Dom a hypotéka
Ahoj pisem anonymne nakolko su tu aj z rodiny a nechcem aby vedeli ze nieco planujeme 🙂
Máme v plane kupit dom cca do 500 000 ( zapadne slovensko) avšak vôbec nemám predstavu ako to funguje s hypotékou . Máme v pláne predaj byt a zvyšok si požičať avšak môžeme ptm ručiť domom , ktorý kupime ? Ide mi o to že pred časom sme boli v banke a pytali sa na prijem ja mam rodičák a muž cca do 1000€ spolu nejakých 1600€ prijem oficialny povedali nám že nám dajú maximalne 150 000 čo je málo pre nás.
Existuje nejaká hypoteka, ktorú nám dajú v rámci sumy domu ? ked si chceme kupiť za 500 tak nám dajú 500 , či je to nerealne ? muz má po 43 , finančnú rezervu máme a ja prenajímam ,,svoj byt,, nie je pisaní na mňa ale peniaze idú mne čo nie je oficialny prijem
Som naivná alebo sa dá niečo vymyslieť ?
Stručné zhrnutie
- Banky posudzujú hypotéku hlavne podľa oficiálneho príjmu žiadateľov; nelegálne ("čierne") príjmy banka vo všeobecnosti nezohľadní, ak nie sú doložené daňovým priznaním.
- Súčasné pravidlá bánk a NBS zvyčajne limitujú LTV na približne 80 %, takže pri nehnuteľnosti za 500 000 € banka môže poskytnúť maximálne približne 400 000 € za predpokladu dostatočného príjmu.
- Pri oficiálnom spoločnom mesačnom príjme 1 600 € odhady v diskusii ukazovali reálne dostupné hypotéky výrazne pod potrebnou sumou (približne 92 800 € podľa SLSP kalkulačky; alternatívny odhad finančného poradcu 110–120 000 €), pričom mesačné splátky hypotéky 300–400 tis. € na 30 rokov by boli rádovo 1 200–2 000 € mesačne alebo viac.
Najčastejšie otázky
Q: Môžem založiť dom, ktorý práve kupujem, ako ručenie za hypotekárny úver?
A: Áno, banka môže akceptovať ako zábezpeku nehnuteľnosť, ktorú kúpite; maximálne možná výška úveru však závisí na LTV (bežne max. 80 %) a hlavne na oficiálnom príjme žiadateľov.
Q: Dostanem od banky hypotekárny úver v hodnote celej ceny domu (napr. 500 000 €)?
A: Nie; bežné pravidlo LTV v diskusii bolo 80 %, takže pri hodnote domu 500 000 € by banka pri dostatočnom príjme poskytla maximálne približne 400 000 € a zvyšok 100 000 € musíte mať v hotovosti.
Q: Ako banky posudzujú príjem z prenájmu nehnuteľnosti?
A: Banka akceptuje príjem z prenájmu len ak je doložený (napríklad daňovým priznaním); nezdokumentovaný alebo nepriznaný príjem banka zvyčajne nezohľadní.
Q: Ako ovplyvňuje vek žiadateľa dobu splácania hypotéky?
A: Banky obmedzujú maximálnu dobu splácania podľa veku žiadateľa; 43‑ročný žiadateľ často nemá nárok na plných 30 rokov splácania v niektorých bankách, čo znižuje možnú výšku úveru.
Q: Koľko hypotéky môžem získať pri oficiálnom mesačnom príjme 1 600 €?
A: Odhady v diskusii sa líšili: výpočet cez SLSP kalkulačku uvádzal približne 92 800 €; finančný poradca spomínal skôr 110–120 000 €; všetky odhady sú výrazne pod sumou potrebnou na kúpu 500 000 € domu.
Q: Aké sú orientačné mesačné splátky pre vysoké hypotéky?
A: V diskusii boli uvedené príklady: hypotéka ~400 000 € na 30 rokov ≈ 2 000 € mesačne, hypotéka 500 000 € na 30 rokov ≈ 2 541 € mesačne (bez poistenia nehnuteľnosti), pri menších úveroch napr. 92 800 € splátka ≈ 469 € mesačne podľa SLSP kalkulačky.
Q: Čo môžem urobiť, aby som zvýšil šancu na väčšiu hypotéku?
