Vlastná nehnuteľnosť alebo prenájom: Čo je výhodnejšie?
Ahojte ako sa na to pozerate vy? Mame s muzom hypo na byt ale naklady nas vidu strasne vela plus teda splatka hypo nakolko na panelaku je vela platenia opravy atd (je to starsi panelak ) tym padom mame velky fond oprav. Nehovorim o tom ze sa ma navysit nakolko sa mozno pojde zateplovat.Rozmyslali sme ze by sme byt predali a nastahovali sa do prenajmu kde by nas to vyslo o dost lacnejsie a viac by sme aj usetrili. Viem ze je to nasa nehnutelnost ( teda zatial banky ) ale takto neusetrime nikdy budeme platit viac a viac... Tento rok nam konci aj doba fixacie na hypo tak uroky pojdu mozno hore. Nepride mi to momentalne uplne vyhodne platit hypoteku skor sa priklanam k prenajmu kde sa clovek nemusi o nic starat
.Viete mi poradit? Ako to mate vy?
Stručné zhrnutie
- Prenájmy 3‑izbových bytov v okolí Bratislavy sa v diskusii uvádzali v rozmedzí približne 650–750 € mesačne, pričom niektorí diskutujúci uviedli, že nové byty môžu mať mesačnú splátku hypotéky až 1 700 € bez nákladov na bývanie.
- Zateplenie bytovky obvykle vedie k navýšeniu fondu opráv, ale zároveň môže znížiť náklady na vykurovanie; fond opráv teda môže krátkodobo rásť, dlhodobo sa však očakávajú úspory za teplo.
- Hlavné alternatívy sú: predať a ísť do prenájmu, prenajať vlastný byt a presťahovať sa do lacnejšieho podnájmu, alebo vymeniť za menší/novší byt; pri rozhodovaní treba započítať aktuálnu výšku hypotéky, úroky po fixácii, fond opráv a daňové dôsledky predaja (daň z príjmu pri predaji do 5 rokov).
Najčastejšie otázky
Q: Aké sú bežné ceny prenájmov 3‑izbového bytu v Bratislave?
A: V diskusii sa uvádzali orientačné ceny cca 650–750 € mesačne za 3‑izbový byt v okolí Bratislavy, s výnimkou novostavieb, kde nájom alebo splátka môže byť vyššia.
Q: Ako zateplenie bytovky ovplyvní fond opráv a náklady na kúrenie?
A: Zateplenie obyčajne zvyšuje fond opráv (spoluvlastnícke príspevky na splátky úveru na zateplenie), ale následne znižuje náklady na kúrenie vďaka úsporám energie.
Q: Aké daňové riziko hrozí pri predaji bytu krátko po kúpe?
A: Predaj bytu do 5 rokov od jeho kúpy môže podliehať dani z príjmu podľa komentárov v diskusii, takže je potrebné zohľadniť daňovú povinnosť pri výpočte zisku z predaja.
Q: Je výhodné prenajať vlastný byt a ísť do lacnejšieho nájmu?
A: Diskutovaná stratégia zahŕňa prenájom vlastného bytu, pričom príjem z nájmu by mal pokryť súčasné náklady; príklady v diskusii uvádzali scenáre, kde vlastný byt prenajmú za ~750 € a presťahujú sa do nájmu za ~500 €.
Q: Ako porovnať náklady na hypotéku s nájmom z dlhodobého hľadiska?
A: Treba počítať Cost of Carry (úrokové a držobné náklady) a porovnať ich s očakávaným rastom alebo poklesom cien nehnuteľností a s predpokladaným rastom nájmov; v diskusii bol spomenutý princíp, že pri rastúcom trhu môže vlastné bývanie z dlhodobého hľadiska vyjsť lepšie.
Q: Ktoré alternatívy k predaju bytu diskutovali používatelia?
A: Navrhované alternatívy zahŕňali výmenu za menší/novší byt, prenájom vlastného bytu a presťahovanie sa do lacnejšieho nájmu, alebo žiadosť o mestský byt (s dlhým čakacím obdobím).
