Aké kroky podniknúť pri probléme s dedičským konaním pri kúpe nehnuteľnosti?

Dobrý deň,

vo Vašej situácii by som zatiaľ od kúpy neustupovala, ale pred pokračovaním v prevode by som odporúčala dôkladne preveriť právny stav nehnuteľnosti. Samotné uistenie realitnej maklérky, že sa všetko vybaví rýchlo, nepovažujem za dostatočné.

V prvom rade je potrebné zistiť, aký konkrétny problém kataster identifikoval. Ak letná kuchyňa predstavuje samostatnú nehnuteľnosť, ktorá patrila zosnulému vlastníkovi a nebola zahrnutá do dedičstva, môže byť potrebné dodatočné konanie o dedičstve podľa § 211 Civilného mimosporového poriadku. Ak však nejde o samostatnú nehnuteľnosť, právne riešenie môže byť odlišné. Preto je dôležité vyžiadať si písomné stanovisko katastra alebo príslušnú výzvu na odstránenie nedostatkov.

Pokiaľ je dodatočné dedičské konanie skutočne potrebné, nemožno vopred garantovať jeho ukončenie v priebehu niekoľkých týždňov. Dĺžka závisí okrem iného od počtu dedičov, ich súčinnosti a prípadných sporných okolností. Odhad dvoch až troch mesiacov preto môže byť reálny, ale nie je zákonom garantovanou lehotou.

Čo sa týka Vami spomínaných 60 dní, podľa § 31a katastrálneho zákona možno za určitých podmienok prerušiť konanie o návrhu na vklad. Prerušenie na zhodný návrh všetkých účastníkov je možné najdlhšie na 60 dní. Ak však kataster konanie prerušil z iného zákonného dôvodu, režim a lehoty môžu byť odlišné. Bez príslušného rozhodnutia preto nemožno povedať, či bude potrebné po 60 dňoch začínať celý proces odznova.

Osobitne by som odporúčala preveriť aj vlastnícke vzťahy. Ak má dom štyroch spoluvlastníkov, pri prevode celej nehnuteľnosti musia byť účastníkmi prevodu všetci, prípadne musia byť riadne zastúpení. Plnomocenstvo udelené minulý rok nie je automaticky neplatné, rozhodujúci je jeho obsah, rozsah a to, či naďalej trvá.

Keďže máte rezervačnú zmluvu platnú do decembra 2026, odporúčam ešte pred jej uplynutím písomne dohodnúť predĺženie rezervácie, ak sa právny stav dovtedy nevyrieši. V dodatku by som odporúčala upraviť aj podmienky vrátenia rezervačného poplatku, ak predávajúci nebudú schopní zabezpečiť právne bezchybný prevod nehnuteľnosti.

Zároveň by som pred vyriešením vlastníckych nezrovnalostí neodporúčala uhrádzať ďalšie nevratné platby ani podpisovať kúpnu zmluvu bez právnej kontroly. Je potrebné preveriť tiež podmienky hypotekárneho financovania a prípadnú platnosť úverového schválenia.

Na Vašom mieste by som teda požiadala realitnú kanceláriu o konkrétne dokumenty: stanovisko alebo rozhodnutie katastra, aktuálne listy vlastníctva, informáciu o stave dedičského konania a plnomocenstvá všetkých zastúpených vlastníkov.

Ak sa ukáže, že ide iba o odstrániteľný právny nedostatok a predávajúci aktívne zabezpečujú jeho nápravu, čakanie môže byť rozumným riešením. Dôležité však je, aby ste počas neho mali zmluvne zabezpečené svoje práva a neriskovali stratu rezervačného poplatku z dôvodu, ktorý ste nespôsobili.