Ktorý byt kúpiť ako investíciu?
Ahojte chcem sa Vás opýtať, ktorý byt by ste kúpili. Ide o investičný byt.
1.3i byt cena 185 000€ rozloha 72m²rok výstavby 2009 náklady 120€, treba dozariadzovať, prechodná izba
2. 3i byt cena 145 000€ rozloha 76 m² rok výstavby 1988 náklady 160€, zariadený, nepriechodné izby
Nájom by bol vo výške 650€ k dispozícii máme 45 000€
Ďakujem za vaše názory
Stručné zhrnutie
- Dva porovnávané investičné byty sú 3-izbový za 185 000 € (72 m², rok výstavby 2009, náklady 120 €, treba dozariadiť, prechodné izby) a 3-izbový za 145 000 € (76 m², rok výstavby 1988, náklady 160 €, zariadený, nepriechodné izby); očakávaný nájom uvedený v diskusii je 650 € a k dispozícii sú vlastné prostriedky 45 000 €.
- Väčšina diskutujúcich odporúča investovať do 1- alebo 2-izbových bytov pre jednoduchší dlhodobý prenájom a nižšie prevádzkové náklady namiesto 3-izbového bytu.
- Hlavné rozhodovacie faktory uvedené v diskusii sú lokalita (veľké mestá ako Bratislava, Košice majú lepší dopyt), výška hypoték (spomínané sadzby 0,6 %, 1 %, 4,5 %, 5 % a obavy pred možným nárastom až na 10 %) a možnosť krátkodobého prenájmu cez Airbnb/Booking.
Najčastejšie otázky
Q: Ktorý typ bytu sa najľahšie prenajíma ako investícia?
A: V diskusii viacerí uviedli, že najľahšie sa prenajímajú 1‑izbové a 2‑izbové byty; 3‑izbové byty sa podľa viacerých diskutujúcich prenajímajú ťažšie mimo veľkých miest.
Q: Ako porovnávať ponuky podľa cien a prevádzkových nákladov?
A: Príklad z diskusie: ponuka A 185 000 € pre 72 m² s nákladmi 120 €/mesačne, ponuka B 145 000 € pre 76 m² s nákladmi 160 €/mesačne; pri porovnávaní treba zahrnúť aj potrebu dozariadenia a stav dispozície (prechodné vs. nepriechodné izby).
Q: Dá sa kúpa investičného bytu financovať hypotékou?
A: Diskusia uvádza protiargumenty aj podporu: niektorí odporúčajú nebrať hypotéku na investičný byt pri vysokých úrokoch, iní tvrdia, že hypotéka (aj pri 4–5 % úroku) môže byť výhodná, ak nájom pokrýva splátky; v diskusii sa spomína aj refinancovanie ako spôsob získania hotovosti.
Q: Aké sú konkrétne ceny a alternatívy v regiónoch spomínaných v diskusii?
A: Jeden komentár spomínal dvojizbový byt v Košiciach za 144 000 € s podlahovým kúrením, veľkou pivnicou a nákladmi 150 €/mesačne; iní navrhovali zvážiť dvojizbové byty v Košiciach namiesto 3‑izbových v menších mestách.
Q: Má zmysel krátkodobý prenájom (Airbnb/Booking) v menších turistických lokalitách?
A: V diskusii niekoľko ľudí navrhlo krátkodobý prenájom v okolí Popradu cez Airbnb/Booking ako možnosť zvýšiť výnos, ale aj upozornili na dodatočné náklady a sezónnosť.
Q: Ako veľmi ovplyvňuje úspešnosť investície výška vlastného vkladu?
A: Viacerí diskutujúci odporúčajú minimalizovať vlastné úspory na investíciu alebo kúpiť s minimálnym dofinancovaním, pričom jeden prispievateľ uviedol, že on i jeho manžel financovali investíciu bez vlastných úspor prostredníctvom refinancovania existujúcej hypotéky.
Q: Aké riziká treba zohľadniť pri investovaní do bytov teraz?
A: V diskusii boli zvýraznené riziká rastu úrokových sadzieb, výpadkov prenájmu a lokálneho dopytu; niektorí diskutujúci varovali, že model fungoval pri úrokoch ~1 % alebo 0,6 %, ale nie je isté, že bude fungovať pri výrazne vyšších úrokoch.
Závery z diskusie
Zhoda
- Pre dlhodobý prenájom je podľa väčšiny diskutujúcich výhodnejšie kupovať 1‑ alebo 2‑izbové byty, pretože majú širší dopyt a nižšie náklady.
Sporné názory
- Možnosť financovať investíciu hypotékou: niektorí diskutujúci radia nebrať hypotéku pri dnešných vyšších úrokoch; iní tvrdia, že hypotéka je v poriadku, ak nájom pokrýva splátky alebo ak sa kupuje za dobrú cenu.
Otvorené otázky
- Ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby a aký bude ich dlhodobý vplyv na model investovania do bytov?
- Koľko reálne budú činiť bežné prevádzkové náklady pre 3‑izbový byt v konkrétnej lokalite, keď do bytu nasťahuje mladá rodina?
