Dá sa vrátiť kúpená nehnuteľnost?
Dobrý deň, chcel by som sa spytat kupil som dom cez hypotekárny uver, cez realitnú kanceláriu. Nie som spokojný so stavom domu nakoľko tam všetko ,bývalý majiteľ urobil a ppstvaval tak,aby to bolo na oko dobre (ide mi spadnúť strop,zla izolácia,nezatepleny sokel a následná vlhkosť a plesne v dome...) Nakoľko sme s tym nepočitali a pán, ktorý ju predával vravel, že je všetko v bezchybnom stave. Dá sa nehnuteľnosť vrátiť predchádzajúcemu majiteľovi?
Stručné zhrnutie
- Kupujúci pri skrytej vade nehnuteľnosti môže podľa § 597 Občianskeho zákonníka požadovať primeranú zľavu alebo odstúpiť od kúpnej zmluvy, pričom odstúpením sa zmluva ruší od počiatku a strany si musia vzájomne vrátiť plnenia.
- Ako dôkazy sa v praxi často používajú znalecký posudok a termovízne meranie; právne riešenie odporúča konzultovať s advokátom a informovať banku o otázkach spojených s hypotekárnym úverom a prípadným záložným právom.
- Reálne riziká sporu sú vysoké: súdne konanie môže byť dlhé a nákladné, existuje riziko, že predávajúci nebude mať peniaze na vyplatenie vysúdenej sumy, preto niektorí kupujúci volia cenovo náročnú opravu alebo následný predaj nehnuteľnosti.
Najčastejšie otázky
Q: Ako odstúpiť od kúpnej zmluvy pri zistení skrytých vád?
A: Podľa § 597 Občianskeho zákonníka má kupujúci právo na primeranú zľavu alebo odstúpiť od zmluvy, ak vada robí vec neupotrebiteľnou alebo ak predávajúci nepravdivo ubezpečil o stave veci; odstúpením sa zmluva zrušuje od počiatku a strany si musia vzájomne vrátiť plnenia.
Q: Aké doklady a odborné posudky potrebujem pri spore o skryté vady?
A: V diskusii sa odporúčalo získať znalecký posudok (znalec), termovízne meranie na zistenie tepelných mostov a vlhkosti a preberací protokol z odovzdania nehnuteľnosti ako dôkazné materiály.
Q: Aká je právna zodpovednosť predávajúceho a realitnej kancelárie?
A: Predávajúci zodpovedá za skryté vady podľa občianskeho zákonníka; realitná kancelária bola v diskusii spomínaná ako možný subjekt reklamácie a v niektorých prípadoch bola údajne žalovaná o vrátenie provízie, avšak konkrétne právne výsledky závisia od zmluvy a dôkazov.
Q: Ako riešiť vrátenie hypotekárneho úveru pri odstúpení od zmluvy?
A: Odporúča sa kontaktovať banku kvôli informáciám o vrátení hypotekárneho úveru a zohľadniť, že na nehnuteľnosti môže byť zriadené záložné právo; v diskusii niekto uviedol, že právny zástupca môže byť poistený a dočasne vyplatiť sumu (napr. prostredníctvom hypotéky), ktorú následne vymáha od protistrany.
Q: Aké sú praktické riziká vedenia súdneho sporu o nehnuteľnosť?
A: Diskutujúci upozorňovali na dlhú dobu konania (roky), vysoké náklady na právnika a riziko, že predávajúci nemá majetok na uspokojenie nároku, čo môže viesť k dlhému vymáhaniu cez exekúciu alebo veľmi nízkym splátkam od dlžníka.
Q: Kedy má zmysel súdiť sa namiesto opravy nehnuteľnosti?
A: Podľa skúseností v diskusii má súd zmysel, ak sú silné dôkazy (znalecké posudky, svedectvá, protokoly) a predávajúci má majetok na uspokojenie nároku; inak niektorí kupujúci uprednostnili opravu alebo následný predaj „pod cenu“ ako menej rizikovú možnosť.
Závery z diskusie
Zhoda
- Nutnosť odborného podkladu: väčšina odporúča vyhotovenie znaleckého posudku a termovízie pred súdnym konaním.
- Právne kroky: väčšina súhlasí, že pri skrytých vadách treba konzultovať s advokátom a uplatniť práva podľa § 597 Občianskeho zákonníka.
- Praktické varovanie: súdny spor je často dlhý a nákladný a nemusí viesť k reálnemu vymoženiu peňazí, ak predávajúci nemá majetok.
Sporné názory
- Realitná kancelária: niektorí tvrdia, že je možné žiadať vrátenie provízie od realitky, iní zdôrazňujú, že RK je len sprostredkovateľ a jej zodpovednosť závisí od konkrétnej zmluvy.
