Oplatí sa kúpa investičného bytu na hypotéku?
Ahojte, pri dnešných úrokoch cca 4% a pri cenách nehnuteľnosti si myslím, ze investičný byt sa neoplatí ale rodina tvrdí opak. Uvediem príklad 10 rokov dozadu stal 2 izbak 35 tis, teraz stojí 90 a úroky išli z 0,9 na 4%. Takže keď aj teraz kúpim byt na hypotéku to je aký biznis? Ja tomu nerozumiem.. ved kým ho nájomníci splatia, to bude už opotrebovaných vybyvaný byt, ktorý ani nepredám za toľko co ma stal. Vysvetli mi to niekto, aký zisk by som mala z investičného bytu ak kúpim 2 izbak za 90 tis neprerobeny na úrok 4%. Neprerobeny asi neprenajmem, takze možno ešte menší byt 1 izb.za 75 tis. Ďakujem. Mam v hotovosti 35 tis.
Stručné zhrnutie
- Pri úrokovej sadzbe okolo 4% sa rentabilita investičného bytu závisí predovšetkým od lokality, ceny kúpy a dodatočných nákladov na rekonštrukciu (v diskusii uvedené príklady: kúpa 90 000 €, prerábka 25 000 € alebo lacnejšia rekonštrukcia za 7 000 €).
- Mesačné náklady a očakávané nájomné sú kľúčové pre cashflow; v príkladoch v diskusii sa spomínali mesačná splátka hypotéky cca 300 € a minimálne nájomné v paneláku okolo 180 €, pričom reálne čisté nájmy sa pohybovali okolo 200 €/mesiac pre 1‑izbový byt.
- Hlavné riešenia uvedené v diskusii sú: kúpiť len v silných lokalitách (BA, ZA, KE), zvážiť kratší fix úrokovej sadzby, investovať radšej do fondov/ETF alebo kúpiť v zahraničí (Taliansko, Španielsko) ak sú tam výhodnejšie podmienky.
Najčastejšie otázky
Q: Oplatí sa kúpa investičného bytu pri úroku 4 %?
A: Z diskusie vyplýva, že záleží na lokalite a nákladoch; príkladová kúpa za 90 000 € s prerábkou 25 000 € pri splátke cca 300 €/mesiac môže mať slabý cashflow, kým v mestách ako BA sa investícia považuje za výhodnejšiu.
Q: Aké sú realistické náklady na rekonštrukciu panelákového bytu?
A: V diskusii sa uvádzali rozličné príklady: kompletná rekonštrukcia 2‑izb. bytu cca 17 000 € až 25 000 €, zatiaľ čo čiastočné prerábky alebo lacnejšie riešenia niekedy spomenuté od 7 000 €; ceny závisia od rozsahu prác.
Q: Koľko nájmu treba, aby kryl splátku hypotéky?
A: Diskutujúci uviedli orientačné čísla: mesačná splátka hypotéky cca 300 € a minimálne nájomné v paneláku okolo 180 €, pričom to znamená, že nájomné často nepokrýva úplne splátku bez ďalších úspor alebo vyššieho nájmu.
Q: Ktoré mestá sú považované za najvhodnejšie pre investičný byt na Slovensku?
A: V diskusii sa menovali ako vhodné hlavné krajské mestá s pracovnými príležitosťami a univerzitami: BA, ZA, KE.
Q: Je lepšie kúpiť 1‑izbový alebo 2‑izbový byt na prenájom?
A: Väčšina diskutujúcich odporúčala jednoizbové byty ako najvýhodnejšie pre investíciu; zároveň sa spomína, že 2‑izb. v niektorých lokalitách stále držia ceny vďaka väčšej ploche.
Q: Môžu nájomníci kryť hypotéku?
A: Niektoré príspevky tvrdili, že nájomníci môžu platmi pokryť veľkú časť splátky (samozrejme závisí od výšky nájmu a splátky); konkrétny príklad: 1‑izbák kúpený za 47 000 € v hotovosti mal mesačný čistý zisk 200 €.
Q: Aké alternatívy k investovaniu do nehnuteľností sa spomínali?
A: Diskutujúci odporúčali investície do fondov, dlhopisov, ETF alebo akcií ako alternatívu; jedna osoba konkrétne uviedla, že radšej investuje do ETF a fondov než do investičnej nehnuteľnosti.
Q: Dá sa zohľadniť politické a demografické riziko pri rozhodovaní?
A: Áno; viacero hlasov upozorňovalo na politicko‑ekonomické a demografické riziká v menších mestách a odporúčalo vyhýbať sa kúpe v mestách s klesajúcou populáciou alebo slabým pracovným trhom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Lokalita je rozhodujúca; investícia sa považuje za oveľa pravdepodobnejšie výhodnú v veľkých mestách (uvedené BA, ZA, KE) než v malých vyľudňujúcich sa lokalitách.
Sporné názory
- Možnosť A: Investícia sa oplatí, pretože nehnuteľnosť chráni hodnotu proti inflácii a nájomník čiastočne alebo úplne hradí splátky hypotéky (niektoré reálne príklady uvádzajú zisk a pokrytie splátok).
- Možnosť B: Investícia sa neoplatí kvôli vysokým úrokom, politicko‑ekonomickému riziku a dodatočným nákladom na rekonštrukciu a správu; odporúčajú radšej ETF/fondy alebo kúpu v zahraničí.