Spomenuté značky a firmy
Modrý koník, Airbnb, Booking, Volvo
Spomenuté produkty a metódy
1i, 2i, 3i, dvojgarzónka, investičný byt, hypotéka, refinancovanie hypotéky, krátkodobý prenájom, správa nehnuteľností, podlahové kúrenie, pákový efekt, termínovaný účet
Miesta a osoby
Poprad, Košice, Bratislava, Španielsko
za mna ani jeden. lebo hypo musis brat, 3i sa tazko prenajima... pokial to ma byt investicny, tak by som brala bud 1i, dvojgarzonka alebo max 2i.
@guiseppinka cenovo to vychádza rovnako či dvojka alebo trojka . Jednoizbové tu ani nie sú na predaj.
@guiseppinka cena za m² u dvojizbových je 2500€ a pri trojizbovych 2000€ preto trojka.
@guiseppinka ešte sme boli na obhliadke dvojizbkoveho bytu 144 000€ krásne prerobený podlahové kúrenie, veľká pivnica , náklady 150€ .
Investicny 3izbak je nelogicke, najlepsie sa prenajimaju 1-2 izbaky. A hypo by som na investicny byt tiez asi nebrala, ak tak minimalnu.
No, takze poprad meni vela.. ktora cast to je? V pp si neviem velmi podnajmy predstavit. To bude kratkodobe, tam kazdy bude cim skor brat hypo... teorericky, by sa to dalo prenajimat ako airbnb alebo cez booking ako turisticke... lebo studentske mesto to zrovna nie je.. a pri urokoch, ake su teraz, tak je to sialene brat hypo na investicny byt
Máš pozisťovane či je záujem o prenájom 3 izbového bytu dlhodobo v danej lokalite? Ak máš zobrať úver, platiť z toho dane a každý rok hľadať nových záujemcov a mať byt pár mesiacov voľný tak sa to vôbec ale vôbec nevyplatí. Ako ti hore radia na prenájom je lepší 1-2 izbový, lebo sú nižšie náklady. Ak nebyvas vo veľkom meste ako Ba, Za, Ke ( študentskom a priemyselnom) tak sa prenajímať neoplatí.
3 izbový by som na prenájom nekupovala. 1 alebo 2 izbový. Keby som už musela, vybrala by som.moznost č. 2.
3izbovy by som nekupovala, max dvoj. Jednoizbove a dvojizbove sa najlahsie prenajmu
Na investicny byt sa neberie hypoteka 140 tisic. To je uplna hlupost. Taky velky sa aj tazko prenajima mimo velkych miest.
Z tychto moznosti ani jeden + investujem ked mam co investovat s pripadnym malym dofinancovanim, nie naopak... Ale timing je dobry
2 určite starší lacnejší byt , tieto predražené "skoronovostavby" staré 11 až 20 rokov nemusím. To pár rokov a môžem rekonštruovať a dáš za to prachy ako keby je to pomaly teraz postavené.
@veroonr sa velmi mylis. Najlepsia investicia je ked vezmes ten byt na hypoteku. Samozrejme je fajn ked je vyska splatky nizsia alebo rovnaka ako najom, resp. ak nemusis doplacat. Ale aj keby si musela, je to vyborna investicia. Byt ti vlastne splaca niekto iny. Ked mas samozrejme volne peniaze aj vtedy je to vyborna investicia, ale pre niekoho kto nema, alebo chce deti zabezpecit do buducna, tak urcite takto.
Pozri tento prispevok o tom ako neinvestovat vlastne peniaze do nehnutelnosti.
https://www.modrykonik.sk/ask-an-expert/financn...
Kupovat za vlastne je vyhodne len vtedy ked tu nehnutelnost rychlo prerobis a predas.
@liv1 investičný na hypo sa oplatilo keď boli 0.6% úroky a nie 4.5%...a Poprad za 145 000€? Nejaké drahé nie? V KE kúpiš v pohode 3 izbák starý za 145 000 a to je už úplne o niečom inom, keďže prenajať v KE fakt nieje problém, zlvašť, keď tu o 2 roky spustí Volvo výrobu a zamestná 10 000 ľudí. V Poprade by som nič nekupoval.
Náklady 160€ na 76m2 sa mi zdajú nejaké podozrivo nízke, pravdepodobne tam býval jeden dôchodca... Počítaj, že keď sa ti tam nasťahuje mladá 3-4 členná rodina, náklady budú aspoň 250€
Keď už veľmi chcete, vo vašej lokalite by som porozmýšľala nad nejakým apartmánom vyššie od Popradu a prenajímala turistom, resp. Za takú sumu kúpila dvojizbový byt v Košiciach, kľudne aj v širšom centre. Ten prenajmete aj za 800 a nemusí to byť žiadna Hlavná ulica, kľudne aj panel.
@jaroslav81 no bohuzial,take su realne ceny u nas v Pp..neadekvatne platom hlavne🤷♀️rovnako aj najmy,sialene ceny...
2.