Predaj domu alebo kúpa pozemku v zahraničí?
Ahojte. Pred dvomi rokmi sme postavili dom v satelite Bratislavy. Je to polovica dvojdomu, bungalov.
Bývať tam nechceme, deti sa nechystajú zostať na Slovensku, takže pre ne to nechávať nemusíme.
Momentálne sú tam náklady cca 300- 400 eur za rok (prenájom elektromeru, vodné/stočné a daň).
Prenajímať muž nechce.
Ja uvažujem, že by sme to predali a kúpili pozemok alebo nehnuteľnosť niekde za hranicami, ale tam mi vychádzajú vyššie ročné náklady, vyššie dane a pod.
Čo by ste robili? Mate nápady?
A je lepšie najprv predať a potom zháňať, alebo najprv pozrieť niečo druhé a až potom predať. Ako je to teraz s realitným trhom a úvermi? Predáva sa niečo?
Dik
Stručné zhrnutie
- Polovica dvojdomu (bungalov) v satelite Bratislavy, ktorá stojí prázdna, má deklarované ročné náklady cca 300–400 € na elektromer, vodné/stočné a daň.
- Možnosti využitia zahŕňajú dlhodobý prenájom, krátkodobý prenájom cez platformy ako booking alebo airbnb (s províziou ~15 %), alebo predaj a reinvestovanie do zahraničnej nehnuteľnosti alebo pozemku.
- Kúpa nehnuteľností za hranicami prináša dodatočné náklady: prevody a prepisy sú „rádovo tisícky eur“, pri mori sú byty v Bulharsku možné od ~50 000 €, pozemky v Rakúsku môžu byť okolo ~200 000 € a staršie domy v Rakúsku aj okolo ~250 000 €.
Najčastejšie otázky
Q: Je lepšie najprv predať nehnuteľnosť na Slovensku alebo najprv kúpiť pozemok/nehnuteľnosť v zahraničí?
A: Diskutované možnosti sú obe: niektorí odporúčajú najprv predať a financie použiť na kúpu v zahraničí, iní odporúčajú nechať si dom ako rezervu alebo ho prenajať; v diskusii nebol jednoznačný konsenzus.
Q: Aké sú bežné ročné prevádzkové náklady prázdnej nehnuteľnosti na Slovensku?
A: V jednom príklade boli ročné náklady uvedené na cca 300–400 € (prenájom elektromeru, vodné/stočné, daň).
Q: Aké poplatky a náklady treba počítať pri krátkodobom prenájme cez Booking alebo Airbnb?
A: V diskusii boli spomenuté provízie booking ~15 % a agentúra ~15 %, upratovanie ~80 €, pranie ~25 €, community fees ~385 €/3 mesiace, internet ~30 €/mesiac, vyššie energie a povinnosť zdaňovať príjmy a odvádzať DPH podľa lokality nehnuteľnosti.
Q: Aký je reálny výnos z dovolenkového apartmánu pri mori?
A: Názory sa líšia: jeden príspevok uviedol možný výnos 6 000–9 000 € ročne z viacerých apartmánov, iný príspevok tvrdil, že apartmán „ledva zarobí na svoju prevádzku“.
Q: Koľko stoja apartmány pri mori v Bulharsku podľa diskusie?
A: V diskusii bolo uvedené, že pri mori v Bulharsku sa dajú kúpiť apartmány už za ~50 000 € za kus.
Q: Má význam držať nehnuteľnosť viac ako 5 rokov kvôli dani z predaja?
A: V diskusii bola položená otázka o vlastníctve viac ako 5 rokov „kvôli dani z predaja“ a v jednom prípade bola vlastnícka doba uvedená na približne 2 roky, čo naznačuje, že krátkodobý predaj môže mať daňové dôsledky.
Závery z diskusie
Zhoda
- Ak sú ročné prevádzkové náklady nízke (príklad 300–400 €), veľká časť diskutujúcich odporúča nechať si nehnuteľnosť ako rezervu alebo ju skúsiť prenajať namiesto okamžitého predaja.
Sporné názory
- Predaj a reinvestovanie do zahraničnej nehnuteľnosti (poz/byt pri mori) vs. ponechanie a prenájom/dlhodobé držanie na Slovensku.
- Odhady výnosov z dovolenkových apartmánov: optimistický odhad 6 000–9 000 € ročne z viacerých jednotiek vs. skúsenosť, že jeden apartmán „ledva pokryje prevádzku“.
Otvorené otázky
- Aký je reálny čistý ročný zisk z jedného apartmánu pri mori po odrátaní všetkých poplatkov, daní a správy v konkrétnych lokalitách (Španielsko, Bulharsko, Chorvátsko)?
- Ako presne vyzerajú daňové a odvodové povinnosti (DPH, mesačné priznania) pri prenájme nehnuteľnosti v zahraničí pre slovenského vlastníka?
