Majiteľ chce rozviazať zmluvu prenájmu skôr ako je v zmluve
Ahojte, byvam v prenajatom byte niekolko rokov. V zmluve mam trojmesacnu vypovednu lehotu. Pred cca mesiacom som sa majitela pytala, ake ma plany s bytom najblizsi rok, lebo mne sa skomplikovali plany s hypotekou vdaka momenatlnej situacii a potrebovala som si ujasnit, ci budem moct ostat v prenajme. Uistoval ma, ze s bytom ziadne plany najblizsi rok nema, ze je rad, ze ma najomcu. Vcera mi nahle volal a povedal, ze mi dava vypoved, lebo jeho brat s rodinou sa tam budu stahovat. Ostala som ako obarena, ked este dodal, ze by bol najradsej ak by to bolo cim skor, este skor ako o tie tri mesiace. Zacal sa spravat velmi neprijemne a arogantne. Viem, ze podla zmluvy nema narok pozadovat moje vystahovanie skor, ale celym vystupovanim daval najavo, ze ho to nezaujima, znel takmer vyhrazne. Ostala som v absolutnom soku. Hovoril ze musi napisat vypovednu zmluvu a tak sa ma pyta kedy chcem odist. Povedala som mu ze najneskor ako sa da, teda o tie tri mesiace, no z jeho vystupovania som mala velmi zly pocit. Moze sa dozadovat mojho vystahovania skor? Ak by to urobil akymi prostriedkami sa mozem branit? Meskam s platbou posledneho mesiaca, lebo som mala financne problemy vdaka momentalnej situacii, s majitelom som to ale vopred odkomunikovala a povedal, ze ok, este vtedy. Teraz to na mna ale vytiahol, ze kedy to uhradim? ze by nerad tieto veci riesil sudne? Akoze dva tyzdne meskajuci najom pocas pandemie? ..Opakujem vzdy sme mali korektne vztahy, nerozumiem preco teraz taketo jednanie. Mam z toho skor taky pocit, ze sa ma snazi zastrasit a sprava sa mačisticky, ze by sa takto nespraval ak by som bola muz najomca.
Stručné zhrnutie
- Nájomná zmluva na dobu neurčitú s trojmesačnou výpovednou lehotou obvykle chráni nájomcu pred predčasným vystahovaním, pokiaľ zmluva neobsahuje klauzulu povoľujúcu skrátenie lehoty pre potreby prenajímateľa.
- Ak prenajímateľ vypovedá nájom z dôvodu, že byt potrebuje pre seba alebo rodinu, podľa právnej interpretácie uvedenej v diskusii musí ponúknuť porovnateľný byt a uhradiť náklady na sťahovanie; bez dohody platí najmenej trojmesačná výpovedná lehota.
- Prvým krokom pri probléme je skontrolovať presné znenie zmluvy (či ide o Občiansky zákonník, napr. §663), okamžite uhradiť oneskorené nájomné ak je to možné a vyhľadať právnu konzultáciu alebo pomoc realitnej kancelárie pri hľadaní náhradného bývania.
Najčastejšie otázky
Q: Môže ma prenajímateľ vyhnať skôr než uplynie trojmesačná výpovedná lehota?
A: Ak zmluva (napr. podľa Občianskeho zákonníka) neobsahuje výnimku pre skoré ukončenie, nájomca má nárok zostať počas trojmesačnej výpovednej lehoty; pri výpovedi z dôvodu potreby bytu pre rodinu musí prenajímateľ ponúknuť porovnateľné riešenie a uhradiť sťahovanie (právnik v diskusii).
Q: Čo mám urobiť, ak meškám s platením nájmu?
A: Diskusia odporúčala uhradiť dlžné nájomné čo najskôr, pretože zaplatenie zlepšuje vyjednávaciu pozíciu; prenajímateľ má zákonné právo pýtať nájomné a môže požadovať vyrovnanie.
Q: Musí prenajímateľ pri potrebe bytu pre rodinu nájsť náhradné bývanie?
A: Podľa odpovede právnika v diskusii áno — pri vypovedaní z tohto dôvodu má prenajímateľ povinnosť ponúknuť porovnateľný byt (veľkosť, lokalita, vybavenie, nájomné) a uhradiť náklady na sťahovanie.
Q: Ako zistím, podľa ktorého zákona sa riadi moja zmluva?
A: Skontrolujte text zmluvy (užívateľ v diskusii uviedol, že jeho zmluva je podľa Občianskeho zákonníka §663); pri nejasnostiach odporúčali konzultáciu s právnikom alebo použiť skupiny typu "opýtaj sa právnika" a články na uzitocna.pravda.sk, ficek.sk, prosman-pavlovic.sk.
