Na čo si dať pozor pri kúpe domu?
Dobrý deň prajem,
kupujeme dom a nemáme skúsenosti s kúpou. Malá by som pár otázok k tomu. Kupujeme dom cez realitku aj financovanie riešime hneď cez nich. Kúpna zmluva sa podpisuje s tým, že teda máme my vyplatiť ťarchu za dom, to je v poriadku. A o 3 dní po podpísaní zmluvy chcú majitelia, aby sme na ich účet poslali naše peniaze z našich vlastných zdrojov. Banka na uvoľnenie úveru požaduje, aby tie zvyšné peniaze za dom boli prevedené. Peniaze nepôjdu do žiadnej úschovne, ale im na účet. Zvyšok peňazí máme poslať do 30 dní. Majiteľ si ešte požiadal o dlhšiu dobu vysťahovania, tých 30 dní plus 15 dní navyše. Na čo si dať pozor? Budeme to preberať ešte aj s notárom, len ma zaujímajú vaše skúsenosti.
Ďakujem
Stručné zhrnutie
- Pri kúpe domu je riziko, že predávajúci dostane platbu na svoj účet skôr, než kupujúci bude zapísaný v katastri, preto sa odporúča riešiť prevod peňazí cez notársku alebo advokátsku úschovu, vinkulovaný účet alebo iné zabezpečenie.
- Banky pri hypotekárnom financovaní často vyžadujú, aby kupujúci najprv poukázal vlastné zdroje a až potom banka čerpala hypotéku, pričom možné riešenia zahŕňajú zrýchlený vklad do katastra alebo platbu na plombu podľa dohody s bankou.
- Pred podpisom kúpnej zmluvy sa odporúča dať zmluvu skontrolovať právnikovi (prípadne zaplatiť ~250 eur za právne upravenie), zahrnúť presný termín vysťahovania a zvážiť odbornú prehliadku domu na odhalenie skrytých vád.
Najčastejšie otázky
Q: Ako bezpečne previesť peniaze pri kúpe domu, aby predávajúci nedostal platbu skôr, než budem zapísaný v katastri?
A: Bezpečné možnosti sú notárska úschova alebo advokátska úschova, vinkulovaný účet v banke alebo podmienka uvoľnenia prostriedkov až po zápise do katastra; pri hypo sa bežne najprv poukazujú vlastné zdroje a banka potom čerpá zostatok.
Q: Kedy notár uvoľní peniaze z notárskej úschovy?
A: Notár uvoľní peniaze z úschovy až po doručení zápisu kupujúceho do katastra ako vlastníka.
Q: Kto platí zrýchlený vklad do katastra a čo to znamená?
A: Zrýchlený vklad sa platí stranou, ktorá ho požaduje; zrýchlený vklad urýchli zápis do katastra výmenou za poplatok.
Q: Ako ošetriť v zmluve termín vysťahovania predávajúceho?
A: Do kúpnej zmluvy treba zapísať presný termín vysťahovania a prípadné sankcie alebo uzatvoriť nájomnú zmluvu na obdobie predlženého pobytu, aby sa dalo požadovať nájomné pri predĺžení (diskutovaná prax: dohodnúť 30 dní a prípadne +15 dní).
Q: Potrebujem právnika pri kúpe domu a aké sú približné náklady na kontrolu zmluvy?
A: Odporúča sa dať zmluvu skontrolovať právnikovi alebo notárovi; v diskusii bolo odporúčané investovať približne 250 eur za prípravu alebo kontrolu rezervácie/kúpnej zmluvy.
Q: Ako zistiť skryté vady domu pred kúpou?
A: Existujú firmy, ktoré vykonajú prehliadku stavby a napíšu správu o stave domu a skrytých vadách; v diskusii sa odporúčalo absolvovať takúto odbornú prehliadku pred kúpou.
Závery z diskusie
Zhoda
- Odporúča sa riešiť prevod peňazí formou notárskej alebo advokátskej úschovy, vinkulácie alebo jasnej písomnej dohody o uvoľnení po zápise do katastra.
- Kúpnu zmluvu má skontrolovať právnik alebo notár a v zmluve má byť presne ošetrený termín vysťahovania.
