Môžeme riešiť skryté vady domu po kúpe nehnuteľnosti?

Dobrý deň,

podľa Vášho opisu môže ísť o vady nehnuteľnosti, za ktoré môže zodpovedať predávajúci, pričom by som odporúčala situáciu riešiť bez ďalšieho odkladu.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka platí, že ak predávajúci vie o vadách predávanej veci, je povinný na ne kupujúceho pri uzatváraní zmluvy upozorniť. Ešte významnejší je § 597 ods. 1 OZ: ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, kupujúci má právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak by išlo o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, zákon pripúšťa aj odstúpenie od zmluvy.

Vo Vašom prípade je veľmi podstatné aj presné znenie kúpnej zmluvy. Uvádzate, že v nej predávajúci vyhlásil, že nevie o žiadnych chybách/vadách. Podľa § 597 ods. 2 OZ má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé. Preto treba presnú formuláciu zmluvy určite právne posúdiť.

Nie je pritom správne vychádzať z predstavy, že kupujúci musí pri každej skrytej vade nevyhnutne preukázať, že predávajúci o nej vedel. § 596 upravuje osobitne povinnosť upozorniť na vady, o ktorých predávajúci vie, ale § 597 ods. 1 priznáva práva kupujúcemu pri dodatočne zistenej vade, na ktorú upozornený nebol. Samozrejme, v prípadnom spore bude potrebné preukázať najmä existenciu vady, jej povahu, rozsah a to, že nejde iba o stav, ktorý vznikol až po prevzatí nehnuteľnosti.

Veľmi dôležitá je lehota. Podľa aktuálneho § 599 OZ musí kupujúci vadu predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Ak bola nehnuteľnosť prevzatá vo februári 2025, 24-mesačná objektívna lehota ešte podľa uvedených údajov neuplynula. Neodporúčala by som však čakať do jej konca, pretože zákon zároveň vyžaduje vytknutie vady bez zbytočného odkladu.

Preto by som odporúčala dať stav čo najskôr odborne zdokumentovať, ideálne stavebným odborníkom, prípadne znalcom. Potrebné je oddeliť vady samotného bytu od vád spoločných častí a zariadení domu a zistiť príčinu zatekania, nedostatočnej izolácie a zápachu. Fotografie, videá, odborné vyjadrenia, komunikáciu s predávajúcim a realitnou kanceláriou aj doklady o prípadných nákladoch si uchovajte.

Následne by som predávajúcemu vady písomne vytkla, presne ich opísala, uviedla, kedy a ako boli zistené, a zároveň konkrétne uplatnila zvolené právo zo zodpovednosti za vady – podľa výsledkov odborného posúdenia môže ísť najmä o primeranú zľavu z kúpnej ceny. Ak by boli splnené prísnejšie podmienky § 597 OZ, môže prichádzať do úvahy aj odstúpenie od zmluvy. Samotné vytknutie vady by som preukázateľne doručila predávajúcemu. Zákon priznáva aj právo na úhradu nevyhnutných nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady a § 600 zachováva za splnenia podmienok aj právo na náhradu škody.

Strecha je však osobitná otázka. Podľa § 2 ods. 1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. je strecha výslovne spoločnou časťou domu. Rovnako medzi spoločné časti patria aj izolačné konštrukcie. Nemôžete teda ako vlastník jedného bytu svojvoľne rozhodnúť o výmene strešnej krytiny; ide o správu spoločného majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

To však neznamená, že ostatní vlastníci môžu jednoducho ignorovať stav, pri ktorom strecha zateká a dochádza k poškodzovaniu domu alebo bytu. Zákon č. 182/1993 Z. z. počíta s financovaním údržby a opráv spoločných častí domu z fondu prevádzky, údržby a opráv. O správe, opravách a rekonštrukcii domu sa rozhoduje postupom podľa tohto zákona.

Ak by išlo už o poškodenie spoločnej časti domu, ktoré bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok, situácia je ešte odlišná. § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. ukladá správcovi alebo predsedovi povinnosť zabezpečiť odstránenie takéhoto poškodenia aj bez súhlasu vlastníkov. Nie každé bežné zatekanie automaticky dosahuje túto intenzitu; rozhodujúci je konkrétny technický stav a naliehavosť.

Ak ostatní vlastníci odmietajú potrebnú opravu, odporúčala by som preto vyžiadať odborné posúdenie strechy, písomne vyzvať správcu alebo predsedu spoločenstva na riešenie a žiadať zaradenie opravy do rozhodovania vlastníkov. Zákon zároveň umožňuje, aby schôdzu alebo písomné hlasovanie iniciovala za stanovených podmienok aj najmenej štvrtina vlastníkov.

Vo Vašej situácii by som teda nečakala na komunikáciu realitnej kancelárie ani na to, či sa predávajúci ozve dobrovoľne. Vady by som okamžite písomne vytkla predávajúcemu, zabezpečila odborné posúdenie ich príčin a rozsahu a paralelne riešila strechu so správcom/spoločenstvom ako spoločnú časť domu.

Osobitne by som odporúčala skontrolovať kúpnu zmluvu. Formulácia, že predávajúci nevie o žiadnych vadách, môže mať vzhľadom na § 597 ods. 2 OZ podstatný právny význam, najmä ak odborné dokazovanie potvrdí, že závažné vady existovali už pri predaji.