Q: Aké sú ceny 3‑izbových bytov v menších mestách ako Nové Zámky?
A: V diskusii sa uvádzalo, že v Nových Zámkoch stoja 3‑izbové byty približne 90 000–120 000 €.
Q: Ako ovplyvňuje koniec fixácie hypotéky rozhodovanie?
A: Koniec fixácie znamená riziko rastu úrokových sadzieb pri refinancovaní, čo môže zvýšiť mesačnú splátku hypotéky po uplynutí fixného obdobia.
Závery z diskusie
Zhoda
- Väčšina odporúča dôkladné prepočty pred predajom vlastnej nehnuteľnosti a zváženie alternatív ako výmena za menší/novší byt alebo prenájom vlastného bytu s presťahovaním do lacnejšieho podnájmu.
Sporné názory
- Možnosť A: Predaj a presun do prenájmu môže krátkodobo znížiť mesačné výdavky a umožniť úspory.
- Možnosť B: Vlastné bývanie je dlhodobá investícia a zabezpečenie, nájom je neistý a náklady na prenájmy dlhodobo rastú.
Otvorené otázky
- Zostáva nezodpovedané, či bude prenájom skutočne lacnejší v konkrétnej lokalite dlhodobo, vzhľadom na očakávaný rast nájmov a možné zmeny úrokových sadzieb.
- Nejasné zostáva, do akej miery by refinancovanie pri konci fixácie zvýšilo mesačné splátky v konkrétnom prípade.
Spomenuté značky a firmy
NBS
Spomenuté produkty a metódy
hypotéka, spotrebný úver, refinancovanie, predčasné splátky, fond opráv, zateplenie, Cost of Carry (náklady na držanie nehnuteľnosti), daň z príjmu pri predaji bytu do 5 rokov, reverzná hypotéka, mestský byt
Miesta a osoby
Bratislava, Nové Zámky, Ružinov
A spočítali ste si, koľko ste už zaplatili na úrokoch? Koľko peňazí vás toto bývanie už stálo? Keď tak, hľadala by som lacnejšie vlastné bývanie. Ak už niekoľko rokov platíte úver za vlastné, nevidím žiadny benefit predať a ísť do podnájmu. Radšej by som menila za menšie bývanie v novšej bytovke. Mimochodom áno, fondy sa vám zvýšia, ak si bytovka zoberie úver na zateplenie. Ale to a zrejme ešte viac zase ušetríte na úspore za teplo, ak budete zateplení. A nie, nehnuteľnosť nie je banky. Je vaša. Banka má na nej iba ťarchu, žiadne vlastníctvo. Na druhej strane, vďakabohu za ľudí, ktorí chcú žiť v prenájmoch. Prenajímame s mužom niekoľko bytov, keby nebolo ľudí, ktorí chcú alebo musia žiť v prenájme, nezarábali by sme na tom. Ja odporúčam buď zvýšiť príjem, ak ty alebo muž v práci tú možnosť máte, alebo potom vymeniť za menšie bývanie v novšom dome alebo ďalej od centra.
Logiku to za mňa nemá. Prenájmy sa každý rok dvíhajú, v každom väčšom krajskom meste sa bavíme o sumách od 650-750 eur, ak búdu stúpať takýmto tempom, je možné že o pár rokov na ten prenájom mat nebudeš. Fond oprav stúpa, ale zateplite bytovku a budeš mať lacnejšie kúrenie.
Nájom budeš meniť priebežne, nikto ta v ňom nenechá 20 rokov a za tu istú cenu.
Skoro nikto nechce nájomníkov s deťmi, so zvieratami... Keď vám to nevychádza pozri iný byt lacnejší, novší
Ale platením hypo si vlastne šetrite, nakolko ked to splatíte budete mat tu nehnutelnost bez hypo. Davajte predčasne splatky a skor splatíte uver.
tak toto tu ozaj ešte nebolo 😀🙏 to je nejaká súťaž o najblbšieho investora dňa? jedna 100% hypo na drevo dom, druhá z vlastného do podnájmu... čo bude ďalšie? teším sa na pokračovanie 👌😜
Všetko je to vec matematiky. "Vlastný" byt nemusí byť vždy finančne najvýhodnejšie riešenie. A "vlastný" je v úvodzovkách, pretože ak nebudete mať na nájom a fond opráv, tak vám ho predajú v exekúcii. Ak nebudete platiť dane, tak rovnako ho môžu exekuovať...
