba tam uvádzať vždy zostatkovú cenu.
Inak asi najlepší článok k týmto veciam som našla tu
http://hnporadna.hnonline.sk/poradca-156/vydavk...
Kludne môžme konzultovať 🙂 Absolvovali sme to prvý krát minulý rok tak už sme sa v tom trochu vrtali.
Bohužial najväčšie bludy som našla na stránke Finančnej správy 😝 Asi len dopisujú a zabúdajú spätne opravovať.
Dobry vecer,prosim Vas ak prenajimam byt a nemam ho v obchodnom majetku tak viem ze sa mozu uplatnit iba skutocne vydavky za byt.Mozem si ale uplatnit napr.vydavky za sluzby v dome v ktorom sa nachadza ten byt napr. deratizacia?.Viem ze fond oprav,poistenie bytu sa nemoze dat do vydavkov.Dakujem za pomoc.
Dobrý deň. Potrebovala by somvypočítať a poradit s vyplnením DP. Prenajimam byt ako FO. Celkové prijmy mam 6000 eur, skutočné výdavky 1683. Byt mame s manzelom v podielovom vlastnictve na 1/2. Prenajom nieje naš hlavny prijem, obaja sme zamestnany. Ake výdavky si mame uplatnit?? a čo zaškrtnut pod tabulkou č.1 na DP??
Dakujem Danula
@tomiteo keď ti platba za január 2014 prišla na účet v decembri 2013, ide do DP
Ahojte,síce daňové mám už dávno podané ale teraz neviem či som nezaplatila vyššiu daň ako som mala zaplatiť,od januára 2013 som mala nájomcov až do teraz,takže som platila daň z prenájmu za celý rok 2013,do daňového som si dala preplatky za nájomné 500€,ktore mi boli vyučtovane v máji 2013,tieto preplatky boli kvoli tomu že v byte pol roka nikto nebýval a ja som náklady riadne platila.Napadlo ma to až teraz keďže sa blíži vyučtovanie,nájomcovia čakajú na preplatky za nájomné a ja im vyplatím preplatok a vlastne v daňovom za rok 2014 z toho budem musieš odviesť daň.
Ďakujem vám veľmi pekne.
@evita68 ahoj, chcela by som ťa poprosiť o radu, ak môžem. Prenajímali sme byt od 1.9.2013 do 31.8.2014 za 330 eur mesačne. Náklady na byt - SBD, konces, elektrina, plyn... sú 222 eur. Teda za rok 2013 nám nepresiahol príjem sumu 1867,97 eur. Mala som daňové priznanie podávať aj tak? Ak dobre rátam, tak v roku 2014 za tých 8 mesiacov tiež nepresiahneme tú sumu.
Ešte jedna otázka. DIC si musím vybaviť za každých okolností?
Iný príjem na SK nemáme, keďže tam nežijeme.
ďakujem ti za čas a odpoveď.
... prípadne hoci koho iného, kto vie poradiť 😉
Dobry den, vedel by mi niekto poradit, ci sa da zistit, ci nas prenajimatel bytu je zaregistrovany na DU a ci aj podava danove priznanie z prenajmu. Vopred dakujem za odpoved.
@fifi284 DIČ už mal byt vybavené pred začatím prenajímania.. na SVK máte trvalé bydlisko? podstatné je, rezident ktorého štátu ste... ak trvalo žijete v zahraničí, máte tam byt, tak ste rezidentom štátu, kde žijete, tam aj priznávate všetky príjmy... ak na svk, tak priznávate všetky príjmy tu.. a tento rok by vám len z prenájmu vznikla povinnosť podať DP, pretože 330 x 8 presahuje 1/2 nezdaniteľnej čiastky
@evita68 no s nami je to trocha v neporiadku. DIC sme si nevybavovali,keďže sme nemali info. Viem, neznalosť zákona neospravedlňuje. No ale stalo sa. Chápem správne, že za rok 2013 som teda nemusela podávať daňové? A celkom nechápem, prečo budem musieť za rok 2014. Chápala som to tak že 330x8 je 2640-500 je 2140, koeficient na uplatnenie nákladov je 0,81. náklady sú 222x8je 1776 x0,81 je 1438,56. a ak odrátam 2140-1438,56 tak mi zostane 701,44.
Čo teda nechápem, alebo chápem zle? 😅 😅 😅
no kedze my mame byt zaradeny do obchodneho majetku, tak pre nas plati tak ako som pisala ....