Q: Platí počas pandémie zákaz vystahovania pri oneskorenom nájme?
A: Názory v diskusii sa líšili: niektorí uvádzali, že počas pandémie nemožno nájomcu vyhodiť za jednorazové omeškanie, iní tvrdili, že to nie je automatické a riešenie často závisí od súdneho rozhodnutia; odporúčaná je právna konzultácia (stanoviská v diskusii sú protichodné).
Q: Čo robiť, ak prenajímateľ žiada podpísať dohodu o skorom odchode?
A: Nepodpísať nič bez preštudovania textu; žiadajte písomnú výpoveď alebo návrh dohody na vypísanie, konzultujte s právnikom a dokumentujte platby nájomného a komunikáciu.
Závery z diskusie
Zhoda
- Skontrolovať presné znenie nájomnej zmluvy (doba určita/neurčitá, klauzuly o skorom ukončení) a podľa toho postupovať.
- Pri oneskorenom platení je praktické dlžnú sumu uhradiť čo najskôr, lebo to zlepšuje vyjednávaciu pozíciu s prenajímateľom.
- Pri právnych nejasnostiach vyhľadať právnu konzultáciu alebo odbornú pomoc (advokát, právnické poradenstvo, tematické FB skupiny, články na ficek.sk / prosman-pavlovic.sk).
Sporné názory
- Možnosť okamžitého vystahovania počas pandémie: názory sa rozchádzali — jedna skupina tvrdila, že počas pandémie nemožno vyhodiť pri omeškaní, druhá skupina tvrdila, že takéto tvrdenie nie je automatické a rieši sa súdnou cestou.
- Povinnosť prenajímateľa nájsť náhradné bývanie: právnik v diskusii uviedol, že pri výpovedi z dôvodu potreby bytu pre rodinu je to povinnosť, iní diskutéri pripomínali, že v praxi záleží na presnom znení zmluvy a dohode strán.
Otvorené otázky
- Zostalo nezodpovedané, či sa osobe v evidencii úradu práce alebo v hmotnej núdzi automaticky pridáva k výpovednej lehote ďalších 6 mesiacov.
- Zostalo nezodpovedané, aké konkrétne kroky by sa mali podniknúť pri bezprostrednom nezákonnom konaní prenajímateľa (napr. vyvádzanie vecí pred dvere) v konkrétnom prípade bez súdneho rozhodnutia.
Spomenuté značky a firmy
uzitocna.pravda.sk, ficek.sk, prosman-pavlovic.sk, Transparency International, úrad práce, realitná kancelária
Spomenuté produkty a metódy
vypovedná lehota 3 mesiace, náhradné bývanie, bytová náhrada, nájom na dobu neurčitú, Občiansky zákonník §663, Obchodný zákonník, písomná výpoveď, súdne konanie, právna konzultácia, realitná kancelária (ponuka porovnateľného bytu)
Miesta a osoby
Slovensko, Rwanda, Botswana, Afrika, úrad práce
@nela6 no cez realitku stačí že jej ponúkne 2-3ponuky na iný prenájom a náhradné bývanie jej našiel, to že to ona nevyužila je jej problém....ale naozaj záleží od zmluvy, ak je v zmluve klauzula že zmluvu možno ukončiť aj skôr ako je výpovedná lehota , hlavne ak byt prenajímateľ potrebuje na vlastné účely, tak možno zmluvu ukončiť aj skôr.....realitky presne už vedia ako ošetriť zmluvy ak im prenajímateľ bytu povie že byt bude potrebovať na vlastné účely ale presne nevie kedy....
Naďalej úplne zbytočná diskusia, keďže zadávateľka stále neodpovedala na podstatnú otázku ohľadom právneho režimu zmluvy.
@nela6 "ako ma aj napisanu zmluvu, ci obciansky, alebo obchodny zakonnik hra rolu"??? to nieeee 😂
Ja by som na tvojom mieste, ak by som mala na to išla čím skôr preč. Možno je jeho brat s rodinou v oveľa horšej situácii ako ty, klopú im na dvere exekútori a on im chce pomôcť keďže má byt do ktorého by mohli ísť. Treba sa na to pozrieť aj z inej stránky, nie len z tej že tam chceš byť a bodka. Zatiaľ si nájdi aspoň taký prenájom 1izby v dome/byte u nejakej babičky, vyjde ťa to lacnejšie ako platiť byt. Určite sa ti aj on ospravedlní. Nikdy nevieš v akej je situácii, ty by si robila to isté, ak by si mala pomôcť bratovi/sestre/rodičom ak by boli v zlej situácii a ty by si mala "voľný byt". Možno on bol zlý na teba lebo nevedel ako má reagovať a chcel ťa zastrašiť. Ak sa takto správal, môže sa stať že prídeš a budeš mať veci pred dverami. Je mi to veľmi ľúto že si v takej situácii, dúfam že sa to čo najskôr vyrieši a budeš spokojná.
