Kúpa domu a bsm - predchádzanie problémom
zdravim, ak chcem od rodicov kupit polovicu domu, je mozna nejaka "ochrana" aby tento dom nebol predmetom sporov v pripade manzelskych problemov. (BSM)
S manzelkou sme v pohode ale rodicia mozu mat pochopitelne obavy predat nam polovicu domu. (kedze ju az tak nepoznaju) - mne by ho aj darovali avsak chcem vyuzit hypoteku pre mladych.
Existuje nejaky papier ktory by manzelka podpisala ze sa pripadne vzdava prava na tento podiel ku domu? Alebo mi napadlo nejake predkupne pravo na dany podiel?
vie niekto poradit aby v buducnosti neboli problemy?
Dakujem.
Stručné zhrnutie
- Kupovanie podielu na rodičovskom dome rieši riziko vstupu tejto nehnuteľnosti do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a zároveň môže byť motivované využitím „hypotéky pre mladých“ alebo spoločným financovaním.
- Právne riešenia spomenuté v diskusii zahŕňajú darovanie (dary a dedičstvo podľa diskusie nevstupujú do BSM) a hlavne zuženie rozsahu BSM realizované notárskou zápisnicou s následným vkladovým konaním na katastri.
- Ak sa nehnuteľnosť kúpi a bude splácaná spoločnou hypotékou, splátky bankového úveru sa podľa diskusie započítavajú a vyporiadajú pri zániku BSM, preto financovanie ovplyvňuje práva manželky aj pri výlučnom vlastníctve.
Najčastejšie otázky
Q: Ako právne zabrániť, aby podiel domu pripadol do BSM?
A: Možné riešenia sú darovanie rodičov (diskusné stanovisko: dary a dedičstvo nevstupujú do BSM) alebo zuženie rozsahu BSM formou notárskej zápisnice; notárska zápisnica sa následne predkladá spolu s kúpno‑predajnou zmluvou na katastrálne vkladové konanie.
Q: Čo je zuženie rozsahu BSM a koľko stojí?
A: Zuženie rozsahu BSM sa robí notárskou zápisnicou, v diskusii boli uvedené orientačné ceny od cca 50 € po 150 € (uvádzali sa aj 250–350 €) a doba vybavenia podľa účastníkov môže byť na počkanie alebo cca 7 dní.
Q: Vstupuje darovanie domu do BSM?
A: Podľa viacerých príspevkov v diskusii dary a dedičstvo do BSM nevstupujú, pri čom jeden účastník s právnickým titulom (JUDr.) odporučil opatrnosť pri darovacích zmluvách a konzultáciu s právnikom.
Q: Ak bude nehnuteľnosť kúpená a splácaná spoločnou hypotékou, ovplyvní to práva manželky?
A: Áno; podľa príspevkov sa splátky spoločnej hypotéky započítavajú a následne vyporiadajú pri zániku BSM alebo rozvode, takže spoločné financovanie zvyšuje právny a finančný nárok druhého manžela.
Q: Dá banka hypotéku na polovicu domu?
A: Áno, v diskusii boli konkrétne skúsenosti, že banky akceptovali hypotekárne financovanie podielu (príklad: kúpa polky bytu od rodičov bez problémov pre banku) a závisí to na konkrétnych podmienkach banky.
Q: Čo zahŕňa zápis vlastníctva po zužení BSM?
A: Po spísaní notárskej zápisnice treba predložiť notársku zápisnicu spolu s kúpno‑predajnou zmluvou na katastrálne vkladové konanie, aby sa zmena vlastníctva zapísala do katastra.
Q: Má zmysel poistiť rodičov pred následkami, ak kupujem ich časť domu?
A: Diskusia odporúča zvážiť predkupné právo pre rodičov alebo právne dohody upravené advokátom; konkrétne nastavenie predkupného práva treba riešiť s právnikom.
Závery z diskusie
Zhoda
- Dary a dedičstvo boli v diskusii opakovane uvedené ako prvky, ktoré podľa účastníkov normálne nevstupujú do BSM.
- Zuženie rozsahu BSM formou notárskej zápisnice je v diskusii predstavené ako praktické a často odporúčané riešenie na ochranu vlastníctva.
- Splátky spoločnej hypotéky sa podľa viacerých príspevkov započítavajú pri vyporiadaní BSM.
Sporné názory
- Niektorí odporúčajú darovanie rodičov ako najjednoduchší spôsob ochrany majetku, zatiaľ čo iní varujú pred darovacími zmluvami a odporúčajú právne bezpečnejšie postupy (zuženie BSM, právne poradenstvo).
- Niektorí vnímajú riziko morálneho či finančného nároku manželky pri spoločnom financovaní, zatiaľ čo iní tvrdia, že jasné právne dohody (zuženie, zápisy) túto situáciu vyriešia.
Otvorené otázky
- Ktoré konkrétne banky a za akých podmienok poskytnú hypotéku na podiel nehnuteľnosti (polovicu domu)?
- Ako najlepšie právne a prakticky nastaviť predkupné právo pre rodičov pri predaji podielu?
- Aké formy darovania alebo zmluvného nastavenia majú najnižšie riziko spochybnenia v budúcnosti pri rozvode?