- Riešiť súdom vs. oprava: jedna možnosť je súdne vymáhanie náhrady alebo odstúpenie od zmluvy, druhá možnosť je oprava nehnuteľnosti alebo jej následný predaj s priznanými vadami.
- Viditeľnosť plesní: niektorí tvrdia, že plesne a vlhkosť sa dajú v lete a pri prekrytí zakryť (maskovať), iní argumentujú, že určité vady sú pri odbornom pohľade zjavné pri obhliadke.
Otvorené otázky
- Je bežné v reálnych prípadoch úspešne vrátiť kúpenú nehnuteľnosť predávajúcemu a získať späť kúpnu cenu?
- Ako presne banky riešia vrátenie hypotekárneho úveru pri odstúpení od zmluvy a aké sú podmienky zrušenia záložného práva?
- Aká je presná premlčacia doba a lehoty relevantné pre uplatnenie nárokov pri skrytých vadách v konkrétnych prípadoch?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
§ 597 Občianskeho zákonníka, znalecký posudok, termovízia, preberací protokol, hypotekárny úver, záložné právo, exekúcia, odvlhčovač, sanácia, záruka (3 roky pri firme, 2 roky pri súkromnej osobe)
Miesta a osoby
Nitra, Slovensko (SVK)
Pockaj teraz nechapem napisali ste otazku dali ste odpoved a zas si odpovedate ci mi nieco zle ukazuje?
Predtym ste dom nevideli ci co? Pochybujem ze pri obhliadke domu nic nebolo vidiet.
@mima1 taký dlhý príspevok som nevedela vložiť,takže áno aj som sa spýtala,aj som si odpovedala.ze to možné je,že to môžme napadnúť ...a podobne.odpoved od právnika.ale,chcem vedieť,či sa to niekomu podarilo.vyhrat.dokazat ,že klamali a zavádzali.
Dom sme videli niekoľkokrát v nevykurovacom období,bol tu znalec a potvrdil,že samozrejme v lete plesne a vlhkosť nevystúpi na steny,stačí to savom zastriekat..
Chcem len vedieť,či niekto takto vrátil nehnuteľnosť..
@brna1989 veľmi ťažko dokázateľne. Či sa dá vrátiť dom netuším ale viem že v takýchto prípadoch je predávajúci povinný nedostatky odstrániť na vlastne náklady pripadne vam vráti peniaze tuším na základe predloženej predbežnej faktúry od firmy ktorá by realizovala nápravu. Jednoznačne to riešte s právnikom takýchto “predávajúcich” je v dnešnej dobe neúrekom. Držím palce aby vam to dobre dopadlo.
@lubka261 som rada,že niekto s osobnou skúsenosťou.aj keď teda,neprajem nikomu,aby toto musel riešiť.presne!plesne to isté my.v lete boli zamaskované na 100%.znalec sám vysvetlil,že predsa sme tie plesne nedoniesli do domu my!!anehovoriac o Tom,že sme sa od susedov,po čase,keďže sme sa pomaly zoznamovali,že im bývali majitelia spomínali,že bojujú s plesňami.to nás dožralo totálne a rozhodli sme sa ísť na súd.oslovili sme predavajucich,ktorí nie sú ochotní sa stretnúť,tak ideme súdnou cestou.
@miriam11 ďakujem pekne,aj my sme hovorili ,že sme mali to dať už skôr,ale človek si povie,šak to opravíme,jedno s druhym.hlavne ,že nám právnik povedal,že nám neprešla ešte premlčacia doba a môžme ísť do toho.tiez nas ubezpečil,že z toho určite niečo vysudime a možno sa bude aj nehnuteľnosť dať vrátiť.urcite ideme do toho!ďakujem za podporu👍
No mám s tymto skusenosti, riesili sme s pravnikom, a stacila im jedina veta v zmluve, nieco s tym, ze kupujuci kupuje nehnutelnost bez výhrad v stave akom stoji ci leží .. alebo take nieco a vybavene, presne to uz neodcitujem (ale zavazne veci by sme pravdepodobne poriesili). K nehnutelnosti bol preberaci protokol. Samozrejme po nastahovani milion problemov, skytych vad. Ked sme si zistili co je to za predavajuceho, ze vysudit nemame co a peniaze za nas dom on uz nema (vieme, vyplacali sme nim uvery jeho), tak sme sa na to vykaslali. Dajte si urobit TERMOVIZIU, ked je vonku chladno. Ukaze vam tepelne mosty, z toho najcastejie vznikaju plesne. Nam to pomohlo velmi. "Nastastie" drevodom, cize sme izolaciu pod strechou kompletne prerobili a vymenili (samozrejme chyby sa ukazali az ked sme mali v dome neskutocne drahe podlahy, obklady, na mieru interierove dvere a proste vsetko... cize co-to sa aj poskodilo), proste my sme prerabku brali ako nutne zlo ale lepsiu variantu ako sa sudit s niekym co nic nema... :/ a doplatit na to este, nakolko sud aj nieco stoji :( Ak by mal predavajuci inu povest, urcite by sme to sudnou cestou riesili, ako skryte vady.