@puertorico bol tu uz aj jeho brat. jablko asi nepada daleko od stromu, lebo to bol jeden agorantny chuj, s prepacenim. ja si uz aktivne hladam iny prenajom, chcela by som sa odstahovat cim skor, len ma zaujima, aka je pravna ochrana cloveka v podnajme, ci sa mi napriklad neoze stat ze sa vratim domov a budu moje veci vystahovane pred dverami, alebo ze by napriklad zacali rekonstrukciu, este kym tam byvam, ako sa mozem voci tomu chranit? aby som mala klud a mohla si v najst a vystahovat sa, ale predpokladam ze to bude trvat aspon mesiac a pol.
@ada715
Ak prenajímateľ vypovedal zmluvu o nájme uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka z dôvodu, že byt potrebuje pre svoju rodinu, tak Vým musí ponúknuť možnosť presťahovania sa do porovnateľného bytu z hľadiska veľkosti, lokality, vybavenia a nájomného (=zohnať voľný byt k nájmu napríklad cez RK) a zároveň Vám uhradiť náklady spojené so sťahovaním. Bez dohody je výpovedná lehota najmenej tri mesiace.
Pravna ochrana na SK? 🤔 Vsetko je mozne, spoliehat sa na spravodlivost- policia, sudy je cista naivita.
@draik prenajimatel mi do dnes nedorucil vypoved, chcel aby som podpisala dohodu, ktoru mi tiez neukazal, iba o nej cely cas hovoril. v tej dohode samozrejme malo byt aby som odisla skor. Volala som mu nech mi doruci vypoved. Tak uvidime... Uhradit stahovne mi podla zakona musi aj ak by som odisla skor? aj ak odidem po tej 3mesacnej vypovednej lehote? Dakujem za odpoved.
Aktualne si hladam novy prenajom, no nie je to momentalne lahke, nakolko som vdaka nie vlastnej vine ale pandemii a specifiku svojho zamestnania prisla o pracu a som aktualne registrovana 3tyzdne na urade prace, a omnoho viac ako teraz v strese hladat nove byvanie, som nutena riesit ako sa prekvalifikovat a najst si novu pracu. Navyse prenajimam si vacsi byt za slusnu cenu, roky ako tu byvam sa cena nemenila, za co som majitelovi vdacna. Iba sa domnievam vzhladom na jeho jednanie, ale predpokladam ze to asi nezdanuje. Docitala som sa, ze vzhladom na to, ze som nezamestnana, cize oficialne clovek v hmotnej nudzi, tak sa na mna vztahuje ochrana plus 6mesiacov k 3mesiacom vypovednej lehoty, je to pravda? Nechcem ju vyuzit, len si chcem byt plne vedoma svojich zakonnych prav, lebo on voci mne vystupuje ako by som nemala ziadne.
@draik ty máš nejakú skúsenosť z Afriky? Ja áno. Ale to je jedno, lebo transparency international ma lepších expertov zrejme než ja či ty. Nejako sa ťa to doktlo, ale nie sú to žiadne bludy, že Slovakistan sa môže vo veľa ohľadoch absolútne bez problémov radiť medzi banánové republiky, t.j. "právo" je na strane mocnejsieho
@ada715 prepáč ale prenajímateľ (alebo jeho rodina) nemusí byť v tejto dobe v oveľa lepšej situácii ako ty. Takže tvoje špekulácie o ochrane naviac mi už prídu cez. Ani ja som svojej najomkyni nezvysovala nájom a dane platím, toto je také rozmýšľanie odveci. Skús sa vžiť aj do role prenajímateľa, ktorý vlastní byť, ale podstate je voči tebe podľa zákona v nevýhode a musí ti ustupovať, keď ho potrebuje pre svoju rodinu
@ada715 no hrozna situacia, viem si to predstavit. a bezcharakterna osoba ten majitel. Na toto by ma byt poriadnejsi zakon.
@petamich ide o to ako ma aj napisanu zmluvu, ci obciansky, alebo obchodny zakonnik hra rolu, ake su podmienky vypovedania zmluvy, doba urcita/neurcita... z popisu co uviedla to vyzera, ze ok, vypovedna 3m,ALE iba napr pri hrubom poruseni zmluvy, ak k nemu nedoslo, nemôže jej len zaklopat na dvere id het...musi jej nájsť napr. nahradne byvanie, to chcem vidiet...