Predaj domu alebo kúpa pozemku v zahraničí?
Ahojte. Pred dvomi rokmi sme postavili dom v satelite Bratislavy. Je to polovica dvojdomu, bungalov.
Bývať tam nechceme, deti sa nechystajú zostať na Slovensku, takže pre ne to nechávať nemusíme.
Momentálne sú tam náklady cca 300- 400 eur za rok (prenájom elektromeru, vodné/stočné a daň).
Prenajímať muž nechce.
Ja uvažujem, že by sme to predali a kúpili pozemok alebo nehnuteľnosť niekde za hranicami, ale tam mi vychádzajú vyššie ročné náklady, vyššie dane a pod.
Čo by ste robili? Mate nápady?
A je lepšie najprv predať a potom zháňať, alebo najprv pozrieť niečo druhé a až potom predať. Ako je to teraz s realitným trhom a úvermi? Predáva sa niečo?
Dik
Stručné zhrnutie
- Polovica dvojdomu (bungalov) v satelite Bratislavy, ktorá stojí prázdna, má deklarované ročné náklady cca 300–400 € na elektromer, vodné/stočné a daň.
- Možnosti využitia zahŕňajú dlhodobý prenájom, krátkodobý prenájom cez platformy ako booking alebo airbnb (s províziou ~15 %), alebo predaj a reinvestovanie do zahraničnej nehnuteľnosti alebo pozemku.
- Kúpa nehnuteľností za hranicami prináša dodatočné náklady: prevody a prepisy sú „rádovo tisícky eur“, pri mori sú byty v Bulharsku možné od ~50 000 €, pozemky v Rakúsku môžu byť okolo ~200 000 € a staršie domy v Rakúsku aj okolo ~250 000 €.
Najčastejšie otázky
Q: Je lepšie najprv predať nehnuteľnosť na Slovensku alebo najprv kúpiť pozemok/nehnuteľnosť v zahraničí?
A: Diskutované možnosti sú obe: niektorí odporúčajú najprv predať a financie použiť na kúpu v zahraničí, iní odporúčajú nechať si dom ako rezervu alebo ho prenajať; v diskusii nebol jednoznačný konsenzus.
Q: Aké sú bežné ročné prevádzkové náklady prázdnej nehnuteľnosti na Slovensku?
A: V jednom príklade boli ročné náklady uvedené na cca 300–400 € (prenájom elektromeru, vodné/stočné, daň).
Q: Aké poplatky a náklady treba počítať pri krátkodobom prenájme cez Booking alebo Airbnb?
A: V diskusii boli spomenuté provízie booking ~15 % a agentúra ~15 %, upratovanie ~80 €, pranie ~25 €, community fees ~385 €/3 mesiace, internet ~30 €/mesiac, vyššie energie a povinnosť zdaňovať príjmy a odvádzať DPH podľa lokality nehnuteľnosti.
Q: Aký je reálny výnos z dovolenkového apartmánu pri mori?
A: Názory sa líšia: jeden príspevok uviedol možný výnos 6 000–9 000 € ročne z viacerých apartmánov, iný príspevok tvrdil, že apartmán „ledva zarobí na svoju prevádzku“.
Q: Koľko stoja apartmány pri mori v Bulharsku podľa diskusie?
A: V diskusii bolo uvedené, že pri mori v Bulharsku sa dajú kúpiť apartmány už za ~50 000 € za kus.
Q: Má význam držať nehnuteľnosť viac ako 5 rokov kvôli dani z predaja?
A: V diskusii bola položená otázka o vlastníctve viac ako 5 rokov „kvôli dani z predaja“ a v jednom prípade bola vlastnícka doba uvedená na približne 2 roky, čo naznačuje, že krátkodobý predaj môže mať daňové dôsledky.
Závery z diskusie
Zhoda
- Ak sú ročné prevádzkové náklady nízke (príklad 300–400 €), veľká časť diskutujúcich odporúča nechať si nehnuteľnosť ako rezervu alebo ju skúsiť prenajať namiesto okamžitého predaja.