Takže áno. Byt je váš pokiaľ neustále platíte. Ale rovnako je váš aj prenájom. 😉
Chcela by som vedieť v ktorom meste je prenájom bytu lacnejší ako hypotéka + inkaso + fond opráv. Autorka prezradíš?
Toto si kedysi povedali známi, predali vlastnú nehnuteľnosť ( bez uveru) pretože bola v dobrej lokalite 🫣 a šli do podnájmu. Peniaze minuli a zvyšok života sa sťahovali z podnájmu do podnájmu..
@zltalienka vôbec to nie je nemožné..akurat som tu niektory den citala v diskusii, ze manzelia maju 3 izbovy byt na hypotéku a vyjde ich to vsetko na 750€. Momentalne ho idu prenajimat a tiez idu do prenájmu, nasli podobny byt za 500€, takze budu v pluse
pre dnesnych cenach prenajmov by som si to naozaj dobre prepocitala, ci sa vam to oplati (uprimne, ja som z tych cien dost zhrozena). A ak mate deti a nebudete chciet velmi pendlovat v ramci mesta, tak ci aj do buducna najdete rovnako vyhodny prenajom.
Tak tento napad mi pride ako krok spat.. Byt sa da predsa vymenit za iny, mensi, lacnejsi, ale neverim, ze sa oplati ist do podnajmu, do neistoty, do cudzieho. Tiez som bola chvilu v podnajme, platila 3 mes.vopred a vysoke nedoplatky, kym zo dna na den sa rozhodli byt predat. Nikdy viac..
@suzitok zaujímavé. Ak sa im podarí prenajať "podobný byt" za 500€ a za ten svoj si vypýtať 750€ v jednom meste v porovnateľnej lokalite...
@zltalienka zalezi aj od veku a doby splacania.....napriklad v Novych Zamkoch stoja 3 izbove byty okolo 90-120tisic....ak by som si hypoteku brala ako 40 ročná, tak mesacnu splatku 500-700€ nepodleziem, s ostatnymi nakladmi by som bola mesačne na sume okolo 1000€, pricom prenajat si viem za polovicu...su taketo situacie, kedy to vychádza proste naopak..toto bol len jeden príklad
@suzitok máš pravdu, porovnala som si ceny na webe. Teda to znamená, že trh je ešte nevyrovnaný. Ceny podnájmov ešte môžu kľudne rásť. Keďže ceny bytov zrejme už neklesnú.
@zltalienka inak aj ja som to teraz začala sledovať, celkom ma to zaujalo, hlavne to, ako sa to vyvinie do budúcna...vlastné bývanie by malo byť výhodnejšie ako prenajaté...
Ak ti ide len o to, že sa nemusíš o nič starať, tak áno, predaj byt a chod do podnájmu , super premýšlaš, o pár rokov horko zaplačeš.
Mna by do podnajmu uz nikto nedostal. Kazdy mesiac sa bat,ci budem mat kde byvat. Co ak sa majitel rozhodne predat byt a ty si budes musiet zase nieco nove hladat. Neustale sa stahovat a platit cudziemu cloveku. Takto si splacas svoje. Nevymyslaj. Ak to nezvladate,tak hladaj iny byt novsi alebo mensi.
Prenájmy bytov sú tiež veľmi drahé. Neviem síce kde bývaš ale napr. V okolí Ba od 750 eur cca 3 izb byť...menšie možno o stovku menej...
Ja by som nepredávala , z podnájmu sa budeš sťahovať možno každé 3-4 roky ,,a tiež je to dráha záležitosť pokiaľ nemáš známych ktorí by to to prenajímali o tretinu lacnejšie.
Skúste zvýšiť príjem ..