Daň z prenájmu nehnuteľností
Potrebovala by som poradiť. Mám 1izb. byt, ktorý by som chcela cez realitku prenajať. Chcem sa opýtať ako je to s daňovým priznaním . Mesačne za prenájom by som chcela 300 EUR, z toho náklady na byt sú mesačne cca 150 EUR. Ako tú daň budem platiť, len z toho čistého zisku?jna rok to vychádza na 1800 EUR. Ináč som zatiaľ nezamestnaná a je to môj jediný príjem, berie sa do úvahy aj to, ak nemám iný príjem?
Stručné zhrnutie
- Prenájom nehnuteľnosti je potrebné nahlásiť na Daňovom úrade a získať DIČ; daňové priznanie sa podáva, ak zdaniteľné príjmy z prenájmu prekročia zákonom stanovenú hranicu (v diskusii uvedená hranica 1 867,97 € pre rok 2013).
- Bežný postup zdanenia prenájmu pre fyzické osoby: z ročných príjmov sa môže odpočítať oslobodená položka 500 €, zvyšok sa použije na výpočet koeficientu krátenia skutočných výdavkov (príklad z diskusie: pri 300 €/mesiac → príjem 3 600 €, po odpočítaní 500 € = 3 100 €, koeficient 3 100/3 600 = 0,86111).
- Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku umožňuje uplatniť širší rozsah daňových výdavkov vrátane odpisov (napr. odpis 1/20), úrokov a poistenia, ale predaj nehnuteľnosti po vyradení z obchodného majetku môže byť oslobodený od dane až po 5 rokoch (nevýhoda pri zaradení do obchodného majetku).
Najčastejšie otázky
Q: Kedy sa musím registrovať na Daňovom úrade a získať DIČ pri prenajímaní bytu?
A: V diskusii viacero účastníkov uvádza, že sa treba zaregistrovať na Daňovom úrade do jedného mesiaca od začiatku prenajímania a na úrade vám pridelia DIČ.
Q: Ako sa vypočíta daň z príjmu pri prenájme, ak používam skutočné výdavky?
A: Najprv spočítate ročné príjmy (napr. 300 € × 12 = 3 600 €), odrátate oslobodenú položku 500 € (3 600 − 500 = 3 100 €), vypočítate koeficient krátenia výdavkov (3 100/3 600 = 0,86111) a týmto koeficientom vynásobíte skutočné výdavky (napr. 1 800 € × 0,86111 = 1 550 €); daňový základ je rozdiel upravených príjmov a upravených výdavkov.
Q: Sú ešte povolené paušálne (40 %) výdavky z príjmov z prenájmu?
A: V diskusii sa uvádza, že paušálne výdavky 40 % sa viedli ako možnosť (jednoduchšie vedenie), avšak viacerí diskutujúci tvrdia, že pre rok 2013 a neskôr bolo ich uplatňovanie zrušené; odporúča sa overiť aktuálne znenie zákona alebo informáciu na Finančnej správe.
Q: Musím priznávať kauciu (depozit) do daňového priznania?
A: Podľa diskusie kauciu netreba priznávať ako príjem, pretože ide o prostriedok slúžiaci na krytie prípadných škôd a po skončení nájmu sa vracia nájomníkovi.
Q: Ktoré výdavky môžem uplatniť, ak byt nie je zaradený v obchodnom majetku?
A: Diskusia cituje znenie Finančnej správy: ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, napr. energie a výdavky na ostatné služby; do výdavkov sa v takom prípade podľa diskusie nezaraďuje poistenie nehnuteľnosti ani daň z nehnuteľnosti.
Q: Platia sa odvody do zdravotnej poisťovne z príjmov z prenájmu?
A: Podľa diskusie odvody do zdravotnej poisťovne sa pri pasívnom prenájme všeobecne neplatia; platia iba vtedy, ak je prenájom vykonávaný formou živnosti.
Závery z diskusie
Zhoda
- Je potrebné registrovať sa na Daňovom úrade a získať DIČ pred začatím prenajímania nehnuteľnosti.
- Kauciu (depozit) podľa diskusie netreba priznávať ako príjem, pretože sa väčšinou vracia po skončení nájmu.
- Ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť predovšetkým výdavky na riadnu prevádzku (energie, služby), nie všetky položky typu fond opráv alebo poistenie.
Sporné názory
- Paušálne výdavky 40 %: niektorí diskutujúci tvrdili, že boli praktickou možnosťou; iní uviedli, že uplatňovanie paušálnych výdavkov bolo od roku 2013 zrušené.
- Povinnosť platiť zdravotné odvody z prenájmu: niektorí sa domnievali, že sa zdravotné odvody platia vždy; iní a Finančná správa uvádzajú, že odvody sa platia len ak je prenájom súčasťou živnosti.
Otvorené otázky
- Presné aktuálne podmienky uplatnenia paušálnych výdavkov (40 %) a odpočítateľnej položky 500 € v konkrétnych rokoch si v diskusii nevyjasnili a odporúčali overiť v aktuálnom zákone alebo na Finančnej správe.