Sporné názory
- Predaj a reinvestovanie do zahraničnej nehnuteľnosti (poz/byt pri mori) vs. ponechanie a prenájom/dlhodobé držanie na Slovensku.
- Odhady výnosov z dovolenkových apartmánov: optimistický odhad 6 000–9 000 € ročne z viacerých jednotiek vs. skúsenosť, že jeden apartmán „ledva pokryje prevádzku“.
Otvorené otázky
- Aký je reálny čistý ročný zisk z jedného apartmánu pri mori po odrátaní všetkých poplatkov, daní a správy v konkrétnych lokalitách (Španielsko, Bulharsko, Chorvátsko)?
- Ako presne vyzerajú daňové a odvodové povinnosti (DPH, mesačné priznania) pri prenájme nehnuteľnosti v zahraničí pre slovenského vlastníka?
Spomenuté značky a firmy
immobiliare.it, booking, airbnb, FB
Spomenuté produkty a metódy
prenájom cez Booking, prenájom cez Airbnb, provízia Booking ~15 %, agentúrna provízia ~15 %, upratovanie 80 €, pranie 25 €, community fees 385 €/3 mesiace, internet 30 €/mesiac, DPH z prenájmu, mesačné daňové priznanie pri prenájme, predaj nehnuteľnosti, úver/hypotéka, kúpa pozemku v zahraničí, investovanie do apartmánov pri mori
Miesta a osoby
Bratislava, Veľký Meder, Bulharsko, Španielsko, Taliansko, Chorvátsko, Rakúsko, Maďarsko, Holandsko, Caorle
A čo s tým pozemkom v AT chces tam ísť bývať?vyššie dane, dochádzanie, ak nepracujete z domu, vyššie poistky na auto..nevidím zmysel ísť bývať do priľahlých dedín za hranice.
Bungalov v satelite predsa musí mať vyššiu hodnotu ako to, čo píšeš, že 200 t predať dom plus doložiť.Bud by som to nechala tak, alebo prenajala také domy sa prenajímajú 800 plus.Urcite by som ho nepredávala domov blízko Ba je málo.
Muž chce ísť za hranice?Prečo ste ho vlastne stavali zhodnotiť peniaze?
My máme takto dom teraz tam chodíme na víkendy v lete častejšie v zime menej máme to 9 km od Veľkého Mederu a plán mame taký ,že na dôchodok tam pôjdeme bývať teraz bývame v byte v ba ,kde mame obaja prácu a byt potom dáme deťom alebo do prenájmu
A neplánujete ho teda využívať na ten účel, na ktorý ste ho postavili? Ak nie, načo vám vôbec je? Zbytočne vám pomaly "chátra" prázdny 🤷🏻♂️
Predala by som a investovala niekde do apartmánu pri mori, ktory by mi aj zarábal peniaze. Nenechala by som prázdnu nehnutelnost roky stat. Ak ju muz nechce prenajimat, je zbytocne ju drzat.
Ak ho nechcete prenajímať, deti tam nechcú, len tak stojí, predala by som ho a peniaze investovala inde… My sme náš nový dom prenajali, ale kým sme našli správnych nájomcov, kým sa to celé sprocesovalo (prvýkrát prenajímame a nájomca je firma, kým sme doladili zmluvy a všetky detaily…), ten dom stál nevyužívaný. Veľmi veľa veci tam odišlo, museli sme meniť niektoré veci (trúbky, žiaľ v našom prípade aj komplet podlahu na dolnom poschodí). Rovnako rodičia, čo majú byt - najskôr si ho chceli nechať na také občasné prespavanie (bývajú v ZA, byt je v BA). Ale ako byt stál (v tomto prípade cca 3 roky), bolo nutné vymeniť veľa vecí… Pre nehnuteľnosť nie je dobré, ak sa tam nebýva, nevyužíva sa… Voda, rozvody, kúrenie…
@anjelicek26 no veď to, že to začne chátrať. O záhradu sa stará jeden pán za pár eur, ale vnútro len temperujeme
@guudy jedno dieťa je už preč z domu, druhé dieťa je na strednej, študovať sa zatiaľ nechystá, ani zostať na Slovensku nechce, ale to sú jeho predstavy, to sa môže všetko zmeniť
@nafka0483 my sme ho postavili. Bol to dvojdom, jeden dom sme predali, druhý sme nevedeli čo, len reda sme vtedy nevedeli preinvestovať peniaze z toho, tak sa neoplatilo predávať
@betulinka1 apartmán pri mori ti nikdy peniaze nezarobi. Veľké náklady. Jeden už máme
A zamer teda bol ze byvat tam nebudete, ze obe casti predate? A potom ste od predaja upustili?