Plesne preco vznikaju treba si to naštudovať, napríklad zateplený je dom hm? Neviem akože kúpiť dom a po vyše roku vrátiť tak to by som vysmiala všetkých, ak je v dome dačo zle tak do mesiaca to zistí aj slepí, a zase ak je to staršia barabizna netreba od toho očakávať novostavbu to je logické
Pozrite si kúpnu zmluvu. Je v nej zahrnutá aj záruka na dom (ak išlo o novostavbu)? Ak nový dom predáva firma, je záruka 3 roky, ak súkromná osoba, tak 2. V kúpnej zmluve by napr. mal byť článok aj o tom, že pri zistení skrytých vád je predávajúci ich odstrániť na vlastné náklady. Žiaľ, ak to tam nemáte, bude tažšie dokazovať pôvod závad na dome.
@cistykvietok záruku v zmluve nemame zapísanú.ani klauzulu o skrytých vadách,tak dufam,že to vyjde.uvidime.
@brna1989 Toto bohužiaľ bolo treba čítať poriadne pred podpisom zmluvy. :( Držím palce, ale nakoľko je na SVK vymožiteľnosť práva skoro nulová, nevidím to moc optimisticky.
@cistykvietok veď toto,s mužom hovoríme,že teraz by sme už vedeli omnoho viac,pri kúpe domu,boli by sme obozretnejši
@zuzubb007 vznikajú tepelné mosty,pretože je nedostatočné zatepleny dom aj krov.predavajucich sme konfrontovali 4mesiace po kúpe,no nie sú ochotni čokoľvek riešiť .mali sme ich napadnúť už na začiatku.to sme pochybili.sme si hovorili a šak to nejak opravíme.cez právnika to riešime od októbra 2019,len ako to na Slovensku chodí,každý má na všetko nejaké lehoty,kým nám odpíše ich právny zastupca,vyhotovenie znaleckého posudku,potom Vianoce dlhé sviatky a podobne..mesiac k mesiacu a zrazu prejde rok.takze sme ich neoslovili až po roku..myslím predávajúcich.
Bohuzial, aj nás pripad. Kúpili sme zrekonštruovaný dom, všetko bolo Ok(údajne podlaha zaizolovana, podrezaný a neviem, čo ešte). Mali sme tam znalca, človeka na vlhkosť s prístrojom, robotníka, čo sa zivi prerabkami, všetci nám investíciu schválili. Realita taká, že po 4 mesiacoch plesne do výšky dvoch metrov(keby človek nevidel, neuverí), pán všetko pokamufloval(mal tam priemyselný odvlhcovac), natrel nove omietky. Podlaha tak robená(vyberali sme ju celu von, že na hline bez izolácie strk, betón, tri druhy dlažby a podobne perličky). Strop mal byt betónový, ale boli to len zbite dosky vyplnené slamou a na tom akože centimetrový betónový poter. Určite sa nepúšťajte do oprav, lebo vás to vyjde viac ako stavba noveho domu. Hneď si dajte spravit znalecky posudok, nájdite dobrého znalca a odstúpte od kúpy. Ušetrite si tým veľa nervov... my sme to bohuzial nespravili, lebo sme nevedeli, ako zle je na tom ten dom. Oprava nerentabilna a náklady na asanáciu domu 25tisic, takze sme si “zarobili”
Dobrý deň, vo Vašom prípade Vám odporúčam od kúpnej zmluvy odstúpiť v zmysle ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka.
§ 597
(1)
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2)
Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
Odstúpením od zmluvy sa kúpna zmluva zrušuje od počiatku. Tzn. že si účastníci zmluvy (kupujúci a predávajúci) musia vzájomne vrátiť všetky plnenia, ktoré si navzájom poskytli. Vy budete musieť vrátiť vlastníkovi nehnuteľnosť a on Vám zaplatenú kúpnu cenu. Čo sa týka vrátenia poskytnutej hypotéky, odporúčam Vám kontaktovať príslušnú banku a požiadať o informácie ohľadom vrátenia hypotéky, najmä s ohľadom na to, že pravdepodobne na nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo týkajúce sa tejto hypotéky.
Rovnako prichádza do úvahy odstúpenie od zmluvy z dôvodu uvedenia do omylu (predávajúci Vás uviedol do omylu týkajúceho sa stavu predmetnej nehnuteľnosti). Pre presné posúdenie Vašej veci a prekonzultovanie ďalšieho postupu Vám odporúčam kontaktovať advokáta vo Vašom okolí.