- V diskusii zostáva neodborne nezodpovedaná otázka, či je možné uplatniť úroky z úveru, ak úver nie je priamo na prenajímanú nehnuteľnosť.
Spomenuté značky a firmy
Daňový úrad, Finančná správa, ZSE, SPP, UPC, SBD, Hospodárske noviny (HN), eTrend, SME
Spomenuté produkty a metódy
DIČ, daňové priznanie typ B, paušálne výdavky 40 %, oslobodená položka 500 €, nezdaniteľná časť 3 803,33 €, koeficient krátenia výdavkov (príklad 3 100/3 600 = 0,86111), odpis 1/20, zaradenie do obchodného majetku, fond opráv, úroky z hypotekárneho úveru, kaucia (depozit), vyúčtovanie preplatkov/nedoplatkov
Miesta a osoby
Slovensko, Rakúsko
@leria ako ti už písala predo mnou, nezabudni sa hlavne do mesiaca zaregistrovať na DU. Inak zmýšlaš správne, daň budeš platiť z toho rozdielu. Ak budeš prenajímať byt za 300/mesačne, bude tvoj príjem 300x12=3600 Eur. Ten si budeš môcť ponížiť o 500eur /ak to teda nezrušili/, teda 3600-500=3100, tým pádom sumu ktorú písala tajomna21 presiahneš a budeš musieť podávať daňové priznanie. Daň budeš platiť z rozdielu medzi príjmom /3100/ a nákladmi na prenájom /SIPO, elektrika, plyn, zariadenie, .../ Ak budeš mať mesačné náklady povedzme tých 150 eur, tak to bude 150x12=1800 Ale pozor, o tých 500 eur si budeš musieť ponížiť aj tie náklady /1800-500=1300/ a daň platiť z tohoto rozdielu : 3100-1300=1800 eur ktoré ti vyšli.
Ďakujem baby, ja som to počítala trošku ináč.....ja som myslela, že odpočítam zo zisku náklady, to vychádza na tých 1800 EUR a z toho dole tých 500eur....takže mne vyšlo 1300, z ktorých nemusím odvádzať daň.... A ešte ma zaujíma ako je to s depozitom a z preplatkami pri ročnom vyúčtovaní? Ten depozit musím priznávať? Veď sú to peniaze, ktoré slúžia na vykrytie prípadných škôd, ináč sa vracajú.... Alebo ich mám priznať a znížiť mesačný nájom na napr. 290eur, potom by to vyšlo tiež bez dane.... No a vyúčtovanie, vačšinou mám preplatky, čo s tým? To musím tiež predkladať daňovému?vobec neviem v tom chodiť, ste zlaté , že mi venujete čas 🙂
ja by som hlavne opravila, ze to nieje dan z prenajmu nehnutelnosti, ale dan z prijmu 🙂
skus si spravit tabulku. budes tam mat vsetky prijmy od najomcu a vsetky vydaje za byt. pripadne preplatky ti pojdu do prijmu. vsetko budes "uctovat" v case, kedy budu prebiehat uhrady (takze aj faktury dnom zaplatenia)
@leria mas 2 moznosti.:
1. Mozes si uplatnit preukazatelne skutocne vydavky - mozes si odrátať iba výdavky vynaložené na samotný prenájom ako sú napr. režijné náklady. Ako uz pisali dievcata vyssie z prijmov si odratas tych 500 eur a z rozdielu vypocitas koeficient znizenia prijmov, ktorym rovnako musis kratit aj vydavky: ciže 300 x12 = 3600. 3600 - 500 = 3100. 3100/3600 = 0.86111. tymto koeficientom musis potom vynasobit aj skutocne vydavky.
2.alebo si uplatnis pausalne vydavky vo vyske 40% z prijmov. aj pausalne vydavky musis ale prepocitat koeficientom znizenia prijmov. Sestra prenajima uz 5 rokov a uplatnuje si pausalne vydavky, nakolko je to jednoduchsie a nemusi si viest evidenciu skutocnych vydavkov.
Dan potom platis z rozdielu medzi prijmami a vydavkami.
Depozit nemusis priznavat, nakolko to nie je skutocny prijem a po skonceni prenajmu ho najomnikovi vratis. Ako je to s urokmi za uver som si neni moc ista, ale myslim, ze pokial byt neevidujes ako obchodny majetok, tak si ich uplatnit nemozes, ale nie som danovak, tak to netvrdim na 100%.
chcel by som poprosit o info, ze ak su manzelia v bezpodielovom spoluvlastnictve a prenajimaju byt, ci si mozu obaja (ak by podavali zvlast DP), odpocitat spominanych 500 €? Dakujem.
Dakujem.
Chcem sa este opytat, ci do nakladov je mozne dat poistenie stavby, poistenie domacnosti a poplatky za spravu, ktora je sucastou zalohoveho predpisu za najom bytu?