A: Možné riešenia spomínané v diskusii: zvýšiť oficiálny príjem (zamestnaním alebo legalizáciou príjmov z prenájmu cez daňové priznanie), mať spoludlžníka alebo ručiteľa s dostatočnou bonitou, alebo zvýšiť vlastné vlastné zdroje (t. j. hotovosť na pokrytie požadovaného vlastného vkladu).
Závery z diskusie
Zhoda
- Banky požadujú oficiálny, doložený príjem a neoficiálny („čierny“) príjem bez daňového priznania nezohľadnia.
- Bežné LTV obmedzenie v praxi je okolo 80 %, preto na 500 000 € nehnuteľnosť banka pri plnom LTV poskytne maximálne ~400 000 €.
- Pri oficiálnom príjme 1 600 € mesačne sú reálne dostupné sumy hypoték podľa viacerých výpočtov výrazne nižšie než 300–400 tis. €.
Sporné názory
- Možnosť ručenia inou nehnuteľnosťou alebo ručiteľom: niektoré komentáre považovali ručenie/spoludlžníka za reálnu cestu k vyššiemu úveru; iné varovali, že bez dostatočného oficiálneho príjmu ide o vysoké riziko a ručiteľ môže prísť o bývanie.
- Presná maximálna suma dostupná pri konkrétnom oficiálnom príjme (napr. 1 600 €): v diskusii sa objavili odhady 92 800 € aj 110–120 000 €, tieto čísla sa líšili podľa použitej kalkulačky a predpokladov poradcu.
Otvorené otázky
- Presné limity doby splácania pre konkrétny vek (napr. 43 rokov) sa môžu líšiť medzi bankami a nie je v diskusii jednoznačne definované, ktorá banka aké maximum poskytne.
- Ako konkrétne dokladovať a zohľadniť príjem z prenájmu v rôznych bankách (rozdiely v akceptácii dokladov a vplyv na bonitu) zostali v diskusii bez jednotnej odpovede.
Spomenuté značky a firmy
SLSP, ČSOB, Národná banka Slovenska
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, LTV (max. 80 %), DTI, DSTI, poistenie nehnuteľnosti, poistenie domácnosti, daňové priznanie, ručiteľ, spoludlžník, SLSP kalkulačka úveru na bývanie, oficiálny príjem, neoficiálny/„čierny“ príjem, mesačná splátka (príklady: 469 €, 1 200 €, 2 000 €, 2 541 €), vlastné zdroje / vlastný vklad
Miesta a osoby
Západné Slovensko, Bratislava, Poprad, Dóm sv. Alžbety
@nikolca neprebajimeme na cierno vsetko je na danovom podane len to sa neberie ako oficialny prijem
ešte raz. na základe vašich oficiálnych príjmov, ktoré si napísala (t. j. 1600 eur mesačne) dostanete od banky max. 92 800 eur. Ešte pred rokom by to bolo o 50 000 eur viac.
Banku nijako neobídeš. Podmienky bánk nadstavila NBS, čiže je úplne jedno, do ktorej banky pôjdeš. Tvoj príjem z prenájmu môžeš doložiť jedine v prípade, že doložíš tvoje daňové priznanie za minulý rok, že si z toho odviedla dane. Inak nemáš šancu.
A namiesto domu odporúčam zvýšiť ZLEGALIZOVANÝ príjem, nakoľko aktuálne tvojmu mužovi vychádza v budúcnosti dôchodok niečo okolo 300 eur mesačne. Netreba zabúdať aj na prípadnú PN alebo OČR, ktorých výška tiež závisí od legálneho príjmu.
neklam. Prenájom sa berie ako oficiálny príjem, keď doložíš daňové priznanie z neho.
Ale veď vy nemáte ani 1600€ akceptovateľný príjem pre banku..tvoj muž má do 1000€ a tebe sa ráta iba výška rodičovského...to je kolo 470€...prídavky na deti sa nerátajú do príjmu...za ďalšie z mužovho platu sa odratava životné minimum na neho,teba aj dieťa...máte extra nízky príjem...a v jeho veku nie je možné ani len 30r splácanie hypotéky..v živote by vám nevyšla hypotéka ani 150.000€...dokonca ani len 100 000€ ...rubete privysoko...hľadajte v okolí a v sume cca čo dostanete za byt,rezervu čo máte a plus hypo..no ja si myslím že Max 70.000
síce fajn, ale príjem stále nedostatočný. A to je ešte otázne či predáte svoj byt a za koľko. Pevne dúfam, že ho máte viac ako 5 rokov.
