Ktorý byt kúpiť ako investíciu?
Ahojte chcem sa Vás opýtať, ktorý byt by ste kúpili. Ide o investičný byt.
1.3i byt cena 185 000€ rozloha 72m²rok výstavby 2009 náklady 120€, treba dozariadzovať, prechodná izba
2. 3i byt cena 145 000€ rozloha 76 m² rok výstavby 1988 náklady 160€, zariadený, nepriechodné izby
Nájom by bol vo výške 650€ k dispozícii máme 45 000€
Ďakujem za vaše názory
Stručné zhrnutie
- Dva porovnávané investičné byty sú 3-izbový za 185 000 € (72 m², rok výstavby 2009, náklady 120 €, treba dozariadiť, prechodné izby) a 3-izbový za 145 000 € (76 m², rok výstavby 1988, náklady 160 €, zariadený, nepriechodné izby); očakávaný nájom uvedený v diskusii je 650 € a k dispozícii sú vlastné prostriedky 45 000 €.
- Väčšina diskutujúcich odporúča investovať do 1- alebo 2-izbových bytov pre jednoduchší dlhodobý prenájom a nižšie prevádzkové náklady namiesto 3-izbového bytu.
- Hlavné rozhodovacie faktory uvedené v diskusii sú lokalita (veľké mestá ako Bratislava, Košice majú lepší dopyt), výška hypoték (spomínané sadzby 0,6 %, 1 %, 4,5 %, 5 % a obavy pred možným nárastom až na 10 %) a možnosť krátkodobého prenájmu cez Airbnb/Booking.
Najčastejšie otázky
Q: Ktorý typ bytu sa najľahšie prenajíma ako investícia?
A: V diskusii viacerí uviedli, že najľahšie sa prenajímajú 1‑izbové a 2‑izbové byty; 3‑izbové byty sa podľa viacerých diskutujúcich prenajímajú ťažšie mimo veľkých miest.
Q: Ako porovnávať ponuky podľa cien a prevádzkových nákladov?
A: Príklad z diskusie: ponuka A 185 000 € pre 72 m² s nákladmi 120 €/mesačne, ponuka B 145 000 € pre 76 m² s nákladmi 160 €/mesačne; pri porovnávaní treba zahrnúť aj potrebu dozariadenia a stav dispozície (prechodné vs. nepriechodné izby).
Q: Dá sa kúpa investičného bytu financovať hypotékou?
A: Diskusia uvádza protiargumenty aj podporu: niektorí odporúčajú nebrať hypotéku na investičný byt pri vysokých úrokoch, iní tvrdia, že hypotéka (aj pri 4–5 % úroku) môže byť výhodná, ak nájom pokrýva splátky; v diskusii sa spomína aj refinancovanie ako spôsob získania hotovosti.
Q: Aké sú konkrétne ceny a alternatívy v regiónoch spomínaných v diskusii?
A: Jeden komentár spomínal dvojizbový byt v Košiciach za 144 000 € s podlahovým kúrením, veľkou pivnicou a nákladmi 150 €/mesačne; iní navrhovali zvážiť dvojizbové byty v Košiciach namiesto 3‑izbových v menších mestách.
Q: Má zmysel krátkodobý prenájom (Airbnb/Booking) v menších turistických lokalitách?
A: V diskusii niekoľko ľudí navrhlo krátkodobý prenájom v okolí Popradu cez Airbnb/Booking ako možnosť zvýšiť výnos, ale aj upozornili na dodatočné náklady a sezónnosť.
Q: Ako veľmi ovplyvňuje úspešnosť investície výška vlastného vkladu?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú minimalizovať vlastné úspory na investíciu alebo kúpiť s minimálnym dofinancovaním, pričom jeden prispievateľ uviedol, že on i jeho manžel financovali investíciu bez vlastných úspor prostredníctvom refinancovania existujúcej hypotéky.
Q: Aké riziká treba zohľadniť pri investovaní do bytov teraz?
A: V diskusii boli zvýraznené riziká rastu úrokových sadzieb, výpadkov prenájmu a lokálneho dopytu; niektorí diskutujúci varovali, že model fungoval pri úrokoch ~1 % alebo 0,6 %, ale nie je isté, že bude fungovať pri výrazne vyšších úrokoch.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pre dlhodobý prenájom je podľa väčšiny diskutujúcich výhodnejšie kupovať 1‑ alebo 2‑izbové byty, pretože majú širší dopyt a nižšie náklady.
Sporné názory
- Možnosť financovať investíciu hypotékou: niektorí diskutujúci radia nebrať hypotéku pri dnešných vyšších úrokoch; iní tvrdia, že hypotéka je v poriadku, ak nájom pokrýva splátky alebo ak sa kupuje za dobrú cenu.
Otvorené otázky
- Ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby a aký bude ich dlhodobý vplyv na model investovania do bytov?
- Koľko reálne budú činiť bežné prevádzkové náklady pre 3‑izbový byt v konkrétnej lokalite, keď do bytu nasťahuje mladá rodina?