- Zvážiť zaplatenie za právne služby (v diskusii uvádzaná suma cca 250 eur) a využiť odbornú prehliadku domu na zistenie skrytých vád.
Sporné názory
- Niektorí považujú notársku úschovu alebo advokátsku úschovu za nevyhnutnú ochranu kupujúceho, zatiaľ čo iní tvrdia, že pri hypotekárnom financovaní a spolupráci s bankou môže byť notárska úschova zbytočná alebo komplikujúca.
- Niektorí odporúčajú poslať peniaze až v deň odovzdania kľúčov, iní uprednostňujú poskytnutie vlastných zdrojov pred bankovým čerpaním v súlade s postupom banky.
Otvorené otázky
- Čo sa stane, ak predávajúci dostane platbu na svoj účet a zápis do katastra sa oneskorí; kto nesie riziko a ako sa to právne upraví?
- V akej miere a akými konkrétnymi zmluvnými klauzulami je najlepšie ošetriť sankcie za nedodržanie termínu vysťahovania?
Spomenuté značky a firmy
Realitka Miele, kataster, banka, notár, advokát
Spomenuté produkty a metódy
notárska úschova, advokátska úschova, vinkulácia, zrýchlený vklad, nájomná zmluva, rezervačná zmluva, kúpna zmluva, plomba, hypotéka, záloha
Miesta a osoby
žiadne
@anonym_e42d81 ??? ty ani nevieš o čom točíš. Ja som rada, keď si protistrana dá zmluvy pozrieť nezávislému advokátovi. Aj to odporúčam klientom napriek tomu, že som si 10000% istá svojimi zmluvami, resp. zmluvami od našej advokátky. Mám to potom čisté a som krytá. Ak je ten advokát normálny, upraví pár vecí, lebo musí vykázať prácu. Nemôže si vypýtať 250 eur za to, že povie, že zmluva je v poriadku. Okrem iného každý máme svoju formu a štýl zmlúv. Takže si dopĺňame a upravujeme zmluvy tak, aby sa nam "páčili". Zmluvu upravuje z veľkej časti zákon, veľa tam nenavymýšľaš. Mám kopec skúseností s advokátmi, ktorí mi akože preškrtali celé zmluvy, pritom len zmenili slovosled, alebo mi zmenili odseky, poprehadzovali články, dokonca mi zmenili písmo alebo číslovanie odsekov, keď už nevedeli čo robiť, ale podstata zostala rovnaká. Keď som to preberala s advokátmi, tak rovno povedali, že musia vykázať prácu, tak aj keď je všetko v poriadku, musia tam niečo opraviť a čím viac, tým lepšie to vyzerá. Robím to 25 rokov. Okrem iného som aj právnička, rukami mi prešli stovky zmlúv, stovky som ich vytvorila. Robila som náročné a komplikované zmluvy, nielen jednoduché kúpne zmluvy na obyčajné byty alebo domy. Plus každý rok predám alebo kúpim niečo ja osobne, tento rok toho je trošku viac. A ak mi prinesie iná realitka klienta, alebo má iná realitka produkt, ktorý chcem, tak predávam/kupujem aj s cudzou rk a vidím štýl práce, aj iné zmluvy. Takže mne fakt nemusíš písať o práci realitiek alebo právnikov 🙄
@tilly vedela som ze si realitka, mate rovnaky "jazyk"..ok ved ty to mozno mas ok ale autorka kupuje cez teba? Videla si zmluvu, vsetky vety? Si pravnik a robis zaver z toho co autorka napisala? Preto ako osoba neznala idem cez niekoho kto nieco o tom vie.moja pravnicka nasla chyby aj v cislach podielov a v inych cislach keby sme to nechali kataster nezapise a caka sa do aleluja. Taktiez si tam realitka dala veticku ze splnomocnujeme kupujucich na to a to....ziadna pokuta pri nevystahovani, ziadne zrusenie trvaleho pobytu...atd atd...neslo o zmenu pismenok ako to prezentujes. nemas komplet informacie. A ako bonus pri opravach realitka urobila aj tak chybu v opravovanych cislach pred podpisom a museli sme pisat dodatok a 60 eur ze podpisy u notora. Realitak velkej realitky iba cvicil trapezy a ujmu sme mali my...
