Možnosti hypotéky na prenájom a druhú nehnuteľnosť

Stručné zhrnutie

• Banky posudzujú žiadosť o hypotéku podľa preukázateľného stabilného príjmu a výdavkov, pričom príjem z prenájmu banky bežne akceptujú len čiastočne a mnohé banky započítavajú maximálne 50 % priznaného nájomného a vyžadujú zmluvu o prenájme a daňové priznanie.
• Získať viac hypoték je možné, ak žiadateľ má dostatočný preukázateľný príjem a vlastné prostriedky; diskusia uvádza, že banky pri súčasných podmienkach často požadujú vlastné zdroje 20–30 % (predtým boli bežné aj nižšie vstupy).
• Pri súčasných úrokových sadzbách a cenách nehnuteľností prenájom často nestačí na pokrytie splátky; príklad z diskusie: byt v hodnote 200 000 € prenajímaný za 700 € mal pri úroku 3,98 % a 30 rokoch výpočtovú splátku 760 €.

Najčastejšie otázky

Q: Akceptuje banka príjem z prenájmu pri žiadosti o hypotéku?
A: Väčšina bánk akceptuje len časť priznaného príjmu z prenájmu, bežne do 50 %, a vyžaduje riadnu zmluvu o prenájme a daňové priznanie; v diskusii bola tiež zmienka, že UniCredit údajne akceptuje nájom ako 100 % príjem (môže ísť o výnimku alebo špecifickú podmienku).

Q: Dajú mi banky druhú hypotéku, ak už mám hypotéku na byt do prenájmu?
A: Banka zohľadní existujúcu splátku prvej hypotéky pri hodnotení vašej schopnosti splácať, a druhú hypotéku vám schváli len ak celkový preukázateľný príjem a ukazovatele zadlženosti splnia podmienky banky.

Q: Koľko vlastných prostriedkov budem potrebovať na kúpu investičného bytu?
A: Diskusia uvádza, že banky dnes často požadujú 20–30 % vlastných zdrojov pri kúpe nehnuteľnosti, pričom v minulosti sa riešilo aj s 10 %.

Q: Ako dokladovať príjem z prenájmu, aby ho banka započítala?
A: Pre banku je potrebné mať oficiálne zdokumentovaný príjem: riadnu zmluvu o prenájme a priznané príjmy v daňovom priznaní; niektoré príspevky uvádzali, že banky po niekoľkých mesiacoch oficiálneho prenajímania začnú príjem započítavať.

Q: Aké riziká treba zohľadniť pri kúpe bytu na prenájom financovanom hypotékou?
A: Hlavné riziká sú výpadok nájomníkov (prázdne mesiace), neplatiči, neočakávané opravy a rastúce úroky, ktoré môžu spôsobiť, že budete doplácať z vlastných prostriedkov.

Q: Dá sa poistiť hypotéka alebo prenájom proti rizikám?
A: Áno; v diskusii sa spomínali pripoistenie úveru (poistenie úmrtia/úveru), poistenie nehnuteľnosti a poistenie prenájmu proti neplatičom.

Závery z diskusie

Zhoda

• Banky posudzujú žiadosti podľa preukázateľného príjmu a výdavkov a väčšina bánk akceptuje príjem z prenájmu len čiastočne (často do 50 %) pri predložení zmluvy a daňového priznania.
• Je možné mať viac hypoték, ak žiadateľ preukáže dostatočný príjem a má vlastné prostriedky; potrebné je počítať s nutnosťou krytia prípadných výpadkov nájmu.

Sporné názory

• Možnosť plného započítania príjmu z prenájmu: niektoré príspevky tvrdia, že banka (UniCredit) akceptuje nájom ako 100 % príjem, zatiaľ čo väčšina účastníkov uvádza bežné započítanie iba do 50 %.
• Realizovateľnosť stratégie „kúpiť a prenajímať“ pri nízkych príjmoch: niektoré prípady ukazujú, že ľudia so stredným platom dokázali nakopnúť portfólio bytov, zatiaľ čo iné príspevky tvrdia, že táto stratégia je dnes dostupná prevažne pre ľudí s vysokým príjmom alebo veľkými počiatočnými vkladmi.

Otvorené otázky

• Ktoré konkrétne banky a za akých presných podmienok dnes akceptujú 100 % priznaný príjem z prenájmu?
• Aké sú aktuálne presné požiadavky vlastných zdrojov (10 %, 20 % alebo 30 %) pre investičné hypotéky v jednotlivých slovenských bankách?
• Ako dlhodobo ovplyvnia rastúce úrokové sadzby ekonomiku nájomného a schopnosť prenájmu pokrývať splátky hypotekárnych úverov?

Spomenuté značky a firmy

Prima banka, UniCredit, nehnuteľnosti.sk

Spomenuté produkty a metódy

hypotéka, príjem z prenájmu ako hodnotiteľný príjem, zmluva o prenájme, daňové priznanie, pripoistenie úveru, poistenie nehnuteľnosti, poistenie prenájmu, fix 1% na 10 rokov, úrok 3,98%

Miesta a osoby

Bratislava, Nové Mesto, NZ, Kružliak, Dubec