Spomenuté značky a firmy
immobiliare.it, booking, airbnb, FB
Spomenuté produkty a metódy
prenájom cez Booking, prenájom cez Airbnb, provízia Booking ~15 %, agentúrna provízia ~15 %, upratovanie 80 €, pranie 25 €, community fees 385 €/3 mesiace, internet 30 €/mesiac, DPH z prenájmu, mesačné daňové priznanie pri prenájme, predaj nehnuteľnosti, úver/hypotéka, kúpa pozemku v zahraničí, investovanie do apartmánov pri mori
Miesta a osoby
Bratislava, Veľký Meder, Bulharsko, Španielsko, Taliansko, Chorvátsko, Rakúsko, Maďarsko, Holandsko, Caorle
Byvate v dome alebo v byte, ak v byte, nechala by som si ho ako vikendovy dom, ak vam tie peniaze vyslovene nechybaju, ak ho nechcete vobec pouzivat, tak predajte a peniaze pouzite na inu nehnutelnost, mozno vam vadi, ze je to dvojdom.
Za ziskane peniaze by som mozno kupila nejaky apartman pri mori, nejake taliansko, bulharsko je cenovo dostupne, ale dalej, pripadne Chorvatsko, ale to by bol asi len nejaky malinky apartman, predpokladam, ze ten dvojdom nebude mat az taku cenu.
Aj my mame dom na Slovensku prazdny,predat mozes vzdy...presne ako pise nops,nevies co pride.
@zalka to mi je jasne, ona nepise, ze maju problem s peniazmi, len, ze im dom stoji a neuziva sa, pravdepodobne by museli este aj dolozit, aby mohli kupit nieco pri mori, ale mozno by kupili s tym, ze sa bude prenajimat, ze to bude investicny byt a na par tyzdnov do roka tam pojdu na dovolenku oni
Skús manžela presvedčiť na prenajímanie. Ten rok dva vyskúšajte, veď sa tam dá do zmluvy napísať úplne všetko, aj keby tam niekto niečo zničil. Taký dom dať do prenájmu aspoň za 600e a môžete o dva roky zobrať nižší úver.
Alebo vezmite úver a kúpte niečo za hranicami a ten prenajatý dom vám to bude splácať.
Nikdy nevieš čo bude o dva tri roky, a tak máte aspoň istotu, že máte kde bývať.
pozemok niekde za hranicami vyjde pomaly 200 000 bez stavby...ak mas na mysli Rakusko.
starsie domy cca 20-30rocne okolo 250 000....
Madari vychadzaju lacnejsie.
takze zavisi za kolko by ste toto co mate predali, ak to nechcete prenajimat.
@zalka sú to náklady. 15% berie booking, k tomu 15% agentúra, 80 eur upratovanie, 25 pranie, dane každé tri mesiace, community fees 385 eur/3 mesiace, internet 30 eur či tam si alebo nie, energie drahšie ako na Slovensku a daň z nehnuteľností 3x taká 🙊🤣.
@bublinka1426 myslela som at, hej. 200000 by sa dalo nazbierať tak, že predaj toho domu plus niečo ešte doplatiť. Myslím, že za 180-200 by sa mohol ten dom predať.
@vyrovnanaosoba to neviem, či ho presvedčím. Dva roky sa nedá pohnúť 🤣. Úver nechcem určite
@andrejka1974 jedine, že by sme sa rozviedli a muž by tam išiel. Ja mimo ba nechcem ísť.
Záleží kde to pri mori máš a booking ešte ich províziu musíš zdaňovať a DPH odvádzať štátu kde máš nehnuteľnost. V BG elektrika cca ako u nás voda detto daň sa odvíja od M2 cca asi tak ako tu, smeti a poplatky rezortu.
Neobyvaný aj keď nový dom sa nici už len tým,že sa tam nekuri,nepoužívajú potrubia atp.. treba si nájsť podnájomnika,kde sa vieš na to,že sa o to bude starať s láskou, spoľahnúť.. ano mozno budeš hľadať 2x dlhšie, ale no a... my tiež prenajímame za veľmi nízku sumu, ale na druhej strane bez práce a menšie opravy si riešia sami a nevolaju pre každú blbosť,záhrada a pozemok vyzerá ukážkovo... na čo ste tam vlastne stavali? Keď ty vieš,že sa nikam stahovat nechces? My sme ten prenajimany dom zdedili,to je iná kapitola...
Autorka, nepises ake velke mate deti. Ak maju blizko k odchodu na Uni do zahranicia, tak je mozne, ze budete potrebovat peniaze na kupu bytu v mieste studia…konkretne hovorim o Holandsku, ale je mozne, ze aj inde je zufala situacia s byvanim..
Ber to ako tip 🙂
neviem ako stare deti mate, ci uz studuju vonku ale pockaka by som kym sa osamostatnia... nikdy nevieš....