@tilly vedela som ze si realitka, mate rovnaky "jazyk"..ok ved ty to mozno mas ok ale autorka kupuje cez teba? Videla si zmluvu, vsetky vety? Si pravnik a robis zaver z toho co autorka napisala? Preto ako osoba neznala idem cez niekoho kto nieco o tom vie.moja pravnicka nasla chyby aj v cislach podielov a v inych cislach keby sme to nechali kataster nezapise a caka sa do aleluja. Taktiez si tam realitka dala veticku ze splnomocnujeme kupujucich na to a to....ziadna pokuta pri nevystahovani, ziadne zrusenie trvaleho pobytu...atd atd...neslo o zmenu pismenok ako to prezentujes. nemas komplet informacie. A ako bonus pri opravach realitka urobila aj tak chybu v opravovanych cislach pred podpisom a museli sme pisat dodatok a 60 eur ze podpisy u notora. Realitak velkej realitky iba cvicil trapezy a ujmu sme mali my...
@anonym_e42d81 ja o voze, ty o koze...
@anonym_e42d81 ja o voze, ty o koze...
@tilly asi ti dosli argumenty, a mne sa uz nechce natahovat, pekny vikend
@tilly no ale svojeho na svoje zaujmy 😄 na to by som sa nespoliehala...my dme tiez mali zmluvu cez realitku a nasa pravnicka to cele prerobila
@anonym_e42d81 aj náš právnik celú zmluvu doplnil a prerobil tá od realitky mala dosť chýb a bola to známa RK.bol to človek čo pracoval na katastri, takže ten zažil už veľa ťahanic.
@anonym_e42d81 aj náš právnik celú zmluvu doplnil a prerobil tá od realitky mala dosť chýb a bola to známa RK.bol to človek čo pracoval na katastri, takže ten zažil už veľa ťahanic.
@anonym_0e6afd ano preto treba preverovat a nedat na dojem.
@tilly to znie ako vyhovorka realitneho maklera 😆 lebo s klientami co si vezmu pravnika a kladu podmienky su same problemy. Treba iba podpusat, platit a drzkat hubku - tak sa im to paci. Ked sa narazi na problem - bye bye baby si to podpisala tak trp
@anonym_e42d81 ??? ty ani nevieš o čom točíš. Ja som rada, keď si protistrana dá zmluvy pozrieť nezávislému advokátovi. Aj to odporúčam klientom napriek tomu, že som si 10000% istá svojimi zmluvami, resp. zmluvami od našej advokátky. Mám to potom čisté a som krytá. Ak je ten advokát normálny, upraví pár vecí, lebo musí vykázať prácu. Nemôže si vypýtať 250 eur za to, že povie, že zmluva je v poriadku. Okrem iného každý máme svoju formu a štýl zmlúv. Takže si dopĺňame a upravujeme zmluvy tak, aby sa nam "páčili". Zmluvu upravuje z veľkej časti zákon, veľa tam nenavymýšľaš. Mám kopec skúseností s advokátmi, ktorí mi akože preškrtali celé zmluvy, pritom len zmenili slovosled, alebo mi zmenili odseky, poprehadzovali články, dokonca mi zmenili písmo alebo číslovanie odsekov, keď už nevedeli čo robiť, ale podstata zostala rovnaká. Keď som to preberala s advokátmi, tak rovno povedali, že musia vykázať prácu, tak aj keď je všetko v poriadku, musia tam niečo opraviť a čím viac, tým lepšie to vyzerá. Robím to 25 rokov. Okrem iného som aj právnička, rukami mi prešli stovky zmlúv, stovky som ich vytvorila. Robila som náročné a komplikované zmluvy, nielen jednoduché kúpne zmluvy na obyčajné byty alebo domy. Plus každý rok predám alebo kúpim niečo ja osobne, tento rok toho je trošku viac. A ak mi prinesie iná realitka klienta, alebo má iná realitka produkt, ktorý chcem, tak predávam/kupujem aj s cudzou rk a vidím štýl práce, aj iné zmluvy. Takže mne fakt nemusíš písať o práci realitiek alebo právnikov 🙄