Dakujem.
baby, ked sa uz nedaju dat tie pausalne vydavky, ako to bude, ked sa prenajima iba jedna izba z napr. 5 izboveho bytu ? Najomne, energie... vsetko sa plati na cely byt, tak do nakladov sa da dat 20 % z toho (1 izba z 5), alebo treba vypocitat % podla podlahovej plochy , ci to rozpocitat na pocet obyvatelov (2 majitelia + 1 podnajomnik, tak na kazdeho pripadne cca 33 % ?)
ahojte, mam podobny problem. v auguste mi skoncila rodicovska a odvtedy som na urade prace. prenajimam byt 2roky 600e naklady su 200e chcem sa spytat ci je nejaka moznost uplatnit alebo znizit vydnitavky, vsetko porusilai a ani danovy bonus na deti si nemozem uplatnit. prosim poradte ako dalej? alebo ci je moznost odkladu alebo nieco podobne
@daniela237 danovy bonus si moze uplatnoat predsa manzel .... z prenajmu je oslobodenych 500 €, t.z., ze prijem si vies znizit napr. 12x600 € - 500 € .... vo vydavkoch mas vsetko za byt, napr. aj úroky z hypoteky (LEN UROKY) ....
@patrik2707 do nakladov si davas vsetko, co vies preukazat, ze je na prenajimany byt ... SPP,ZSE,UPC, poistky na byt, úroky z hypoteky napr. .... ak mas byt dany do obchodneho majetku, tak si vies robit aj odpisy bytu
@tajomna21 dakujem a chcem sa spytat od 1januara 2013 si vraj nemozem dat nic do nakladov. ani prerabanie ani nic podobne iba ZSE,SPP to znamena ze sa nedoplatim, je moznost odkladu alebo je tam nejaka sanca si nieco ine dat do nakladov?
@daniela237 hypoteku nemam na byt cize s tym neratm, skor som myslela na opravi napr.garaze kedze ju prenajimam k bytu.
...poprosím aj ja o radu. Prenajímam byt od 01.09.2013. Do daňového priznania teda budem dávať platbu za byt, odpočítam energie a správcovské poplatky. Poistku za byt - platím 1x ročne môžem? Môžem odpočítať aj úroky z úveru? (hypotéka+spotrebák)? Ak áno, z ktorej sumy to odpočítam? Dajme tomu, že mesačne prijímam 203,40 €, výdavky sú 153,40 € (+poistka 40 € + úroky 10 €). Vďaka. Odvody do zdravotnej poisťovne platím aj ak som zamestnanec?
@daniela237 neviem o tom, ze by si si nic nemohla dat do nakladov ... odkial mas tuto info? je to agentura JPP? vsak ak ten byt prenajimas, a zaplatis napriklad malovanie bytu, preco by nemalo ist do nakladov:? moznost odkladu urcite nie je, proste danove musis podat aj zaplatit dan do 31.3.2014 za rok 2013 ....
@tajomna21 hovorili o tom ze od 1januara 2013 vysiel zakon ze si ako prenajimatel nemozem uplatnit ani danovy bonus a taktiez ani do nakladov si nemozem nic dat, lebo ze sa to zneuzivalo. je to fakt od 1januara 2013 a ani si nemozem nic uplatnit nakolko niesom zamestnana.odpocitat si mozem len energie, vody, pripadne spravcovske naklady ale prerabky, malovanie, vymena parkiet nic take, to je novy zakon
1/ Prekvapila ma informacia o plateni zdravotneho poistenia - v linku od evity68 sa hovori o platbe len v pripade zalozenia zivnosti za ucelom prenajimania. Ja som riadne zamestnany a podla novely zakona toto spada pod Pasivne prijmy, t.j. prenajom nehnutelnosti podla §6 ods. 3 zakona o dani z prijmov (cize osoba ktora nema zivnostenske opravnenie, DU mu iba prideli DIC). Musim ho teda platit?
2/ A druha vec, na ktoru som sa pytal je, ci sa moze dat poistenie domu, poistenie domacnosti do vydavkov a ci treba poplatok pre spravcu vynat zo zalohovej platby na najom, nakolko "udajne" tieto vydavky sa nesmu zahrnat medzi danove vydavky.
Dakujem.
@patrik2707 odvody do ZP sa pri prenájme neplatia, nikdy.. iba ak by na prenájom bola založená živnosť..
výdavky máš vysvetlené pekne v tom linku, čo som pridala..
@leria v prvom rade sa musis ist zaregistrovat na DU, dostanes tam DIC (danove identifikacne cislo) .... budes si viest napr. v exceli prijmy a vydaje a len z toho rozdielu platis dan (vydaje su napr. aj poplatky za byt SIPO, ZSE,SPP atd) ak mas byt na uver, do nakladov si mozes dat aj urok z toho uveru (nie splatku)
danove priznanie si povinna podat, ak mas prijem nad urcitu hodnotu (1 867,97 EUR pre rok 2013)