Môže nájomca predčasne ukončiť krátkodobý nájom bez výpovednej lehoty?

Dobrý deň,

v prvom rade je potrebné rozlišovať, či máte uzatvorenú zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., alebo bežnú nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Od toho závisia podmienky predčasného skončenia nájmu.

Ak ide o krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., uzatvorený na dobu určitú do leta 2027, nájomca ho nemôže bez ďalšieho jednostranne ukončiť k 30. novembru 2026 iba preto, že sa rozhodol odsťahovať.

Podľa § 6 uvedeného zákona sa krátkodobý nájom končí najmä uplynutím dohodnutej doby, písomnou dohodou zmluvných strán, písomnou výpoveďou zo zákonom ustanovených dôvodov alebo odstúpením od zmluvy za zákonných či zmluvných podmienok.

Podľa § 7 ods. 2 môže nájomca vypovedať krátkodobý nájom najmä vtedy, ak sa byt stal bez jeho zavinenia nespôsobilým na dohodnuté užívanie, ak došlo k skončeniu jeho pracovného alebo obdobného pomeru, ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie alebo ak nastal ďalší výpovedný dôvod dohodnutý v nájomnej zmluve.

Ak nájomca nemá žiadny z uvedených dôvodov a zmluva mu neumožňuje predčasné skončenie nájmu, samotné oznámenie, že sa chce odsťahovať, nájomný pomer neukončuje.

Pokiaľ ide o výpovednú lehotu, § 7 ods. 3 zákona stanovuje, že pri platnej výpovedi nesmie byť spravidla kratšia ako jeden mesiac. Pri určitých zákonných dôvodoch môže byť najmenej 15 dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede. Zákon však neustanovuje všeobecnú dvojmesačnú výpovednú lehotu, ktorú by ste mohli nájomcovi jednostranne určiť.

Rovnako mu nemôžete dodatočne jednostranne uložiť zmluvnú pokutu za predčasné skončenie nájmu, ak ste si ju platne nedohodli. Zmluvná pokuta musí byť podľa § 544 Občianskeho zákonníka dohodnutá písomne, pričom musí byť určená jej výška alebo spôsob jej určenia.

Ak nájomca napriek tomu byt opustí a prestane platiť nájomné, neznamená to automaticky zánik jeho zmluvných povinností. Ak nájom právne naďalej trvá, môžete si uplatňovať splatné nájomné a ďalšie oprávnené pohľadávky vyplývajúce zo zmluvy. Podľa okolností môže prichádzať do úvahy aj nárok na náhradu preukázanej škody.

Prakticky by som Vám odporúčala odpovedať nájomcovi písomne, že beriete na vedomie jeho záujem o predčasné skončenie nájmu, avšak nesúhlasíte s tým, aby sa nájom skončil jednostranne k 30. novembru 2026 bez príslušného právneho dôvodu.

Zároveň mu môžete navrhnúť uzatvorenie písomnej dohody o skončení nájmu, napríklad za podmienky úhrady dohodnutej sumy, vyrovnania všetkých záväzkov a riadneho odovzdania bytu. Takáto dohoda však musí byť výsledkom súhlasu oboch strán.

Ak by ste sa nedohodli, odporúčam nájomcovi písomne oznámiť, že nájomný vzťah považujete za trvajúci, a upozorniť ho na povinnosť plniť záväzky zo zmluvy.

Záverom teda platí, že ak je nájom platne dohodnutý do leta 2027, nájomca nemá automatické právo odísť k 30. novembru 2026 bez právnych následkov. Nemôžete mu však jednostranne uložiť novú výpovednú lehotu ani zmluvnú pokutu. Vaše konkrétne nároky závisia od právneho režimu nájmu, obsahu zmluvy a dôvodu, pre ktorý chce nájomca nájom ukončiť.