Otvorené otázky
- Zostáva nezodpovedané, či budú ceny starších panelákových bytov dlhodobo rásť v rovnakom tempe ako novostavby v konkrétnych miestach.
- Nejednoznačné zostáva, aký presný nájom je reálne dosiahnuteľný pre neprerobený 2‑izbový panelákový byt v mestách strednej veľkosti.
Spomenuté značky a firmy
IKEA,Roman Kružliak
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka,krátky fix úrokovej sadzby,spotrebný úver,ETF,fondy,dlhopisy,prenájom,rekonštrukcia,investičný apartmán,investičná nehnuteľnosť
Miesta a osoby
BA,ZA,KE,Užhorod,Londýn,Taliansko,Španielsko,Roman Kružliak,Ukrajina
Ak to nedokazes pochopit a nie si vo financiach gramotna, tak to nerob.
Samozrejme ze sa to oplati, lebo tu hypoteku plati niekto iny. Mozno nie celu ale vacsinu, ale pri starsich kupach aj celu.
1. Nehnutelnost sluzi na uchovanie hodnoty penazi, ktorych hodnotu ak su na ucte znizuje inflacia (samozrejme ze tomu nechapes ale mozno pre ostatnych)
2. Hodnota nehnutelnosti v case rastie. Je velmi mala pravdepodobnost ze by klesla, ale v dlhodobom horizonte vzdy rastie.
3. Najviac sa oplatia jednoizbove byty.
4. Aj rekonstrukcia sa da urobit rozumne.
5. Este ani jeden byt nam neznicili najomnici. Treba starostlivo vyberat.
Autorka ako to myslis ze opotrebovany a vybyvany byt? Tak potom vsetky byty v ktorych niekto byval su opotrebovane ale ich hodnota neklesa ver mi 🙂
A hlavne, byt pre podnajomnikov nechaj tak ako ho kupis, naco ho chces prerabat? Ano prenajmes lacnejsie ako prerobeny, ale pre podnajomnikov sa byt nepreraba.
Ja som roky prenajimala moj byt a zaplatila s ami v podstate polka hypoteky.
@autorka áno, aj starším bytom bude cena stúpať, práve vdaka tým novším. Veď prečo by niekto v staršej bytovke 1i byt dajme tomu 35m2 predával lacnejšie ako v novostavbách 1i (respektíve garsónku) 20m2 🙃. Práve skrz tú veľkosť sú tie byty stále na podobných cenách. A prerobiť vieš aj lacnejšie než 25 tisíc, len treba s rozumom 🙂
Určite sa oplatí. Pred 3 rokmi som kúpila 1 izbový za 47.000€ v hotovosti. Dnes má hodnotu 65.000€ + každý mesiac mám z nájmu 200€ čistý zisk. S nájomcami som nemala nikdy problém. Pre mňa sa oplatí.
Oplatit sa to asi oplatí, ale ja by som to v tejto situácii na Slovensku nerobila. Napr v Taliansku alebo Španielsku máš úroky 3%, možno už aj menej, 3% boli v lete. Kúpiš nehnuteľnosť pri mori alebo aj ďalej od mora za 150-200 tis, mimo leta (ak budeš brat letoviska) ti to urobí 600-800 eur mesačne, cez leto cca 3-5 tis. (Júl a august). Máš síce vyššie náklady, plus musíš nájsť firmu, ktorá sa ti o to bude starať, ale starostí s najomcami budeš mať aj na Slovensku.
@joannita zisk je v prípade že ti platí nájomník úrok, aj ten úrok (v zmysle dlhodobého zisku), takže nemohol byť nižší.
Pri investicnej nehnutelnosti za mna treba brat do uvahy aj to, ze aka je moznost prenajmu a za kolko. Ci je ten byt v lokalite, ze sa prenajme ihned a nebude problem niekoho tam najst, seriozneho samozrejme. Plus ked ho potrebujes prerobit, tak tu sumu do toho zaratat. A hlavne, ci vies utiahnut hypoteku a naklady na ten byt aj v pripade, ze zostanes bez prijmu, ci uz budes na materskej alebo prides o pracu. Lebo aj toto sa Ti moze stat, ze budes mat byt prazdny. Stalo sa to mojej kolegyni, ze precenila svoje sily a nechala si byt ako investiciu, kde nevedela z dovodu jeho lokality a obyvatelov toho bytoveho komplexu najst vzdy ludi do podnajmu. Nakoniec ho predavala, lebo nevedela splacat dve nehnutelnosti.
Veľmi závisí v akom meste bude ten investičný byt. Určite by som už nekupoval v malom meste, kde dlhodobo klesá počet obyvateľov a určite nie v mestách , kde je veľa rómov. Jedine veľké krajské mestá s dostatkom práce a univerzitami, ako sú BA, ZA, KE...Inde by som nekupoval, malé mestá sa môžu do budúcna kvôli zlej demografii ešte viac vyľudnovať a ceny tam budú stagnovať alebo klesať.
Mám ale pocit, že nie si veľmi finančne gramotná a nerozumieš presne ako to funguje a nevieš si ani prepočítať základné veci, takže do toho nechoď vôbec, investuje radšej do ETF.
Oplatí. V Ke už kupujú invest byty aj Ukrajinci🙂. Ti, ktorí sa stabilizovali, majú dobrý príjem a nejakú hotovosť k tomu, čo doplnia spotrebakom. Poznám osobne a fandím im.