Spomenuté značky a firmy
žiadne
Spomenuté produkty a metódy
notárska zápisnica, zuženie rozsahu BSM, darovacia zmluva, kúpna zmluva, vkladové konanie (katastrálne vklady), hypotéka pre mladých, spoločná hypotéka, predkupné právo, vyporiadanie BSM, vylúčenie/zuženie BSM, zápis do katastra, dedičstvo
Miesta a osoby
žiadne
No len ja si napriek tomu myslím, že nejde o to, že ona nechce nič od tvojich rodičov a ty nič od jej rodičov. Nakoľko to nieje dar ale chceš to odkúpiť tak je jedno či od rodičov alebo niekoho cudzieho, ide proste o kúpu. Keby je to dar a napíšete to na oboch vtedy by to bolo, že ma niečo od tvojich rodičov a nie v prípade, že to odkúpite.
"Len taky poznatok: ludkovia, aj ked mate negativne skusenosti ci napozerane veci, nemusite hned od zaciatku hladat v kazdej situacii podvod na niekom."
A prečo je tu potom táto téma? Tiež sa chceš poistiť proti manželke. Ako ja to chápem, ale spravodlivosť by chcela vyplatiť manželke polovicu z podielu.
@renatik91 nie z toho ale z toho že dom bude kúpený a financovaný hypotékou, ktorá sa bude splácať a to zasiahne rodinný rozpočet. Takze je snáď jedno či dom kupia od rodičov alebo od kohokoľvek cudzieho, tak či tak bude kúpený. Keby je darovaný, tak je to samozrejme iné. Či majú spolu splácať len jeho dom, zato, že ho KÚPILI od rodičov.
@terezia1477 Aj keby bol dom splácaný spoločnou hypotékou, v prípade zániku BSM alebo rozvodu manželstva, tieto splátky by boli započítané a vyporiadané v rámci BSM.
A vôbec, autor príspevku sa pýtal na to, aké má možnosti a nie na to, čo si o tomto kroku myslíme my. Možno majú financie absolútne oddelené, možno jeho manželka zarába viac ako on. Ťažko povedať. Ja s mojim manželom nemáme spoločné BSM a úprimne, čudujem sa každému manželstvu, ktorý ho spoločne má. A nie je to vôbec otázka dôvery, lásky a ani sociálneho statusu alebo majetkových pomerov manželov. Naozaj si nemyslím, že niekedy naše manželstvo skončí rozvodom, no obaja s manželom vykonávame právnickú profesiu a na tomto kroku sme sa absolútne zhodli.
@taskataska
Nie vždy a za každých okolností a dôležité tiež je, kto má nárok na príjem z predaja podielu.
@tristann poradila by som sa s notarom, co bude vo vasej situacii najvhodnejsie riesenie. Mame s manzelom zuzene BSM koli hypo uveru, teda len za tymto ucelom (som sama ziadatel, sama posudzovana, kedze manzel je v uverovom registri). Nehnutelnost je vsak pisana len na mna, kedze som ju nadobudla pred uzavretim manzelstva. Cena u notara bola 150e (inak co som zistovala tak od 250-350e, ja som mala cenu dohodnutu, kedze mi notarka vypracovavala este aj zavet). Doba trvania cca 7dni, ale da sa aj na pockanie.
@tristann ako už tu bolo spomenuté, ak ho od rodičov kúpiš (kúpite), budete ho splácať zo spoločného rozpočtu. Bude mať naň nielen "papierové" ale aj morálne právo.
@tristann my sme si takto kúpili pozemok... právničky urobila zmluvu a boli sme to potvrdiť u notára... pozemok je iba môj a v prípade niečoho on nemá na neho právo... choďte za právnikom a on už bude vedieť ako tu zmluvu o kúpe urobiť aby to bolo iba jedného... dá sa to.
@renatik91 nie preto, že je jeho manželka, ale preto, že ho od jeho rodičov ODKÚPI spolu so svojím manželom (resp. bude splácať banke)
dakujem za prispenie vsetkym...
trosku som sklamany roznymi paranoidnymi prispevkami...
Manzelku absolutne nechcem vyuzit - mame spolocne ovela viac ako tuto situaciu a ovela vaznejsie zavazky. Toto je sposob na ktorom sme sa dohodli - ja nechcem nic od jej rodicov a ona nechce nic od mojich rodicov.
Avsak nikto nepozna buducnost a pri takejto vaznejsej situacii som chcel aby aj moji rodicia sa citili v bezpeci.
Dovodov na tuto kupu je viacero - aktualne vyuzitie moznosti vyhodnej hypoteky, ako aj dohoda s mojou sestrou a rodicmi, ako aj potrebna investicia a udrzba do nehnutelnosti ako bolo spominane, ... ano ak by sme to riesili skor hodilo by sa vysporiadanie bsm avsak teraz je uz trosku neskoro.
Napadla mi este moznost predkupneho prava pre mojich rodicov na dany podiel ale asi prekonzultujeme (s manzelkou) moznosti s pravnikmi.
Len taky poznatok: ludkovia, aj ked mate negativne skusenosti ci napozerane veci, nemusite hned od zaciatku hladat v kazdej situacii podvod na niekom.