Ak tam urcite neplanujete byvat, tak by som prenajala, co muz nesuhlasi, tak potom predat, kupit v BA byt a prenajimat ten.
@nafka0483 áno. Najprv sme chceli predať obe časti, potom, že len jednu, lebo padla investícia, ktorú sme chceli a teraz je nám to zbytočné
Tak ho predajte.Ale plánuješ za hranicami postaviť dom? veď teraz niekde bývate..aby ste nepostavili a tam bude stáť druhý dom a muž nebude chcieť odísť odtiaľ kde bývate.Co chce muž?
Nezarobí? Tak neviem, kde ho mate ale 6000 az 9000€ rocne po odratani poplatkov, poplatkov za spravu, dani z toho je urcite. Bavím sa napr. o Španielsku kde je dlhsia sezona ako v Chorvatsku alebo Taliansku. Jasne, ze to nie je milion rocne ale lepsie ako keby peniaze ležali v banke. Len drzat prázdny dom, je podla mna zbytocne. Ale zas, ked peniaze nie su problem, tak je to jedno.
@betulinka1 máš osobnú skúsenosť? Máš v Španielsku apartmán a niekto sa ti o to stará a zarobí ti to 6000 ročne? Toto by mi celkom pomohlo, info ako to funguje. Ďakujem
@luccija nemyslela som hneď stavať, len pozemok zatiaľ a možno si neskôr deti postavia.
S tým netáraj deti si pôjdu svojou cestou možno budu obe v zahraničí.Ak to myslíš ako investíciu kúpiť pozemok tak hej, ale neviem ja by som nepredávala hotový dom na dobrom mieste kvôli tomu, že raz možno ..
Napis mi sukromnu spravu a poslem ti kontakt aj linky na projekty. Su priamo v Španielsku ale na Sk maju svojho cloveka.
@betulinka1 myslíš projekty, ktoré predávajú? Mňa skôr zaujíma ten výnos z toho apartmánu. Mne to príde nereálne, dostať z toho 6000 ročne, preto sa pýtam sa skúsenosti s prenájmom
Autorka z 5-6 apartmánov v BG dostaneš toľko. Apartmány vieš kúpiť za 50000e ks pri mori . Teda aj drahšie aj lacnejšie. Na FB som raz postrehla diskusiu o tom.
Z jedným apartmánom ťažko niečo zarobis. Ak chces napíš mi súkromnú správu pošlem ti kontakt na dotyčného čo vlastní prenajíma a cez sezónu keď som pochopila tak tam je. A môžeš sa priamo opýtať.
V španielsku je dlhšia sezóna ale z jedného apartmánu tam môžu okolo 200000e stať, toľko ťažko dostať si myslím. No záleží na cenách prenájmu.
Objavila sa možnosť vymeniť to za byt v horách (nie slovensko), ale mesačné náklady na dvojizbový byt uvádzajú 388 eur. Je to reálne? To mi príde brutálne
Z akeho dovodu ste ten dom kupovali? Akemu ucelu mal povodne sluzit? Od toho by som sa odpichla.