Spomenuté značky a firmy
Modrý koník, Airbnb, Booking, Volvo
Spomenuté produkty a metódy
1i, 2i, 3i, dvojgarzónka, investičný byt, hypotéka, refinancovanie hypotéky, krátkodobý prenájom, správa nehnuteľností, podlahové kúrenie, pákový efekt, termínovaný účet
Miesta a osoby
Poprad, Košice, Bratislava, Španielsko
@veroonr ja jej radim aby kupila jedno alebo max dvojizbovy. A ano pochopitelne musia ludia pocitat aj s vypadkom prenajmu, ale stale mozu ten byt predat atd. Nebudu nikdy stratovi, aj keby prepadol banke v najhorsom. Lebo peniaze neboli ich. Ale v tom lepsom pripade byt vzdy prenajmu a za 20 rokov maju byt skoro za nic. Znie to sice jednoducho (aj to volakedy bolo jednoduche) ale v tejto dobe to az take jednoduche nie je. Prestuduj si nieco o pakovom efekte pri kupe nehnutelnosti na hypo. Zabetonovat cash v 1 byte je skoda. Ak premyslas ekonomicky, chces mat v buducnosti viac, treba sa radsej poradit s ludmi ktori sa tomu rozumeju.
@jaroslav81 investicny byt na hypo sa oplati vzdy, aj ked beries pri 5% uroku. Ale treba kupit za dobru cenu. Ved logicky, ak za jednoizbak dostanes z prenajmu 500-600 eur, splatku na 20 (dokonca som schvalne nedala 30) rokov mas 600, doplatis mesacne cca 150-200 eur. lebo musis zaplati najom/poplatky. Ako inak by si mal z 200 eur za 20 rokov nasetrene na byt? Nikdy. Ludia trochu financnej gramotnosti by vam nezaskodilo. Je to ovela lepsie setrenie ako odkladat 200 e mesacne na terminovany ucet. Z ktoreho mas za 20 rokov 48 tisic, kvoli inflacii uz hodnota davno nebude taka ako teraz a nehovoriac o cenach nehnutelnosti o 20 rokov. A ak nahodou vyjednas byt sa ozaj dobru cenu, mas nieco malo nasetrene, moze ti to vychadzat tak, ze mesacne nedoplacas vobec nic, ba naopak, mas navyse. Dokonca mimo BA si myslim ze sa to este da takto urobit, su pomerne nizsie ceny bytov, ale najmy stale dost vysoke. Treba len dobre hladat, kvalitny byt za dobru cenu, v dobrej lokalite.
@guiseppinka Asi máš pravdu. V každom prípade, ja by som išla do dvojky v KE, nemajú ďaleko a tam je to také istejšie. Alebo fakt uvažovať smerom krátkodobého prenájmu v PP (pravda, tam sa nabalia asi ďalšie náklady).
@liv1 Ano, nam dvaja financny poradcovia radili nedavat ziadne uspory do investicnej nehnutelnosti. Este aj hotovost na prvotny vklad a zalohu sme ziskavali tak ze sme refinancovali hypoteku na nas dom. V podstate sme kupovali druhy dom tak ze sme do toho nedali jedinne Euro. Vybrali sme taky kde najom zaplati vsetky vydavky vratene vypadku najmu, Takze o 20 rokov prideme viac menej zadarmo k domu. Samozrejme ze uplne zdarma to nie, lebo je za tym dost vela prace tu nehnutelnost spravovat a prenajimat. Ale aj keby najom nezaplatil vsetky vydaje, tak si to treba spocitat ze kolko do toho za 20 rokov clovek da a kolko sa mu vrati spat tym ze ta nehnutelnost zvrastie na cene.
@andreatytler takto biznis model mohol fungovat dobre pri hypo okolo 1%, do buducna nikdy nevies co sa stane, pride nejaka vacsia kriza a hypoteky mozu vyletiet na 10%, alebo nebude zaujem o prenajom a celu hypoteku si budes platit sama....len pre to, lebo to poslednych 20 rokov takto fungovalo neznamena, ze to bude takto fungovat aj dalsich 20 rokov....
@jaroslav81 Pozri ja sa do financii velmi nevyznam, nechala som si poradit a tak mi poradili a teraz to posuvam dalej.
Ved ak urok pojde tak velmi hore ze to neutiahnu, tak byt predaju. Zarobili na tom tych par splatok a ak ceny nehnutelnosti neklesnu, tak aj na tom ze predaju za viak ako za co kupili.
Ak investične tak by som kupovala niekde pri mori so spravou, kde ti zabezpečujú prenajom. Španielsko napriklad, kde je dlhsie teplo ako v Chorvatsku ci Taliansku.
@jaroslav81 sice neznamena ze to tak bude fungovat, sle to neznamena ze aj ine veci nebudu fungovat. Stale to je model ktory je lepsi ako iny. A ak do toho nevlozis vlastne peniaze alebo len minimum, aj keby v najhorsom ten byt alebo cast prepadla banke, nic sa nestane. Ale to ozaj nepoznam nikoho komu by sa take nieco stalo
@oblecenie99 app vyssie od popradu pridaj pomaly este 0 za cenu. praveze pp je fajn na taketo turisticke ubytovanie, lebo mas vsade blizko...