Keby máš príjem 1200 a 600 z prenájmu aké sú tam náklady? Voda, elektrika, kúrenie, tv, internet, dane, lebo mne to vychádza na menej ako 1000 čistého, to by nepokrylo ani polovicu splátky podľa mna
Ak realne potrebujes pozicat len cca 200k, tak sa proste zamestnaj na par mesiacov. Najlahsie riesenie.
Boze autorka pisala oficialny prijem, neoficialny mozu mat aj 4000 eur a co je koho do toho, z oficialneho pocitaju hypoteku z toho 1600 Vam vyjde strasne malicko, ak chcete muz sa musi zamestnat oficialne aspon za 2500-3000 na 4 mesiace a dostanete vysoky uver, ked sa chce vsetko sa da vybavit
@slavomira236 no to by bola blba byt v prenajme ma navzdy pre svoje deti jej ostane a navyse z toho idu lepsie peniaze
@slavomira236 tiez sme nad tym rozmyslali ale to by sme boli uplne na nule a to nechceme potrebujem aspon nejaku hypo lebo keby sa nieco stalo tak nemame nic , hype by sme aj predcasne splatili casom lebo mame byt po svokre ( nech zije este dlho ) ale to mame taku poistku sme na to financne dobre len to oficialne nemame prijem na to , tak hladam cestu ako by nam dali hypo bez toho prijmu ci sa da rucit nehnutelnostou alebo tak
Jedina sanca je pre teba ked chces dosiahnut vacsiu hypo sa na urcity cas zamestnat s dostatocne velkym prijmom. Tak dosiahnes na vacsiu hypoteku, lebo budes mat oficialny prijem spolu s muzom napriklad 3000-4000 EUR. Papierovo Ti to bude sediet, lenze neviem uplne, ze kde sa za tolko zamestnas (u znameho co ma firmu alebo niekde v zahranici).
Ty kde žiješ prosím ťa? 😁 Sa zobuď trošku do reality, s takýmto príjmom chceš dom za pol milióna? 😁
hypo ti bez príjmu nedajú. Môžeš mať aj 5 nehnuteľností na tvoje meno. Banke to nebude stačiť, pokiaľ nemáš príjem. Už to pochop.
Mam pocit autorka ze nie vsetky banky akceptuju rp do spolocneho prijmu, treba potom hladiet pri vybere banky aj na to.
Žiaľ, banku zaujíma oficiálny príjem, nie to co máš ako príjem neoficiálny, takže skôr nie
🤦♀️ Neskutočné zmýšľanie. Neviem prečo nejdeš rovno do banky a neopýtaš sa tam. Či nemáš odvahu hypo špecialistom povedať do očí, že sú vymúdrelé sliepky? Nie, s oficiálnym príjmom 1600 EUR vám takú hypo nedajú.
Autorka nie, vy nemáte dostatočný príjem. To, ze Vam niekto dáva príjem z najmu bytu, ktorý Vam ani nepatrí a uz počítate s bytom, ked umrie svokra, nie je Vas dostatočný príjem. Evidentne tu kseftujes s nehnuteľnosťami po všetkých možných príbuzných ale je na case, aby ste sa aj s muzom zobudili a začali spoliehať sami na seba.
Pokial mate k dispozicii 3 byty, tak by som ich predala a kupila si dom bez hypoteky. Neviem o ake byty sa jedna, snad vo vacsom okresnom meste. Lebo vas prijem je proste na hypoteku v takej vyske nizky. Prenajom tiez raz mas a potom nemas, mozu Ti neplanovane ostat prazdne byty na prenajom a potom tam len budete zbytocne platit reziu.
Autorka, ked chces taku velku hypoteku, tvoj prijem musi byt oficialny. A este jedna vec, manzel ma 43 rokov, takze si spocitaj splatkynie ja 30 rokov, ale do jeho 65, mozno 70tky. Prijem z prenajmu banky akceptuju, pokial ho mas zlegalizovany, a priznany
Citas vobec odpovede ostatnych? Ci si len ides svoje?